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蘋果日報! u3 Z. ^5 t } L8 q# @' U
/ i; T! T9 S# J焦點話題：地上權 全方位剖析
7 d# P- G8 a8 T# X$ S! a7 \* ~2014年09月14日
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K- V: y L; q, j「地上權」這個名詞，在不動產專業和相關單位來說並不陌生，可對於全台購屋族而言卻是嶄新的觀念。2013∼2014年是地上權的豐收年，幾項指標性的開發案紛引起國內注目，不少人都在問，究竟什麼是地上權？" e0 |# C9 y# ^9 Q, J
文╱陳資尹、葉家豪、莊亞築、張雅雲9 M( |4 Y- [- L {* D h6 X
台北「京站」為捷運台北車站的共構大樓，周邊機能完整，是大台北的交通心臟。+ [9 b- U4 ?6 V/ K/ j; [
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7月底營建署公布全國第一季房價所得比為7.5倍，各縣市多數呈下降趨勢，但都會區置產誘因大、房價居高點，買盤仍困難，此刻主打低價入住房市蛋黃區的地上權宅因此逆勢翻紅。由於房價較行情低，租金報酬率又相對高出一般行情，讓地上權宅順勢成民眾購屋新寵。
' u9 L, e! l+ H地以稀為貴 存地作永續財
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全台土地連年分釋，價值愈顯珍貴，尤其各大都會區更屬一地難求，政府於是宣布停止標售500坪以上和精華區的國有土地，希望用在刀口上。其實地上權並非新興詞彙，早在民國64年就有公有地以地上權方式釋出開發的案例；如「晶華酒店」案，中安觀光企業向北市財政局承租土地50年，期間限定不得轉讓建物和權利，屆滿後即無償收歸台北市府，是第一宗地上權商業用地開發案。9 t4 D6 v$ j: C+ U- }2 c
到80年代後期，開始出現地上權住宅產品，如「環泥京華D.C.」和「寶城皇家河畔」，皆推出區域房價7折、有屋權的個案；此外，BOT案起飛，2004年日勝生集團和北市捷運局合作開發「交九BOT」案，集住、行、娛樂各大機能的京站大樓，至今仍是地上權的代表大作，並持續享有50年的經營收益。
; B, T. ~* B! t但是，早期大部分案件投標意願低，成效不甚理想，專家推論是由於權利金、地租和存續期間等規定缺乏彈性。因此在2010年初，財政部重新修正3要點：一、權利金底價改以土地市價3~7成計算；二、地租以土地申報價年息1~5%計算；三、存續期間最長達70年。 |, q/ S- U. x* p+ L6 S
除放寬相關規定外，去年（2013年）9月地上權和地上物開放讓與（分割移轉），加上獎勵壽險業投入競標等，各項開發案如雨後春筍般浮出，其中尤以「地上權住宅」最甚：國家出租土地給開發商，開發商建造住宅，提供民眾認購。得標土地成本的下降，也會反應在房屋開價上，民眾對於6、7折進住都會區多半躍躍欲試。) n9 i$ _7 [2 p V! v/ g
「地上使用權」宅，沒有土地和房屋所有權，僅有房屋使用憑證，期限內可移轉使用權利。
5 Y8 q" t5 r$ P! n: R" \0 G土地上的窩 你有沒有
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普遍購屋族買屋，所獲得的是房屋「所有權」和「土地持份」，可以自由使用、收益、轉讓，也是國人目前主要的置產模式。而地上權型房屋，又可分為擁有房屋所有權，沒有土地持份的「地上權住宅」；或是沒有房屋所有權，也沒有土地持份的「使用權住宅」。
6 w- ^- W0 |' ~; Y. i差別在於，「地上權住宅」屬於「用益物權」，具有物權一切的法律特征；但「地上使用權」，過去曾被判定不屬於擔保物，這種「買屋不買地」的概念，類似於租賃，往往不利於銀行融資；今年法務部為疏通民眾購買此類房產困境，放寬解釋「使用權」等同「債權」，也因此，申請地上權住宅貸款較易行。8 l% M0 c1 ~2 m4 h
