管理委員就是要服務 要奉獻 社區事務優先

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-12-7 11:22
第一次擔任管理委員: 管理委員會議提案紀錄

1. 建請制定本社區財務收支管理辦法。  

關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
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這個部份提供一點建議，就是金額10萬元的部分要依照社區實際戶數以及面積去衡量，
8 p9 l4 M- d! m1 E, |6 J如果是小社區，每一個工程案都不容易超過十萬元，那透過這個制度來避免重大工程案有缺失，
我想是OK的。
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但如果是大社區的話，就會造成每一個大小工程幾乎都要招標的問題，招標有好有壞，
3 S. [: }  N; i, x" g很多小型工程，維養的廠商都是以企業商社的型態經營，直接採取的是報價 施工 完成收錢 三程序，
但對於投標要準備的資料，例如 信用證明、公司證明、營業項目證明、最近一期現金流量證明等資料，
5 ?- F, |- \0 e1 [都會嫌麻煩而不投標，據此，社區有些小工程就會被這條規定而造成要支付比較多的維修成本了，

9 ]3 Q& v' t( t* N# g" a因為有辦法處理投標事情的都是具一定規模的公司行號，而這類公司行號的人事成本相對當然也比較高，
而維修技術有時候也不見得會比小公司來的好，但礙於前述的原因，有可能就會發生這樣運作問題。
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- Z* D% @) L/ O1 V# u再者，凡是都要招標，就會需要撰寫招標須知，除非是固定的工程案，否則很多招標的性質、規格、規模等都會不盡相同，這就意味者需要花費額外時間去撰寫詳細的招標文件，接著還要另外做書面審查、開標簡報、決標、議價等各種程序，據此，就有機會讓一些簡單的維修工程案延宕了非常久的時間，甚至有機會延宕到換了好幾屆管委會都搞不定，因為沒人想碰這塊，物業管理業者的素質也是稱差不齊，所以在最壞的情況下，除非委員熟悉這些事務又或者善盡監督管理之責，那才有機會逐步的推動。
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進一步，還會遇到一個委員會各權責委員負責項目不同，結果擅長監督的委員，如果要去監督或建言或催促一些工程案的時候，有可能反而採到其他權責委員的界線，讓人覺得逾權，結果又造成了管委會內部吵吵鬧鬧不歡而散，最後~~該招標的 還是沒招標。

最後，我要說制定規矩不見得不好，但過多的限制有時候不一定會讓住戶受惠，反而受害，怎麼制定制度才是對社區最好的，我想這是比較不容易做到的，而且區權人上，大多數的住戶因為沒當過委員，肯定沒前述這些經驗，只是擔心避免社區掏空，相信會呼應投下贊同票，但萬一遇到最壞的狀況，大概也不會想到會是因為這個原因所造成的。

當然，我們可以期望由好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，這些規定肯定都不會造成阻礙，
1 ]) Y9 _" S" @, K4 h8 Q0 |但話說回來，假如真的有這樣的管委會，何苦要制定這麼多的規定呢? 此點也是一個需要思考的問題。
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Dailybread

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kasa1107 發表於 2016-12-7 12:28
關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.

這個部份提供一點建議，就是金額10 ...

( Q' L7 {, d5 z! s
! a" {. z+ \4 [- @" R& ~謝謝KASA指導.說明一下:

1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標應無爭議.

2.物管保全年服務費數百萬元,其他保養維修一年也要數十萬元,
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   借助招標確認廠商的資格,產品的規格或勞務的工作清單,以及價格

* m3 a; h2 c! W/ p! N6 ~   目的是確保社區和住戶的權益.這和家裡買一台冰箱,或一輛車的考量並無二致.
: r' `: b. N/ M) P) j
" f, }( o0 Y) o) @) R/ I, [- D+ j   譬如說: 園藝保養合約金額比之前幾年提高三成, 績效是否確又提升?

$ H! X# P3 _3 k& r  N1 U6 [) H6 s" Q   機電是社區僅次於物管的最重要合約,消防,飲水,用電,都嚴重關係到全體住戶的安全

   豈能不慎?
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2.如果要提高授權額度(屋齡增加後是有其必要),也是要區分所有權人支持,

   如果管委會不能依法行政,不能為住戶看緊荷包,就得不到住戶的支持.

