管理委員就是要服務 要奉獻 社區事務優先

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-12-7 11:22
5 q7 B, k' k( b; I+ s  `6 P第一次擔任管理委員: 管理委員會議提案紀錄
1 ~0 p# T9 W# g+ _4 ]/ g+ ~
5 c* n5 ]; c' B0 D/ o- a1. 建請制定本社區財務收支管理辦法。  

關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
# P% `3 @3 R8 D; [) s0 ~  Z
這個部份提供一點建議，就是金額10萬元的部分要依照社區實際戶數以及面積去衡量，
如果是小社區，每一個工程案都不容易超過十萬元，那透過這個制度來避免重大工程案有缺失，
我想是OK的。

" D# G( k- u2 |6 [4 K  ?但如果是大社區的話，就會造成每一個大小工程幾乎都要招標的問題，招標有好有壞，
2 p5 o3 v" o/ L. k6 n很多小型工程，維養的廠商都是以企業商社的型態經營，直接採取的是報價 施工 完成收錢 三程序，
但對於投標要準備的資料，例如 信用證明、公司證明、營業項目證明、最近一期現金流量證明等資料，
8 z5 r! ~5 ?. i2 t- {都會嫌麻煩而不投標，據此，社區有些小工程就會被這條規定而造成要支付比較多的維修成本了，

$ G3 ^, b7 s. ^' A2 D因為有辦法處理投標事情的都是具一定規模的公司行號，而這類公司行號的人事成本相對當然也比較高，
而維修技術有時候也不見得會比小公司來的好，但礙於前述的原因，有可能就會發生這樣運作問題。

' l8 J: v$ J+ @, [, ?' ^2 V再者，凡是都要招標，就會需要撰寫招標須知，除非是固定的工程案，否則很多招標的性質、規格、規模等都會不盡相同，這就意味者需要花費額外時間去撰寫詳細的招標文件，接著還要另外做書面審查、開標簡報、決標、議價等各種程序，據此，就有機會讓一些簡單的維修工程案延宕了非常久的時間，甚至有機會延宕到換了好幾屆管委會都搞不定，因為沒人想碰這塊，物業管理業者的素質也是稱差不齊，所以在最壞的情況下，除非委員熟悉這些事務又或者善盡監督管理之責，那才有機會逐步的推動。
. m) s3 v# ^; x
% `6 C" [! m, q" J* [& g9 }8 l! u# \進一步，還會遇到一個委員會各權責委員負責項目不同，結果擅長監督的委員，如果要去監督或建言或催促一些工程案的時候，有可能反而採到其他權責委員的界線，讓人覺得逾權，結果又造成了管委會內部吵吵鬧鬧不歡而散，最後~~該招標的 還是沒招標。
, n+ v$ [) g* n
最後，我要說制定規矩不見得不好，但過多的限制有時候不一定會讓住戶受惠，反而受害，怎麼制定制度才是對社區最好的，我想這是比較不容易做到的，而且區權人上，大多數的住戶因為沒當過委員，肯定沒前述這些經驗，只是擔心避免社區掏空，相信會呼應投下贊同票，但萬一遇到最壞的狀況，大概也不會想到會是因為這個原因所造成的。

9 a( I  V9 G3 b- d當然，我們可以期望由好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，這些規定肯定都不會造成阻礙，
7 p+ x. n5 Q8 l& W) u! M9 n$ H: w但話說回來，假如真的有這樣的管委會，何苦要制定這麼多的規定呢? 此點也是一個需要思考的問題。
: [" v0 X3 P  w$ |. r


1 K& c" L2 k3 q# Z6 G1 G

Dailybread

; N* e8 b5 p8 W+ I

kasa1107 發表於 2016-12-7 12:28
/ ?2 {) y1 q* Q; n關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.

這個部份提供一點建議，就是金額10 ...

  ]5 o& N- u4 G' @6 Y- p謝謝KASA指導.說明一下:

1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標應無爭議.
* V# O) \  u9 d" G% j
2.物管保全年服務費數百萬元,其他保養維修一年也要數十萬元,
0 I- y, D8 Z9 x( X  d
; `+ m( X0 q6 Q( C0 F1 |' J8 p   借助招標確認廠商的資格,產品的規格或勞務的工作清單,以及價格

$ U2 s' ?2 b+ j4 k* ^   目的是確保社區和住戶的權益.這和家裡買一台冰箱,或一輛車的考量並無二致.
1 c2 X6 D! T! M& \+ m
   譬如說: 園藝保養合約金額比之前幾年提高三成, 績效是否確又提升?

