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[社區管理] 管理委員就是要服務 要奉獻 社區事務優先

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Dailybread 發表於 2016-12-7 11:22 ' k/ Z7 L. y4 y% r- v/ @0 P# u
第一次擔任管理委員: 管理委員會議提案紀錄
9 z! H! Y; z9 i: D; N! @2 h. H6 d+ p; _
1. 建請制定本社區財務收支管理辦法。  
+ s' {! y' b3 W" G  v
關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
1 X+ X# Z. N3 T
# v) P4 }' Y5 v" k1 {. O3 n$ i這個部份提供一點建議,就是金額10萬元的部分要依照社區實際戶數以及面積去衡量,3 u( j* @0 Q0 w. T, Z
如果是小社區,每一個工程案都不容易超過十萬元,那透過這個制度來避免重大工程案有缺失,
; v! W5 N, v" X$ c! S, ^我想是OK的。1 X+ t; I3 b' B

* t7 \$ C3 N* b6 ^; L. M7 v但如果是大社區的話,就會造成每一個大小工程幾乎都要招標的問題,招標有好有壞,6 e7 y7 W0 q; K8 L0 Y
很多小型工程,維養的廠商都是以企業商社的型態經營,直接採取的是報價 施工 完成收錢 三程序,
- g  u  U/ ?  b) g' S  R, H但對於投標要準備的資料,例如 信用證明、公司證明、營業項目證明、最近一期現金流量證明等資料,$ n8 P) t2 s/ x8 h
都會嫌麻煩而不投標,據此,社區有些小工程就會被這條規定而造成要支付比較多的維修成本了,
6 Y% F! l5 S- M9 ?) C/ C, ~; M, }. y( j
因為有辦法處理投標事情的都是具一定規模的公司行號,而這類公司行號的人事成本相對當然也比較高,8 n+ E8 f9 |6 l
而維修技術有時候也不見得會比小公司來的好,但礙於前述的原因,有可能就會發生這樣運作問題。( k4 U$ w( e' a/ S5 Q3 Y
# k* \- {' v1 X. E; S9 p
再者,凡是都要招標,就會需要撰寫招標須知,除非是固定的工程案,否則很多招標的性質、規格、規模等都會不盡相同,這就意味者需要花費額外時間去撰寫詳細的招標文件,接著還要另外做書面審查、開標簡報、決標、議價等各種程序,據此,就有機會讓一些簡單的維修工程案延宕了非常久的時間,甚至有機會延宕到換了好幾屆管委會都搞不定,因為沒人想碰這塊,物業管理業者的素質也是稱差不齊,所以在最壞的情況下,除非委員熟悉這些事務又或者善盡監督管理之責,那才有機會逐步的推動。
3 `' K( ]( C* G9 T  {/ ^+ w" ]1 \8 j% j- V* P( v
進一步,還會遇到一個委員會各權責委員負責項目不同,結果擅長監督的委員,如果要去監督或建言或催促一些工程案的時候,有可能反而採到其他權責委員的界線,讓人覺得逾權,結果又造成了管委會內部吵吵鬧鬧不歡而散,最後~~該招標的 還是沒招標。
: _0 M/ {6 H) ]" K' R, E7 j, g
  o' C. z$ O1 I  Z5 {7 E最後,我要說制定規矩不見得不好,但過多的限制有時候不一定會讓住戶受惠,反而受害,怎麼制定制度才是對社區最好的,我想這是比較不容易做到的,而且區權人上,大多數的住戶因為沒當過委員,肯定沒前述這些經驗,只是擔心避免社區掏空,相信會呼應投下贊同票,但萬一遇到最壞的狀況,大概也不會想到會是因為這個原因所造成的。" L1 S( R  A8 A! i6 C* b

- K& i$ i8 U  J+ i7 g: _) {當然,我們可以期望由好的管委會來經營,只要合乎規定認真守本分,這些規定肯定都不會造成阻礙,  ?1 D' W) ]! C# q  X4 n4 a
但話說回來,假如真的有這樣的管委會,何苦要制定這麼多的規定呢? 此點也是一個需要思考的問題。
% o  p, z4 z: z  k, a4 N
) Z" f; U2 @  S7 |' L
8 ]0 a# K8 @' m5 ^  S  b1 D; U
' C6 e5 Z$ v/ T6 o/ p3 ?* \( i

