公寓大廈管理維護討論專欄

Dailybread

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( f" e1 N3 K9 B/ |) o各位芳鄰請放心, 在諸多好朋友的努力之下,

3 U8 e7 t# P/ s, l3 g: N本社區已經制定了"財務收支管理辦法",近三年採購已"大致"步入正軌,
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我們自己要爭氣,要全力維護我們的權益和福祉.
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4 }, `5 E1 F& h外界如何看待我們社區或是個人,因為立足點不同,我們不必放在心上.
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建設和監督是相輔相成的,

違反法規的採購,或是不受監督的修繕,才需要被查核,被糾舉.
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成果一:

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成果二:
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Dailybread

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新北市政府工務局公寓大廈管理科諮詢紀錄
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( P* Y; K- J4 k4 Y: |日期時間:   2015年11月27日  13:40~14:15
地     點:   新北市政府工務局公寓大廈管理科辦公室
7 N$ p# Q$ o1 I  z3 ?. s, p! \承辦人員:  張O芬小姐

諮詢紀錄彙整:

1.  非屬規約所公告之管理費支出項目,必須經由區分所有權人會議正式且合法表決通過,
! r5 ^* Y8 h& H     管委會方得執行.
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6 G! y$ q, l/ u5 s7 K. G% p9 G4 L      三、管理費用途如下：
          （一）委任或僱傭管理服務人之報酬。
+ d7 m' Q; o/ s0 S8 @( r          （二）共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。
, Y  c/ N. ^3 C4 ]9 }% \          （三）有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。
          （四）管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。
          （五）稅捐及其他徵收之稅賦。
' v  \! U/ E6 E$ p9 i  n6 e. Z* v          （六）因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。
          （七）其他基地及共用部分等之經常管理費用。
; H* L6 v. Q7 D+ O: [0 H      四、公共基金用途如下：
' w  z( X1 g) l( g3 Z7 d         （一）每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者。
         （二）因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。
4 V( ?5 x1 F% w: A         （三）共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。
2 ?( K- ]' Q6 D& S# T4 N8 o         （四）供墊付前款之費用。但應由收繳之管理費歸墊。
   第十二條：重大修繕或改良之標準
& S* F  ~# x; v5 D2 L/ C                   下列情況均須區分所有權人大會決議同意：
                一、同一修繕或改良指項目，其金額達新臺幣拾萬元(含)以上。
* G& _6 U5 G9 D& ]( N                二、凡須動用公共基金修繕或改良。
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2.  第一項所述,管委會獲得授權之支出項目所超過規約所列之十萬元上限,仍需提請區分
7 S$ f% m* F0 U# M2 X    所有權人會議正式且合法表決通過.
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$ ]+ Y5 G) e+ `$ S8 l8 q3.  若管委會違背上述規定而逕行支出項目,住戶可提告求償.
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4.  凡不屬於規約核定之工作或管理費支出,管委會應經由區分所有權人會議正式且合法表
* f4 A0 F8 e$ _, z     決通過,取得依據較妥當.
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* G! e, g" q" E& h0 J- X3 q9 f5.  管委會意欲擴權並自刪監督機制,應喚起全體住戶之警覺,用選票予以否決.
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6.  若管委會決議違反公寓大廈管理條例,規約和區分所有權人會議決議時,公寓大廈管理科
, J6 L/ o3 \( z- H, f) h# B7 S, |    可接受陳情調查;若管委會執行管理職務有違法疑慮時,可由住戶向法院提起訴訟.

7. 依據公寓大廈管理條例:若區分所有權人會議表決結果未達通過之門檻,決議無效,不得執行.
​      ​第 31 條               
6 ^4 z+ d( F7 h1 u& u# n! H       區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之
       二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三
$ z" z+ q$ e. ?* }& t$ M+ u       以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之


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$ X- T5 ]& s% ?( B2 I6 I要破除謠言流言,最好的方法就是舉證.

