管理委員就是要服務 要奉獻 社區事務優先

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-12-7 11:22
第一次擔任管理委員: 管理委員會議提案紀錄

" Y9 v$ B9 Y6 a1. 建請制定本社區財務收支管理辦法。  

! s0 `5 E" F) T* B關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
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; G9 C5 Q; Y/ C- n; [這個部份提供一點建議，就是金額10萬元的部分要依照社區實際戶數以及面積去衡量，
& a, j& J$ O$ y# S" e+ L如果是小社區，每一個工程案都不容易超過十萬元，那透過這個制度來避免重大工程案有缺失，
我想是OK的。
0 O2 A+ M1 z" V+ `- @
( k( |* `) Q7 J但如果是大社區的話，就會造成每一個大小工程幾乎都要招標的問題，招標有好有壞，
, |9 h/ s% ^' l很多小型工程，維養的廠商都是以企業商社的型態經營，直接採取的是報價 施工 完成收錢 三程序，
但對於投標要準備的資料，例如 信用證明、公司證明、營業項目證明、最近一期現金流量證明等資料，
都會嫌麻煩而不投標，據此，社區有些小工程就會被這條規定而造成要支付比較多的維修成本了，
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8 G& N' ]% b" @' v) d因為有辦法處理投標事情的都是具一定規模的公司行號，而這類公司行號的人事成本相對當然也比較高，
而維修技術有時候也不見得會比小公司來的好，但礙於前述的原因，有可能就會發生這樣運作問題。
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再者，凡是都要招標，就會需要撰寫招標須知，除非是固定的工程案，否則很多招標的性質、規格、規模等都會不盡相同，這就意味者需要花費額外時間去撰寫詳細的招標文件，接著還要另外做書面審查、開標簡報、決標、議價等各種程序，據此，就有機會讓一些簡單的維修工程案延宕了非常久的時間，甚至有機會延宕到換了好幾屆管委會都搞不定，因為沒人想碰這塊，物業管理業者的素質也是稱差不齊，所以在最壞的情況下，除非委員熟悉這些事務又或者善盡監督管理之責，那才有機會逐步的推動。
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8 z) D% L8 i. _! @5 l9 W# ~進一步，還會遇到一個委員會各權責委員負責項目不同，結果擅長監督的委員，如果要去監督或建言或催促一些工程案的時候，有可能反而採到其他權責委員的界線，讓人覺得逾權，結果又造成了管委會內部吵吵鬧鬧不歡而散，最後~~該招標的 還是沒招標。

% x! `5 Q' H9 P4 }7 X+ g: e6 _1 ^最後，我要說制定規矩不見得不好，但過多的限制有時候不一定會讓住戶受惠，反而受害，怎麼制定制度才是對社區最好的，我想這是比較不容易做到的，而且區權人上，大多數的住戶因為沒當過委員，肯定沒前述這些經驗，只是擔心避免社區掏空，相信會呼應投下贊同票，但萬一遇到最壞的狀況，大概也不會想到會是因為這個原因所造成的。

當然，我們可以期望由好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，這些規定肯定都不會造成阻礙，
但話說回來，假如真的有這樣的管委會，何苦要制定這麼多的規定呢? 此點也是一個需要思考的問題。



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Dailybread

kasa1107 發表於 2016-12-7 12:28
! m. Q, x- v* C1 F2 C# j0 g關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
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- r! ~. a  R! X: \- \8 N" }$ [這個部份提供一點建議，就是金額10 ...

9 F: D; N) ]& V( i
; J- y4 }9 P) e& Q2 q0 l& b謝謝KASA指導.說明一下:

1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標應無爭議.
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4 O% x- L5 D3 _  P) k5 C9 U2.物管保全年服務費數百萬元,其他保養維修一年也要數十萬元,
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+ a0 a: _  l8 W   借助招標確認廠商的資格,產品的規格或勞務的工作清單,以及價格
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8 {6 T% ?9 }, B1 M- a- w   目的是確保社區和住戶的權益.這和家裡買一台冰箱,或一輛車的考量並無二致.

   譬如說: 園藝保養合約金額比之前幾年提高三成, 績效是否確又提升?