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-12-13 10:58 編輯
' o7 v- o  i& Y
kasa1107 發表於 2016-12-7 12:28
$ W) _' x3 P% o$ C關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
0 P! p0 h& c- g& a+ f! ^: [8 n  g" o! a; ~
這個部份提供一點建議,就是金額10 ...
# |9 `- ^7 b6 M; n
. M# P; e  V1 @9 o) h$ I! A5 _3 F1 a
謝謝KASA指導.說明一下:$ g9 Z# A& A* |( \

9 S$ `7 p2 O# V; j2 {6 Y- e1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標應無爭議.2 F% x- U, I6 z# s- A

. f+ A$ }/ o% `& K$ N2.物管保全年服務費數百萬元,其他保養維修一年也要數十萬元,
8 L5 O3 ]& A4 V; i8 u4 m+ U0 c
7 T# {3 B+ H5 T* a   借助招標確認廠商的資格,產品的規格或勞務的工作清單,以及價格
4 M* X5 B- ^( S" y' v5 K1 P
4 l0 C& T2 K- d   目的是確保社區和住戶的權益.這和家裡買一台冰箱,或一輛車的考量並無二致.
; u4 ^0 J0 q. P; d4 D9 Z
$ i2 U+ M- S0 Q9 \3 o  N' `/ Y0 B
   譬如說: 園藝保養合約金額比之前幾年提高三成, 績效是否確又提升?
* I+ w4 e7 K9 N/ R0 u$ @( X$ }% F  Y
   機電是社區僅次於物管的最重要合約,消防,飲水,用電,都嚴重關係到全體住戶的安全  I( V& B. }6 O9 _8 ]  ~  c0 m# L

* N9 `; I2 I$ J- ]( E9 k   豈能不慎?4 ~! y* D4 Y  |/ a# ]$ r

& p6 Q  Z; [5 N! }2.如果要提高授權額度(屋齡增加後是有其必要),也是要區分所有權人支持,
3 m' s/ C3 O+ G4 M4 G) ?1 Y
3 c7 A; [1 m# `( \/ e   如果管委會不能依法行政,不能為住戶看緊荷包,就得不到住戶的支持.
. f' B! l6 i7 v; f0 M
. d* }% q7 h6 I! D8 g: }' B3.十萬以上的修繕或採購很少(非保養維修年度合約), 公告招標並不常見.
) p# @0 X5 n* T! V7 b
- k' g" d- s$ J0 |6 H   十萬以下是詢價比價 , 總幹事加上秘書 ,打幾個電話,或上網查詢, 有困難嗎?# q% B& o6 {+ j# m- [
1 |  ]  ]% ~& q4 i3 F6 t$ r* O+ u5 f( P
4. 不論是招標或比價, 只要將"需求"定義明確和精準.$ {/ ?5 T" ?$ [" @0 _; b# A
+ K5 \. _5 W% w* d) p
   廠商可以自我檢視"資格和規格"是否符合, 審標時公開公正透明 ,就不會有爭議.2 r: j1 j5 g2 `6 C

( ^! N, I6 w2 G   就怕產品功能不清楚,服務範圍不ˋ確定,廠商資格不設限, 就會問題叢生.( D  n7 S1 q# Y( N3 H

; Q+ J3 U$ }: ^, n' q: R! V% _+ T
8 }/ b6 X# P/ d
所以: 假如真的有好的管委會來經營,只要合乎規定認真守本分,何苦要制定這麼多的規定呢? . w3 X) R2 j) p3 X
& n8 g1 [  }0 f0 x! u9 o: ~- H0 L
5.住戶平日可能真的沒法子關心社區管理, 但住居安全和生活品質是否提升? 2 q, c3 N/ ]+ r
- }0 K0 ^6 X+ Q" f
   財務管理是否合乎法規?是否清晰透明 ?大家一定會有感受,會比較的.
! r4 i% E5 [1 l2 u5 n0 p6 s6 {5 U7 e" O! k8 j
   如果社區管理確曾造成住戶的不安, 甚至資產流失 , ' `2 z, F5 Y8 b/ D5 q; m$ T; T