在數位第五屆管委會好委員的努力,和大多數住戶的支持下,
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社區制定了財務收支管理辦法,並於區分所有權人會議中將其納入規約.

! d0 U: g: \: G. g5 b+ x2 s' t104年度保養維護合約金額超過十萬元以上的案子,全數採用"公告招標"

/ U3 p2 g3 b  [  T這些合約都已順利履約近一年,狀況良好,目前正陸續進行新一年度一系列的開標作業.
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在北大特區裡,本社區絕對是名列前茅的優質社區.
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請各位芳鄰共同關心社區,為自己的權益和福祉同心協力,加油!
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Dailybread

9 H' f. c1 a( o4 g+ x" ]2 f規約: 購案之進行，須遵照採購作業規定之流程辦理。

社區採購作業流程
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需求產生:工程 財務 勞務
0 K) E* o9 F# p6 a8 y3 O(由管委會會同管理中心檢討)
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定義需求:功能 數量 運用
(承辦委員與管理中心)
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. h( m/ i) o2 p% F( U商情蒐集:現貨市場(市價)/研發新品(研發成本),供應商,使用者反映意見,相關新聞.
  q% j0 \- _- Q+ m(承辦委員與管理中心)
▼
徵求報價:供應商(3家以上):公司名,負責人, 公司證照,承辦人,地址,電話,傳真,電子郵件地址,公司章.
1 Q% ~3 u- o4 e6 k# Y產品資料:產品正式名稱,型號,規格,功能,壽限(生命週期:年,小時,開關次數等),單價,總價(學習曲線*),
0 k. |9 \! i  U) ~交貨期,保固與售後服務,國內外測試或檢驗合格證書等.(提供影本,正本核對後發還)
(管理中心執行/管委會督導)
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規格與底價確認
8 v3 a8 L& \  k6 O% c& V管委會
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購案申辦
! `! P  Q; N# ~; _+ q% Y% d管理中心填寫請購單,逐級簽會與呈核.
▼
標單/比價公告製作
1.        投標廠商資格.
) ^) V& ]% M3 i: w- o2 i9 `' O; ^2.        產品規格:產品正式名稱,規格,功能,數量,交貨期,保固與售後服務
3.        人力配置與工作清單之規畫
4.        價格
5.        罰則
(管委會決議/管理中心執行)
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招標
0 u/ Q: h' R) I: L. i1.        公告招標
8 j' s# Q. K# z% d6 s  M2.        選擇性招標
3.        限制性招標
4.        最有利標
(管委會決議/管理中心執行)
▼
8 [) D# c7 s4 S* w' n廠商提供:
簡報手冊及技術建議書.技術建議書內應詳細載明:
! h; e8 q: Y% x  ~% t, ^  |1.        操作與維護之中文技術書刊
2.        操作與維護訓練
/ L& I" A' ?7 G: X% S9 j5 a3 N3 h+ Q& X3.        備份料配件清單
4.        產品隨父工具及清單
: P& h/ g) v# H& |3 t5.        緊急召修方式與規範
+ \6 u2 [; A, q% C6 o% u& y6.        邀商簡報或說明
(管理中心協辦/管委會審核)
▼
# R# p, c8 M; D* y審標
, e4 |* C/ f1 R6 p, r依照資格-規格-價格之順序
(管委會)
▼
決標:視狀況進行議價或比價
/ Y* w* _2 t& ^6 L/ J(管委會)
▼
: r$ x  D& D* d. Y簽約
就重大採購案,於簽約時,應考慮要求合約商提供以畫線抬頭支票支付合約金額10%
之"履約保證金".合約執行完畢經驗收合格者,履約保證金發還合約商.
(管委會/管理中心協助)
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驗收
填寫購案驗收單,會同承辦委員,輔佐監委與總務委員,辦理驗收.若驗收發現瑕疵或違約事項
(性能不符,舊品充新品等),將要求合約商於一定期限內改善.拒絕或無法達成者將被沒收履約
. R& v: {8 i1 i保證金,未付款項亦應被凍結.
(管委會/管理中心協助)
4 D4 {% F" d( K# j" m1 [' v▼
8 a2 w5 G6 y& E結報與付款
0 v7 Y/ I! Y3 Y; @# }, H6 g驗收完成,確認無誤,廠商憑發票向管理中心申請辦理結報與付款(依據財務收支管理辦法之規定辦理)

