iBeta 愛北大論壇

 找回密碼
 註冊
搜索
樓主: 洪阿民
列印 上一主題 下一主題

[綜合新聞] 我見我思-士林王家都更啟示錄

  [複製鏈接]

39

主題

140

好友

1萬

積分

博士班

Rank: 8Rank: 8

社區
千代田
文章
6679
在線時間
2242 小時
11
發表於 2012-3-28 15:10:12 |只看該作者
再轉貼一篇
7 [  a# W% M5 A; d! r8 s9 r2 H% j' Q3 b, N  ?. E: n+ v
http://news.chinatimes.com/focus ... 19846834#f1e2ba3198
/ ~2 l2 G; o' P
" h) j  C' e* J; U4 b) a讀者投書》少數服從多數合理?惡法逼王家人搬家5 a3 N. L- @& f- L6 h. d) K
2012-03-28 12:20 新聞速報 【林禾】: a4 c8 A1 S; I) a$ z
    我來說文林苑的故事。也許我們應該從都市更新開始談起。也許我說的有很多錯誤,還請不吝指正。, f2 H: m3 N( v8 f
, r1 q& W$ C$ l) s; O7 K
    所謂的都市更新,說到底就是指把老舊的建物拆除,然後蓋新建物。這本來沒有什麼好討論的,我家要怎麼蓋、要怎麼拆,只要我能取得建照,沒人可管。但上述情形是指獨棟透天厝的情形,社區別墅、住宅大樓由於住戶往往只取得建物的部份產權(除非是那種地主擁有整棟大樓產權的情形),所以要拆除建物,理論上必須全體住戶同意才行。7 f- B: s/ a& F/ ~2 E5 J( ^

+ x/ [9 N. O" k& a/ c8 ^: x    然而一個家庭內兄弟姊妹都會不合,何況是一群各有其志的住戶要達成蓋新建物的共識?因此理論上拆舊建物蓋新建物很簡單,實際上難上加難,非常少見。
- g( s6 ?. F8 A" @& C3 T- w( P8 ~1 c6 M: ^( _3 c' p
    由於建物老化對於都市景觀乃至都市生態都有影響,所以政府就介入建物更新的過程,提出「都市更新」,以政策方式鼓勵大家拆舊蓋新。最重要的策略就是提出容積率的獎勵。! v( a* v# K8 C% V6 R, j
* p4 w$ T2 \+ h; Y$ N! N
    所謂的容積率,就是指一塊土地上,建物可以蓋出的體積比,而這跟都市計畫有關。想想假設你住在小巷子裡,結果巷子內有地主一口氣蓋了50層樓高的高樓,我們先不討論安全問題,光是那棟大樓每天上下班的車潮,保證就可以塞爆巷子。因此容積率限制就在於避免這種鳥事的發生。
/ o3 F5 Z; h* B. P' X0 F
+ r( F7 e( X: L' i3 Z/ j# ?# @    政府鼓勵建物更新的最主要辦法,就是放寬那塊土地的容積率。原本這棟建物的土地的容積率只能允許建物蓋4層樓,市府放寬如果土地上超過一定年限的建物要拆舊蓋新,那麼新大樓可以蓋到8層樓。原本的住戶不但每戶的坪數不變,還多了4層樓可以讓大家分。這多出來的4層樓,就是建商的甜頭,建商願意找住戶來推動都市更新,關鍵就在於這多出來的容積率。
! a: o0 D8 a6 r: \! g9 V9 Z8 @
; ?9 u3 l/ {( _2 X# _    在這情形下,損失最多的往往是一樓的住戶。因為台灣老建物一樓通常都是店面,然而都市更新後多半被改為純住宅大樓,一樓變成大廳,根本沒有店面可言。就算設了店面,也往往不合一樓店家所需。5 l( h$ E; e$ S, c
0 D6 Q- x* I( N
    為什麼?因為公設比。政府規定大樓要有一定的公設比,然而早期建物的公設比非常低,權狀上的土地面積幾乎就是實際上可用的土地面積,然而政府的公設比政策基本上是調高不調降,所以現在新建案的公設比都很高,30%已經算是很少了。對二樓以上的住戶來說,公設比高只是住的地方變小一點,比較不方便,但是房價會漲,划得來。一樓的店面實際使用面積一旦縮小,很可能生意就大受影響,影響權益太大。
# `+ P, w' s  W2 Y6 Z; [6 M
4 d" M. f/ o' j1 V+ j$ {  G( f    因此在都更案當中,一樓店面持有人幾乎都會反對,特別是像機車行這種非一樓不可的老住戶,幾乎都不會同意。
  ^; M7 z' \8 X7 g( I, b
2 v& l# @1 l0 f1 t8 ]    那麼下一步就是建商把一樓住戶的產權買下來。但這樣局勢就變成一樓住戶拿翹,他可以獅子大開口,就算喊價超乎市價太多,大家也沒皮條。
& F/ [" F5 [6 B. Z( f6 F) b
& `3 v2 v" m5 j    因此我們新的都更法,學習日本,採用多數決而非共識決的方式辦理都更。根據台灣的辦法,只要支持更新的住戶超過85%,就可以開始都更,不用理會那剩下的15%,如果廠商趕不走,政府還要代拆。但是錢還是要給,因此由新建案的推動者(通常就是建商)找個估價師來估價,然後依估價師的估價報告塞錢給15%住戶,就這樣了事。$ D0 L7 ]3 J  D

