- UID
- 14929
- 閱讀權限
- 45
- 精華
- 0
- 威望
- 11
- 貢獻
- 4144
- 活力
- 6942
- 金幣
- 49540
- 日誌
- 0
- 記錄
- 2
- 最後登入
- 2022-6-16
 
- 文章
- 3210
- 在線時間
- 2717 小時
|
蘋果日報1 i4 d( _0 F0 q- ?9 v) m
7 y. w, D% y; S- { l( Z: Q焦點話題:地上權 全方位剖析
8 e( n( J/ a @. ], C2 p3 S2014年09月14日" U- I* a) s3 o; C7 m
% a1 N e/ u- q0 }" n3 ?( w「地上權」這個名詞,在不動產專業和相關單位來說並不陌生,可對於全台購屋族而言卻是嶄新的觀念。2013∼2014年是地上權的豐收年,幾項指標性的開發案紛引起國內注目,不少人都在問,究竟什麼是地上權?6 N" K, l" R1 } s7 j/ T0 g, w
文╱陳資尹、葉家豪、莊亞築、張雅雲
* o$ S4 y+ `* e" d1 E* K; e* O台北「京站」為捷運台北車站的共構大樓,周邊機能完整,是大台北的交通心臟。
7 h8 Y5 n8 U. e6 ]& \' G$ v
- q& T2 G T0 ?$ {& W6 g, v$ P5 c7月底營建署公布全國第一季房價所得比為7.5倍,各縣市多數呈下降趨勢,但都會區置產誘因大、房價居高點,買盤仍困難,此刻主打低價入住房市蛋黃區的地上權宅因此逆勢翻紅。由於房價較行情低,租金報酬率又相對高出一般行情,讓地上權宅順勢成民眾購屋新寵。
" |4 l8 a- }! V- F6 U* k地以稀為貴 存地作永續財
7 \/ `' S/ U6 n% `1 j) y$ Y3 d) G# Z& i
全台土地連年分釋,價值愈顯珍貴,尤其各大都會區更屬一地難求,政府於是宣布停止標售500坪以上和精華區的國有土地,希望用在刀口上。其實地上權並非新興詞彙,早在民國64年就有公有地以地上權方式釋出開發的案例;如「晶華酒店」案,中安觀光企業向北市財政局承租土地50年,期間限定不得轉讓建物和權利,屆滿後即無償收歸台北市府,是第一宗地上權商業用地開發案。, f5 c+ S7 F: [. J. U
到80年代後期,開始出現地上權住宅產品,如「環泥京華D.C.」和「寶城皇家河畔」,皆推出區域房價7折、有屋權的個案;此外,BOT案起飛,2004年日勝生集團和北市捷運局合作開發「交九BOT」案,集住、行、娛樂各大機能的京站大樓,至今仍是地上權的代表大作,並持續享有50年的經營收益。
/ ~" b/ E" s. O/ z但是,早期大部分案件投標意願低,成效不甚理想,專家推論是由於權利金、地租和存續期間等規定缺乏彈性。因此在2010年初,財政部重新修正3要點:一、權利金底價改以土地市價3~7成計算;二、地租以土地申報價年息1~5%計算;三、存續期間最長達70年。
5 Q3 O- `' N- x) n$ L6 m除放寬相關規定外,去年(2013年)9月地上權和地上物開放讓與(分割移轉),加上獎勵壽險業投入競標等,各項開發案如雨後春筍般浮出,其中尤以「地上權住宅」最甚:國家出租土地給開發商,開發商建造住宅,提供民眾認購。得標土地成本的下降,也會反應在房屋開價上,民眾對於6、7折進住都會區多半躍躍欲試。9 U" v9 B& |: ] _3 I N5 S
「地上使用權」宅,沒有土地和房屋所有權,僅有房屋使用憑證,期限內可移轉使用權利。; \' d) B. p, O$ A1 M
土地上的窩 你有沒有
9 u" J6 p7 n. ^' a2 O& }% r/ T$ m% {
普遍購屋族買屋,所獲得的是房屋「所有權」和「土地持份」,可以自由使用、收益、轉讓,也是國人目前主要的置產模式。而地上權型房屋,又可分為擁有房屋所有權,沒有土地持份的「地上權住宅」;或是沒有房屋所有權,也沒有土地持份的「使用權住宅」。
2 h5 k: W; l' ?/ V4 i7 U5 i" L' ^差別在於,「地上權住宅」屬於「用益物權」,具有物權一切的法律特征;但「地上使用權」,過去曾被判定不屬於擔保物,這種「買屋不買地」的概念,類似於租賃,往往不利於銀行融資;今年法務部為疏通民眾購買此類房產困境,放寬解釋「使用權」等同「債權」,也因此,申請地上權住宅貸款較易行。