Luke

+ u3 V- m8 c5 n+ O% P大樓管理委員會管理委員之法律責任   

2 M$ b- i5 t# Q& f. Ahttp://www.law110.com.tw/SEO/SEO_1647.html

; r) c- w" r! A$ T9 L小X 102-08-22 22:18
# O, K/ c( v/ p; m; ?
$ o# {/ F- u0 g2 {& q4 v& d$ o  Z/ v您好~~
- T  q" F7 k1 g- ?( o" h- {* W, s7 Z
現任本大樓管理委員會之財務委員，因大樓頂樓之防水工程之招標及施工皆由主任委員自行決定，現因主委要求需支付工程款項，而監委以未合法程序要求財委暫不付款，請問財委該如何處理，付款或不付款需負何法律責任？若監委寄出存證信函給主任及財委其法律效益為何？感恩~~(這屬於一般民事訴訟嗎？)


許志嘉 (許志嘉律師) 102-08-23 13:37

召開管委會決定是否付款，如決議不付款，由主委自行負責或另行召開住戶大會尋求解套，或待廠商提告交由法院決定，但判決結果如損及住戶權益，可另向主委求償。

1 [8 n# G. ]; N9 G) g$ z; u
7 A; y4 R% @  t4 `9 ~. x& A; r- {林智群 (klaw) 102-08-23 18:37
4 N, y- [* A% P2 ?& `; I
只要動用大額款項的都要經過管委會決議,
8 u- s# N9 T. A0 p! ^
去看看你們社區的規約,主委權限到哪裡,

如果是5萬以下卻要動用到10萬,那財委是不能簽字的
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desperoda

行政院 105年4月7日狂犬病監測結果
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: P! Y% E3 r; {$ @本週(4月1日至4月7日)接獲畜衛所、臺大及屏科大通知39例動物狂犬病監測檢驗結果，其中2例
鼬獾為陽性，分別位於南投縣中寮鄉與新地點嘉義縣大林鎮，總計案例發生地區為9縣市74鄉鎮
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1 v. ]$ g$ t6 x8 I! A
4 ^* V6 x! |7 b$ f4 z狂犬病傳播方式：
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患有狂犬病之動物，其唾液中含有病毒，狂犬病病毒隨著動物的唾液，透過動物抓、咬的傷口進入人體。拉丁美洲常發生吸血蝙蝠傳染至家畜的案例。
3 P  e% Z& Z" W! f3 X* e. g
人類患者的唾液也會有狂犬病病毒，理論上有可能透過人與人直接傳染，但是至今尚無病例報告。但是曾發生病患捐贈眼角膜，導致受贈者感染狂犬病案例。

蝙蝠群居的山洞或進行狂犬病毒培養的實驗室也有可能經由空氣傳染狂犬病，不過非常罕見。
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潛伏期：

3 |( t9 w: Y* `狂犬病潛伏期從1至3個月不等，偶而短於7天，最長可達7年以上，視傷口嚴重程度、傷口部位神經分佈的多寡或與腦的距離、病毒株別、病毒量、衣服的保護程度及其他因素等而定。
發病症狀：
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! O5 g% p" m: w2 ~5 y4 ^8 i狂犬病初期症狀包括發熱、喉嚨痛、發冷、不適、厭食、嘔吐、呼吸困難、咳嗽、虛弱、焦慮、頭痛等，咬傷部位會出現異樣感的症狀，持續數天後，病患會出現興奮及恐懼的現象，然後發展到麻痺、吞嚥困難，咽喉部肌肉之痙攣，引起恐水之症狀（所以又稱為恐水症），隨後會發生精神錯亂及抽搐。
" _& |9 q& u( U+ t+ u" z  j預防方法：