3 A: \: y7 t& {" a7 C+ a# `   再周詳的法規, 也不能消除住戶心中的疑慮.# ^/ H. ^1 w  F3 a; h6 M
8 ~% m2 T* D8 |% E. J+ {' ^
   或者說, 再周詳的法規,可能也無法制止有心人的刻意操弄.
4 _* j' [, B& V' Y, q
0 u, w' k4 i$ n$ Z6 c

1 h  z  z" |2 O' Q    參考: [社區管理] 公寓大廈管理費與公共基金(法律觀點) & I# }" k9 b' R5 H+ k3 c  m
  

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發表於 2016-12-7 16:24:34 |只看該作者
Dailybread 發表於 2016-12-7 13:06 1 a1 c0 e' t& C
謝謝KASA指導.說明一下:* E* o0 {4 O! T4 [+ n, W2 F  [
1 z- ?. f$ {$ b
1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標 ...
- h8 a, h1 }% T( N2 A
這類事情都是正反兩面,我只是提出我實際遇到的情況,因為目前正在做管委會的委員當中,* }5 @4 ~1 A6 u' F+ [
深知其中五味雜陳之苦,而且再次強調,就是因為住戶很多時候往往不知其所以然就跟風投票了,* V4 T1 _5 l; I% c: @
我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉,才好做出正確的判斷。5 K6 m3 f$ p$ t' F5 S

+ p( A  w( R! M, a# T' d因為以敝社區為例子,其實十萬元對我們社區來說常常超過,
. c6 _3 f, w/ p7 J8 d' r因為社區太大了,很多修繕工程動輒就超過,這點就比較無奈些。
, h. i: p3 D. ^% m# Y; R) G4 d2 k: o+ A, W/ ^! t/ G" e
總結而論,制度的建立肯定有好的一面,但是否立意良善反而做了壞事,這點不可不慎重看待。
0 O! u( B7 b! J- f$ ?; h
# j! |1 J# ~7 x, b/ ^& v

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-12-7 17:15 編輯
( j( c; W6 ?0 p5 ^2 @" r
kasa1107 發表於 2016-12-7 16:24 ' P+ @- O, _/ B9 Y2 S
這類事情都是正反兩面,我只是提出我實際遇到的情況,因為目前正在做管委會的委員當中,. G1 _2 x3 n5 h8 `
深知其中五味雜 ...

- w7 ?& c6 V3 I7 a7 l( ?
- N/ T, W4 D# }8 k/ t8 J充分理解!- p2 A1 s& H! e0 x' S
1 c6 h, L0 c4 i6 ]5 @% O
我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉,才好做出正確的判斷
8 f5 x4 @, q  i* u
2 {5 L3 x7 ]7 Q9 X/ K+ \) N6 H
百分之百贊成.5 F0 N4 j" U$ Y' `

! Z# B4 n+ @2 ]& x& M$ |& q不論是重大修繕或採購, 負責任的委員或管委會必須做足功課,9 d* s6 `: ~! u" u! B2 U

+ @2 t. u! {$ G就舉社區車輛進出管制系統為例, 管委會先要了解和評估:6 c" h2 w+ B& r7 }- j' z3 I

; I: [! Q/ q, X3 ?1. 為何要安裝這套系統?
4 u0 L% L* Y8 w$ U$ K7 b: L$ j* {% Z
2. 系統的功能有哪些? 利弊得失評析 ?與現行作業方式比較?
- ]1 }5 p* A! O& L
4 }  j% T' Y6 a/ y, ]' E4 x3. 市場上有那些"成熟系統"可資納入評估? * @  r2 k- i8 R( v9 F

