管理委員就是要服務 要奉獻 社區事務優先

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-12-7 11:22
& d$ a) q4 S6 {$ g, t第一次擔任管理委員: 管理委員會議提案紀錄

1. 建請制定本社區財務收支管理辦法。  

  M1 j( [% U  }7 j4 I8 O9 j關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.

3 w: }5 G: E6 I9 r6 _: G& [這個部份提供一點建議，就是金額10萬元的部分要依照社區實際戶數以及面積去衡量，
' }( L5 J# C$ I' M- y如果是小社區，每一個工程案都不容易超過十萬元，那透過這個制度來避免重大工程案有缺失，
我想是OK的。
* y& p6 U, ~( l) _& n% z4 }
6 D. Z( |) n& w; S$ S但如果是大社區的話，就會造成每一個大小工程幾乎都要招標的問題，招標有好有壞，
8 W" t6 W/ G4 g& v' U! o! P. B很多小型工程，維養的廠商都是以企業商社的型態經營，直接採取的是報價 施工 完成收錢 三程序，
/ G" N# i; i/ ^, s但對於投標要準備的資料，例如 信用證明、公司證明、營業項目證明、最近一期現金流量證明等資料，
0 M( F( L/ Q) U1 W# ?都會嫌麻煩而不投標，據此，社區有些小工程就會被這條規定而造成要支付比較多的維修成本了，

# b- @" J9 r6 E因為有辦法處理投標事情的都是具一定規模的公司行號，而這類公司行號的人事成本相對當然也比較高，
9 h- a& S) s2 x' L3 H3 u$ a而維修技術有時候也不見得會比小公司來的好，但礙於前述的原因，有可能就會發生這樣運作問題。

- l/ s: p6 X: d9 L1 N% T再者，凡是都要招標，就會需要撰寫招標須知，除非是固定的工程案，否則很多招標的性質、規格、規模等都會不盡相同，這就意味者需要花費額外時間去撰寫詳細的招標文件，接著還要另外做書面審查、開標簡報、決標、議價等各種程序，據此，就有機會讓一些簡單的維修工程案延宕了非常久的時間，甚至有機會延宕到換了好幾屆管委會都搞不定，因為沒人想碰這塊，物業管理業者的素質也是稱差不齊，所以在最壞的情況下，除非委員熟悉這些事務又或者善盡監督管理之責，那才有機會逐步的推動。

進一步，還會遇到一個委員會各權責委員負責項目不同，結果擅長監督的委員，如果要去監督或建言或催促一些工程案的時候，有可能反而採到其他權責委員的界線，讓人覺得逾權，結果又造成了管委會內部吵吵鬧鬧不歡而散，最後~~該招標的 還是沒招標。
& W" m& [$ }/ c8 I! M: M5 V0 `. \3 D
- \; i3 M( C5 T; D- N+ x! z; C最後，我要說制定規矩不見得不好，但過多的限制有時候不一定會讓住戶受惠，反而受害，怎麼制定制度才是對社區最好的，我想這是比較不容易做到的，而且區權人上，大多數的住戶因為沒當過委員，肯定沒前述這些經驗，只是擔心避免社區掏空，相信會呼應投下贊同票，但萬一遇到最壞的狀況，大概也不會想到會是因為這個原因所造成的。

當然，我們可以期望由好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，這些規定肯定都不會造成阻礙，
但話說回來，假如真的有這樣的管委會，何苦要制定這麼多的規定呢? 此點也是一個需要思考的問題。
% k. H6 O: Y8 u. V
; @- T6 u1 R. U6 I

Dailybread

# ?7 s4 W8 m9 j" o4 a' N

kasa1107 發表於 2016-12-7 12:28
. I) p  [- A1 {0 h" v+ ]關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
0 Z. g- ?0 g5 m) G
6 q0 f6 }$ x0 v  Q% S1 ~" N# o這個部份提供一點建議，就是金額10 ...

: p$ l! g4 q4 F2 U謝謝KASA指導.說明一下:

1 f$ H* }6 o% d6 e1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標應無爭議.
3 c- E5 o3 U7 g& k& r( @
2.物管保全年服務費數百萬元,其他保養維修一年也要數十萬元,
$ l% i' I  K3 B$ L  d" z0 {( d
( ]+ K  X- r# \0 p; [7 j% \, L   借助招標確認廠商的資格,產品的規格或勞務的工作清單,以及價格

   目的是確保社區和住戶的權益.這和家裡買一台冰箱,或一輛車的考量並無二致.

6 t6 d# ]4 {- Y7 R1 f) K4 ]   譬如說: 園藝保養合約金額比之前幾年提高三成, 績效是否確又提升?
# \: }( G4 C* ~" ^1 B5 ?
   機電是社區僅次於物管的最重要合約,消防,飲水,用電,都嚴重關係到全體住戶的安全
% w) U8 a! j1 M* V4 ]. T7 G1 K
# {2 G, _1 w+ _) m& q  r   豈能不慎?