   機電是社區僅次於物管的最重要合約,消防,飲水,用電,都嚴重關係到全體住戶的安全
# N( ?! X  {; w0 F* F! q" @
   豈能不慎?
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: S* H+ d* B$ _  d2 ^! z5 }8 n2.如果要提高授權額度(屋齡增加後是有其必要),也是要區分所有權人支持,

   如果管委會不能依法行政,不能為住戶看緊荷包,就得不到住戶的支持.
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3.十萬以上的修繕或採購很少(非保養維修年度合約), 公告招標並不常見.

   十萬以下是詢價比價 , 總幹事加上秘書 ,打幾個電話,或上網查詢, 有困難嗎?
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* ~( D4 W$ Y0 K: u3 `, p2 H6 w4. 不論是招標或比價, 只要將"需求"定義明確和精準.
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   廠商可以自我檢視"資格和規格"是否符合, 審標時公開公正透明 ,就不會有爭議.

   就怕產品功能不清楚,服務範圍不ˋ確定,廠商資格不設限, 就會問題叢生.
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& e: |, [4 x% u, u0 w2 h所以: 假如真的有好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，何苦要制定這麼多的規定呢?
/ Y  i7 j7 {% [8 v- ^5 }
' K2 d* E$ ]. e/ S* E6 _! `: c1 M5.住戶平日可能真的沒法子關心社區管理, 但住居安全和生活品質是否提升?
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+ O4 ?0 G0 @) V/ x   財務管理是否合乎法規?是否清晰透明 ?大家一定會有感受,會比較的.
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1 x% m) }, ?; s: k   如果社區管理確曾造成住戶的不安, 甚至資產流失 ,
: k1 v& k" F( ?0 R
   再周詳的法規, 也不能消除住戶心中的疑慮.
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, Y8 R4 r3 r- v$ h1 b   或者說, 再周詳的法規,可能也無法制止有心人的刻意操弄.


) N4 ]+ [* Q" R5 B( \: c! C    參考: [社區管理] 公寓大廈管理費與公共基金(法律觀點)
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kasa1107

Dailybread 發表於 2016-12-7 13:06
謝謝KASA指導.說明一下:

1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標 ...

這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
0 S0 @9 |% x% r+ D4 w7 O, Y8 C深知其中五味雜陳之苦，而且再次強調，就是因為住戶很多時候往往不知其所以然就跟風投票了，
9 D! P1 B/ l# \* i% M  t我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷。
; v! N+ B$ B' g- [
0 I% E  C; Q# o) J7 s& s: s因為以敝社區為例子，其實十萬元對我們社區來說常常超過，
) Q: W; y2 _' H" z3 ?/ e* `因為社區太大了，很多修繕工程動輒就超過，這點就比較無奈些。
% o1 o, {$ h% s" ~+ e' Z6 J
總結而論，制度的建立肯定有好的一面，但是否立意良善反而做了壞事，這點不可不慎重看待。

Dailybread

kasa1107 發表於 2016-12-7 16:24
1 P) \. ?5 _! r2 A) P這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
# |# r" q" ^: Z2 t2 P# l; F深知其中五味雜 ...

; l9 c/ g( T: D
充分理解!

! i- Y( `( `) \+ H% ~

我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷

百分之百贊成.
8 Y2 M) N: r$ k
不論是重大修繕或採購, 負責任的委員或管委會必須做足功課,
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就舉社區車輛進出管制系統為例, 管委會先要了解和評估:

1. 為何要安裝這套系統?
+ f9 k: W5 ^6 J9 R$ g
# [0 a2 q( A8 @0 B! U, k/ W( b2. 系統的功能有哪些? 利弊得失評析 ?與現行作業方式比較?

* v0 ]6 P7 @5 z! [4 A9 g& K" e3. 市場上有那些"成熟系統"可資納入評估?
- h! |; o! F  Y7 A- L  P
4. 各廠系統的細部分析比較*

' n$ m  l0 |" V+ |5. 價格:投資採購與安裝-保固條件-定期保養項目與收費-故障修復計費表-性能提升費用-翻修費用
- l6 K# N4 Y0 V. C
6. 技術手冊, 使用/簡易檢測和維修技術文件, 軟/硬體零組件項目與價格表,工具清單.

