管理委員就是要服務 要奉獻 社區事務優先

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-12-7 11:22
/ t, L* ^: z- F5 }, @! X第一次擔任管理委員: 管理委員會議提案紀錄

1. 建請制定本社區財務收支管理辦法。  

關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.

這個部份提供一點建議，就是金額10萬元的部分要依照社區實際戶數以及面積去衡量，
( h0 l( `! Y5 c3 L2 s% t如果是小社區，每一個工程案都不容易超過十萬元，那透過這個制度來避免重大工程案有缺失，
- J8 m, I$ Q* X! w' T我想是OK的。

3 b- M9 Z( y$ r3 j* W- P但如果是大社區的話，就會造成每一個大小工程幾乎都要招標的問題，招標有好有壞，
0 o9 K" u! n) E/ f很多小型工程，維養的廠商都是以企業商社的型態經營，直接採取的是報價 施工 完成收錢 三程序，
4 a- E9 J8 i# t/ x3 {# U0 W但對於投標要準備的資料，例如 信用證明、公司證明、營業項目證明、最近一期現金流量證明等資料，
# A. G# V/ \" X: N8 B  S7 `. n都會嫌麻煩而不投標，據此，社區有些小工程就會被這條規定而造成要支付比較多的維修成本了，
4 p( d  O& f; N) r1 m) p
因為有辦法處理投標事情的都是具一定規模的公司行號，而這類公司行號的人事成本相對當然也比較高，
; V3 J2 v8 l& a# f: r而維修技術有時候也不見得會比小公司來的好，但礙於前述的原因，有可能就會發生這樣運作問題。
6 T2 ]7 Y* P* L8 L' H
3 o% ?4 r3 f" V; S( }1 n0 Z9 K再者，凡是都要招標，就會需要撰寫招標須知，除非是固定的工程案，否則很多招標的性質、規格、規模等都會不盡相同，這就意味者需要花費額外時間去撰寫詳細的招標文件，接著還要另外做書面審查、開標簡報、決標、議價等各種程序，據此，就有機會讓一些簡單的維修工程案延宕了非常久的時間，甚至有機會延宕到換了好幾屆管委會都搞不定，因為沒人想碰這塊，物業管理業者的素質也是稱差不齊，所以在最壞的情況下，除非委員熟悉這些事務又或者善盡監督管理之責，那才有機會逐步的推動。

8 ?' l8 R7 B0 h: M進一步，還會遇到一個委員會各權責委員負責項目不同，結果擅長監督的委員，如果要去監督或建言或催促一些工程案的時候，有可能反而採到其他權責委員的界線，讓人覺得逾權，結果又造成了管委會內部吵吵鬧鬧不歡而散，最後~~該招標的 還是沒招標。

' N* }! s, S: |& @6 {4 ?4 b# P最後，我要說制定規矩不見得不好，但過多的限制有時候不一定會讓住戶受惠，反而受害，怎麼制定制度才是對社區最好的，我想這是比較不容易做到的，而且區權人上，大多數的住戶因為沒當過委員，肯定沒前述這些經驗，只是擔心避免社區掏空，相信會呼應投下贊同票，但萬一遇到最壞的狀況，大概也不會想到會是因為這個原因所造成的。
1 e- Z( ?) J4 M( y0 m6 Q
當然，我們可以期望由好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，這些規定肯定都不會造成阻礙，
# N' [* @& H7 k3 d6 Y但話說回來，假如真的有這樣的管委會，何苦要制定這麼多的規定呢? 此點也是一個需要思考的問題。

& h8 u, g9 j5 N
4 a& k/ t3 G- W2 a
5 |( ^* y& e5 S8 F3 d( X$ T" A

Dailybread

3 t) j9 |3 m8 g: v# I" V

kasa1107 發表於 2016-12-7 12:28
關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.

7 T9 W5 F* e% F6 O) M6 O這個部份提供一點建議，就是金額10 ...

& u% I/ t" |5 |9 U/ u/ [. S0 d& C
謝謝KASA指導.說明一下:

! i0 W) @9 W, }  i0 a6 L0 o. s1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標應無爭議.

2.物管保全年服務費數百萬元,其他保養維修一年也要數十萬元,
  e& r0 D& s9 k  d  k. R
1 p6 E( X" S" A$ E0 N4 D   借助招標確認廠商的資格,產品的規格或勞務的工作清單,以及價格
& w, {1 ]4 I% m+ d$ K
/ @/ s/ f4 g& V2 O  q. m! [' ~, l, B   目的是確保社區和住戶的權益.這和家裡買一台冰箱,或一輛車的考量並無二致.
. K! x/ q4 U, b& o" m5 ^1 w
9 N: L. ]- |5 C4 b% G8 D2 X   譬如說: 園藝保養合約金額比之前幾年提高三成, 績效是否確又提升?