2.如果要提高授權額度(屋齡增加後是有其必要),也是要區分所有權人支持,

! r7 U' a# W; b3 w; b3 i) N* F; S   如果管委會不能依法行政,不能為住戶看緊荷包,就得不到住戶的支持.
* s: D9 t- d5 a! [- i) h
5 r' B3 F( b- w  r' c# k' m: v9 K3.十萬以上的修繕或採購很少(非保養維修年度合約), 公告招標並不常見.
8 \) U" b6 X& q
4 g/ u- @4 o& ^   十萬以下是詢價比價 , 總幹事加上秘書 ,打幾個電話,或上網查詢, 有困難嗎?
% J5 l+ U* U8 [" T; B
. i5 W. x# g2 O4. 不論是招標或比價, 只要將"需求"定義明確和精準.

   廠商可以自我檢視"資格和規格"是否符合, 審標時公開公正透明 ,就不會有爭議.

   就怕產品功能不清楚,服務範圍不ˋ確定,廠商資格不設限, 就會問題叢生.
0 p" G0 v# A" k  C( l- a5 \
% F7 F$ F8 M, g

所以: 假如真的有好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，何苦要制定這麼多的規定呢?
6 L* m4 P! S# z# R# {
5.住戶平日可能真的沒法子關心社區管理, 但住居安全和生活品質是否提升?
7 ~/ Y, I+ o& ]0 M
   財務管理是否合乎法規?是否清晰透明 ?大家一定會有感受,會比較的.
+ B! @. N- L0 z0 Q- s
   如果社區管理確曾造成住戶的不安, 甚至資產流失 ,

4 O0 [) W3 m) V- b   再周詳的法規, 也不能消除住戶心中的疑慮.

   或者說, 再周詳的法規,可能也無法制止有心人的刻意操弄.
3 g  H( }9 @7 y: \9 d

    參考: [社區管理] 公寓大廈管理費與公共基金(法律觀點)
4 V% u% ~/ m1 r& ^0 R  

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-12-7 13:06
謝謝KASA指導.說明一下:
( D' W) f$ c4 W1 t, W
% x! k% z0 p5 B! }1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標 ...

+ @$ `# g1 B% K這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
0 k6 B! S0 x+ y/ I. T3 W深知其中五味雜陳之苦，而且再次強調，就是因為住戶很多時候往往不知其所以然就跟風投票了，
我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷。

6 h0 S7 l& ?! ?, y0 N* d因為以敝社區為例子，其實十萬元對我們社區來說常常超過，
因為社區太大了，很多修繕工程動輒就超過，這點就比較無奈些。
+ @- d( I& o$ a9 X0 ~2 f& Y
總結而論，制度的建立肯定有好的一面，但是否立意良善反而做了壞事，這點不可不慎重看待。
/ ?% T0 Q; d' y' g3 v$ Q) Q
5 m" [0 R8 ?& M+ P9 p5 _

Dailybread

6 z1 v5 W$ O1 H3 K; T) P* e; c& f2 U

kasa1107 發表於 2016-12-7 16:24
這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
5 q4 j. u3 s' w) |& Y" i8 O深知其中五味雜 ...

) _! d3 C1 ?! ]0 w8 f  ~+ D1 L. s充分理解!

我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷

& f- r1 h- z9 P" o( K' i百分之百贊成.
: }( f9 R8 t, I- u- ^& C+ m
5 G' Q$ M  Z* {( D- k5 D不論是重大修繕或採購, 負責任的委員或管委會必須做足功課,
0 `1 w1 x3 r* B# V
1 V# b, p0 i4 {2 }/ _. t& }就舉社區車輛進出管制系統為例, 管委會先要了解和評估:
  o% c4 U3 A. E. `
1. 為何要安裝這套系統?

2 t6 E# q1 Z9 ]' R2. 系統的功能有哪些? 利弊得失評析 ?與現行作業方式比較?
- g9 ?4 Y3 o. J7 N6 d
' W# C! W  t( F( q) I5 X3. 市場上有那些"成熟系統"可資納入評估?
; U1 A: K  B% R2 }
4. 各廠系統的細部分析比較*
$ H  u( c+ F, |" F$ g$ q
- }9 }/ C0 Q, z4 D0 B5. 價格:投資採購與安裝-保固條件-定期保養項目與收費-故障修復計費表-性能提升費用-翻修費用
6 T9 f3 q3 h4 I: W; |  t+ `
2 @" d( @  L2 _/ I! l6. 技術手冊, 使用/簡易檢測和維修技術文件, 軟/硬體零組件項目與價格表,工具清單.
- \! e- |/ X5 N, I1 Q5 W. t

. R" p3 r: N$ }1 O: E* ]& B管委會根據這些評比項目 ,選定標的系統, 若價格超出授權 ,就擬案提區分所有權人會議,向住戶說明,
% j/ I! L, O0 f3 {
釋疑 ,請住戶支持.我相信住戶獲得足夠的產品資訊後 ,會樂於支持.