   機電是社區僅次於物管的最重要合約,消防,飲水,用電,都嚴重關係到全體住戶的安全
# g5 C# A+ s- D" Y# h, ~
1 x+ G# ?. [! n# U' S, u: P   豈能不慎?

/ h& y# g" l. s0 }* L9 J2.如果要提高授權額度(屋齡增加後是有其必要),也是要區分所有權人支持,

   如果管委會不能依法行政,不能為住戶看緊荷包,就得不到住戶的支持.

3.十萬以上的修繕或採購很少(非保養維修年度合約), 公告招標並不常見.

   十萬以下是詢價比價 , 總幹事加上秘書 ,打幾個電話,或上網查詢, 有困難嗎?

, F  _$ B7 }) ?$ C: n: f# k4. 不論是招標或比價, 只要將"需求"定義明確和精準.

4 L% z7 `0 q/ s* N- e   廠商可以自我檢視"資格和規格"是否符合, 審標時公開公正透明 ,就不會有爭議.
  U; Q& E: l7 z9 `, A1 Q
   就怕產品功能不清楚,服務範圍不ˋ確定,廠商資格不設限, 就會問題叢生.
7 a# p' V/ q. b6 m$ `6 V


所以: 假如真的有好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，何苦要制定這麼多的規定呢?

2 p1 H. {, N$ W( m0 E7 K+ h5.住戶平日可能真的沒法子關心社區管理, 但住居安全和生活品質是否提升?

( L3 |' ?0 n- y8 B) f   財務管理是否合乎法規?是否清晰透明 ?大家一定會有感受,會比較的.

' z2 ^6 c+ ], k( y) A! W   如果社區管理確曾造成住戶的不安, 甚至資產流失 ,

   再周詳的法規, 也不能消除住戶心中的疑慮.

9 V6 [, ^( _% V" V* M' q   或者說, 再周詳的法規,可能也無法制止有心人的刻意操弄.

# d# B% K) {/ h$ O& O5 T
# v9 ~  O! b: g) w    參考: [社區管理] 公寓大廈管理費與公共基金(法律觀點)
  

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-12-7 13:06
2 W  H1 _, t& ^; M6 ^, t謝謝KASA指導.說明一下:

1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標 ...

這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
深知其中五味雜陳之苦，而且再次強調，就是因為住戶很多時候往往不知其所以然就跟風投票了，
我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷。
" \+ ]9 B" ~/ ?& d% n4 h
( B+ [, P. q4 D7 n% y0 f2 w1 B! c因為以敝社區為例子，其實十萬元對我們社區來說常常超過，
! b1 V9 }& z- k6 s) `9 j因為社區太大了，很多修繕工程動輒就超過，這點就比較無奈些。

; _7 q7 S3 x0 Q2 }  a9 K總結而論，制度的建立肯定有好的一面，但是否立意良善反而做了壞事，這點不可不慎重看待。
, I7 r& Q8 `: \6 J5 y

Dailybread

1 t" f* O  K2 T3 ^1 v

kasa1107 發表於 2016-12-7 16:24
這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
0 O' c$ z5 R* }/ p深知其中五味雜 ...

$ N0 y- H' `. w2 @7 X( v& R& |6 k0 i
充分理解!

我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷

3 x. Y/ u4 y1 v! ]( V0 F8 A百分之百贊成.

不論是重大修繕或採購, 負責任的委員或管委會必須做足功課,
0 Y: f8 C$ [' C: B+ y* J
就舉社區車輛進出管制系統為例, 管委會先要了解和評估:

. |! x3 n  U9 X. u& X* U/ ]9 R1. 為何要安裝這套系統?

5 E7 R3 H. |" V) \, O6 L' Z2. 系統的功能有哪些? 利弊得失評析 ?與現行作業方式比較?

+ X& m2 ~$ L1 J; n% u3 y6 _5 f2 g3. 市場上有那些"成熟系統"可資納入評估?
- J4 r+ t) R& |1 u' }! e
# v, b4 }3 o, v) M; y9 C0 G7 z4. 各廠系統的細部分析比較*
1 z: w4 r/ b/ h+ c/ x" m
5. 價格:投資採購與安裝-保固條件-定期保養項目與收費-故障修復計費表-性能提升費用-翻修費用

6. 技術手冊, 使用/簡易檢測和維修技術文件, 軟/硬體零組件項目與價格表,工具清單.

