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[房市新聞] 改建補償談不攏 先下手為強

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蘋果日報/ d' M# I5 Z2 ]

  w# c" v0 V  M; {焦點話題:地上權 全方位剖析; |) q% O# i3 D. h$ \
2014年09月14日& B+ [# \. x% Z3 f& O4 k

) a9 y: b$ l. Y1 D1 Z「地上權」這個名詞,在不動產專業和相關單位來說並不陌生,可對於全台購屋族而言卻是嶄新的觀念。2013∼2014年是地上權的豐收年,幾項指標性的開發案紛引起國內注目,不少人都在問,究竟什麼是地上權?9 r9 U2 W& D- S+ s$ n( o8 x
文╱陳資尹、葉家豪、莊亞築、張雅雲
9 T* N, f* d' z. f4 s3 f台北「京站」為捷運台北車站的共構大樓,周邊機能完整,是大台北的交通心臟。
; F6 R% L6 q! i0 x8 b1 G- \' W6 q, ?/ D' u' Z
7月底營建署公布全國第一季房價所得比為7.5倍,各縣市多數呈下降趨勢,但都會區置產誘因大、房價居高點,買盤仍困難,此刻主打低價入住房市蛋黃區的地上權宅因此逆勢翻紅。由於房價較行情低,租金報酬率又相對高出一般行情,讓地上權宅順勢成民眾購屋新寵。1 [8 T/ c1 b2 _/ e
地以稀為貴 存地作永續財
/ t" Y  x; l' L( x' |- r' X9 f2 m
% P  E. g( |& E6 V/ `% ?; U全台土地連年分釋,價值愈顯珍貴,尤其各大都會區更屬一地難求,政府於是宣布停止標售500坪以上和精華區的國有土地,希望用在刀口上。其實地上權並非新興詞彙,早在民國64年就有公有地以地上權方式釋出開發的案例;如「晶華酒店」案,中安觀光企業向北市財政局承租土地50年,期間限定不得轉讓建物和權利,屆滿後即無償收歸台北市府,是第一宗地上權商業用地開發案。
$ f4 c, B" F; y  D+ y' t到80年代後期,開始出現地上權住宅產品,如「環泥京華D.C.」和「寶城皇家河畔」,皆推出區域房價7折、有屋權的個案;此外,BOT案起飛,2004年日勝生集團和北市捷運局合作開發「交九BOT」案,集住、行、娛樂各大機能的京站大樓,至今仍是地上權的代表大作,並持續享有50年的經營收益。
! o, ^) M) m- D3 p2 S8 Q1 f1 e但是,早期大部分案件投標意願低,成效不甚理想,專家推論是由於權利金、地租和存續期間等規定缺乏彈性。因此在2010年初,財政部重新修正3要點:一、權利金底價改以土地市價3~7成計算;二、地租以土地申報價年息1~5%計算;三、存續期間最長達70年。
" |$ |' P/ d9 x  w除放寬相關規定外,去年(2013年)9月地上權和地上物開放讓與(分割移轉),加上獎勵壽險業投入競標等,各項開發案如雨後春筍般浮出,其中尤以「地上權住宅」最甚:國家出租土地給開發商,開發商建造住宅,提供民眾認購。得標土地成本的下降,也會反應在房屋開價上,民眾對於6、7折進住都會區多半躍躍欲試。% h. B6 l# [  r
「地上使用權」宅,沒有土地和房屋所有權,僅有房屋使用憑證,期限內可移轉使用權利。7 D5 ?" ~0 X7 ?$ Q4 l$ C% [
土地上的窩 你有沒有6 L7 E$ B" V9 h' S% A( b3 ?! z

