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蘋果日報$ k; Y- I: x4 _4 K0 f
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焦點話題：地上權 全方位剖析: y# O$ w O; C- F1 S) y
2014年09月14日$ H, r7 J2 R$ t3 a: Y
. u& k8 u6 U$ H% W# A1 v1 ^$ ]「地上權」這個名詞，在不動產專業和相關單位來說並不陌生，可對於全台購屋族而言卻是嶄新的觀念。2013∼2014年是地上權的豐收年，幾項指標性的開發案紛引起國內注目，不少人都在問，究竟什麼是地上權？: L; x7 k% H9 K) Q9 g
文╱陳資尹、葉家豪、莊亞築、張雅雲
1 d; |$ }: T9 \1 }" E9 g! P0 X台北「京站」為捷運台北車站的共構大樓，周邊機能完整，是大台北的交通心臟。
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9 X& r3 W' `# f* O+ A# d1 D! h7月底營建署公布全國第一季房價所得比為7.5倍，各縣市多數呈下降趨勢，但都會區置產誘因大、房價居高點，買盤仍困難，此刻主打低價入住房市蛋黃區的地上權宅因此逆勢翻紅。由於房價較行情低，租金報酬率又相對高出一般行情，讓地上權宅順勢成民眾購屋新寵。- c- g/ H1 z% T$ @7 B& t
地以稀為貴 存地作永續財
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5 y4 T' t7 b) a J$ l2 H+ _8 o全台土地連年分釋，價值愈顯珍貴，尤其各大都會區更屬一地難求，政府於是宣布停止標售500坪以上和精華區的國有土地，希望用在刀口上。其實地上權並非新興詞彙，早在民國64年就有公有地以地上權方式釋出開發的案例；如「晶華酒店」案，中安觀光企業向北市財政局承租土地50年，期間限定不得轉讓建物和權利，屆滿後即無償收歸台北市府，是第一宗地上權商業用地開發案。
- l4 b$ f7 B: }) B/ N+ S到80年代後期，開始出現地上權住宅產品，如「環泥京華D.C.」和「寶城皇家河畔」，皆推出區域房價7折、有屋權的個案；此外，BOT案起飛，2004年日勝生集團和北市捷運局合作開發「交九BOT」案，集住、行、娛樂各大機能的京站大樓，至今仍是地上權的代表大作，並持續享有50年的經營收益。
& m6 T g: f, D L但是，早期大部分案件投標意願低，成效不甚理想，專家推論是由於權利金、地租和存續期間等規定缺乏彈性。因此在2010年初，財政部重新修正3要點：一、權利金底價改以土地市價3~7成計算；二、地租以土地申報價年息1~5%計算；三、存續期間最長達70年。9 s4 f6 s/ S% S' E# M
除放寬相關規定外，去年（2013年）9月地上權和地上物開放讓與（分割移轉），加上獎勵壽險業投入競標等，各項開發案如雨後春筍般浮出，其中尤以「地上權住宅」最甚：國家出租土地給開發商，開發商建造住宅，提供民眾認購。得標土地成本的下降，也會反應在房屋開價上，民眾對於6、7折進住都會區多半躍躍欲試。
! F4 C6 Q* ^, y「地上使用權」宅，沒有土地和房屋所有權，僅有房屋使用憑證，期限內可移轉使用權利。) S" i' L% j. j$ d* {# [. o- \) l f6 b" Z
土地上的窩 你有沒有 H3 c6 I! c4 Z
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普遍購屋族買屋，所獲得的是房屋「所有權」和「土地持份」，可以自由使用、收益、轉讓，也是國人目前主要的置產模式。而地上權型房屋，又可分為擁有房屋所有權，沒有土地持份的「地上權住宅」；或是沒有房屋所有權，也沒有土地持份的「使用權住宅」。" A1 I0 D% Y" c* h
差別在於，「地上權住宅」屬於「用益物權」，具有物權一切的法律特征；但「地上使用權」，過去曾被判定不屬於擔保物，這種「買屋不買地」的概念，類似於租賃，往往不利於銀行融資；今年法務部為疏通民眾購買此類房產困境，放寬解釋「使用權」等同「債權」，也因此，申請地上權住宅貸款較易行。