3 }8 ~' {% B5 m6 E! B如果管委會提案 ,只告知住戶要買xx系統 , 預算30萬元 ,其他資料付諸闕如, 住戶怎會同意呢?
  {- d4 ~/ C' f2 A) Q& x1 d
問題很簡單: 如果性能未符預期和廠商保證 ,反而造成大塞車,改善又要花錢,怎麼善後?


* 各廠系統的細部分析比較 : 設計功能 ,結構 ,特性, 價格, 交貨期, 保固期 ,故障排除/
+ x: m2 z. z, L  S0 J) ^# x
                                             手動操作介面, 可靠度(平均使用多久需要維修一次), 例行保養

                                              /緊急叫修服務便利性,保用期, 耗損率 ,軟硬體性能提升,
     
# w7 {/ W6 V1 P. G                                              政府或專業機構檢測報告, 市場風評/使用者反映, 操作訓練 ,
6 V5 |% S9 m/ X6 C2 E' U  G4 r
. p" w2 H% ^* f                                              保險等因素.............
( M4 d# `) c3 X7 e4 Z; S
                             

Dailybread

' `, a/ \7 R) x) ^) q/ j' r$ A. o" T
投資評估案例(資料蒐集, 2015):
& @3 H- v9 u. R
LED照明效益評估:
# A# s* `* t( O
! i; w3 O5 J  f: X: V" o2 V4 [! ZA. 地下室停車場LED T8燈管 節電評估:

: |& X5 m& T7 Q# X/ m    LED T8燈管耗電20W, 較原來螢光燈管40W可省一半之電力使用.
+ c/ r2 Y# J0 ~7 C% E- L, h" W
   *節電公式計算: 20(瓦)x20(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 146度(千瓦/小時)
  
; ^- I/ f6 j0 e( N  h& U2 l( h   -單隻LED燈管節電效果:
     1.一年可省 146度電
1 Q0 ?: g( b: V& C, p" `. I     2.一年可省下 146x4 = 584元
     3.減少碳排放量共 146x0.623 = 91公斤

  -整體LED燈管換裝效果: (以645支 4尺20W LED燈管計算)
! q0 G, |" N& V# }- y    1.一年節電效果 146x645 = 67160度
    2.一年可省下 584元x 645 = 376680元
: b# e: c1 x# x/ G    3. 減少碳排放量共 91x645=58,695 公斤

6 t$ M3 b; c0 _% G B.樓梯/電梯間10W LED 燈泡 節電評估:
& J; }5 y$ v) H8 [6 q1 A2 Q
2 S2 M8 f) |+ u/ S   相同亮度下, LED 10w可替代省電燈泡 21W~23W, 以平均省電12W計算.

# ~2 S6 C3 G/ d8 `- H    *節電公式計算:12(瓦)x12(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 52.6度(千瓦/小時)
% K% [- ~. [$ Q8 f. D      
5 X" |2 [% \- ]7 h$ T -單10W LED燈泡節電效果:  
8 d$ a8 [: L( i$ B$ p    1.一年可省 52.6度電
5 U) n, F. l* v* z) A. x' P    2.一年可省下 52.6x4 = 210.4元
    3.減少碳排放量共 146x0.623 = 38公斤

-整體LED燈泡 換裝效果: (以300顆燈泡 計算)
8 Z6 P/ r  O) W# r$ R# N# a   1. 一年節電效果 52.6x300 = 15780度
   2. 一年可省下 210.4元x300= 63,120元
2 Z7 A- u' _2 j2 x0 Z   3. 減少碳排放量共 38x300=11,400 公斤
5 }' ?5 r4 ~6 m6 a/ ~' v
    節電效果A+B 預估節省電費總計 : 439800 元/年
- }% s0 s2 Y& H$ M
    減碳效果A+B 預估減碳: 70,095 公斤/年


  j+ i: \8 f4 ?+ _* w7 p8 T3 D" XLED照明節能應用技術手冊   
) A- \5 A6 b. n# k+ t$ \# l
經濟部能源局指導/ 財團法人台灣綠色生產力基金會編印
+ ]) [: A1 f% r0 a1 a3 v3 y& t! S, D6 }! @
# B" U" X, m. M+ t8 g6 m8.1.5 小結
1. 由上述5 種類型場所實測結果可知，在不影響其原有之照明環境下，若能使用LED 節能燈具進
% H5 A9 Y: p; {    ​行汰換更新工程，所產生之節能效益將可高達36~90%，在抑低尖峰需量及照明用電量方面有
    ​相當大之效益。