6 \7 W7 s7 }: H$ p$ H3.十萬以上的修繕或採購很少(非保養維修年度合約), 公告招標並不常見.

* w: S; a1 A- C0 @( y   十萬以下是詢價比價 , 總幹事加上秘書 ,打幾個電話,或上網查詢, 有困難嗎?
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4. 不論是招標或比價, 只要將"需求"定義明確和精準.

   廠商可以自我檢視"資格和規格"是否符合, 審標時公開公正透明 ,就不會有爭議.
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   就怕產品功能不清楚,服務範圍不ˋ確定,廠商資格不設限, 就會問題叢生.
) {6 N7 @" R& L8 F& i0 ?: D9 c/ T


所以: 假如真的有好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，何苦要制定這麼多的規定呢?
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5.住戶平日可能真的沒法子關心社區管理, 但住居安全和生活品質是否提升?
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   財務管理是否合乎法規?是否清晰透明 ?大家一定會有感受,會比較的.
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   如果社區管理確曾造成住戶的不安, 甚至資產流失 ,
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   再周詳的法規, 也不能消除住戶心中的疑慮.
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   或者說, 再周詳的法規,可能也無法制止有心人的刻意操弄.

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+ E$ n/ K7 A' h- E- g- H    參考: [社區管理] 公寓大廈管理費與公共基金(法律觀點)
$ l& Q( l0 O- G  

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-12-7 13:06
謝謝KASA指導.說明一下:
6 S* f/ w% N% U% @
1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標 ...

; F! X& r* F/ P# q- ]4 B  C這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
深知其中五味雜陳之苦，而且再次強調，就是因為住戶很多時候往往不知其所以然就跟風投票了，
我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷。

因為以敝社區為例子，其實十萬元對我們社區來說常常超過，
. n: N  y9 E) ?9 J因為社區太大了，很多修繕工程動輒就超過，這點就比較無奈些。

總結而論，制度的建立肯定有好的一面，但是否立意良善反而做了壞事，這點不可不慎重看待。
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: K0 j- A. N/ X

Dailybread

kasa1107 發表於 2016-12-7 16:24
2 N+ K3 L- L" J0 D/ h這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
深知其中五味雜 ...

充分理解!
: ~1 s/ n5 X5 u* f4 B  ~

我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷

( T7 B; u7 n0 z# k# R百分之百贊成.
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不論是重大修繕或採購, 負責任的委員或管委會必須做足功課,
  A. w, B; L- L. o
就舉社區車輛進出管制系統為例, 管委會先要了解和評估:
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1. 為何要安裝這套系統?

8 o8 |7 {, S+ d. v* Z2. 系統的功能有哪些? 利弊得失評析 ?與現行作業方式比較?

3. 市場上有那些"成熟系統"可資納入評估?
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* D+ @3 p4 U2 @3 g+ K4. 各廠系統的細部分析比較*

: c. D7 J# j" b4 P7 Z5. 價格:投資採購與安裝-保固條件-定期保養項目與收費-故障修復計費表-性能提升費用-翻修費用

6. 技術手冊, 使用/簡易檢測和維修技術文件, 軟/硬體零組件項目與價格表,工具清單.

( F$ `0 y% f) h: Y; h
2 q6 x2 b- V3 Z3 C2 x# F; T管委會根據這些評比項目 ,選定標的系統, 若價格超出授權 ,就擬案提區分所有權人會議,向住戶說明,

釋疑 ,請住戶支持.我相信住戶獲得足夠的產品資訊後 ,會樂於支持.

3 F8 f/ j" B6 N- \# u6 u( ?如果管委會提案 ,只告知住戶要買xx系統 , 預算30萬元 ,其他資料付諸闕如, 住戶怎會同意呢?

問題很簡單: 如果性能未符預期和廠商保證 ,反而造成大塞車,改善又要花錢,怎麼善後?