- r' R3 }. Y7 A普遍購屋族買屋,所獲得的是房屋「所有權」和「土地持份」,可以自由使用、收益、轉讓,也是國人目前主要的置產模式。而地上權型房屋,又可分為擁有房屋所有權,沒有土地持份的「地上權住宅」;或是沒有房屋所有權,也沒有土地持份的「使用權住宅」。
: p) ^) g- ]* Y5 M! X3 ]& w差別在於,「地上權住宅」屬於「用益物權」,具有物權一切的法律特征;但「地上使用權」,過去曾被判定不屬於擔保物,這種「買屋不買地」的概念,類似於租賃,往往不利於銀行融資;今年法務部為疏通民眾購買此類房產困境,放寬解釋「使用權」等同「債權」,也因此,申請地上權住宅貸款較易行。1 a8 r1 S# j/ \  ~5 x& _- c
近期台灣推出的地上權個案,都是屬於50~70年不等的使用權型住宅。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出,地上權案開發於都會區,房價比區域行情少3~4成,且多鄰近捷運站、交通便利,小資族可省下交通工具的費用投資置產;因此開價合理的個案,往往深受年輕首購族和銀髮族的青睞。+ f* m4 Z. K+ }/ j0 f3 H6 }
業界分析,地上權住宅受限使用年限、貸款成數也較低,自住者受傳統觀念影響,顧慮一定比較多,但若是在學區周遭、或租屋需求高的區域推案,投資客比較會買單。
1 b  X6 @2 Q% `( M& h; X2 [& D! d/ T地上權購屋成本雖較便宜,仍須注意不同的稅賦負擔。
' M8 q: a' z4 s2 p; E( j所有權VS使用權 成本有別
' K" i- {& m- k3 L
3 c/ v9 N7 n* b- ^一般來說,不管是房地所有權人,或是地上權與使用權所有人,每年都須繳付房屋稅;不同的是,房地所有權人每年需繳納地價稅,而地上權與使用權所有人每年則要繳付地租。
+ K# K: J5 g# D- _- @差別最大在於財產交易所得稅,若能提供證明文件,則可以採核實認定(也就是實價課稅)。若為核實認定的話,以當初成本1000萬元,如今售價1500萬元的大安區房市為例,依照一般房地、地上權及使用權等持有形式,試算交易課稅金額,差距甚至達到3倍以上,差距不可謂不大。9 M. m% Z5 F' b/ j# ~
業界就指出,中南部房價沒有台北那麼高,地上權住宅案的價格差異,相較之下也就沒那麼大,若像台北市中心每坪房價動輒百萬元以上,那地上權住宅案價格就會很有優勢;但因市中心土地難尋,地上權住宅案未來仍將是焦點之一,預估至少得再等5年,推案才會熱起來。
1 `; W. F0 _9 R高雄市代銷公會理事長戴嘉聖提醒,儘管地上權住宅價格為市價3~5折,地上權住宅每年仍須負擔房屋稅及繳納土地租賃權的費用,地租大致以公告地價的2~10%來計算,民眾仍需留意。
# a4 q. b' j' O; O. F# ]國外實施現況
" V; e! ?7 A8 L3 k. N
; N& X8 d* [% k" s在國外,如新加坡、香港、韓國、日本、荷蘭等國家,地上權的概念已行之有年,雖然地上權的共同目標是提供可以負擔的房子,但實施細節和一些定義則依國家有所不同,其中大約可分為兩種模式。其中一種是歐洲的「社會住宅」,政府補助興建房屋,採只租不賣的方式,且以低於市場的租金租給所得較低或弱勢對象,可能由政府、非營利組織或者是兩者共同管理。  J# O% h/ L+ @+ y1 ^; Q% B
以荷蘭為例該國的社會住宅是由政府提供土地,再由住宅法人興建,並在政府的監督下營運,而荷蘭政府則給予相當的補助。該國的公共住宅存量及比例為全球最高,荷蘭人擁有房子的比例非常的低,目前該國80%的土地屬於國有,而其首都阿姆斯特丹的社會住宅佔該市所有住宅的5成。而由於提供數量大,也使得社會住宅的租金只要1/3市價,而購屋也因社會住宅而抑制房價急劇上揚。3 D. W" W" ]) e4 \) n( q
另一種則是承購人可以購買建物的所有權及,土地的地上權,以新加坡為例永久居民在購入公共住宅「組屋」後,住滿5年就可轉賣。根據新加坡建屋發展局(Housing and Development Board)的統計資料顯示,新加坡約有82%的人都是居住在政府的組屋裡。由於新加坡政府是組屋的唯一出售者,所以在價格上新加坡政府有絕對的掌控權,而新加坡的土地收購法也是促成組屋價格低廉的一重要,此種公共住宅類似臺北市政府在民國86年試辦的三處地上權國宅。