; p3 {: S. Y! Y# C: s' F" j近期台灣推出的地上權個案,都是屬於50~70年不等的使用權型住宅。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出,地上權案開發於都會區,房價比區域行情少3~4成,且多鄰近捷運站、交通便利,小資族可省下交通工具的費用投資置產;因此開價合理的個案,往往深受年輕首購族和銀髮族的青睞。6 o5 w z' L- O2 D
業界分析,地上權住宅受限使用年限、貸款成數也較低,自住者受傳統觀念影響,顧慮一定比較多,但若是在學區周遭、或租屋需求高的區域推案,投資客比較會買單。' T2 j' O; l8 I0 z7 e& V' c, @
地上權購屋成本雖較便宜,仍須注意不同的稅賦負擔。
3 k3 S, O$ t- b: z# [8 g所有權VS使用權 成本有別
5 h j: r% m0 o F6 I z
8 {. ?4 r2 }3 p* k! e$ B( H2 ~一般來說,不管是房地所有權人,或是地上權與使用權所有人,每年都須繳付房屋稅;不同的是,房地所有權人每年需繳納地價稅,而地上權與使用權所有人每年則要繳付地租。
2 l/ c" g1 p2 I# I. Y' l差別最大在於財產交易所得稅,若能提供證明文件,則可以採核實認定(也就是實價課稅)。若為核實認定的話,以當初成本1000萬元,如今售價1500萬元的大安區房市為例,依照一般房地、地上權及使用權等持有形式,試算交易課稅金額,差距甚至達到3倍以上,差距不可謂不大。
7 U* _& g8 B; X業界就指出,中南部房價沒有台北那麼高,地上權住宅案的價格差異,相較之下也就沒那麼大,若像台北市中心每坪房價動輒百萬元以上,那地上權住宅案價格就會很有優勢;但因市中心土地難尋,地上權住宅案未來仍將是焦點之一,預估至少得再等5年,推案才會熱起來。
- R: E' g- }/ R5 ^/ ?" i高雄市代銷公會理事長戴嘉聖提醒,儘管地上權住宅價格為市價3~5折,地上權住宅每年仍須負擔房屋稅及繳納土地租賃權的費用,地租大致以公告地價的2~10%來計算,民眾仍需留意。
% f! e* z5 H3 X/ P5 X國外實施現況3 f: S2 m: L& }7 z0 `* N$ m
* u9 s( q8 |8 L) Q( D# v
在國外,如新加坡、香港、韓國、日本、荷蘭等國家,地上權的概念已行之有年,雖然地上權的共同目標是提供可以負擔的房子,但實施細節和一些定義則依國家有所不同,其中大約可分為兩種模式。其中一種是歐洲的「社會住宅」,政府補助興建房屋,採只租不賣的方式,且以低於市場的租金租給所得較低或弱勢對象,可能由政府、非營利組織或者是兩者共同管理。1 Y; I% R# N7 j9 y+ Y
以荷蘭為例該國的社會住宅是由政府提供土地,再由住宅法人興建,並在政府的監督下營運,而荷蘭政府則給予相當的補助。該國的公共住宅存量及比例為全球最高,荷蘭人擁有房子的比例非常的低,目前該國80%的土地屬於國有,而其首都阿姆斯特丹的社會住宅佔該市所有住宅的5成。而由於提供數量大,也使得社會住宅的租金只要1/3市價,而購屋也因社會住宅而抑制房價急劇上揚。+ d' {2 U1 [+ A9 j) U3 x
另一種則是承購人可以購買建物的所有權及,土地的地上權,以新加坡為例永久居民在購入公共住宅「組屋」後,住滿5年就可轉賣。根據新加坡建屋發展局(Housing and Development Board)的統計資料顯示,新加坡約有82%的人都是居住在政府的組屋裡。由於新加坡政府是組屋的唯一出售者,所以在價格上新加坡政府有絕對的掌控權,而新加坡的土地收購法也是促成組屋價格低廉的一重要,此種公共住宅類似臺北市政府在民國86年試辦的三處地上權國宅。2 L9 W9 {' r9 _0 C+ D: m
◎核實認定計算公式
2 U# p$ m* [" k+ w2 J
" Z4 k0 f0 o" [: Z z' \. U[(賣價-買價)-成本(註一)]×房地比例(註二) =財交所得,併入個人綜合所得課稅。1 O( }1 f4 d7 B1 k
◎一般房地:
0 p7 F p. T1 ?7 b, n4 |- j1 R1 l(1500萬元-1000萬元) -改良費用(仲介費等)×房地比例=財交所得,併入個人綜合所得課稅。
6 A3 V% I g7 c◎使用權:
8 }. E; h) r" E3 Y7 S# V: B(1500萬元-1000萬元)-改良費用(仲介費等)=財交所得,併入個人綜合所得課稅。8 P! B0 Y: q' ^' x0 T$ J
註一:仲介費、增值稅、契稅、代書費、規費、印花稅、修繕等費用
$ F7 b% T6 y/ Z註二:房屋評定現值/(房屋評定現值+土地公告現值)* O4 K; C+ Q0 O0 N6 j+ H; v
國內近期發展現況" k8 E4 i: \: \7 c9 H
3 c, d( g9 e) u0 M6 a財政部國有財產署副署長邊子樹受訪時提到,土地面積較大,或位處最精華地段的標的,會優先考慮以商業功能做為開發方向,希望能提升經濟發展和土地效能。以台灣來說,相關政策鬆綁後,除部分建商瞄準住宅類產品;還有幾項引人注目的土地標案,預計朝大型商場進行開發。
$ i5 M5 `2 H m0 K6 v8 G自金管會積極將壽險資金引進地上權開發案;信義計畫區5452坪的「A25地上權案」,經歷多次流標,權利金從240億元一路下降,最後由富邦人壽以172億8800萬元奪標成功,預計2020年前完工,使用50年。除了企業總部進駐外,已有多家廠商和旅館業者表示有意承租,富邦金控表示有信心創造穩定收益。
% ?5 i( |7 K. ~* t) W' w4 `" i9 H此外,南山人壽也在8月11日舉辦「樹林樹新段公有土地」地上權案合作簽署記者會,同樣為50年使用權限,將結合秀泰影城,引進國際服飾、餐飲、健身中心等進駐,打造12樓高的複合式購物商城,預計2017年完工,為樹林區創造不少商機和上千就業機會,同時替政府帶入可觀的權利金收入。
# Q+ j7 q" z8 c: { s台中市目前地上權案有北屯區崇德路、松竹路口的大毅建設總部、位於7期的順天經貿廣場等,多是商用、自用為主,住宅案僅台中市南屯區8期的「美邦THE DAY」;還有一極受注目的地上權開發案,由台中市政府主導,位於水湳經貿園區內的「泊嵐匯會展中心附屬商業設施用地開發案」,這項開發案設定地上權50年,並可優先延長20年,預計可吸引100∼150億元投資金額,規模為台中市有史以來最大。 h: C; [- O4 l. s7 m- Q+ N9 u5 {
高雄房市也首度出現地上權推案,採預售方式公開,2011年4月教育部標售位於高雄美術館明誠路上的501.4坪住宅土地,由美邦開發建設董事長王台光得標,出租期間為20年,屆期可再續約20年。由美邦開發建設投資興建「美邦ONE MORE」位於美術館第一排,規劃76~101坪豪宅產品,成為高雄首宗地上權型態的指標建案。
$ m- m6 [) y* V: m7 i/ V1 G! ^& j隨美術館特區土地取得愈來愈不易,地價不斷墊高房價,區域新推案房價每坪已站上40萬元。相較區域周邊首排動輒40萬元以上的開價,「美邦ONE MORE」現場專案經理陳麒元認為:「民眾可以用1字頭的價格,進駐美術館特區,具市場競爭力。」被視為測試高雄民眾對地上權住宅市場接受度的重要指標。
% t% [' S( f |+ x4 G! r7 Q
- B: e& p1 ?) x4 s以上資料來源
' X# y! A1 D: P0 K, F& Chttp://www.appledaily.com.tw/app ... /20140914/36083614/
, t) F/ N2 z( t$ J
# f, `/ Y- C) o 9 R: w9 F* t9 c# Q4 C1 R$ y3 s
所以,是不是說那位林姓屋主有「土地使用權」,但沒有「土地所有權」?
N4 P) }; s# Z- }. e. X, a* ]若是如此,為何市府說屋主的房屋是「非合法房屋」?
) j& p8 j% T4 Q4 a8 p, _- p' S但若是「非合法房屋」那應該是連使用權都沒有啊!
) q9 ]: x8 o& ?9 S, |6 { m% z; g既然連使用權都沒有,而建商以取得土地所有權,建商自然可以強制要回土地。只是這種手法比較容易引起意外。 |
|