近期台灣推出的地上權個案，都是屬於50~70年不等的使用權型住宅。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，地上權案開發於都會區，房價比區域行情少3~4成，且多鄰近捷運站、交通便利，小資族可省下交通工具的費用投資置產；因此開價合理的個案，往往深受年輕首購族和銀髮族的青睞。7 w; M7 E$ o; O }: a" Y7 U
業界分析，地上權住宅受限使用年限、貸款成數也較低，自住者受傳統觀念影響，顧慮一定比較多，但若是在學區周遭、或租屋需求高的區域推案，投資客比較會買單。- _- x$ d+ y- }6 g+ Q3 C
地上權購屋成本雖較便宜，仍須注意不同的稅賦負擔。
' a' W! F- y* _3 J* P, u所有權VS使用權 成本有別- {: W# u2 K' @5 j9 y
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一般來說，不管是房地所有權人，或是地上權與使用權所有人，每年都須繳付房屋稅；不同的是，房地所有權人每年需繳納地價稅，而地上權與使用權所有人每年則要繳付地租。
& P) p2 J1 Z" G差別最大在於財產交易所得稅，若能提供證明文件，則可以採核實認定（也就是實價課稅）。若為核實認定的話，以當初成本1000萬元，如今售價1500萬元的大安區房市為例，依照一般房地、地上權及使用權等持有形式，試算交易課稅金額，差距甚至達到3倍以上，差距不可謂不大。2 e1 v# q" F7 F/ @2 u7 Y( p
業界就指出，中南部房價沒有台北那麼高，地上權住宅案的價格差異，相較之下也就沒那麼大，若像台北市中心每坪房價動輒百萬元以上，那地上權住宅案價格就會很有優勢；但因市中心土地難尋，地上權住宅案未來仍將是焦點之一，預估至少得再等5年，推案才會熱起來。
- B5 m1 Q) V5 v6 Z" W/ W( t高雄市代銷公會理事長戴嘉聖提醒，儘管地上權住宅價格為市價3~5折，地上權住宅每年仍須負擔房屋稅及繳納土地租賃權的費用，地租大致以公告地價的2~10%來計算，民眾仍需留意。
% K( ?2 ~& t; L國外實施現況% b5 L) ^9 r- S- X: u
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在國外，如新加坡、香港、韓國、日本、荷蘭等國家，地上權的概念已行之有年，雖然地上權的共同目標是提供可以負擔的房子，但實施細節和一些定義則依國家有所不同，其中大約可分為兩種模式。其中一種是歐洲的「社會住宅」，政府補助興建房屋，採只租不賣的方式，且以低於市場的租金租給所得較低或弱勢對象，可能由政府、非營利組織或者是兩者共同管理。+ I2 ]3 D) R, }; E& B! l
以荷蘭為例該國的社會住宅是由政府提供土地，再由住宅法人興建，並在政府的監督下營運，而荷蘭政府則給予相當的補助。該國的公共住宅存量及比例為全球最高，荷蘭人擁有房子的比例非常的低，目前該國80%的土地屬於國有，而其首都阿姆斯特丹的社會住宅佔該市所有住宅的5成。而由於提供數量大，也使得社會住宅的租金只要1/3市價，而購屋也因社會住宅而抑制房價急劇上揚。
- [' V0 I% a, o" Z% `! M' N( B另一種則是承購人可以購買建物的所有權及，土地的地上權，以新加坡為例永久居民在購入公共住宅「組屋」後，住滿5年就可轉賣。根據新加坡建屋發展局(Housing and Development Board)的統計資料顯示，新加坡約有82%的人都是居住在政府的組屋裡。由於新加坡政府是組屋的唯一出售者，所以在價格上新加坡政府有絕對的掌控權，而新加坡的土地收購法也是促成組屋價格低廉的一重要，此種公共住宅類似臺北市政府在民國86年試辦的三處地上權國宅。7 W; N4 l6 J; B) v
◎核實認定計算公式
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[(賣價－買價)－成本(註一)]×房地比例(註二) =財交所得，併入個人綜合所得課稅。
c8 ]+ `, ^7 l. Q7 o) h% H◎一般房地：
. b' w9 r+ C3 n7 J2 ?( l3 U(1500萬元－1000萬元) －改良費用(仲介費等)×房地比例＝財交所得，併入個人綜合所得課稅。/ K$ _/ B m' f