2. 在相同照明環境需求下，若欲更換較為節能之光源照明，則必須先行確認替代之LED 光源與先
    ​前所使用的光源有下述的一致性:如燈座型式、輸入電源電壓值、色溫(即光源原先色彩呈現方
    ​式，如白光或黃光)。並以求得與原光源之相同照度為前提，則必須將替代光源之流明數(lm)做
    ​為選用基準。(最好略大於原光源之流明值，並搭配CNS 照度標準参考)

6 p, R, T# k# x2 X6 a3. 商業場所在初期照度設計過大及照明用電偏高狀況下，若能適當調降照度及耗電至合理範圍，
6 L! ^7 D; i' P( a# z    則可減少不必要之能源消耗及降低電費支出。

4. 在LED 節能燈具現場實測中發現，不同發光燈源所散發出之燈體溫度明顯不同(如鹵素燈約
( |  Y) q3 q, \: j    76~137℃、省電燈泡約61~81℃、LED燈則為40~64℃)；若室內照明改為LED 光源，推估可減
8 `! ?$ c/ a8 L( z; ^    低其原室內場所之熱負荷。

$ g0 B% q4 g7 b' [* \7 x# P5. LED 超明亮光源，反應速度只需微秒。且較省電，耗電量更小，低電量、低電流即可啟動、
! p. M/ y  L. f5 P; g   節能和壽命長，目前LED 產品在品質及價格上已具競爭性，且有很多商家已採用，故逐步汰
  n. _2 X$ g  Z1 d   換為LED燈具，將可大幅減少電費支出。
: m5 v( G# u& Q) b. T1 e
9 ~+ s( T9 w, |6. 高效能照明設備以高發光效率LED 光源，配合高反射係數材料研發新燈具，可使照明燈具效
8 f- c+ l! z' t8 l, K" l; R    率提升， 加上節能設備如晝光感知器、紅外線感應及調光裝置等，若採用LED 照明光源則可
: g' w% e. j1 I& |3 c' G    降低電能消耗，大幅提升照明燈具整體發光效率。

實際案例【02】辦公室日光燈改採用LED 直管型光源說明

& X0 R9 f/ _; i5 z+ X) g- h0 e某購物中心辦公大樓T12 40W 日光燈管更換為LED 23W 燈管。
1 g  A! \$ G& N% }& |- V4 r4 j
改善前 辦公區原照明燈具為使用T12 40W 日光燈管並使用鐵心式安定器。
/ P0 ?3 j# E' \- n
改善後 原T12 40W 日光燈管與鐵心式安定器更換為LED 23W 燈管與外置式電源
           ​驅動器，並依據CNS 辦公室照度標準，滿足人員山作需求並降低辦公區
           ​照明耗電量。
! o7 `9 v" Y, o$ M  E
節能成效:

$ P  T0 M5 V' [各辦公室照明使用時間07:30~19:30，故每日最少為12 小時。
2 w* j6 b! w; e' Y4 c: d
$ D0 ~5 @& P- E2 z$ |0 @3 i3 V每一組LED 燈每年可節省: (40W-23W)÷1000×12 小時×365 天＝74.46 度。

2 d2 d, U. o/ y辦公區共5928 組，年電力節約量:5928×74.46kWh÷1000＝44.1 萬度。
+ D/ B4 s9 U9 b0 l! e% w: c) |
! @2 W* k8 m9 s6 U/ ]( y- }每年可CO2減量：(441,398.88 度×0.612 ㎏CO2 /度)÷1000＝270.13 公噸(Tons)
" {3 u$ [7 j! @% i: l3 Q

Dailybread

如果我擔任管理委員:
8 o6 ]4 z  s2 K' R
/ J, u6 \7 t! y0 U3 k4 V" n1.奉公守法 , 誠實善良 , 光明磊落.
: r0 d# j4 x9 k5 o+ D
% ^. V# o& x% ?2.全心奉獻 , 全力服務 , 全時待命.
: g' K5 ~  i6 |& t
3 H7 C& e! h8 H( o& q( C  J- V+ I( Q* z3.不包工程 , 不賣產品 , 不當仲介.
2 v8 @* v, A) B- x, H# ?
4.尊重專業 , 實事求是 , 公私分明.

" w  ?. e1 k; h1 v5.制訂規範 , 建立體制 , 循規蹈矩.
8 U* y; W0 H* d. Z9 M# w# z1 c
1 f9 z; m/ f/ |6.絕不製造和傳播謠言, 絕不分化社區住戶情感.