我見我思－士林王家都更啟示錄

洪阿民

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' o% o) }" N% L7 B讀者投書》少數服從多數合理？惡法逼王家人搬家
2012-03-28 12:20 新聞速報 【林禾】
+ L# d* E+ |+ A( Z# K    我來說文林苑的故事。也許我們應該從都市更新開始談起。也許我說的有很多錯誤，還請不吝指正。
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, c  g- k4 _! s8 `    所謂的都市更新，說到底就是指把老舊的建物拆除，然後蓋新建物。這本來沒有什麼好討論的，我家要怎麼蓋、要怎麼拆，只要我能取得建照，沒人可管。但上述情形是指獨棟透天厝的情形，社區別墅、住宅大樓由於住戶往往只取得建物的部份產權（除非是那種地主擁有整棟大樓產權的情形），所以要拆除建物，理論上必須全體住戶同意才行。
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    然而一個家庭內兄弟姊妹都會不合，何況是一群各有其志的住戶要達成蓋新建物的共識？因此理論上拆舊建物蓋新建物很簡單，實際上難上加難，非常少見。

    由於建物老化對於都市景觀乃至都市生態都有影響，所以政府就介入建物更新的過程，提出「都市更新」，以政策方式鼓勵大家拆舊蓋新。最重要的策略就是提出容積率的獎勵。

8 U; a+ ?* @3 R    所謂的容積率，就是指一塊土地上，建物可以蓋出的體積比，而這跟都市計畫有關。想想假設你住在小巷子裡，結果巷子內有地主一口氣蓋了50層樓高的高樓，我們先不討論安全問題，光是那棟大樓每天上下班的車潮，保證就可以塞爆巷子。因此容積率限制就在於避免這種鳥事的發生。

    政府鼓勵建物更新的最主要辦法，就是放寬那塊土地的容積率。原本這棟建物的土地的容積率只能允許建物蓋4層樓，市府放寬如果土地上超過一定年限的建物要拆舊蓋新，那麼新大樓可以蓋到8層樓。原本的住戶不但每戶的坪數不變，還多了4層樓可以讓大家分。這多出來的4層樓，就是建商的甜頭，建商願意找住戶來推動都市更新，關鍵就在於這多出來的容積率。

/ s# j* I0 k. d# M/ |$ K/ Q% Q  i: P    在這情形下，損失最多的往往是一樓的住戶。因為台灣老建物一樓通常都是店面，然而都市更新後多半被改為純住宅大樓，一樓變成大廳，根本沒有店面可言。就算設了店面，也往往不合一樓店家所需。

8 }) m1 C9 G( F    為什麼？因為公設比。政府規定大樓要有一定的公設比，然而早期建物的公設比非常低，權狀上的土地面積幾乎就是實際上可用的土地面積，然而政府的公設比政策基本上是調高不調降，所以現在新建案的公設比都很高，30％已經算是很少了。對二樓以上的住戶來說，公設比高只是住的地方變小一點，比較不方便，但是房價會漲，划得來。一樓的店面實際使用面積一旦縮小，很可能生意就大受影響，影響權益太大。
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! a) R" ~+ O6 W1 {: E    因此在都更案當中，一樓店面持有人幾乎都會反對，特別是像機車行這種非一樓不可的老住戶，幾乎都不會同意。

% x$ D1 S- ~! A( e    那麼下一步就是建商把一樓住戶的產權買下來。但這樣局勢就變成一樓住戶拿翹，他可以獅子大開口，就算喊價超乎市價太多，大家也沒皮條。
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: F$ ]8 w! e6 x! R7 Z' L" Q  t    因此我們新的都更法，學習日本，採用多數決而非共識決的方式辦理都更。根據台灣的辦法，只要支持更新的住戶超過85％，就可以開始都更，不用理會那剩下的15％，如果廠商趕不走，政府還要代拆。但是錢還是要給，因此由新建案的推動者（通常就是建商）找個估價師來估價，然後依估價師的估價報告塞錢給15％住戶，就這樣了事。
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8 g& j3 w% K7 W    結果這下輪到建商拿翹。我搞房地產研究的朋友最近講了很真實的案例：有個都更案建商委託的估價師，開出了一樓店面估價報告，竟然每坪只有30萬。這根本是叫人家跳樓嘛！！！