◎使用權：
1 B" D# ^. _+ v(1500萬元－1000萬元)－改良費用(仲介費等)＝財交所得，併入個人綜合所得課稅。
% M' i6 O* L. _, O/ t z7 M註一：仲介費、增值稅、契稅、代書費、規費、印花稅、修繕等費用
) v P {$ a5 j# d. g0 O1 U註二：房屋評定現值/(房屋評定現值+土地公告現值)
$ p# X) a; f$ H* F% r+ K+ b$ R/ H國內近期發展現況
+ s; `6 r6 o1 I& g, X1 M' o I$ n- O4 S: J9 b
財政部國有財產署副署長邊子樹受訪時提到，土地面積較大，或位處最精華地段的標的，會優先考慮以商業功能做為開發方向，希望能提升經濟發展和土地效能。以台灣來說，相關政策鬆綁後，除部分建商瞄準住宅類產品；還有幾項引人注目的土地標案，預計朝大型商場進行開發。1 y6 v' _- L" E7 a
自金管會積極將壽險資金引進地上權開發案；信義計畫區5452坪的「A25地上權案」，經歷多次流標，權利金從240億元一路下降，最後由富邦人壽以172億8800萬元奪標成功，預計2020年前完工，使用50年。除了企業總部進駐外，已有多家廠商和旅館業者表示有意承租，富邦金控表示有信心創造穩定收益。9 g; m2 A' s3 f; u. S! k' x* ^
此外，南山人壽也在8月11日舉辦「樹林樹新段公有土地」地上權案合作簽署記者會，同樣為50年使用權限，將結合秀泰影城，引進國際服飾、餐飲、健身中心等進駐，打造12樓高的複合式購物商城，預計2017年完工，為樹林區創造不少商機和上千就業機會，同時替政府帶入可觀的權利金收入。
+ \ @2 i9 L) ^: I6 P7 F台中市目前地上權案有北屯區崇德路、松竹路口的大毅建設總部、位於7期的順天經貿廣場等，多是商用、自用為主，住宅案僅台中市南屯區8期的「美邦THE DAY」；還有一極受注目的地上權開發案，由台中市政府主導，位於水湳經貿園區內的「泊嵐匯會展中心附屬商業設施用地開發案」，這項開發案設定地上權50年，並可優先延長20年，預計可吸引100∼150億元投資金額，規模為台中市有史以來最大。
; R h% F4 d) B高雄房市也首度出現地上權推案，採預售方式公開，2011年4月教育部標售位於高雄美術館明誠路上的501.4坪住宅土地，由美邦開發建設董事長王台光得標，出租期間為20年，屆期可再續約20年。由美邦開發建設投資興建「美邦ONE MORE」位於美術館第一排，規劃76~101坪豪宅產品，成為高雄首宗地上權型態的指標建案。
4 g0 j% g8 O6 Y' L隨美術館特區土地取得愈來愈不易，地價不斷墊高房價，區域新推案房價每坪已站上40萬元。相較區域周邊首排動輒40萬元以上的開價，「美邦ONE MORE」現場專案經理陳麒元認為：「民眾可以用1字頭的價格，進駐美術館特區，具市場競爭力。」被視為測試高雄民眾對地上權住宅市場接受度的重要指標。 * g; s. i/ E' D3 R6 i
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以上資料來源
. S8 ]7 Z; ^0 I' M/ Q M* mhttp://www.appledaily.com.tw/app ... /20140914/36083614/
4 Q7 H" M! u! p9 p8 ?( ]% \ \) [! N9 j: y) i, D% i4 Q
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所以，是不是說那位林姓屋主有「土地使用權」，但沒有「土地所有權」？
+ i5 _; ?$ ^9 G/ `8 Y4 A" ~2 F3 v若是如此，為何市府說屋主的房屋是「非合法房屋」？: s" A' N; Z j& [; u3 w) ~5 i
但若是「非合法房屋」那應該是連使用權都沒有啊！* H7 ?7 }: T. t8 g, N
既然連使用權都沒有，而建商以取得土地所有權，建商自然可以強制要回土地。只是這種手法比較容易引起意外。 |
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