7 j+ r$ c2 D0 b8 {% |: r
3 U2 v0 d9 T! d. I管委會根據這些評比項目 ,選定標的系統, 若價格超出授權 ,就擬案提區分所有權人會議,向住戶說明,

; T, O. O9 E" b. w, P" K0 q* p釋疑 ,請住戶支持.我相信住戶獲得足夠的產品資訊後 ,會樂於支持.

如果管委會提案 ,只告知住戶要買xx系統 , 預算30萬元 ,其他資料付諸闕如, 住戶怎會同意呢?
- F6 c2 v; Q% o6 W; W. Y
問題很簡單: 如果性能未符預期和廠商保證 ,反而造成大塞車,改善又要花錢,怎麼善後?
. M+ G# j4 C0 H3 m
3 `. P) P( e4 l
* 各廠系統的細部分析比較 : 設計功能 ,結構 ,特性, 價格, 交貨期, 保固期 ,故障排除/

                                             手動操作介面, 可靠度(平均使用多久需要維修一次), 例行保養
8 y/ u6 \1 y) c5 W/ J, x, Q
                                              /緊急叫修服務便利性,保用期, 耗損率 ,軟硬體性能提升,
     
, B* t. {  ]# Z+ \. Y3 ]3 I, g                                              政府或專業機構檢測報告, 市場風評/使用者反映, 操作訓練 ,

8 M1 l. _% l7 U5 h& F* H7 j6 P                                              保險等因素.............

                             

Dailybread

投資評估案例(資料蒐集, 2015):

LED照明效益評估:
8 W. R# h& H! o+ c; P, L
* @; _! }2 m1 n; Z$ i5 u+ vA. 地下室停車場LED T8燈管 節電評估:
+ |- e- q( u) `& z% ]
; {; d3 o, Q# X3 {    LED T8燈管耗電20W, 較原來螢光燈管40W可省一半之電力使用.
# P4 y; \5 I) n5 G* u4 z/ w
( w$ c2 }. G( l( c1 }7 u   *節電公式計算: 20(瓦)x20(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 146度(千瓦/小時)
: T4 W* M+ N+ u9 d: q  
   -單隻LED燈管節電效果:
     1.一年可省 146度電
     2.一年可省下 146x4 = 584元
     3.減少碳排放量共 146x0.623 = 91公斤

  -整體LED燈管換裝效果: (以645支 4尺20W LED燈管計算)
8 n" _8 E$ s! ^& [7 f3 A    1.一年節電效果 146x645 = 67160度
    2.一年可省下 584元x 645 = 376680元
    3. 減少碳排放量共 91x645=58,695 公斤
4 \, O" q8 F# A  }
B.樓梯/電梯間10W LED 燈泡 節電評估:
  I$ w7 i( c* I
2 M, u' E0 B; S8 H4 a- e% A7 D   相同亮度下, LED 10w可替代省電燈泡 21W~23W, 以平均省電12W計算.

    *節電公式計算:12(瓦)x12(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 52.6度(千瓦/小時)
      
-單10W LED燈泡節電效果:  
    1.一年可省 52.6度電
    2.一年可省下 52.6x4 = 210.4元
! N+ S( U3 n3 @9 Y7 s+ ~) l& f7 l    3.減少碳排放量共 146x0.623 = 38公斤
( x4 t) F: \6 A
) }* v6 \; @2 e1 z5 X/ b+ h  T -整體LED燈泡 換裝效果: (以300顆燈泡 計算)
# D; v6 d0 ^7 @* S/ Y$ l! |/ _' V   1. 一年節電效果 52.6x300 = 15780度
( l/ D) G- l5 R! Q  C   2. 一年可省下 210.4元x300= 63,120元
7 I- y5 ^0 n9 t1 o8 H. ?( f6 V# e; c   3. 減少碳排放量共 38x300=11,400 公斤

. u( u" L  f7 T. m2 x4 F    節電效果A+B 預估節省電費總計 : 439800 元/年
( \* T, b" i) e# I
    減碳效果A+B 預估減碳: 70,095 公斤/年

& ]" d0 h' Q  r2 p3 z
  z) M. S  z8 k. ?* gLED照明節能應用技術手冊   

3 ?6 m& O8 B) |3 j2 f, u9 |經濟部能源局指導/ 財團法人台灣綠色生產力基金會編印

2 k" G3 y4 F5 V; ?" e. I8.1.5 小結
* d6 \  t8 H* {# S4 e- i1. 由上述5 種類型場所實測結果可知，在不影響其原有之照明環境下，若能使用LED 節能燈具進
7 O3 Y( n. w3 S# a  L0 c    ​行汰換更新工程，所產生之節能效益將可高達36~90%，在抑低尖峰需量及照明用電量方面有
" Z- S& I( x' T    ​相當大之效益。