. c7 V4 Z: b7 G近期台灣推出的地上權個案，都是屬於50~70年不等的使用權型住宅。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，地上權案開發於都會區，房價比區域行情少3~4成，且多鄰近捷運站、交通便利，小資族可省下交通工具的費用投資置產；因此開價合理的個案，往往深受年輕首購族和銀髮族的青睞。
) J9 s2 X& c7 H9 O C% Y業界分析，地上權住宅受限使用年限、貸款成數也較低，自住者受傳統觀念影響，顧慮一定比較多，但若是在學區周遭、或租屋需求高的區域推案，投資客比較會買單。% t8 V, E& w/ M/ z0 k
地上權購屋成本雖較便宜，仍須注意不同的稅賦負擔。3 i r7 N, Z$ s1 Q( ~
所有權VS使用權 成本有別1 J' k: @9 ^3 ]) q' B
* _' ?- K; r- B# f) J一般來說，不管是房地所有權人，或是地上權與使用權所有人，每年都須繳付房屋稅；不同的是，房地所有權人每年需繳納地價稅，而地上權與使用權所有人每年則要繳付地租。
" O0 i% r& W6 e差別最大在於財產交易所得稅，若能提供證明文件，則可以採核實認定（也就是實價課稅）。若為核實認定的話，以當初成本1000萬元，如今售價1500萬元的大安區房市為例，依照一般房地、地上權及使用權等持有形式，試算交易課稅金額，差距甚至達到3倍以上，差距不可謂不大。; i5 H. q- B; H- Q% n
業界就指出，中南部房價沒有台北那麼高，地上權住宅案的價格差異，相較之下也就沒那麼大，若像台北市中心每坪房價動輒百萬元以上，那地上權住宅案價格就會很有優勢；但因市中心土地難尋，地上權住宅案未來仍將是焦點之一，預估至少得再等5年，推案才會熱起來。
4 `. Y' Q( g. V" x3 B9 _高雄市代銷公會理事長戴嘉聖提醒，儘管地上權住宅價格為市價3~5折，地上權住宅每年仍須負擔房屋稅及繳納土地租賃權的費用，地租大致以公告地價的2~10%來計算，民眾仍需留意。" j! ?& u: x* ~ h0 M! K& F1 S# x0 R
國外實施現況
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. k( j( J f3 X' q在國外，如新加坡、香港、韓國、日本、荷蘭等國家，地上權的概念已行之有年，雖然地上權的共同目標是提供可以負擔的房子，但實施細節和一些定義則依國家有所不同，其中大約可分為兩種模式。其中一種是歐洲的「社會住宅」，政府補助興建房屋，採只租不賣的方式，且以低於市場的租金租給所得較低或弱勢對象，可能由政府、非營利組織或者是兩者共同管理。
0 F3 f8 k4 ]2 }. e0 l- |9 E$ d6 j以荷蘭為例該國的社會住宅是由政府提供土地，再由住宅法人興建，並在政府的監督下營運，而荷蘭政府則給予相當的補助。該國的公共住宅存量及比例為全球最高，荷蘭人擁有房子的比例非常的低，目前該國80%的土地屬於國有，而其首都阿姆斯特丹的社會住宅佔該市所有住宅的5成。而由於提供數量大，也使得社會住宅的租金只要1/3市價，而購屋也因社會住宅而抑制房價急劇上揚。' T+ S$ s2 b( ^" }4 n
另一種則是承購人可以購買建物的所有權及，土地的地上權，以新加坡為例永久居民在購入公共住宅「組屋」後，住滿5年就可轉賣。根據新加坡建屋發展局(Housing and Development Board)的統計資料顯示，新加坡約有82%的人都是居住在政府的組屋裡。由於新加坡政府是組屋的唯一出售者，所以在價格上新加坡政府有絕對的掌控權，而新加坡的土地收購法也是促成組屋價格低廉的一重要，此種公共住宅類似臺北市政府在民國86年試辦的三處地上權國宅。
/ t( F1 H4 |$ ?) b9 l0 D◎核實認定計算公式
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% ~5 i& I( Y3 [) q% L[(賣價－買價)－成本(註一)]×房地比例(註二) =財交所得，併入個人綜合所得課稅。. f3 R* F0 c" n8 L8 X2 S8 [6 h
◎一般房地：! X7 S+ G7 U4 O, `' r* ~$ R6 k$ N
(1500萬元－1000萬元) －改良費用(仲介費等)×房地比例＝財交所得，併入個人綜合所得課稅。6 J& s* K% C) _8 E