- `7 W! A; _9 J
& a5 [( P* o, e; p! M4 m5 d* 各廠系統的細部分析比較 : 設計功能 ,結構 ,特性, 價格, 交貨期, 保固期 ,故障排除/

                                             手動操作介面, 可靠度(平均使用多久需要維修一次), 例行保養
0 J. z6 s( ?: R  X
                                              /緊急叫修服務便利性,保用期, 耗損率 ,軟硬體性能提升,
6 q, {) ~- p; }2 \     
: M( e7 O: @; v* m                                              政府或專業機構檢測報告, 市場風評/使用者反映, 操作訓練 ,
; S& D/ \9 k2 Q- p: N9 P) h
+ X1 B$ z7 [8 c' i                                              保險等因素.............
$ ~) t# q( ?$ {: V2 u5 i/ |' K
9 R  _/ ?4 L8 M) S- L; f; m7 H. a3 e                             

Dailybread

投資評估案例(資料蒐集, 2015):
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LED照明效益評估:
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  T5 E- y8 O4 R% E/ D) DA. 地下室停車場LED T8燈管 節電評估:
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7 u1 B6 i; n4 i) d- Q! J    LED T8燈管耗電20W, 較原來螢光燈管40W可省一半之電力使用.

; w' ^" }7 ^2 q( j" F   *節電公式計算: 20(瓦)x20(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 146度(千瓦/小時)
  
- C$ E* m, B3 e: X; }8 }   -單隻LED燈管節電效果:
     1.一年可省 146度電
     2.一年可省下 146x4 = 584元
     3.減少碳排放量共 146x0.623 = 91公斤
9 X* N. `) {0 V6 k
: j8 V6 |% J& p) B" m8 t/ C   -整體LED燈管換裝效果: (以645支 4尺20W LED燈管計算)
    1.一年節電效果 146x645 = 67160度
    2.一年可省下 584元x 645 = 376680元
4 a0 t/ T( S$ f! v8 u4 Q    3. 減少碳排放量共 91x645=58,695 公斤

9 S! _; ^0 S+ v B.樓梯/電梯間10W LED 燈泡 節電評估:
7 b- W. A. k" U- u: r7 a
   相同亮度下, LED 10w可替代省電燈泡 21W~23W, 以平均省電12W計算.
: A, h* n7 [7 Q7 R+ h/ i, i
' O  i, Q* ^) S; Q/ S& k9 n: R& t: k    *節電公式計算:12(瓦)x12(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 52.6度(千瓦/小時)
& r' E2 x/ w! v. G# G6 @1 n      
  D; \# f: A: T0 e -單10W LED燈泡節電效果:  
3 d- r0 `5 B+ e    1.一年可省 52.6度電
3 F7 v0 s6 r- C- ^! m' o5 ~    2.一年可省下 52.6x4 = 210.4元
' [$ q0 c! c" R$ e$ k    3.減少碳排放量共 146x0.623 = 38公斤

% j, h. Z1 j* h- O" n: O -整體LED燈泡 換裝效果: (以300顆燈泡 計算)
   1. 一年節電效果 52.6x300 = 15780度
   2. 一年可省下 210.4元x300= 63,120元
   3. 減少碳排放量共 38x300=11,400 公斤
; Z8 r8 A% t: z: f  G! ]
    節電效果A+B 預估節省電費總計 : 439800 元/年
- c6 f0 y# E2 H* o6 X' u! [
    減碳效果A+B 預估減碳: 70,095 公斤/年
& Q# [# Y4 z" |, v8 h8 P
5 Z4 `  w" M: d! O5 Q' v
LED照明節能應用技術手冊   

  ]+ e* v' g% o8 V經濟部能源局指導/ 財團法人台灣綠色生產力基金會編印
2 d& M7 ~# Z# F$ b
; n3 [3 a) p3 d: X2 S1 ^8.1.5 小結
3 z! {" h+ o1 ~* V6 X! j! C+ u+ v1. 由上述5 種類型場所實測結果可知，在不影響其原有之照明環境下，若能使用LED 節能燈具進
' T6 i& ]" h+ a    ​行汰換更新工程，所產生之節能效益將可高達36~90%，在抑低尖峰需量及照明用電量方面有
6 ]  q" Q1 r" ?, m0 M, {" Z    ​相當大之效益。