    這就是我那位朋友的研究領域：他在日本拼的碩士學位，就是主修日本目前新的估價辦法，試圖提出一個合理的價格，讓大家可以依循。這是題外話了。
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    文林苑的案子最荒謬的是，苦主不是大樓的住戶，他們也不住一樓，他們只是住在大樓旁邊的透天厝而已。建商為了想把都更基地擴大，就看上他家的土地，私底下去探聽，發現它們家根本不願意加入都更（說真的也沒必要加入，因為苦主根本不在建築線內，也就是說，拆了苦主的家後，實際上是拿去當大樓周圍的休閒綠地，夠扯吧！），於是連通知都沒通知，就直接把苦主的地報進都市更新案中，甚至賣起了預售屋，結果這下就綁架原本大樓的住戶：因為其他住戶早就搬出去，他們的利益跟建商是一起的。

    由於苦主根本沒被通知，所以他們根本不知道自己被畫進都更，也就無從在合理的期限內向都市計畫委員會表示反對意見。即便兩次行政官司，還是無法挽回被拆的命運，因為依法判決，苦主是穩輸的。

/ G1 i) ]# u( P& g. x; g    這其實就是惡法。我們都說惡法亦法，不過這是我們這種風涼人講的風涼話。如果我們今天是當事人，當我們的身家被奪得一乾二淨，最好是我們還講的出這種屁話。
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    我不知道這件事後面還會有怎樣的抗爭，但是我會盡力支持，網路上傳傳文字只是順手之勞，有遊行的話，請假都會去。因為我也正在看房子的年紀（週末都在看房子），這種事今天發生在別人身上，明天就有可能發生在我們身上！

麥克

回復 Tony 的帖子

( d( p6 g- @9 y我好幾年前去上海出差, 假日繞去車站週邊看看, 整區的舊屋被拆光, 巷口還有噴字, 就是什麼鼎力支持政府建設國家之類的字眼...

幾年時間, 上海搖身一變, 從衛星圖上像北韓一樣的破落都市, 變成現今的光鮮亮麗......但是, 我不知道原來那些人搬那去了....

/ z, q, @" }1 m7 d5 c3 H( j
6 Y3 P) H) ?( |) f" `都市更新這種事, 真的要遇到了才會有不同體會, 旁觀的人還是少說話的好.....這會得罪人的.

5 s7 e) v$ R1 a; P: M0 E我台北老家正在辦都更......二戰時期的老屋.....談了好幾年了, 有釘子戶嗎? 其實並沒有... 都簽字了嗎? 也沒...

: A7 |* b5 D8 \: ], C7 P為何不簽? 因為, 有人開口要搬可以, 土地一坪收購價要比照東區價格 ... 這就是台北市多數都更案的現狀... 繼續吧....人就是這樣...
: V) J: c. G: N- _7 K! M9 t2 V

andy826

洪阿民 發表於 2012-3-28 15:10
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1 Q& |# P  @# n# j" W" N" B: I
3 s0 f1 V, N3 Fhttp://news.chinatimes.com/focus/501010823/112012032800838.html?fb_comment_id=fbc_101507 ...

這篇更感覺不合理. 不過都更比較複雜. 徵收則是地主與政府的角力. 還真想看看了解前一篇提到學者如何研究一套合理的模式?

Knarf

太不合理了!!

- ?& r- @$ c* V4 o) ?  

獺妃

回復 簡單生活 的帖子
+ a) }9 g  O; B& Z' S6 o5 J9 O
他是開太高了吧.因為新聞上有播出當初建商跟王家的協談書.王家說請建商拿出5億.下面還有王先生的簽名

麥克

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0 t/ @+ @- ?! m' Z( [3 f各位看一下都更地旁邊的釘子戶獨立屋....這個案例在中和算有名的.....
$ C% W" P( x- L# g4 B
1 v6 L1 w7 o) Y7 F7 q很好看? ...... 很糟糕?........我不說, 這會得罪人的.....


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小名

跟本就是強盜麻
6 M- P+ g5 n- b/ O  @惡法 ~~

andy826

麥克 發表於 2012-3-28 16:40
各位看一下都更地旁邊的釘子戶獨立屋....這個案例在中和算有名的.....

很好看? ...... 很糟糕?........我 ...

警衛室?!

麥克

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6 Q2 q& a( Z) I% d都更案例二:

8 J* a: y7 N1 b) }台北市我常經過的路段, 角間這一個獨立棟的周邊都拆光了.....剩它........不拆.....
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5 F# H- ^% A, U0 C, ?5 U' d% U+ a4 _我看這個建案也是兇多吉少, 會像中和那個一樣 .... 各位有沒有發現, 不肯拆的多數都是角間......

麥克

我這樣說好了....我本來想要搬去老家的都更新大樓.....但是等超過5年以上, 都沒下文了.....所以, 放棄....改選這邊.....

老舊台北市? 留給他們去繼續爭吵吧...我不想管了.... 這邊很好...