預防被動物咬：

; }) k% z. E# Y1 Z2 ?  k1. 不碰觸、逗弄野生動物。
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2 E0 d  c" g. P- m5 u. G- S& _2. 不撿拾生病的野生動物、屍體，請洽詢各地動物防疫機關，或電洽0800-761-590。
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+ e4 a: E( ]- ^6 ~; H/ W
一旦被動物咬傷時，請遵循1記、2沖、3送、4觀：
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1.記：保持冷靜，牢記動物特徵。
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2.沖：用大量肥皂、清水沖洗15分鐘，並以優碘消毒傷口。

3.送：儘速送醫評估是否要接種疫苗。
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4.觀：儘可能將咬人動物繫留觀察10天。若動物兇性大發，不要冒險捕捉。
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& q6 h* E# l3 H( `; a3 Z+ Q 被動物咬傷後，到哪裡就醫：
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1.請至狂犬病疫苗接種服務醫院就醫，各縣市均有施打點；自2014年1月1日起，人用狂犬病疫苗及免
2 z- b: A2 F) g9 Z+ I9 c8 z# t, D   疫球蛋白納入全民健保給付範圍。

. e. o* f$ I- d; G2.高風險民眾暴露後需接種5劑疫苗，且於發病前接種，防護效果接近百分之百。治療方法與就醫資訊：
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% t9 @$ r2 {' T% m1.如遭哺乳動物抓咬傷，請立即以肥皂及清水沖洗傷口15分鐘，以優碘或70%酒精消毒，並立即就醫作
   進一步之清洗與治療，依據醫師診斷及評估，施予預防破傷風、及其他必要的感染預防措施、狂犬病
5 f0 n* t. l+ c  u7 f   免疫球蛋白及曝露後疫苗接種。

2.就醫時應主動告知醫師相關動物接觸史及旅遊史等訊息，以及早獲得妥適的治療。
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3.中國大陸狂犬病疫情嚴峻，於當地遭受動物咬傷時，建議前往省市級以上之疾控中心、省市級之公
; B8 T: P/ V% ~! F4 I8 y' E7 F   立醫院就醫，可獲得較佳的醫療品質。
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sos641031

desperoda 發表於 2016-4-10 07:44
! o- z% }/ B  `行政院 105年4月7日狂犬病監測結果
2 g9 q; f" ~2 j, z# J
本週(4月1日至4月7日)接獲畜衛所、臺大及屏科大通知39例動物狂犬病監測 ...

, Y+ x4 n* `: i8 O  G這是在暗示什麼嗎??????

不要問我

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  \. q6 F9 f! _; A" {& o一個工程超過十萬元就要由區權會同意才可執行，當房子屋齡超過十年以 後，社區勢必會常常召開臨時區權會，而且召開又不一定會過，因為與會人數不足流會，又要進入第二次臨時會，天哪！一天到晚區權會，區權人會有興趣參加嗎？一年一次都難了，何況常常呢？開會沒誘因與會人數一般都很少，(開會也是要成本的啊！)
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1 E) _* G0 m/ T  h, A會立這樣金額標準應該是在社區服務的新手才會如此訂定。當房子越來越老舊，需要維護的地方會越來越多，超過十萬元是必然的。
3 {% E1 E; K2 @0 g8 S
& T( d% @4 q5 D$ ~7 _& H其實列省多少錢是沒有太必要的，例：揚水馬達這個品項光日製或台製價差就好幾倍了，是不能這樣比較的，地絞鏈德國製、日本製、台製還有彷製，價差也差很多，如果為了便宜讓帳面好看，用了比較不好的產品，一般人是看不出來的啦！之前當社區總幹事時地絞鏈也不小心誤用了彷製品(跟真品看不出來)，是社區要求要便宜，價錢差了1/3。是能用啦，約半年~1年又掛了。