1 S$ r% D3 U+ Z$ ^' `1 n, ^4. 各廠系統的細部分析比較*1 }6 ]! X& i) [$ ~: K2 Y2 {5 F
4 ^5 u! m8 z( i
5. 價格:投資採購與安裝-保固條件-定期保養項目與收費-故障修復計費表-性能提升費用-翻修費用
8 i/ \9 X, Y: N; Q& D+ `
7 r) S! g; Y% H, z$ H1 _6. 技術手冊, 使用/簡易檢測和維修技術文件, 軟/硬體零組件項目與價格表,工具清單.
5 c/ y& m/ O+ a: g1 b
: _' s$ k0 d6 ?! J6 K
2 N. G. Q0 {0 c9 G管委會根據這些評比項目 ,選定標的系統, 若價格超出授權 ,就擬案提區分所有權人會議,向住戶說明,
- B0 m$ g3 d4 i) E4 U( P3 N, W+ l8 D9 k) g
釋疑 ,請住戶支持.我相信住戶獲得足夠的產品資訊後 ,會樂於支持." M+ c- ^! ~2 L
" ?% W$ t& q7 M  F* O( e  f
如果管委會提案 ,只告知住戶要買xx系統 , 預算30萬元 ,其他資料付諸闕如, 住戶怎會同意呢?
" ~6 P, w! G; X2 [8 j* a; b4 F- c4 n7 K' ]9 C4 L7 L1 w6 Q1 U
問題很簡單: 如果性能未符預期和廠商保證 ,反而造成大塞車,改善又要花錢,怎麼善後?

- H3 m. V8 w9 b" q( s# G; ], |# F8 q7 e4 y2 i7 k
% w" `! b; X2 g0 C# ]" u
* 各廠系統的細部分析比較 : 設計功能 ,結構 ,特性, 價格, 交貨期, 保固期 ,故障排除/
# s" |- n; \9 `5 ]5 p
7 R  Y/ s7 {0 [4 Q$ d                                             手動操作介面
, 可靠度(平均使用多久需要維修一次), 例行保養, F& x1 f0 U5 v& x4 w- y

8 l/ u; [4 O) o, `                                              /緊急叫修服務便利性,保用期, 耗損率 ,軟硬體性能提升, & @2 w& [9 p, I* G$ c  ^! O& H/ U
       w, n  I8 ]; `
                                              政府或專業機構檢測報告, 市場風評/使用者反映
, 操作訓練 ,
% V  T/ U* i# b/ ?& z; a% C; B! G: b4 D
                                              保險等因素.............

6 a1 h; Y+ c8 E% p# F1 l6 P& o% y  s% j& C6 Y
                             

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-12-7 17:29 編輯 2 H5 X9 s+ a' p
/ U+ X! X! N, a9 f$ |3 s5 {
投資評估案例(資料蒐集, 2015):) X$ Z9 f, E7 t
  u; \; y) X  i0 O) \* ~1 X
LED照明效益評估:! p9 q. k; C+ Y! g3 E

+ A/ h2 f' h1 `& iA. 地下室停車場LED T8燈管 節電評估:7 l" x9 G$ W5 v  N( o4 `2 q; g' y
1 d* X. t( Y/ w: l
    LED T8燈管耗電20W, 較原來螢光燈管40W可省一半之電力使用.

& v7 |3 @) I9 N
1 _, G+ Z* F, G  _( M$ Y& v, v  }   *節電公式計算: 20(瓦)x20(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 146度(千瓦/小時)
- D: D. |" Y& ~3 R4 ^  , b0 R+ y0 p7 z+ j6 v! Q
   -單隻LED燈管節電效果: 4 I2 j8 L( a, `9 `9 v& [4 x+ o
     1.一年可省 146度電 3 ^# _( v; \6 Z' I1 n
     2.一年可省下 146x4 = 584元 0 P! h$ u, Y. q8 G5 [8 y
     3.減少碳排放量共 146x0.623 = 91公斤9 D. n0 S- }; S: s7 ^