* a" q% m, {, |# M   機電是社區僅次於物管的最重要合約,消防,飲水,用電,都嚴重關係到全體住戶的安全

   豈能不慎?

2.如果要提高授權額度(屋齡增加後是有其必要),也是要區分所有權人支持,

   如果管委會不能依法行政,不能為住戶看緊荷包,就得不到住戶的支持.
& q6 c8 x3 {6 P2 j
3.十萬以上的修繕或採購很少(非保養維修年度合約), 公告招標並不常見.

# Z6 q$ Y( S# c0 P( T; s# }, E   十萬以下是詢價比價 , 總幹事加上秘書 ,打幾個電話,或上網查詢, 有困難嗎?
4 O+ D7 G: p( D# N8 D6 n
7 u6 y3 f: J+ {  Q/ F' \5 y4. 不論是招標或比價, 只要將"需求"定義明確和精準.
# d- s0 H4 B! y9 g3 {! l
7 o7 L2 _5 o8 |   廠商可以自我檢視"資格和規格"是否符合, 審標時公開公正透明 ,就不會有爭議.

   就怕產品功能不清楚,服務範圍不ˋ確定,廠商資格不設限, 就會問題叢生.

9 M$ Z' M! O6 @% C( l( @# f
* R3 J- E$ j, `, Q- g
所以: 假如真的有好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，何苦要制定這麼多的規定呢?
5 _9 Q- Z( d7 Q, n
0 p2 |$ K  S9 t5 Z0 H5.住戶平日可能真的沒法子關心社區管理, 但住居安全和生活品質是否提升?

7 N2 Y7 @' d% s6 G   財務管理是否合乎法規?是否清晰透明 ?大家一定會有感受,會比較的.

   如果社區管理確曾造成住戶的不安, 甚至資產流失 ,
* F, m9 C) T" Z& t5 @1 H
" C* e# l9 Z4 U; h0 F   再周詳的法規, 也不能消除住戶心中的疑慮.
! |: m( v' B8 t/ M' g6 R6 ~( C
  O3 [* ]: [7 o  g/ F: g   或者說, 再周詳的法規,可能也無法制止有心人的刻意操弄.


) D' m, p1 y* O1 B" ^2 a  x  M    參考: [社區管理] 公寓大廈管理費與公共基金(法律觀點)
" Y  U" Y+ J3 d: L  

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-12-7 13:06
謝謝KASA指導.說明一下:
9 T! h: C3 E: G# S
1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標 ...

這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
深知其中五味雜陳之苦，而且再次強調，就是因為住戶很多時候往往不知其所以然就跟風投票了，
我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷。

+ b. H8 J" I/ }, J8 i因為以敝社區為例子，其實十萬元對我們社區來說常常超過，
因為社區太大了，很多修繕工程動輒就超過，這點就比較無奈些。
0 v/ z( {0 `6 s6 v' e
: j5 \: }! K/ |, V1 \+ |總結而論，制度的建立肯定有好的一面，但是否立意良善反而做了壞事，這點不可不慎重看待。
8 B: \  b8 I. W% `% i( \

Dailybread

kasa1107 發表於 2016-12-7 16:24
- J. B, D& z3 W# v8 q- d' H這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
深知其中五味雜 ...

充分理解!

. L9 E$ U$ p7 s1 w+ E+ N' o

我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷

3 q% a" K1 H5 p3 G, B$ b
百分之百贊成.

不論是重大修繕或採購, 負責任的委員或管委會必須做足功課,
( B/ v3 D' P3 m# q- M. a
就舉社區車輛進出管制系統為例, 管委會先要了解和評估:
- J# w4 H4 T& b
  E* K% U: X" j2 r1. 為何要安裝這套系統?
8 y* e* S+ ^& {  R% Y' @
6 W5 {! ?" a$ K. [2. 系統的功能有哪些? 利弊得失評析 ?與現行作業方式比較?

3. 市場上有那些"成熟系統"可資納入評估?

8 ~! Z8 V) N- a5 i) \% t3 S4. 各廠系統的細部分析比較*

1 J' A: G+ a3 A( `6 X5. 價格:投資採購與安裝-保固條件-定期保養項目與收費-故障修復計費表-性能提升費用-翻修費用

6. 技術手冊, 使用/簡易檢測和維修技術文件, 軟/硬體零組件項目與價格表,工具清單.