+ S1 G4 D! X0 E. j    結果這下輪到建商拿翹。我搞房地產研究的朋友最近講了很真實的案例:有個都更案建商委託的估價師,開出了一樓店面估價報告,竟然每坪只有30萬。這根本是叫人家跳樓嘛!!!' a/ F1 j$ {1 g* |# p9 _

5 e! O7 }4 b8 n9 E    這就是我那位朋友的研究領域:他在日本拼的碩士學位,就是主修日本目前新的估價辦法,試圖提出一個合理的價格,讓大家可以依循。這是題外話了。8 ]0 T3 @. C; R3 B

6 u1 X# @. v& d' _8 l& d! C$ X( G    文林苑的案子最荒謬的是,苦主不是大樓的住戶,他們也不住一樓,他們只是住在大樓旁邊的透天厝而已。建商為了想把都更基地擴大,就看上他家的土地,私底下去探聽,發現它們家根本不願意加入都更(說真的也沒必要加入,因為苦主根本不在建築線內,也就是說,拆了苦主的家後,實際上是拿去當大樓周圍的休閒綠地,夠扯吧!),於是連通知都沒通知,就直接把苦主的地報進都市更新案中,甚至賣起了預售屋,結果這下就綁架原本大樓的住戶:因為其他住戶早就搬出去,他們的利益跟建商是一起的。
# i) G! Q1 D. d2 R
: T# K  v( Q% z6 X) G    由於苦主根本沒被通知,所以他們根本不知道自己被畫進都更,也就無從在合理的期限內向都市計畫委員會表示反對意見。即便兩次行政官司,還是無法挽回被拆的命運,因為依法判決,苦主是穩輸的。
, K; G. V$ M) w+ r/ S# @
* U2 h. B: S# Q8 c0 c( E) n    這其實就是惡法。我們都說惡法亦法,不過這是我們這種風涼人講的風涼話。如果我們今天是當事人,當我們的身家被奪得一乾二淨,最好是我們還講的出這種屁話。# r# h$ i' Y3 P" R" N
# ^8 e  k( O! ]6 n. ]" u
    我不知道這件事後面還會有怎樣的抗爭,但是我會盡力支持,網路上傳傳文字只是順手之勞,有遊行的話,請假都會去。因為我也正在看房子的年紀(週末都在看房子),這種事今天發生在別人身上,明天就有可能發生在我們身上!