# s. N  ^, k1 }' M# L; i◎核實認定計算公式
- |% X4 }$ L5 n( g5 q3 ^9 d% L! a. R& l  f! X
[(賣價-買價)-成本(註一)]×房地比例(註二) =財交所得,併入個人綜合所得課稅。
* |% D# c1 Q0 h7 ~◎一般房地:* o% m7 E  b$ F  U) g  i# t
(1500萬元-1000萬元) -改良費用(仲介費等)×房地比例=財交所得,併入個人綜合所得課稅。; R1 t. p  A+ k* ^+ _. c
◎使用權:
$ F$ k) V3 p" g- @# ~& I  B(1500萬元-1000萬元)-改良費用(仲介費等)=財交所得,併入個人綜合所得課稅。4 g+ L/ p# H( K& R; a" ^! w8 L
註一:仲介費、增值稅、契稅、代書費、規費、印花稅、修繕等費用, q* o: k+ [$ {5 P- U5 F3 e
註二:房屋評定現值/(房屋評定現值+土地公告現值)
; ?5 [/ M2 p8 h% o8 F國內近期發展現況3 m- I% r+ x# _' g3 v
0 t3 ~' v8 r& {  e
財政部國有財產署副署長邊子樹受訪時提到,土地面積較大,或位處最精華地段的標的,會優先考慮以商業功能做為開發方向,希望能提升經濟發展和土地效能。以台灣來說,相關政策鬆綁後,除部分建商瞄準住宅類產品;還有幾項引人注目的土地標案,預計朝大型商場進行開發。
3 w: o( l3 V; }0 ~7 h% m, h自金管會積極將壽險資金引進地上權開發案;信義計畫區5452坪的「A25地上權案」,經歷多次流標,權利金從240億元一路下降,最後由富邦人壽以172億8800萬元奪標成功,預計2020年前完工,使用50年。除了企業總部進駐外,已有多家廠商和旅館業者表示有意承租,富邦金控表示有信心創造穩定收益。
( t. d% V3 i; R2 r此外,南山人壽也在8月11日舉辦「樹林樹新段公有土地」地上權案合作簽署記者會,同樣為50年使用權限,將結合秀泰影城,引進國際服飾、餐飲、健身中心等進駐,打造12樓高的複合式購物商城,預計2017年完工,為樹林區創造不少商機和上千就業機會,同時替政府帶入可觀的權利金收入。3 j% V' O2 F, v# {  C) V& i5 {( q2 b
台中市目前地上權案有北屯區崇德路、松竹路口的大毅建設總部、位於7期的順天經貿廣場等,多是商用、自用為主,住宅案僅台中市南屯區8期的「美邦THE DAY」;還有一極受注目的地上權開發案,由台中市政府主導,位於水湳經貿園區內的「泊嵐匯會展中心附屬商業設施用地開發案」,這項開發案設定地上權50年,並可優先延長20年,預計可吸引100∼150億元投資金額,規模為台中市有史以來最大。
' |& c9 A) A4 W  J$ v3 q) k高雄房市也首度出現地上權推案,採預售方式公開,2011年4月教育部標售位於高雄美術館明誠路上的501.4坪住宅土地,由美邦開發建設董事長王台光得標,出租期間為20年,屆期可再續約20年。由美邦開發建設投資興建「美邦ONE MORE」位於美術館第一排,規劃76~101坪豪宅產品,成為高雄首宗地上權型態的指標建案。" \& M4 K7 j; l# ^1 d. Z
隨美術館特區土地取得愈來愈不易,地價不斷墊高房價,區域新推案房價每坪已站上40萬元。相較區域周邊首排動輒40萬元以上的開價,「美邦ONE MORE」現場專案經理陳麒元認為:「民眾可以用1字頭的價格,進駐美術館特區,具市場競爭力。」被視為測試高雄民眾對地上權住宅市場接受度的重要指標。
, d3 J5 Z! m: C' {4 c; R: A; [. Q! q$ p
以上資料來源
; p) Q$ f4 V( Rhttp://www.appledaily.com.tw/app ... /20140914/36083614/
6 g- V2 t7 g2 h! ^
/ @. A$ }+ S/ M+ B( @7 x6 z4 _

