呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

hui_ching

cyin0910 發表於 2015-7-22 10:44
這樣講也是沒錯

& S# h- ]2 w3 B/ u3 u; J4 f但好的房子賣了就沒第2間了

在你還不知道前就被買走了 ，我有鄰居曾跟我抱怨賣屋時沒經驗，簽了符合底價就賣的條約，結果比市場行情總價低了近200萬賣掉，更扯的是，買走的是仲介。

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:20
越早貸,能夠適用的利率自然就越低!

! B, P) s# l0 n3 `# B如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!

$ t) l9 D% ?: A# f- E台灣現在全國平均房貸成數約6成5,較2010年7成,下降0.5成
# c5 X, m# ~, o7 |% b9 P是近20年最低,主要原因有二
& i3 t4 `7 w/ c0 }; {一.房價所得比高,依銀行內規，貸款成數上限,除了要考慮擔保品外,借款人的還款能力,亦應納入考量,
  `0 [/ N1 }5 @& F$ D    未來房價跌了,降低房價所得比,可提高成數
, s4 W2 ]3 F9 p二.目前房貸下跌2成以上風險較高(一般銀行可能會有損失率之點),銀行較保守,跌過一段後,可降低銀行風險,可提高成數
此外,房貸下跌後,因成交價低,同樣貸7成,銀行貸款負擔,及自備款負擔均下降

大頭蕭

分享一個不一樣的觀念；如果未來利率調高；現在訂約的房貸利率反而較高；假設現在利率為i+0.6(一段式);定存利率1.4；現在房貸利率為2；未來定存利率調高為2時；房貸利率將調為2.6；但定存為2時；銀行考量資金成本僅增加0.4（銀行資金來源有部分來自活存；利率不會調）；一般來說；會修正加碼幅度；假設改為i+0.45;屆時新承作房貸利益為2.45；較舊（已訂約）客戶為低

三代同堂

當經濟發展趨緩，政府的財政來源絕對是增加稅收，持有都會區不動產者，很容易被列入增稅目標，幾年後房地產有可能會變成奢侈品，且現在年輕人漸漸擯棄有土斯有財的觀念，長期下來 ，除非不動產可當作現金流的來源，不然它只會回歸本質，一個居住的場所，不是投資的標的，當它回到本質後，是馬是驢只能拉出去溜溜才知道了～

大頭蕭

房屋稅是最穩定的稅收來源；也是未來另一個房地合一的改革目標（房屋稅及土地稅合一；按市價課）；也愈來愈多國家（德國、新加坡皆是）採跟所得稅一樣累進課稅（按市價、持有戶數）；房屋稅是地方稅；整體實質稅率由現行約房價千分之一；平均調高為千分之五（主要國家約百分之一）；則地方財政可大幅改善；不會債留子孫

jojoyaro

分析上還是要考慮通膨跟貨幣貶值的因素
: h* x: I7 v+ C4 p1 w" @+ y) a+ g$ a& t作好風險規劃，才是買好屋自住的好方法
; U' d, B# B% {; F) a
1 X* I0 L2 K& Q) Z  W6 M: X當然，投資的話，有賺錢繳稅天經地義

jojoyaro

大頭蕭 發表於 2015-7-22 19:53
$ h# J, g" L: R3 }分享一個不一樣的觀念；如果未來利率調高；現在訂約的房貸利率反而較高；假設現在利率為i+0.6(一段式);定存 ...

這是實務嗎？
" W! N' r, r$ _7 Z7 ^( ?一般來說利率走升是一段式計息相對較有利才是吧…
( d( I) f7 Y& u# K# j- b; Ui值是定儲指數，所以大多談銀行給的加碼幅度

& m* u/ d& E) D& Y, y然後i值走升,銀行的加碼幅度反而降低?
0 r/ n: ~: T0 W: a若銀行是這樣佛心,那還不轉貸...

大頭蕭

是；如果加碼訂價差很多會轉貸（轉貸需塗銷重新設定等成本）；此外；銀行針對新客戶（僅有新客戶）調整加碼；是因利差擴大；因應競爭；與佛心無關

大頭蕭

所謂利率低時辦房貸較有利；是指像美國多數是20年固定利率房貸；台灣房貸是浮動利率（有些前半年固定）；利率低時辦的房貸；當指標利率；走升時；房貸利率跟著提高；這也是未來房市看空的原因之一

jojoyaro

大頭蕭 發表於 2015-7-23 11:26
7 V) \: a/ q( ]6 ]% N! d所謂利率低時辦房貸較有利；是指像美國多數是20年固定利率房貸；台灣房貸是浮動利率（有些前半年固定）；利 ...

事情發展總是環環相扣
& P1 E7 i; \3 K: i$ P3 Z銀行因應競爭而減少加碼,然後房市看空這點比較有疑問
/ M' C5 k/ s/ C- B( k$ V: J競爭通常是為了熱絡市場,當然殺得見骨也是有可能

不過不管漲跌,就算購屋是自住,風險規劃也一定是必要的