2. 在相同照明環境需求下，若欲更換較為節能之光源照明，則必須先行確認替代之LED 光源與先
    ​前所使用的光源有下述的一致性:如燈座型式、輸入電源電壓值、色溫(即光源原先色彩呈現方
- N0 Y$ F6 p! \' V5 X+ z    ​式，如白光或黃光)。並以求得與原光源之相同照度為前提，則必須將替代光源之流明數(lm)做
    ​為選用基準。(最好略大於原光源之流明值，並搭配CNS 照度標準参考)
) z2 A$ ~# d, J
3. 商業場所在初期照度設計過大及照明用電偏高狀況下，若能適當調降照度及耗電至合理範圍，
    則可減少不必要之能源消耗及降低電費支出。
8 \, t  [4 |# i
4. 在LED 節能燈具現場實測中發現，不同發光燈源所散發出之燈體溫度明顯不同(如鹵素燈約
    76~137℃、省電燈泡約61~81℃、LED燈則為40~64℃)；若室內照明改為LED 光源，推估可減
    低其原室內場所之熱負荷。

2 b& N9 i* r  Z# }% j. f5. LED 超明亮光源，反應速度只需微秒。且較省電，耗電量更小，低電量、低電流即可啟動、
% C/ |9 C$ }( Y6 L$ C   節能和壽命長，目前LED 產品在品質及價格上已具競爭性，且有很多商家已採用，故逐步汰
   換為LED燈具，將可大幅減少電費支出。

6 q9 y3 N" m1 T. v6. 高效能照明設備以高發光效率LED 光源，配合高反射係數材料研發新燈具，可使照明燈具效
    率提升， 加上節能設備如晝光感知器、紅外線感應及調光裝置等，若採用LED 照明光源則可
: @2 ~7 E9 h- z; G4 R2 }; S/ z$ D    降低電能消耗，大幅提升照明燈具整體發光效率。

實際案例【02】辦公室日光燈改採用LED 直管型光源說明
- p; X: q" p6 K
某購物中心辦公大樓T12 40W 日光燈管更換為LED 23W 燈管。

9 U5 S6 w0 T6 e2 E改善前 辦公區原照明燈具為使用T12 40W 日光燈管並使用鐵心式安定器。

$ G' y3 B" G- H( @6 ^改善後 原T12 40W 日光燈管與鐵心式安定器更換為LED 23W 燈管與外置式電源
           ​驅動器，並依據CNS 辦公室照度標準，滿足人員山作需求並降低辦公區
0 t7 r  ^0 C( o           ​照明耗電量。

8 l1 e* V( F4 }- \- y節能成效:
( I( @2 T- F: T( k5 a# E
9 z0 w& v# _- o( u9 C6 o: S. W5 K各辦公室照明使用時間07:30~19:30，故每日最少為12 小時。
) U9 H7 B$ l: |7 ^" m
7 R! b$ {2 ~* L8 T* A5 c# k每一組LED 燈每年可節省: (40W-23W)÷1000×12 小時×365 天＝74.46 度。
, h: Q9 T) c. V, ?
0 K$ m4 ~1 S0 Y' N( A辦公區共5928 組，年電力節約量:5928×74.46kWh÷1000＝44.1 萬度。
! O1 M! Q( c) d4 t1 D! H
% k$ X0 \+ K/ U3 f2 ]. V+ u  m* T; }每年可CO2減量：(441,398.88 度×0.612 ㎏CO2 /度)÷1000＝270.13 公噸(Tons)
, w' C! k8 Q6 E/ v2 s

Dailybread

如果我擔任管理委員:
/ ?  C5 ^0 t' G0 R1 _8 b
) x" J) K  p" f$ ~1.奉公守法 , 誠實善良 , 光明磊落.

* M# T1 p8 c& e: u/ X* [) ^& \2.全心奉獻 , 全力服務 , 全時待命.

3.不包工程 , 不賣產品 , 不當仲介.

4.尊重專業 , 實事求是 , 公私分明.

5.制訂規範 , 建立體制 , 循規蹈矩.

6.絕不製造和傳播謠言, 絕不分化社區住戶情感.