8 X" i6 t' s9 S& x3 O! ?2 ?
- ~7 T. Q2 s/ O8 k) k管委會根據這些評比項目 ,選定標的系統, 若價格超出授權 ,就擬案提區分所有權人會議,向住戶說明,

! Y% J. g6 ?4 ?1 ~# A* `# E釋疑 ,請住戶支持.我相信住戶獲得足夠的產品資訊後 ,會樂於支持.
* Z  [* S: {  M; w" K8 r/ z4 s
9 S& |: N0 j, q, H9 \& U+ k如果管委會提案 ,只告知住戶要買xx系統 , 預算30萬元 ,其他資料付諸闕如, 住戶怎會同意呢?

問題很簡單: 如果性能未符預期和廠商保證 ,反而造成大塞車,改善又要花錢,怎麼善後?
% y& S, m, t5 w1 t9 j3 n) |

* 各廠系統的細部分析比較 : 設計功能 ,結構 ,特性, 價格, 交貨期, 保固期 ,故障排除/
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1 b6 ?. L  V& @7 L: c& c                                             手動操作介面, 可靠度(平均使用多久需要維修一次), 例行保養

                                              /緊急叫修服務便利性,保用期, 耗損率 ,軟硬體性能提升,
& D0 l( c8 @; u7 t; U     
5 f: y  {# J8 u( z' j7 V* H                                              政府或專業機構檢測報告, 市場風評/使用者反映, 操作訓練 ,
: ?1 z$ ^( @$ n4 k% ~
                                              保險等因素.............
  f% A( J* C; Z6 Q/ f
                             

Dailybread

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投資評估案例(資料蒐集, 2015):

LED照明效益評估:

A. 地下室停車場LED T8燈管 節電評估:

    LED T8燈管耗電20W, 較原來螢光燈管40W可省一半之電力使用.
; A! z& a! H% r) L' D7 R* @8 e  }
+ l0 J0 u0 z! C% `* k, t/ w   *節電公式計算: 20(瓦)x20(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 146度(千瓦/小時)
, x' D4 c7 s, t3 Q  
$ L2 M2 K, I: s4 `& _   -單隻LED燈管節電效果:
     1.一年可省 146度電
     2.一年可省下 146x4 = 584元
1 g: v# u# ^8 M1 G' T8 `8 }4 _     3.減少碳排放量共 146x0.623 = 91公斤
9 l7 p7 e2 O8 n9 m1 ~( d
! X0 }5 z! e9 D0 ^( Y% }" E   -整體LED燈管換裝效果: (以645支 4尺20W LED燈管計算)
    1.一年節電效果 146x645 = 67160度
    2.一年可省下 584元x 645 = 376680元
    3. 減少碳排放量共 91x645=58,695 公斤
- P: B2 D7 U6 s; p7 Z
B.樓梯/電梯間10W LED 燈泡 節電評估:
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. r% c% ~  h6 Z6 ?: x5 H   相同亮度下, LED 10w可替代省電燈泡 21W~23W, 以平均省電12W計算.
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/ ^& [3 g: K7 E! o    *節電公式計算:12(瓦)x12(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 52.6度(千瓦/小時)
3 S( p' d* @# d      
& c# @& F8 e8 R -單10W LED燈泡節電效果:  
0 g0 x7 N/ q0 L' q    1.一年可省 52.6度電
5 L( c: X# V4 ^- I4 H& {8 E1 S: a    2.一年可省下 52.6x4 = 210.4元
- m) U# Z0 ^5 i7 y" d. a    3.減少碳排放量共 146x0.623 = 38公斤
, ~6 o0 A$ c9 D4 |6 }) x
2 q0 ^) x; G! F  Q& a8 Q -整體LED燈泡 換裝效果: (以300顆燈泡 計算)
4 L4 |( r' Q1 X) S   1. 一年節電效果 52.6x300 = 15780度
   2. 一年可省下 210.4元x300= 63,120元
) D7 e0 T# _. a$ f/ P   3. 減少碳排放量共 38x300=11,400 公斤

& W' S9 v. W- m( d    節電效果A+B 預估節省電費總計 : 439800 元/年
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. F* k6 \4 ?7 Q* z4 J* o' K    減碳效果A+B 預估減碳: 70,095 公斤/年
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$ X& B0 y- h) f7 z- X  }$ RLED照明節能應用技術手冊   
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經濟部能源局指導/ 財團法人台灣綠色生產力基金會編印