% F7 r. L+ N- s+ p  n所以,是不是說那位林姓屋主有「土地使用權」,但沒有「土地所有權」?
1 |# Z0 p2 o# o若是如此,為何市府說屋主的房屋是「非合法房屋」?$ H) t  H% }* \& B! J3 ]
但若是「非合法房屋」那應該是連使用權都沒有啊!
! }2 i2 f, |9 m% z/ _8 [既然連使用權都沒有,而建商以取得土地所有權,建商自然可以強制要回土地。只是這種手法比較容易引起意外。
我一生一世必有恩惠慈愛隨著我,我且要住在耶和華的殿中,直到永遠。

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康康 發表於 2016-5-30 14:16
! B( U% ^5 f' c1 {; j. t& q  t這件事往更深一點的角度去看2 \- R* O$ r) ], |

9 C2 k4 h+ A( K3 B屋主占用到地主的土地

# s2 H# i3 I* H/ \那照你這樣說
) C7 h  B8 b) P' E" G/ V" z
3 F* m' @" g, [# c" U" o( l8 B: T
眷村當年是佔用國有土地,只有地上權,眷村原地改建後讓他們擁有土地持分適當嗎?. W# k) J$ P  ?2 p

/ ~9 p$ |6 G. k+ w. h1 f1 C  I

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hahaha 發表於 2016-5-30 15:58
4 z* ^1 m% `+ i那照你這樣說

$ H& L; S* I* W1 H) ^真的假的!
. u5 L2 n% e1 l. f+ [不公平吧!

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hahaha 發表於 2016-5-30 15:58 : R7 Y- B# R& J' T) |8 y0 v/ O% \! n) r
那照你這樣說
( T# N- U- J+ E6 N2 H
哈哈
0 K. n% o( W/ ]" ~4 y8 @3 f- W
0 T; S: M. |. {" ]- g/ a+ F如果我的大樓可以讓我永久的地上權不登記土地給我; Y; w0 [/ @, v% p8 Q3 E! v( |

3 z: e, q5 Z. L& h$ [; v# G我會很開心0 F, \( y2 y6 m8 M$ @

1 M" V' P% D& n' O! g5 e/ ?6 {/ T這樣就不用繳納地價稅1 |3 u- u8 ~- z6 Y; ]; G

7 J' s. r& T; [+ Q  r! B* a但是我的權利卻不會損失. R/ M. Q' C8 r7 A5 _" h

9 K  A+ x: c" D' o5 \甚至連土地法34條之一都不用怕7 j* K+ Q) Y5 a0 B
( T2 S+ z- ~7 e! _, n( s
因為有合法的地上權( K1 \' @4 p( z4 h1 D! N

$ S. G4 z' I% P& x3 `是不用怕地主要把土地買給誰
4 z8 p$ V9 k9 L: Z- h7 l- N
* f) Y) S4 B- O* s如過你對這件事想要了解清楚
. y8 d4 W7 d; n9 _
5 o6 v. t! {, E0 O+ o告訴我我們見面談% o% s) C; i( B% ]0 B$ t! L& I1 _

% U" e$ z7 b1 o, m電腦前面談這個很累
[/b]我是康康  不是板主阿康大大  也不是唱歌的康康[/b]

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康康 發表於 2016-5-30 19:04
' Z& a: R9 j6 S) b9 R& t哈哈. f9 f( B* A3 V& X/ F8 U1 m

  D3 N( ?# ]% S! s* @如果我的大樓可以讓我永久的地上權不登記土地給我

% e% }6 g& f9 R9 D8 Z" i台灣有地上權住宅在賣你知道不知道!5 Q; i& I: r/ z
* e# [; @" g! {- z

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本文章最後由 康康 於 2016-5-30 19:57 編輯
( I& L+ }1 A; F& [
hahaha 發表於 2016-5-30 19:45 ' }6 Z6 w( M  ^1 p/ U& o
台灣有地上權住宅在賣你知道不知道!

+ x* E5 Q, s) i/ p/ [/ \3 d" [) ?% y
那些案子沒有永久地上權3 K! N* ~( c, R/ L

( y; Y9 J8 k+ u( ?, |, y
  B1 n0 J6 j2 z你不知道阿+ K- C8 V, _6 q# |7 E

- ^5 c. ?2 _6 f) c9 ~2 a8 i我說了如果有永久地上權我會很高興
5 o6 \5 a5 g7 W4 w( D, R: H9 w- `) V9 R8 C  h, H
你可以再看清楚一點8 Z* v# @  q9 A% T

6 l6 @: Y. |: N6 e) q
[/b]我是康康  不是板主阿康大大  也不是唱歌的康康[/b]