- G9 m! b+ S3 }3 J1 C( d4 g5 M; N
管委會根據這些評比項目 ,選定標的系統, 若價格超出授權 ,就擬案提區分所有權人會議,向住戶說明,
' u- `* [- Q' |% ]
釋疑 ,請住戶支持.我相信住戶獲得足夠的產品資訊後 ,會樂於支持.
+ N* A8 E/ f, l- u! ]
如果管委會提案 ,只告知住戶要買xx系統 , 預算30萬元 ,其他資料付諸闕如, 住戶怎會同意呢?
7 a5 J% ^4 i* u7 o  e
問題很簡單: 如果性能未符預期和廠商保證 ,反而造成大塞車,改善又要花錢,怎麼善後?
1 c% Y" e! P5 @' d5 h+ F1 I
; d* w0 l; K+ G6 Q* v
* 各廠系統的細部分析比較 : 設計功能 ,結構 ,特性, 價格, 交貨期, 保固期 ,故障排除/

5 x9 a, P+ q2 M  x" C                                             手動操作介面, 可靠度(平均使用多久需要維修一次), 例行保養

                                              /緊急叫修服務便利性,保用期, 耗損率 ,軟硬體性能提升,
% C0 y( `8 l: _; d8 |& B- P" e! Q     
( Q, F8 U4 `- c1 c+ g2 t                                              政府或專業機構檢測報告, 市場風評/使用者反映, 操作訓練 ,

( T# a0 h$ c& p' k) S                                              保險等因素.............

4 _- B/ B- e" Y' N: a' [& m                             

Dailybread

" _! q" J6 p/ d投資評估案例(資料蒐集, 2015):
2 ]1 L- h  K8 x
LED照明效益評估:
! ?8 S3 [+ c, Y1 B
3 H. |5 A* u; WA. 地下室停車場LED T8燈管 節電評估:

" F' C; g/ Y3 [1 c    LED T8燈管耗電20W, 較原來螢光燈管40W可省一半之電力使用.
& f* y# Y+ C: O# |/ H: D. R9 |
   *節電公式計算: 20(瓦)x20(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 146度(千瓦/小時)
* `- H0 P2 c/ \2 k& v  
7 L, b0 G- _7 Z+ {   -單隻LED燈管節電效果:
& c% [) ]( L, @9 d7 E     1.一年可省 146度電
" @7 c5 M  V- a2 B     2.一年可省下 146x4 = 584元
1 _2 t; x0 [" s5 j  S2 p     3.減少碳排放量共 146x0.623 = 91公斤

5 b5 W( G1 |- k0 V/ C   -整體LED燈管換裝效果: (以645支 4尺20W LED燈管計算)
3 y6 [8 g) ?1 \9 h6 v5 v    1.一年節電效果 146x645 = 67160度
1 ^' K5 J4 N+ L: U* Q& ]' s/ u! P    2.一年可省下 584元x 645 = 376680元
6 ~. `5 X- `1 @5 `! {    3. 減少碳排放量共 91x645=58,695 公斤
: m7 d3 `0 K- Y5 l- S
$ O5 r' P% c' L% U B.樓梯/電梯間10W LED 燈泡 節電評估:

, D) Y$ b  K( F   相同亮度下, LED 10w可替代省電燈泡 21W~23W, 以平均省電12W計算.
/ K* o; O' {) L; m4 ~& Y9 l
    *節電公式計算:12(瓦)x12(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 52.6度(千瓦/小時)
/ h, i1 r- R# x6 _* d      
: ]+ m( m, k1 [; Y7 | -單10W LED燈泡節電效果:  
    1.一年可省 52.6度電
    2.一年可省下 52.6x4 = 210.4元
    3.減少碳排放量共 146x0.623 = 38公斤
) I& W8 T! l* M0 G/ z2 L  p
-整體LED燈泡 換裝效果: (以300顆燈泡 計算)
. j. y( q- \9 [, e9 x   1. 一年節電效果 52.6x300 = 15780度
   2. 一年可省下 210.4元x300= 63,120元
   3. 減少碳排放量共 38x300=11,400 公斤
! P1 @, s! D, i  t" @
' H8 J9 Z* m8 O( G  D  Y' G( y    節電效果A+B 預估節省電費總計 : 439800 元/年
/ m) f5 z6 q! G, t
    減碳效果A+B 預估減碳: 70,095 公斤/年
0 N6 k) E6 m+ p2 ^" h$ @: m
: N* Z, U% C" S) _' A! c) {0 c
4 Y; x8 _6 O; ?  X5 [# vLED照明節能應用技術手冊   
; P$ ^$ v0 ~3 @- l' R  O0 k
' E, o  G4 ~! v經濟部能源局指導/ 財團法人台灣綠色生產力基金會編印

