管理委員就是要服務 要奉獻 社區事務優先

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-12-7 11:22
第一次擔任管理委員: 管理委員會議提案紀錄
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1. 建請制定本社區財務收支管理辦法。  

關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
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# v) P4 }' Y5 v" k1 {. O3 n$ i這個部份提供一點建議，就是金額10萬元的部分要依照社區實際戶數以及面積去衡量，
如果是小社區，每一個工程案都不容易超過十萬元，那透過這個制度來避免重大工程案有缺失，
; v! W5 N, v" X$ c! S, ^我想是OK的。

* t7 \$ C3 N* b6 ^; L. M7 v但如果是大社區的話，就會造成每一個大小工程幾乎都要招標的問題，招標有好有壞，
很多小型工程，維養的廠商都是以企業商社的型態經營，直接採取的是報價 施工 完成收錢 三程序，
- g  u  U/ ?  b) g' S  R, H但對於投標要準備的資料，例如 信用證明、公司證明、營業項目證明、最近一期現金流量證明等資料，
都會嫌麻煩而不投標，據此，社區有些小工程就會被這條規定而造成要支付比較多的維修成本了，
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因為有辦法處理投標事情的都是具一定規模的公司行號，而這類公司行號的人事成本相對當然也比較高，
而維修技術有時候也不見得會比小公司來的好，但礙於前述的原因，有可能就會發生這樣運作問題。

再者，凡是都要招標，就會需要撰寫招標須知，除非是固定的工程案，否則很多招標的性質、規格、規模等都會不盡相同，這就意味者需要花費額外時間去撰寫詳細的招標文件，接著還要另外做書面審查、開標簡報、決標、議價等各種程序，據此，就有機會讓一些簡單的維修工程案延宕了非常久的時間，甚至有機會延宕到換了好幾屆管委會都搞不定，因為沒人想碰這塊，物業管理業者的素質也是稱差不齊，所以在最壞的情況下，除非委員熟悉這些事務又或者善盡監督管理之責，那才有機會逐步的推動。
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進一步，還會遇到一個委員會各權責委員負責項目不同，結果擅長監督的委員，如果要去監督或建言或催促一些工程案的時候，有可能反而採到其他權責委員的界線，讓人覺得逾權，結果又造成了管委會內部吵吵鬧鬧不歡而散，最後~~該招標的 還是沒招標。
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  o' C. z$ O1 I  Z5 {7 E最後，我要說制定規矩不見得不好，但過多的限制有時候不一定會讓住戶受惠，反而受害，怎麼制定制度才是對社區最好的，我想這是比較不容易做到的，而且區權人上，大多數的住戶因為沒當過委員，肯定沒前述這些經驗，只是擔心避免社區掏空，相信會呼應投下贊同票，但萬一遇到最壞的狀況，大概也不會想到會是因為這個原因所造成的。

- K& i$ i8 U  J+ i7 g: _) {當然，我們可以期望由好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，這些規定肯定都不會造成阻礙，
但話說回來，假如真的有這樣的管委會，何苦要制定這麼多的規定呢? 此點也是一個需要思考的問題。
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Dailybread

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kasa1107 發表於 2016-12-7 12:28
$ W) _' x3 P% o$ C關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
0 P! p0 h& c- g& a+ f
這個部份提供一點建議，就是金額10 ...

謝謝KASA指導.說明一下:

9 S$ `7 p2 O# V; j2 {6 Y- e1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標應無爭議.

. f+ A$ }/ o% `& K$ N2.物管保全年服務費數百萬元,其他保養維修一年也要數十萬元,
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7 T# {3 B+ H5 T* a   借助招標確認廠商的資格,產品的規格或勞務的工作清單,以及價格
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4 l0 C& T2 K- d   目的是確保社區和住戶的權益.這和家裡買一台冰箱,或一輛車的考量並無二致.