◎使用權：$ K0 R( I5 v. E8 O8 [- c5 j0 R
(1500萬元－1000萬元)－改良費用(仲介費等)＝財交所得，併入個人綜合所得課稅。. W- c9 B+ A3 [# m
註一：仲介費、增值稅、契稅、代書費、規費、印花稅、修繕等費用
. F y( J& f% e) e6 U註二：房屋評定現值/(房屋評定現值+土地公告現值)$ G* g/ q( h5 o* X
國內近期發展現況" E+ T# S% Z- I3 X8 y' w5 o
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財政部國有財產署副署長邊子樹受訪時提到，土地面積較大，或位處最精華地段的標的，會優先考慮以商業功能做為開發方向，希望能提升經濟發展和土地效能。以台灣來說，相關政策鬆綁後，除部分建商瞄準住宅類產品；還有幾項引人注目的土地標案，預計朝大型商場進行開發。
' F$ h; r. V) i) K4 d' b0 `% B自金管會積極將壽險資金引進地上權開發案；信義計畫區5452坪的「A25地上權案」，經歷多次流標，權利金從240億元一路下降，最後由富邦人壽以172億8800萬元奪標成功，預計2020年前完工，使用50年。除了企業總部進駐外，已有多家廠商和旅館業者表示有意承租，富邦金控表示有信心創造穩定收益。
: j8 k% g3 r3 S+ s8 _& z7 }' h此外，南山人壽也在8月11日舉辦「樹林樹新段公有土地」地上權案合作簽署記者會，同樣為50年使用權限，將結合秀泰影城，引進國際服飾、餐飲、健身中心等進駐，打造12樓高的複合式購物商城，預計2017年完工，為樹林區創造不少商機和上千就業機會，同時替政府帶入可觀的權利金收入。
9 w4 a+ H0 C& B7 j台中市目前地上權案有北屯區崇德路、松竹路口的大毅建設總部、位於7期的順天經貿廣場等，多是商用、自用為主，住宅案僅台中市南屯區8期的「美邦THE DAY」；還有一極受注目的地上權開發案，由台中市政府主導，位於水湳經貿園區內的「泊嵐匯會展中心附屬商業設施用地開發案」，這項開發案設定地上權50年，並可優先延長20年，預計可吸引100∼150億元投資金額，規模為台中市有史以來最大。
$ \2 l' N8 s3 }4 [- I7 P高雄房市也首度出現地上權推案，採預售方式公開，2011年4月教育部標售位於高雄美術館明誠路上的501.4坪住宅土地，由美邦開發建設董事長王台光得標，出租期間為20年，屆期可再續約20年。由美邦開發建設投資興建「美邦ONE MORE」位於美術館第一排，規劃76~101坪豪宅產品，成為高雄首宗地上權型態的指標建案。
3 ^' M. g* j7 X* j) B隨美術館特區土地取得愈來愈不易，地價不斷墊高房價，區域新推案房價每坪已站上40萬元。相較區域周邊首排動輒40萬元以上的開價，「美邦ONE MORE」現場專案經理陳麒元認為：「民眾可以用1字頭的價格，進駐美術館特區，具市場競爭力。」被視為測試高雄民眾對地上權住宅市場接受度的重要指標。
+ K: P i" Q4 c( A' _- I. k' d! V) r; L
以上資料來源
5 D+ \3 K; ~( x* ^; U+ V* b, @http://www.appledaily.com.tw/app ... /20140914/36083614/- p7 H: j- d2 M( W, U8 w
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所以，是不是說那位林姓屋主有「土地使用權」，但沒有「土地所有權」？
. K# m! x9 H4 h3 b% f若是如此，為何市府說屋主的房屋是「非合法房屋」？- N% t o' l* y' C' G$ s/ G" R
但若是「非合法房屋」那應該是連使用權都沒有啊！
4 H: Y& b# {+ ?$ x既然連使用權都沒有，而建商以取得土地所有權，建商自然可以強制要回土地。只是這種手法比較容易引起意外。 |
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發表於 2016-5-30 15:37:03
發表於 2016-5-30 15:58:51
發表於 2016-5-30 20:04:42