我見我思－士林王家都更啟示錄

洪阿民

再轉貼一篇

$ {" T- r2 s! l1 U% e: j0 e3 d& Vhttp://news.chinatimes.com/focus ... 19846834#f1e2ba3198
. K* o, @( }% c+ Q% n. l
讀者投書》少數服從多數合理？惡法逼王家人搬家
2012-03-28 12:20 新聞速報 【林禾】
; K' Z, p$ X2 j: W- W% |    我來說文林苑的故事。也許我們應該從都市更新開始談起。也許我說的有很多錯誤，還請不吝指正。

1 R* o5 p. {' y( [( z; d3 t    所謂的都市更新，說到底就是指把老舊的建物拆除，然後蓋新建物。這本來沒有什麼好討論的，我家要怎麼蓋、要怎麼拆，只要我能取得建照，沒人可管。但上述情形是指獨棟透天厝的情形，社區別墅、住宅大樓由於住戶往往只取得建物的部份產權（除非是那種地主擁有整棟大樓產權的情形），所以要拆除建物，理論上必須全體住戶同意才行。
$ o" }* J7 z) o9 b8 K
    然而一個家庭內兄弟姊妹都會不合，何況是一群各有其志的住戶要達成蓋新建物的共識？因此理論上拆舊建物蓋新建物很簡單，實際上難上加難，非常少見。
- l0 x: G, X: ^& |& U7 w
6 z; {: X- C  b! t0 r    由於建物老化對於都市景觀乃至都市生態都有影響，所以政府就介入建物更新的過程，提出「都市更新」，以政策方式鼓勵大家拆舊蓋新。最重要的策略就是提出容積率的獎勵。

0 m: b& ^9 b3 ~8 n5 _    所謂的容積率，就是指一塊土地上，建物可以蓋出的體積比，而這跟都市計畫有關。想想假設你住在小巷子裡，結果巷子內有地主一口氣蓋了50層樓高的高樓，我們先不討論安全問題，光是那棟大樓每天上下班的車潮，保證就可以塞爆巷子。因此容積率限制就在於避免這種鳥事的發生。

    政府鼓勵建物更新的最主要辦法，就是放寬那塊土地的容積率。原本這棟建物的土地的容積率只能允許建物蓋4層樓，市府放寬如果土地上超過一定年限的建物要拆舊蓋新，那麼新大樓可以蓋到8層樓。原本的住戶不但每戶的坪數不變，還多了4層樓可以讓大家分。這多出來的4層樓，就是建商的甜頭，建商願意找住戶來推動都市更新，關鍵就在於這多出來的容積率。
# ~% N* c, ^" R$ Q+ b
    在這情形下，損失最多的往往是一樓的住戶。因為台灣老建物一樓通常都是店面，然而都市更新後多半被改為純住宅大樓，一樓變成大廳，根本沒有店面可言。就算設了店面，也往往不合一樓店家所需。

    為什麼？因為公設比。政府規定大樓要有一定的公設比，然而早期建物的公設比非常低，權狀上的土地面積幾乎就是實際上可用的土地面積，然而政府的公設比政策基本上是調高不調降，所以現在新建案的公設比都很高，30％已經算是很少了。對二樓以上的住戶來說，公設比高只是住的地方變小一點，比較不方便，但是房價會漲，划得來。一樓的店面實際使用面積一旦縮小，很可能生意就大受影響，影響權益太大。

    因此在都更案當中，一樓店面持有人幾乎都會反對，特別是像機車行這種非一樓不可的老住戶，幾乎都不會同意。
, R( a0 R: ^/ l0 h
    那麼下一步就是建商把一樓住戶的產權買下來。但這樣局勢就變成一樓住戶拿翹，他可以獅子大開口，就算喊價超乎市價太多，大家也沒皮條。

/ |; r, K  T7 k" F" ?  K& L4 h    因此我們新的都更法，學習日本，採用多數決而非共識決的方式辦理都更。根據台灣的辦法，只要支持更新的住戶超過85％，就可以開始都更，不用理會那剩下的15％，如果廠商趕不走，政府還要代拆。但是錢還是要給，因此由新建案的推動者（通常就是建商）找個估價師來估價，然後依估價師的估價報告塞錢給15％住戶，就這樣了事。

4 |  A2 X0 J6 S; z5 T- `0 }  h  G: P    結果這下輪到建商拿翹。我搞房地產研究的朋友最近講了很真實的案例：有個都更案建商委託的估價師，開出了一樓店面估價報告，竟然每坪只有30萬。這根本是叫人家跳樓嘛！！！
, J" X! _* U* @/ H( S8 G
7 R! \1 z( y$ ^7 V: U    這就是我那位朋友的研究領域：他在日本拼的碩士學位，就是主修日本目前新的估價辦法，試圖提出一個合理的價格，讓大家可以依循。這是題外話了。
6 C6 M8 d" c. W, F% U$ x
& q, ], \  m2 o! x2 g# `    文林苑的案子最荒謬的是，苦主不是大樓的住戶，他們也不住一樓，他們只是住在大樓旁邊的透天厝而已。建商為了想把都更基地擴大，就看上他家的土地，私底下去探聽，發現它們家根本不願意加入都更（說真的也沒必要加入，因為苦主根本不在建築線內，也就是說，拆了苦主的家後，實際上是拿去當大樓周圍的休閒綠地，夠扯吧！），於是連通知都沒通知，就直接把苦主的地報進都市更新案中，甚至賣起了預售屋，結果這下就綁架原本大樓的住戶：因為其他住戶早就搬出去，他們的利益跟建商是一起的。
* A- o; t7 i* s
* C  w$ ^- `' B3 `9 a( k9 m    由於苦主根本沒被通知，所以他們根本不知道自己被畫進都更，也就無從在合理的期限內向都市計畫委員會表示反對意見。即便兩次行政官司，還是無法挽回被拆的命運，因為依法判決，苦主是穩輸的。