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本文章最後由 康康 於 2016-5-30 20:01 編輯 $ t- e/ h8 c5 ^' y# m7 |$ \! j
hahaha 發表於 2016-5-30 19:45 3 h" z1 B6 A$ U, F2 \. \) C  \
台灣有地上權住宅在賣你知道不知道!
2 {& W9 ]% x& F4 p! ]% g6 H
4 G2 @' B6 f/ c; r& J' n
你可以找個有永久地上權的案子來給我參考看看- q6 a1 q3 ?9 a' k# N6 I9 X( E
* X% _9 F& N7 U+ }4 ~; D/ q
沒有人要和你耍嘴皮/ b3 q& D4 W! ^1 X% b# V

( {) u8 }4 F7 i# M; T' ~我是直接吐嘈你( f" d# J, M/ M& M  u8 |

5 r' l/ k( w& h% R. K2 I& g真的不爽約個時間見面聊聊你提的問題+ S. G; T9 ^& [0 n) b
4 b6 h2 S: M: U5 _0 `8 {$ s# ?
一件單純的地上權討論也要把它政治化  s9 g0 @& z  V, ]# k, R. E+ R

, H- {, f. }5 n) j你真的找時間去檢查看看
[/b]我是康康  不是板主阿康大大  也不是唱歌的康康[/b]

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本文章最後由 大頭蕭 於 2016-5-30 20:24 編輯
" ^$ s6 T4 U, ^3 o3 E
康康 發表於 2016-5-30 19:58 " n/ u6 j# t* J: \; T* j1 Q" Z
你可以找個有永久地上權的案子來給我參考看看
. w1 n1 T3 a# Y" ]
( n- `6 u/ f6 t
地上權要繳地租
% n7 u" j% s3 L! c一般為公告地價5趴
+ J# P- h- V" Y, {3 s台北市現在已有地上權建案(台北花園)
: _1 s+ O. N( z5 c5 k% V* m40坪土地持分的房子;未來一年要繳超過100萬地租$ K8 V5 P3 P3 }0 T8 k; a
因此一般預期/ w) H; I: d. D* l* ~
華固新天地後台北市將不會有地上權建案

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本文章最後由 hahaha 於 2016-5-30 20:18 編輯
9 F$ ]5 g2 O. J+ I7 N0 B1 x' A
康康 發表於 2016-5-30 19:58 ( P0 T6 R$ U1 ^4 W$ w" W, m: Z
你可以找個有永久地上權的案子來給我參考看看0 W( C& N; Q# U" o

3 k& p& p! D3 f% O( _$ ?沒有人要和你耍嘴皮

/ i+ F. E" _7 Z6 `5 a
& N& w  |' o* {2 @" C7 Q! i( ^我有提過有永久地上權的案子嗎?. b) e) G3 L3 Y+ o5 |  w

4 y* Q4 L* o& Z' a) y
( e. w/ J9 m) A# O6 y, g: K1 v, }我又為何要找個有永久地上權的案子來給你參考看看?......不懂你要表達的是什麼!
/ [" V  [  h# b; V0 u
# C5 C4 }0 o0 y
. l' X( B6 m4 b% D/ D4 L我不知道你在憤慨個什麼?
8 C- t: D. n6 l( W4 o
% k+ i5 R" o* R! l( v, B4 b7 _3 D( Z( ~4 @" m
又政治化個什麼?
; Y8 M7 M5 J0 ?) A
! y* \0 W( @0 @- J- E' V
: i- L/ h% m3 u! f3 w神經不要繃這麼緊好嗎?
# }$ V3 a7 |& m4 w: U' Y% }! R2 b; L+ a9 W. G4 E# ~+ S& G
, ^5 f: L  _/ j

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發表於 2016-5-30 20:15:27 |只看該作者
本文章最後由 大頭蕭 於 2016-5-30 20:58 編輯 2 a1 `% v  p# A5 ?+ j
hahaha 發表於 2016-5-30 20:08
$ P9 A6 `2 W9 k9 v6 t3 r我有說過有永久地上權的案子嗎?
2 ?% m) \2 N  N3 u
2 `0 L) C" n6 ]: a  c5 v; [
7 ^. u% x* V$ I& a! t: N
哈大;這位康康或許不懂
6 O0 A9 q; @' l你可以給他永久地上權5 J0 {% W3 ^5 T' \" F3 b* v
條件為:權利金為土地市價8成以上1 V1 m, ~% h0 @# a6 \. {
每年地租為公告地價5趴
) ~! D  N0 h5 W4 t+ T% T4 a你一定會賺很大& F# }  U- S6 W- J. O

9 T: f9 _$ \. \5 Z有這樣好康的生意我也想賺
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