$ K: r1 K! i0 h: |: \: E   -整體LED燈管換裝效果: (以645支 4尺20W LED燈管計算)1 Y5 Q5 z8 e( V# h6 _
    1.一年節電效果 146x645 = 67160度
  `- j; `  E" k) K1 E+ }* H  _9 W    2.一年可省下 584元x 645 = 376680元
% y: s' F% O$ G    3. 減少碳排放量共 91x645=58,695 公斤
* C. `" b) g9 W3 }2 K+ u, ~$ A2 g8 i6 g/ E
B.樓梯/電梯間10W LED 燈泡 節電評估:
  i* j# m$ O6 j0 z! q
. h; ~9 q9 i7 O; d8 K% _( [   相同亮度下, LED 10w可替代省電燈泡 21W~23W, 以平均省電12W計算.
  c/ l$ S! b- |( H, T( l% L
9 e/ ]" M: Q" |8 o, [: g
    *節電公式計算:12(瓦)x12(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 52.6度(千瓦/小時)! ]5 B$ E" l! c; r* S8 }! w
      
% e- w1 |( G+ _' g( n -單10W LED燈泡節電效果:  . ~2 a6 L( m1 {6 w" `
    1.一年可省 52.6度電
9 g% R* c" w8 X. P  ~( a# G, r, B    2.一年可省下 52.6x4 = 210.4元
0 Y( Q' z1 \$ p/ G4 R" w* c/ [2 d    3.減少碳排放量共 146x0.623 = 38公斤% q7 Z* a' O& O2 Y. H) r

/ f: B  x( }- _, i" K -整體LED燈泡 換裝效果: (以300顆燈泡 計算). V; o! C! ^2 d1 |2 r7 B
   1. 一年節電效果 52.6x300 = 15780度 % v# {5 F# ^9 @" N! \6 M
   2. 一年可省下 210.4元x300= 63,120元4 r" K5 T: T, d! ~5 M
   3. 減少碳排放量共 38x300=11,400 公斤8 p; C  K' T& w2 z/ [) `6 @
( s2 k$ u; P9 p' Y1 V
    節電效果A+B 預估節省電費總計 : 439800 元/年 - H% d/ q8 y8 A! I$ V

% y, B2 }/ O6 y. S: h    減碳效果A+B 預估減碳: 70,095 公斤/年

0 x9 |  S, U# `! B. \' O: Z3 P; r+ S% ]" B  F* h: S" F$ B

2 H2 }# \* w/ HLED照明節能應用技術手冊    : y7 A- k: ^# O* C2 r2 Q* C

, c% ?/ v& B5 s  D; S2 E0 }經濟部能源局指導/ 財團法人台灣綠色生產力基金會編印
2 H' Z, F" ^0 g4 N

* K) z+ C. p& U" \6 |8.1.5 小結8 z6 P# C' N+ C5 J, a
1. 由上述5 種類型場所實測結果可知,在不影響其原有之照明環境下,若能使用LED 節能燈具進
+ j4 q$ H( \, q3 g    ​行汰換更新工程,所產生之節能效益將可高達36~90%,在抑低尖峰需量及照明用電量方面有1 A% B3 l6 }1 d! `) k4 D
    ​相當大之效益。* l$ [- x; ]9 m( c/ X% y. w