   譬如說: 園藝保養合約金額比之前幾年提高三成, 績效是否確又提升?
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   機電是社區僅次於物管的最重要合約,消防,飲水,用電,都嚴重關係到全體住戶的安全

* N9 `; I2 I$ J- ]( E9 k   豈能不慎?

& p6 Q  Z; [5 N! }2.如果要提高授權額度(屋齡增加後是有其必要),也是要區分所有權人支持,
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3 c7 A; [1 m# `( \/ e   如果管委會不能依法行政,不能為住戶看緊荷包,就得不到住戶的支持.
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. d* }% q7 h6 I! D8 g: }' B3.十萬以上的修繕或採購很少(非保養維修年度合約), 公告招標並不常見.
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- k' g" d- s$ J0 |6 H   十萬以下是詢價比價 , 總幹事加上秘書 ,打幾個電話,或上網查詢, 有困難嗎?

4. 不論是招標或比價, 只要將"需求"定義明確和精準.

   廠商可以自我檢視"資格和規格"是否符合, 審標時公開公正透明 ,就不會有爭議.

( ^! N, I6 w2 G   就怕產品功能不清楚,服務範圍不ˋ確定,廠商資格不設限, 就會問題叢生.

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所以: 假如真的有好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，何苦要制定這麼多的規定呢?

5.住戶平日可能真的沒法子關心社區管理, 但住居安全和生活品質是否提升?

   財務管理是否合乎法規?是否清晰透明 ?大家一定會有感受,會比較的.
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   如果社區管理確曾造成住戶的不安, 甚至資產流失 ,

3 A: \: y7 t& {" a7 C+ a# `   再周詳的法規, 也不能消除住戶心中的疑慮.

   或者說, 再周詳的法規,可能也無法制止有心人的刻意操弄.


1 h  z  z" |2 O' Q    參考: [社區管理] 公寓大廈管理費與公共基金(法律觀點)
  

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-12-7 13:06
謝謝KASA指導.說明一下:

1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標 ...

這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
深知其中五味雜陳之苦，而且再次強調，就是因為住戶很多時候往往不知其所以然就跟風投票了，
我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷。

+ p( A  w( R! M, a# T' d因為以敝社區為例子，其實十萬元對我們社區來說常常超過，
. c6 _3 f, w/ p7 J8 d' r因為社區太大了，很多修繕工程動輒就超過，這點就比較無奈些。
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總結而論，制度的建立肯定有好的一面，但是否立意良善反而做了壞事，這點不可不慎重看待。
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Dailybread

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kasa1107 發表於 2016-12-7 16:24
這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
深知其中五味雜 ...

- w7 ?& c6 V3 I7 a7 l( ?
- N/ T, W4 D# }8 k/ t8 J充分理解!

我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷

百分之百贊成.

! Z# B4 n+ @2 ]& x& M$ |& q不論是重大修繕或採購, 負責任的委員或管委會必須做足功課,

+ @2 t. u! {$ G就舉社區車輛進出管制系統為例, 管委會先要了解和評估:

; I: [! Q/ q, X3 ?1. 為何要安裝這套系統?
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2. 系統的功能有哪些? 利弊得失評析 ?與現行作業方式比較?
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4 }  j% T' Y6 a/ y, ]' E4 x3. 市場上有那些"成熟系統"可資納入評估?

1 S$ r% D3 U+ Z$ ^' `1 n, ^4. 各廠系統的細部分析比較*

5. 價格:投資採購與安裝-保固條件-定期保養項目與收費-故障修復計費表-性能提升費用-翻修費用
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7 r) S! g; Y% H, z$ H1 _6. 技術手冊, 使用/簡易檢測和維修技術文件, 軟/硬體零組件項目與價格表,工具清單.
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2 N. G. Q0 {0 c9 G管委會根據這些評比項目 ,選定標的系統, 若價格超出授權 ,就擬案提區分所有權人會議,向住戶說明,
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釋疑 ,請住戶支持.我相信住戶獲得足夠的產品資訊後 ,會樂於支持.