8.1.5 小結
+ R0 S1 {# l, d, U0 h' t1. 由上述5 種類型場所實測結果可知，在不影響其原有之照明環境下，若能使用LED 節能燈具進
; j+ j2 X: T* }0 q    ​行汰換更新工程，所產生之節能效益將可高達36~90%，在抑低尖峰需量及照明用電量方面有
7 I; }7 B8 z+ F. e. h& N4 b0 X    ​相當大之效益。

2. 在相同照明環境需求下，若欲更換較為節能之光源照明，則必須先行確認替代之LED 光源與先
    ​前所使用的光源有下述的一致性:如燈座型式、輸入電源電壓值、色溫(即光源原先色彩呈現方
    ​式，如白光或黃光)。並以求得與原光源之相同照度為前提，則必須將替代光源之流明數(lm)做
    ​為選用基準。(最好略大於原光源之流明值，並搭配CNS 照度標準参考)
/ q& x1 ^$ M/ r, X+ d
3. 商業場所在初期照度設計過大及照明用電偏高狀況下，若能適當調降照度及耗電至合理範圍，
    則可減少不必要之能源消耗及降低電費支出。

4. 在LED 節能燈具現場實測中發現，不同發光燈源所散發出之燈體溫度明顯不同(如鹵素燈約
    76~137℃、省電燈泡約61~81℃、LED燈則為40~64℃)；若室內照明改為LED 光源，推估可減
6 a) [0 O( }) P9 Z' j8 [    低其原室內場所之熱負荷。
  I) z- t; ?4 F5 [/ [
5. LED 超明亮光源，反應速度只需微秒。且較省電，耗電量更小，低電量、低電流即可啟動、
( i; w- \/ G( _2 r3 z/ C   節能和壽命長，目前LED 產品在品質及價格上已具競爭性，且有很多商家已採用，故逐步汰
   換為LED燈具，將可大幅減少電費支出。
$ r+ L- o( {/ R* Y# H
6. 高效能照明設備以高發光效率LED 光源，配合高反射係數材料研發新燈具，可使照明燈具效
2 K; [! s- t" B4 G) l" J  n$ X    率提升， 加上節能設備如晝光感知器、紅外線感應及調光裝置等，若採用LED 照明光源則可
( f3 ^, m3 C$ v! ^# g6 A    降低電能消耗，大幅提升照明燈具整體發光效率。
: Z# p! E' V6 y- l
實際案例【02】辦公室日光燈改採用LED 直管型光源說明

某購物中心辦公大樓T12 40W 日光燈管更換為LED 23W 燈管。

改善前 辦公區原照明燈具為使用T12 40W 日光燈管並使用鐵心式安定器。

改善後 原T12 40W 日光燈管與鐵心式安定器更換為LED 23W 燈管與外置式電源
5 |/ |* ^3 u# n, H           ​驅動器，並依據CNS 辦公室照度標準，滿足人員山作需求並降低辦公區
/ {2 K% H/ u% r$ X# E5 p* q& h           ​照明耗電量。

節能成效:
' b( M( n3 e  _' W7 v
8 b: X4 D) {! g" F* {% B1 _各辦公室照明使用時間07:30~19:30，故每日最少為12 小時。

每一組LED 燈每年可節省: (40W-23W)÷1000×12 小時×365 天＝74.46 度。

辦公區共5928 組，年電力節約量:5928×74.46kWh÷1000＝44.1 萬度。

! J, `8 l8 W- G: h( m每年可CO2減量：(441,398.88 度×0.612 ㎏CO2 /度)÷1000＝270.13 公噸(Tons)

Dailybread

如果我擔任管理委員:
) y. G6 i" B3 U9 ?. X2 N
4 R% {" K7 R  s4 S4 c9 I1.奉公守法 , 誠實善良 , 光明磊落.
% }8 H8 ~! T* R9 d1 d% ]0 a: I
2.全心奉獻 , 全力服務 , 全時待命.

3.不包工程 , 不賣產品 , 不當仲介.
+ \  @: ^3 [) ~) t8 D
5 z# _9 u* \/ F* U  P5 c4.尊重專業 , 實事求是 , 公私分明.
4 O$ _7 S4 l5 ]5 Z) g
5.制訂規範 , 建立體制 , 循規蹈矩.
/ n7 E3 [. j4 y! q* T( Q" I5 I! G1 J, G
# O; F9 f/ W) S( r- Q) g6.絕不製造和傳播謠言, 絕不分化社區住戶情感.