+ l$ d' W8 l! c2. 在相同照明環境需求下,若欲更換較為節能之光源照明,則必須先行確認替代之LED 光源與先
' f3 c: Y6 k0 b" X" n: v    ​前所使用的光源有下述的一致性:如燈座型式、輸入電源電壓值、色溫(即光源原先色彩呈現方6 a. {! S/ E. W9 O* Y0 b" k( |0 d
    ​式,如白光或黃光)。並以求得與原光源之相同照度為前提,則必須將替代光源之流明數(lm)做
0 [" U/ N& p& m. G! H    ​為選用基準。(最好略大於原光源之流明值,並搭配CNS 照度標準参考)
  j) J1 e& f4 e7 h5 ]4 N- Z* I( ^1 E
3. 商業場所在初期照度設計過大及照明用電偏高狀況下,若能適當調降照度及耗電至合理範圍,% {2 J9 l9 q# Y  z1 V, E5 z
    則可減少不必要之能源消耗及降低電費支出。/ H  b9 ^9 n6 F4 j2 M
0 g- J/ A# T8 h; Z
4. 在LED 節能燈具現場實測中發現,不同發光燈源所散發出之燈體溫度明顯不同(如鹵素燈約; v7 `( ?7 J* @: E" |
    76~137℃、省電燈泡約61~81℃、LED燈則為40~64℃);若室內照明改為LED 光源,推估可減
3 p, [7 `) `* S7 ?+ H# i    低其原室內場所之熱負荷。
: k; O3 p; S9 S- c% {# p" @$ d! n8 l! c5 p
5. LED 超明亮光源,反應速度只需微秒。且較省電,耗電量更小,低電量、低電流即可啟動、( t0 C* A+ ?$ B7 o
   節能和壽命長,目前LED 產品在品質及價格上已具競爭性,且有很多商家已採用,故逐步汰
" A- W3 n5 z2 H+ X/ t* C% O   換為LED燈具,將可大幅減少電費支出。
: o+ T; ~5 E% ?/ M3 X
9 l# A# F8 E3 P  \( }: B. H/ b# k6. 高效能照明設備以高發光效率LED 光源,配合高反射係數材料研發新燈具,可使照明燈具效- I! Z; `9 ?6 Y& h" @6 J* W
    率提升, 加上節能設備如晝光感知器、紅外線感應及調光裝置等,若採用LED 照明光源則可  A4 i2 U7 y* ~. Q  T- K- t4 v( f" n
    降低電能消耗,大幅提升照明燈具整體發光效率。* P0 G6 }% o3 \: P

) S& L9 V9 l$ Y- }+ j5 ?實際案例【02】辦公室日光燈改採用LED 直管型光源說明
, g) Y9 t, {. G9 M0 {7 I! R; C1 m/ W5 n! V+ W
某購物中心辦公大樓T12 40W 日光燈管更換為LED 23W 燈管。# S8 ]* M$ O7 h0 S% A/ J5 n
: w  E+ F, A6 d7 \
改善前 辦公區原照明燈具為使用T12 40W 日光燈管並使用鐵心式安定器。
9 c3 H! [9 q8 v9 V
, s& ~8 m! X* ^/ B改善後 原T12 40W 日光燈管與鐵心式安定器更換為LED 23W 燈管與外置式電源
9 H( p# C1 A- N. C6 t" T1 _* ]  s           ​驅動器,並依據CNS 辦公室照度標準,滿足人員山作需求並降低辦公區
( u; F! m3 q0 W5 B1 W; J# i: L5 {           ​照明耗電量。
8 c0 |- U. x; l8 f$ p" t4 S! \0 _/ }6 a% t# O& F
節能成效:4 L+ S3 }/ K8 @
+ p& Z1 o" [  G8 ]; W1 o
各辦公室照明使用時間07:30~19:30,故每日最少為12 小時。
. H0 ?, ?8 x/ f1 o7 ^, b, Z: R" Y9 T5 [, a
每一組LED 燈每年可節省: (40W-23W)÷1000×12 小時×365 天=74.46 度。1 _' j8 ]% f, S0 V
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辦公區共5928 組,年電力節約量:5928×74.46kWh÷1000=44.1 萬度。, G- g8 i- a2 Q; Q$ M$ _& r7 s
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每年可CO2減量:(441,398.88 度×0.612 ㎏CO2 /度)÷1000=270.13 公噸(Tons)
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發表於 2016-12-13 08:54:03 |只看該作者
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  ~0 v* O/ N3 w3 K6 r/ S' W! @2 J. t/ D2 C
1.奉公守法 , 誠實善良 , 光明磊落.
  R5 I9 Q6 H8 M! f" @$ a' W, J8 j  w  y8 Q1 f! H1 u# c
2.全心奉獻 , 全力服務 , 全時待命.4 Z9 n6 ~4 G1 C+ T

4 j5 p7 X3 W5 W3.不包工程 , 不賣產品 , 不當仲介.& g, n2 t3 M7 O6 W. y
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4.尊重專業 , 實事求是 , 公私分明.
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5.制訂規範 , 建立體制 , 循規蹈矩.% l  R& L& `7 R/ A% _  k

0 p9 w  Z( U4 l" C; c6.絕不製造和傳播謠言, 絕不分化社區住戶情感.
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