28

主題

34

好友

7195

積分

博士班

Rank: 8Rank: 8

社區
風呂京都
文章
5043
在線時間
2281 小時
12
發表於 2012-3-28 15:28:15 |只看該作者
回復 Tony 的帖子
  F. i( e( @( i, S+ C1 `- i/ o- S, `
9 w# W3 z5 @- o3 g) B6 e我好幾年前去上海出差, 假日繞去車站週邊看看, 整區的舊屋被拆光, 巷口還有噴字, 就是什麼鼎力支持政府建設國家之類的字眼...& w1 ~) t* j1 C
: I  t/ c5 ~0 N/ Q. f7 {
幾年時間, 上海搖身一變, 從衛星圖上像北韓一樣的破落都市, 變成現今的光鮮亮麗......但是, 我不知道原來那些人搬那去了....- o( h0 k6 U7 L7 d! T
, v0 W8 V+ w* ?

, j8 L& ]$ ~  S5 |都市更新這種事, 真的要遇到了才會有不同體會, 旁觀的人還是少說話的好.....這會得罪人的.# n9 N1 i% C4 e1 G3 z/ b# S, U
/ B$ j( a: i# F! A
我台北老家正在辦都更......二戰時期的老屋.....談了好幾年了, 有釘子戶嗎? 其實並沒有... 都簽字了嗎? 也沒...
1 {  k" t; y5 S8 W8 @. w  m- t8 j
. S# X2 [5 e1 U: p: S$ u為何不簽? 因為, 有人開口要搬可以, 土地一坪收購價要比照東區價格 ... 這就是台北市多數都更案的現狀... 繼續吧....人就是這樣...
$ Q7 z1 N5 J. K& _, a0 W0 g! y# x5 |! |! ]' h' m8 i
Strike Freedom from 大學風呂 & Kyoto  

131

主題

181

好友

1萬

積分

博士班

Rank: 8Rank: 8

文章
7364
在線時間
4829 小時
13
發表於 2012-3-28 15:43:09 |只看該作者
洪阿民 發表於 2012-3-28 15:10
, `. o% |+ K, a+ [( [& H8 V0 c再轉貼一篇
& N. R6 W3 J4 K1 E8 m) Y, Y4 e. ]8 `  v8 S% F6 _! f6 |5 b
http://news.chinatimes.com/focus/501010823/112012032800838.html?fb_comment_id=fbc_101507 ...

, R  m6 ^) F$ {* z這篇更感覺不合理. 不過都更比較複雜. 徵收則是地主與政府的角力. 還真想看看了解前一篇提到學者如何研究一套合理的模式?

21

主題

14

好友

617

積分

國中生

Rank: 4

文章
195
在線時間
84 小時
14
發表於 2012-3-28 15:45:01 |只看該作者
太不合理了!!, l- J' m: M* o" s
1 ?9 n, I: i: u0 z9 L6 K
  
Hello~  Everyone!

Nice to meet U.

10

主題

27

好友

2105

積分

大學生

Rank: 6Rank: 6

文章
479
在線時間
1409 小時
15
發表於 2012-3-28 16:28:45 |只看該作者
回復 簡單生活 的帖子: O( r, z" n! D
: B; W- t3 w/ \5 R
他是開太高了吧.因為新聞上有播出當初建商跟王家的協談書.王家說請建商拿出5億.下面還有王先生的簽名

28

主題

34

好友

7195

積分

博士班

Rank: 8Rank: 8

社區
風呂京都
文章
5043
在線時間
2281 小時
16
發表於 2012-3-28 16:40:00 |只看該作者
本帖最後由 麥克 於 2012-3-28 16:40 編輯 ( _- q# R8 Q6 y: t$ ]2 ?
& I0 `/ B* g) V- i; w+ i
各位看一下都更地旁邊的釘子戶獨立屋....這個案例在中和算有名的.....1 ]  H3 t' z  k
/ H7 v! R% ~9 v3 u
很好看? ...... 很糟糕?........我不說, 這會得罪人的....." f0 B. y+ e9 ?6 X  L3 r/ k- j
6 _( E* `7 }0 E# _# g* P

