呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

hui_ching

cyin0910 發表於 2015-7-22 10:44
/ e, ]- I7 C2 _3 f- W( @這樣講也是沒錯

! b, S0 T+ H$ m/ z但好的房子賣了就沒第2間了

在你還不知道前就被買走了 ，我有鄰居曾跟我抱怨賣屋時沒經驗，簽了符合底價就賣的條約，結果比市場行情總價低了近200萬賣掉，更扯的是，買走的是仲介。

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:20
, P  u  u4 y' N. y, B" W3 j越早貸,能夠適用的利率自然就越低!
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/ o. G$ A; X" ]0 n如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!

台灣現在全國平均房貸成數約6成5,較2010年7成,下降0.5成
5 V8 Z7 b7 ]9 j1 j& J0 l( C是近20年最低,主要原因有二
一.房價所得比高,依銀行內規，貸款成數上限,除了要考慮擔保品外,借款人的還款能力,亦應納入考量,
+ V# n; r5 J5 `; C    未來房價跌了,降低房價所得比,可提高成數
二.目前房貸下跌2成以上風險較高(一般銀行可能會有損失率之點),銀行較保守,跌過一段後,可降低銀行風險,可提高成數
此外,房貸下跌後,因成交價低,同樣貸7成,銀行貸款負擔,及自備款負擔均下降

大頭蕭

分享一個不一樣的觀念；如果未來利率調高；現在訂約的房貸利率反而較高；假設現在利率為i+0.6(一段式);定存利率1.4；現在房貸利率為2；未來定存利率調高為2時；房貸利率將調為2.6；但定存為2時；銀行考量資金成本僅增加0.4（銀行資金來源有部分來自活存；利率不會調）；一般來說；會修正加碼幅度；假設改為i+0.45;屆時新承作房貸利益為2.45；較舊（已訂約）客戶為低
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三代同堂

當經濟發展趨緩，政府的財政來源絕對是增加稅收，持有都會區不動產者，很容易被列入增稅目標，幾年後房地產有可能會變成奢侈品，且現在年輕人漸漸擯棄有土斯有財的觀念，長期下來 ，除非不動產可當作現金流的來源，不然它只會回歸本質，一個居住的場所，不是投資的標的，當它回到本質後，是馬是驢只能拉出去溜溜才知道了～

大頭蕭

房屋稅是最穩定的稅收來源；也是未來另一個房地合一的改革目標（房屋稅及土地稅合一；按市價課）；也愈來愈多國家（德國、新加坡皆是）採跟所得稅一樣累進課稅（按市價、持有戶數）；房屋稅是地方稅；整體實質稅率由現行約房價千分之一；平均調高為千分之五（主要國家約百分之一）；則地方財政可大幅改善；不會債留子孫

jojoyaro

4 b' |1 q: C- R$ Y分析上還是要考慮通膨跟貨幣貶值的因素
作好風險規劃，才是買好屋自住的好方法
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當然，投資的話，有賺錢繳稅天經地義

jojoyaro

大頭蕭 發表於 2015-7-22 19:53
3 W) U) F& m/ F. w分享一個不一樣的觀念；如果未來利率調高；現在訂約的房貸利率反而較高；假設現在利率為i+0.6(一段式);定存 ...

' R, {$ g2 O# g2 R/ W
7 J) L9 l' d: d* C+ l* A這是實務嗎？
  [/ i& M+ Q2 D; e3 m+ x一般來說利率走升是一段式計息相對較有利才是吧…
i值是定儲指數，所以大多談銀行給的加碼幅度

2 U1 H4 Z7 I: G然後i值走升,銀行的加碼幅度反而降低?
若銀行是這樣佛心,那還不轉貸...

2 {6 I' e6 \3 h- W$ M& q

大頭蕭

是；如果加碼訂價差很多會轉貸（轉貸需塗銷重新設定等成本）；此外；銀行針對新客戶（僅有新客戶）調整加碼；是因利差擴大；因應競爭；與佛心無關

大頭蕭

所謂利率低時辦房貸較有利；是指像美國多數是20年固定利率房貸；台灣房貸是浮動利率（有些前半年固定）；利率低時辦的房貸；當指標利率；走升時；房貸利率跟著提高；這也是未來房市看空的原因之一

jojoyaro

5 G; r# F/ N2 G& l. F

大頭蕭 發表於 2015-7-23 11:26
所謂利率低時辦房貸較有利；是指像美國多數是20年固定利率房貸；台灣房貸是浮動利率（有些前半年固定）；利 ...

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& [# H, f, V, q, O1 W1 E0 w- g2 p7 d事情發展總是環環相扣
銀行因應競爭而減少加碼,然後房市看空這點比較有疑問
  S+ `# S, C, f. z+ i( N競爭通常是為了熱絡市場,當然殺得見骨也是有可能
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不過不管漲跌,就算購屋是自住,風險規劃也一定是必要的