" e2 H- s& r1 I; i3 o8 \& X    這其實就是惡法。我們都說惡法亦法，不過這是我們這種風涼人講的風涼話。如果我們今天是當事人，當我們的身家被奪得一乾二淨，最好是我們還講的出這種屁話。

4 r3 F+ ^  U; V    我不知道這件事後面還會有怎樣的抗爭，但是我會盡力支持，網路上傳傳文字只是順手之勞，有遊行的話，請假都會去。因為我也正在看房子的年紀（週末都在看房子），這種事今天發生在別人身上，明天就有可能發生在我們身上！

麥克

回復 Tony 的帖子
% `: ?* \8 Z( G
我好幾年前去上海出差, 假日繞去車站週邊看看, 整區的舊屋被拆光, 巷口還有噴字, 就是什麼鼎力支持政府建設國家之類的字眼...
; Z5 p- v$ r2 l( k; a1 A
3 U$ L4 ~& m, m) _+ h幾年時間, 上海搖身一變, 從衛星圖上像北韓一樣的破落都市, 變成現今的光鮮亮麗......但是, 我不知道原來那些人搬那去了....
7 f# [+ g, L8 _! ]& I

. s7 m' l+ @8 N+ D4 U0 |! a& a都市更新這種事, 真的要遇到了才會有不同體會, 旁觀的人還是少說話的好.....這會得罪人的.
/ V- e; R! x7 y" k7 c4 |
( O$ W$ n# d9 b+ f" U我台北老家正在辦都更......二戰時期的老屋.....談了好幾年了, 有釘子戶嗎? 其實並沒有... 都簽字了嗎? 也沒...
# K0 x+ k4 c. j
為何不簽? 因為, 有人開口要搬可以, 土地一坪收購價要比照東區價格 ... 這就是台北市多數都更案的現狀... 繼續吧....人就是這樣...
; I5 J8 \" A/ j) M0 s. f6 M: M8 J
2 F7 L" v$ x3 N

andy826

洪阿民 發表於 2012-3-28 15:10
* P  _  ]+ U$ k) N; K再轉貼一篇
5 Y$ ~  Q1 i( V2 U+ C& J
http://news.chinatimes.com/focus/501010823/112012032800838.html?fb_comment_id=fbc_101507 ...

這篇更感覺不合理. 不過都更比較複雜. 徵收則是地主與政府的角力. 還真想看看了解前一篇提到學者如何研究一套合理的模式?

Knarf

太不合理了!!

  

獺妃

回復 簡單生活 的帖子

, e. d8 A4 G/ T3 j% T他是開太高了吧.因為新聞上有播出當初建商跟王家的協談書.王家說請建商拿出5億.下面還有王先生的簽名

麥克

+ e$ _1 R" [0 u# J$ t; T各位看一下都更地旁邊的釘子戶獨立屋....這個案例在中和算有名的.....
( ^; u( \! n3 }- L
: }/ J; n4 W9 d7 j; Y+ c很好看? ...... 很糟糕?........我不說, 這會得罪人的.....
0 _- U" l% E+ E! y9 ?
( ~- X3 Q3 y/ a, F( y
1 y% D" i0 E+ t1 O2 r% t9 N1 F

小名

跟本就是強盜麻
惡法 ~~
) H6 L2 Y% C) ^+ B" F

andy826

麥克 發表於 2012-3-28 16:40
/ @' I+ G4 l3 O" O" n  A, v$ a各位看一下都更地旁邊的釘子戶獨立屋....這個案例在中和算有名的.....
$ J# `# B0 O4 g0 R- N" z& Q1 Q
1 k0 M$ Y- N2 u! Y5 c( \很好看? ...... 很糟糕?........我 ...

警衛室?!

麥克

0 d& W4 t1 U* [6 m
- ]9 C9 C; x" h, U( a* o回復 andy826 的帖子

$ C8 {% a( e  R3 \7 A都更案例二:
( c! Y2 g1 u* ?- T1 d
台北市我常經過的路段, 角間這一個獨立棟的周邊都拆光了.....剩它........不拆.....

1 a! `, w# G0 r0 n. b+ X- |我看這個建案也是兇多吉少, 會像中和那個一樣 .... 各位有沒有發現, 不肯拆的多數都是角間......

麥克

我這樣說好了....我本來想要搬去老家的都更新大樓.....但是等超過5年以上, 都沒下文了.....所以, 放棄....改選這邊.....
) P1 k! b% J7 e! H7 m. x
老舊台北市? 留給他們去繼續爭吵吧...我不想管了.... 這邊很好...