" _$ [4 d5 {* [/ Q% B

本文章子中包含更多資源

您需要 登入 才可以下載或查看,沒有帳號?註冊

Strike Freedom from 大學風呂 & Kyoto  

5

主題

7

好友

656

積分

國中生

Rank: 4

文章
120
在線時間
183 小時
17
發表於 2012-3-28 16:41:14 |只看該作者
跟本就是強盜麻
1 ]3 }- \' [2 T& }: X! e惡法 ~~1 g1 E8 i% w6 S7 s/ D* s

. l/ N) C  m, w. @( d3 C

131

主題

181

好友

1萬

積分

博士班

Rank: 8Rank: 8

文章
7364
在線時間
4829 小時
18
發表於 2012-3-28 16:45:56 |只看該作者
麥克 發表於 2012-3-28 16:40 ! @: C: k9 X6 t8 P7 z
各位看一下都更地旁邊的釘子戶獨立屋....這個案例在中和算有名的.....
7 q5 V9 s: L4 z0 x- K5 T8 S* u. I; p6 g/ E
很好看? ...... 很糟糕?........我 ...
& z6 P1 H0 H& @
警衛室?!

28

主題

34

好友

7195

積分

博士班

Rank: 8Rank: 8

社區
風呂京都
文章
5043
在線時間
2281 小時
19
發表於 2012-3-28 16:52:42 |只看該作者
本帖最後由 麥克 於 2012-3-28 17:00 編輯 3 B$ h. r& B4 w
! D9 P. j+ A2 B+ Y& ^" Z. c2 p$ N
回復 andy826 的帖子7 I; N% A8 |7 Q+ Q  \3 G3 O
; T* I* p9 r4 ~; r; ?
都更案例二:% G& T9 J* j# }/ Z$ H

( Z, T. g+ |, {  u9 |9 D台北市我常經過的路段, 角間這一個獨立棟的周邊都拆光了.....剩它........不拆.....
+ C6 x! T( i$ X2 a0 u3 d( F$ k6 D- o3 |9 O2 f
我看這個建案也是兇多吉少, 會像中和那個一樣 .... 各位有沒有發現, 不肯拆的多數都是角間......
8 |4 Y; o& v3 W. _3 l" \1 G$ a
) T. W6 \& N' l# D3 d4 V

本文章子中包含更多資源

您需要 登入 才可以下載或查看,沒有帳號?註冊

Strike Freedom from 大學風呂 & Kyoto  

28

主題

34

好友

7195

積分

博士班

Rank: 8Rank: 8

社區
風呂京都
文章
5043
在線時間
2281 小時
20
發表於 2012-3-28 16:57:16 |只看該作者
我這樣說好了....我本來想要搬去老家的都更新大樓.....但是等超過5年以上, 都沒下文了.....所以, 放棄....改選這邊.....: C9 P! P2 u2 H5 m' M

$ u' l. V+ g% z  c# b老舊台北市? 留給他們去繼續爭吵吧...我不想管了.... 這邊很好...
Strike Freedom from 大學風呂 & Kyoto  
您需要登入後才可以回文 登入 | 註冊

本論壇是以即時上傳留言的方式運作,一切留言內容只代表發言者個人意見,非本論壇之立場,本論壇對所有留言的真實性、完整性及立場等,不負任何法律責任。
由於本論壇是以「即時留言」運作方式,所以無法完全監察所有留言內容,若您發現有某篇留言可能有問題,請通知本站管理員處理。

Copyright © 2009~2020 iBeta 愛北大. 保留一切權利

回頂部