如果管委會提案 ,只告知住戶要買xx系統 , 預算30萬元 ,其他資料付諸闕如, 住戶怎會同意呢?
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問題很簡單: 如果性能未符預期和廠商保證 ,反而造成大塞車,改善又要花錢,怎麼善後?
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* 各廠系統的細部分析比較 : 設計功能 ,結構 ,特性, 價格, 交貨期, 保固期 ,故障排除/
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7 R  Y/ s7 {0 [4 Q$ d                                             手動操作介面, 可靠度(平均使用多久需要維修一次), 例行保養

8 l/ u; [4 O) o, `                                              /緊急叫修服務便利性,保用期, 耗損率 ,軟硬體性能提升,
     
                                              政府或專業機構檢測報告, 市場風評/使用者反映, 操作訓練 ,
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                                              保險等因素.............
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Dailybread

投資評估案例(資料蒐集, 2015):

LED照明效益評估:

+ A/ h2 f' h1 `& iA. 地下室停車場LED T8燈管 節電評估:

    LED T8燈管耗電20W, 較原來螢光燈管40W可省一半之電力使用.
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1 _, G+ Z* F, G  _( M$ Y& v, v  }   *節電公式計算: 20(瓦)x20(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 146度(千瓦/小時)
- D: D. |" Y& ~3 R4 ^  
   -單隻LED燈管節電效果:
     1.一年可省 146度電
     2.一年可省下 146x4 = 584元
     3.減少碳排放量共 146x0.623 = 91公斤

$ K: r1 K! i0 h: |: \: E   -整體LED燈管換裝效果: (以645支 4尺20W LED燈管計算)
    1.一年節電效果 146x645 = 67160度
  `- j; `  E" k) K1 E+ }* H  _9 W    2.一年可省下 584元x 645 = 376680元
% y: s' F% O$ G    3. 減少碳排放量共 91x645=58,695 公斤
* C. `" b) g9 W3 }
B.樓梯/電梯間10W LED 燈泡 節電評估:
  i* j# m$ O6 j0 z! q
. h; ~9 q9 i7 O; d8 K% _( [   相同亮度下, LED 10w可替代省電燈泡 21W~23W, 以平均省電12W計算.

    *節電公式計算:12(瓦)x12(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 52.6度(千瓦/小時)
      
% e- w1 |( G+ _' g( n -單10W LED燈泡節電效果:  
    1.一年可省 52.6度電
9 g% R* c" w8 X. P  ~( a# G, r, B    2.一年可省下 52.6x4 = 210.4元
0 Y( Q' z1 \$ p/ G4 R" w* c/ [2 d    3.減少碳排放量共 146x0.623 = 38公斤

/ f: B  x( }- _, i" K -整體LED燈泡 換裝效果: (以300顆燈泡 計算)
   1. 一年節電效果 52.6x300 = 15780度
   2. 一年可省下 210.4元x300= 63,120元
   3. 減少碳排放量共 38x300=11,400 公斤

    節電效果A+B 預估節省電費總計 : 439800 元/年

% y, B2 }/ O6 y. S: h    減碳效果A+B 預估減碳: 70,095 公斤/年
0 x9 |  S, U# `! B. \' O: Z3 P

2 H2 }# \* w/ HLED照明節能應用技術手冊   

, c% ?/ v& B5 s  D; S2 E0 }經濟部能源局指導/ 財團法人台灣綠色生產力基金會編印

* K) z+ C. p& U" \6 |8.1.5 小結
1. 由上述5 種類型場所實測結果可知，在不影響其原有之照明環境下，若能使用LED 節能燈具進
+ j4 q$ H( \, q3 g    ​行汰換更新工程，所產生之節能效益將可高達36~90%，在抑低尖峰需量及照明用電量方面有
    ​相當大之效益。