8.1.5 小結
1. 由上述5 種類型場所實測結果可知，在不影響其原有之照明環境下，若能使用LED 節能燈具進
5 O6 u/ X5 z, v/ x! r    ​行汰換更新工程，所產生之節能效益將可高達36~90%，在抑低尖峰需量及照明用電量方面有
; c/ m# p4 N8 n. f( i' j/ o5 z+ W) b    ​相當大之效益。

2. 在相同照明環境需求下，若欲更換較為節能之光源照明，則必須先行確認替代之LED 光源與先
* z# }/ u% X% t2 K% P) |. l! _    ​前所使用的光源有下述的一致性:如燈座型式、輸入電源電壓值、色溫(即光源原先色彩呈現方
    ​式，如白光或黃光)。並以求得與原光源之相同照度為前提，則必須將替代光源之流明數(lm)做
    ​為選用基準。(最好略大於原光源之流明值，並搭配CNS 照度標準参考)
$ T+ M# p, a4 {6 ?' |; |9 w$ X/ O
3. 商業場所在初期照度設計過大及照明用電偏高狀況下，若能適當調降照度及耗電至合理範圍，
    則可減少不必要之能源消耗及降低電費支出。
5 d! C) c' s8 e4 ~3 n7 G9 e
4. 在LED 節能燈具現場實測中發現，不同發光燈源所散發出之燈體溫度明顯不同(如鹵素燈約
; ~1 d, f0 C  C: s/ Z; u% C    76~137℃、省電燈泡約61~81℃、LED燈則為40~64℃)；若室內照明改為LED 光源，推估可減
    低其原室內場所之熱負荷。

5. LED 超明亮光源，反應速度只需微秒。且較省電，耗電量更小，低電量、低電流即可啟動、
  d$ f7 `4 G9 r! L8 M. b! Y   節能和壽命長，目前LED 產品在品質及價格上已具競爭性，且有很多商家已採用，故逐步汰
   換為LED燈具，將可大幅減少電費支出。
' w( K4 t% u/ \! r# D# f- P
4 E& a. E: }' ?+ u4 V# u( `& ]( w6. 高效能照明設備以高發光效率LED 光源，配合高反射係數材料研發新燈具，可使照明燈具效
, V2 ^9 K" K; {    率提升， 加上節能設備如晝光感知器、紅外線感應及調光裝置等，若採用LED 照明光源則可
: Z1 \5 l( {7 [    降低電能消耗，大幅提升照明燈具整體發光效率。
$ M" g  y( M9 N# x5 ?( W; A/ A1 l' Y
實際案例【02】辦公室日光燈改採用LED 直管型光源說明
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某購物中心辦公大樓T12 40W 日光燈管更換為LED 23W 燈管。

改善前 辦公區原照明燈具為使用T12 40W 日光燈管並使用鐵心式安定器。

改善後 原T12 40W 日光燈管與鐵心式安定器更換為LED 23W 燈管與外置式電源
) ]# f1 f8 B9 b  g0 _. B" H5 z. b           ​驅動器，並依據CNS 辦公室照度標準，滿足人員山作需求並降低辦公區
           ​照明耗電量。
" f! S! N+ Z+ G( K7 o
* r9 e* h- J2 \- V7 |1 }節能成效:

* U1 r4 ^5 u2 c各辦公室照明使用時間07:30~19:30，故每日最少為12 小時。
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每一組LED 燈每年可節省: (40W-23W)÷1000×12 小時×365 天＝74.46 度。

辦公區共5928 組，年電力節約量:5928×74.46kWh÷1000＝44.1 萬度。

每年可CO2減量：(441,398.88 度×0.612 ㎏CO2 /度)÷1000＝270.13 公噸(Tons)

Dailybread

如果我擔任管理委員:

1.奉公守法 , 誠實善良 , 光明磊落.

2.全心奉獻 , 全力服務 , 全時待命.

; ^9 _' M  V& f$ ~3 Q. l6 L, A3.不包工程 , 不賣產品 , 不當仲介.
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4.尊重專業 , 實事求是 , 公私分明.
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5.制訂規範 , 建立體制 , 循規蹈矩.
" F; e* `6 y0 C5 c
6.絕不製造和傳播謠言, 絕不分化社區住戶情感.