2. 在相同照明環境需求下，若欲更換較為節能之光源照明，則必須先行確認替代之LED 光源與先
    ​前所使用的光源有下述的一致性:如燈座型式、輸入電源電壓值、色溫(即光源原先色彩呈現方
    ​式，如白光或黃光)。並以求得與原光源之相同照度為前提，則必須將替代光源之流明數(lm)做
    ​為選用基準。(最好略大於原光源之流明值，並搭配CNS 照度標準参考)

3. 商業場所在初期照度設計過大及照明用電偏高狀況下，若能適當調降照度及耗電至合理範圍，
    則可減少不必要之能源消耗及降低電費支出。
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4. 在LED 節能燈具現場實測中發現，不同發光燈源所散發出之燈體溫度明顯不同(如鹵素燈約
7 z8 P  o  `% h% E    76~137℃、省電燈泡約61~81℃、LED燈則為40~64℃)；若室內照明改為LED 光源，推估可減
    低其原室內場所之熱負荷。

5 }1 \% `8 @* d/ k& k5. LED 超明亮光源，反應速度只需微秒。且較省電，耗電量更小，低電量、低電流即可啟動、
* B. g/ }6 q/ y8 y. E   節能和壽命長，目前LED 產品在品質及價格上已具競爭性，且有很多商家已採用，故逐步汰
4 @% o$ @, Y. |; ~; [* _" ~, D9 w   換為LED燈具，將可大幅減少電費支出。

) }( D9 q- [/ z1 K8 K4 ?; |. S6. 高效能照明設備以高發光效率LED 光源，配合高反射係數材料研發新燈具，可使照明燈具效
    率提升， 加上節能設備如晝光感知器、紅外線感應及調光裝置等，若採用LED 照明光源則可
    降低電能消耗，大幅提升照明燈具整體發光效率。

" M$ b7 H, _3 q7 Y9 C$ @6 ^/ e1 M實際案例【02】辦公室日光燈改採用LED 直管型光源說明

' e! A5 A! i  x3 f6 W1 Y2 o某購物中心辦公大樓T12 40W 日光燈管更換為LED 23W 燈管。

4 w3 V1 w  `* r9 a5 C! u/ ^改善前 辦公區原照明燈具為使用T12 40W 日光燈管並使用鐵心式安定器。

改善後 原T12 40W 日光燈管與鐵心式安定器更換為LED 23W 燈管與外置式電源
           ​驅動器，並依據CNS 辦公室照度標準，滿足人員山作需求並降低辦公區
4 _3 V! j) A) V" w2 ~           ​照明耗電量。
! ~5 R6 x# ^/ Z
; ?2 E, o6 d+ x) ]6 u; O節能成效:

各辦公室照明使用時間07:30~19:30，故每日最少為12 小時。
. H' j/ P$ i2 @2 G
  H5 |3 m% ?- t" [7 Q2 Q每一組LED 燈每年可節省: (40W-23W)÷1000×12 小時×365 天＝74.46 度。
/ E9 F! w5 D0 r: x3 [
/ h6 @) H: c! e1 x% k辦公區共5928 組，年電力節約量:5928×74.46kWh÷1000＝44.1 萬度。

! x" ~* |- }; @3 \每年可CO2減量：(441,398.88 度×0.612 ㎏CO2 /度)÷1000＝270.13 公噸(Tons)

Dailybread

如果我擔任管理委員:

: t7 v% L. ~6 o- _# K6 g+ \1.奉公守法 , 誠實善良 , 光明磊落.

2 b, z7 a9 i0 u) A) p2.全心奉獻 , 全力服務 , 全時待命.
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3.不包工程 , 不賣產品 , 不當仲介.

4.尊重專業 , 實事求是 , 公私分明.
6 }+ Q5 [* B4 l2 u
7 H/ _( l. M* o- {2 k/ }+ t5.制訂規範 , 建立體制 , 循規蹈矩.
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6.絕不製造和傳播謠言, 絕不分化社區住戶情感.