+ l$ d' W8 l! c2. 在相同照明環境需求下，若欲更換較為節能之光源照明，則必須先行確認替代之LED 光源與先
' f3 c: Y6 k0 b" X" n: v    ​前所使用的光源有下述的一致性:如燈座型式、輸入電源電壓值、色溫(即光源原先色彩呈現方
    ​式，如白光或黃光)。並以求得與原光源之相同照度為前提，則必須將替代光源之流明數(lm)做
0 [" U/ N& p& m. G! H    ​為選用基準。(最好略大於原光源之流明值，並搭配CNS 照度標準参考)
  j) J1 e& f4 e7 h5 ]
3. 商業場所在初期照度設計過大及照明用電偏高狀況下，若能適當調降照度及耗電至合理範圍，
    則可減少不必要之能源消耗及降低電費支出。

4. 在LED 節能燈具現場實測中發現，不同發光燈源所散發出之燈體溫度明顯不同(如鹵素燈約
    76~137℃、省電燈泡約61~81℃、LED燈則為40~64℃)；若室內照明改為LED 光源，推估可減
3 p, [7 `) `* S7 ?+ H# i    低其原室內場所之熱負荷。
: k; O3 p; S9 S
5. LED 超明亮光源，反應速度只需微秒。且較省電，耗電量更小，低電量、低電流即可啟動、
   節能和壽命長，目前LED 產品在品質及價格上已具競爭性，且有很多商家已採用，故逐步汰
" A- W3 n5 z2 H+ X/ t* C% O   換為LED燈具，將可大幅減少電費支出。
: o+ T; ~5 E% ?/ M3 X
9 l# A# F8 E3 P  \( }: B. H/ b# k6. 高效能照明設備以高發光效率LED 光源，配合高反射係數材料研發新燈具，可使照明燈具效
    率提升， 加上節能設備如晝光感知器、紅外線感應及調光裝置等，若採用LED 照明光源則可
    降低電能消耗，大幅提升照明燈具整體發光效率。

) S& L9 V9 l$ Y- }+ j5 ?實際案例【02】辦公室日光燈改採用LED 直管型光源說明
, g) Y9 t, {. G9 M0 {7 I! R
某購物中心辦公大樓T12 40W 日光燈管更換為LED 23W 燈管。

改善前 辦公區原照明燈具為使用T12 40W 日光燈管並使用鐵心式安定器。
9 c3 H! [9 q8 v9 V
, s& ~8 m! X* ^/ B改善後 原T12 40W 日光燈管與鐵心式安定器更換為LED 23W 燈管與外置式電源
9 H( p# C1 A- N. C6 t" T1 _* ]  s           ​驅動器，並依據CNS 辦公室照度標準，滿足人員山作需求並降低辦公區
( u; F! m3 q0 W5 B1 W; J# i: L5 {           ​照明耗電量。
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節能成效:

各辦公室照明使用時間07:30~19:30，故每日最少為12 小時。
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每一組LED 燈每年可節省: (40W-23W)÷1000×12 小時×365 天＝74.46 度。

辦公區共5928 組，年電力節約量:5928×74.46kWh÷1000＝44.1 萬度。

每年可CO2減量：(441,398.88 度×0.612 ㎏CO2 /度)÷1000＝270.13 公噸(Tons)

Dailybread

如果我擔任管理委員:
  ~0 v* O/ N3 w3 K
1.奉公守法 , 誠實善良 , 光明磊落.
  R5 I9 Q6 H8 M! f" @$ a' W
2.全心奉獻 , 全力服務 , 全時待命.

4 j5 p7 X3 W5 W3.不包工程 , 不賣產品 , 不當仲介.

4.尊重專業 , 實事求是 , 公私分明.
+ x2 X' b) K- }
5.制訂規範 , 建立體制 , 循規蹈矩.

0 p9 w  Z( U4 l" C; c6.絕不製造和傳播謠言, 絕不分化社區住戶情感.