千代田

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老天爺保佑咱社區,不要重蹈覆轍,再次沉淪.
: f# Q! C6 E1 U, i  w- B8 J* z
& b2 O, R$ h  M3 G& t  ~. l) I

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高雄市工務局 彙編「公寓大廈管理實務問與答」

& K; E0 I" G" Z  W' [http://build.kcg.gov.tw/upload/2012%20918/w014.pdf

Q9   有區分所有權人向管委會檢舉前兩屆之管委會所購買之設備高於市場行情甚多，應如何？

" ~5 t% z0 \& P7 a1 A       A   管委會應盡調查之義務，看前兩屆之管委會是否有背信或侵占之犯罪行為，否則該檢舉
2 Z, i% P" j, k! ~1 I5 I: j            之區分所有權人，也有權利提起背信或侵占之告訴。

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8 }( G7 t0 J' _: F3 ?機械車位滄桑史:
1 [; k6 N: o# |7 n5 f, ^99年3月  : 社區成立管委會,開始運作.
6 n, S! e: x  t' e! ~/ B& O$ M100年4月: 機械車位基金專戶開戶.
100年財務月報:超過2/3月份未將當月機械車位保修基金入帳.
103年4月財務報表:當月機械車位保修基金未入帳.

; S6 b( A' q- S7 n. Y社區規約
4 s) a6 U( |% `7 q" P* O
$ |& L5 ~# V1 ~6 k. G# W0 d; ?六、監察委員應監督社區管理服務人員各項行政業務執行是否按程序、合法與否；
# m/ H$ q% \2 D. d7 l; f      每月提報社區財務報表時，與財務委員交替審核經費支用情形；查核、監督管理
      委員會工作績效事宜及保管社區管理委員會大章。
0 H; [/ K  F4 ]
3 o& s! q: `; `5 e6 C7 Y七、財務委員掌管公共基金、管理及維護分擔費用（以下簡稱為管理費）、使用償金等之收取
, [) w% K9 v/ Y& l2 j! T   、保管、運用及支出等事務。
2 h4 j1 L+ S+ T; e: B$ |
/ `4 c# u9 l; O& O$ n- T八、管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議。為全體區分所有權
      人之利益，誠實執行職務
   
& R  h" L) l! n5 ?- J9 l
( C% `# E1 P  i; y1 i7 X

104.1.16. 會議記錄

: }) Q9 t4 G8 v第二案：停車位清潔費調整之研討案。(總務委員提案)
說  明：
        1.機械車位保養維護費(99/3-103/12)是否已足額提撥至基金專戶之檢討。
. H8 H& g) P- S7 ]9 Y- W" {  R* E        2. 機械車位清潔費調降之研討(四位6車,三位5車)
4 E3 I+ s2 j) s- B* [- |        3. 總體停車位清潔費是否調整之研討
        4. E棟住戶反應機械停車位電費、維修、保養提撥基金是由社區整體財務支出，或是由機械車位
           清潔費扣除平面車位清潔費差額來支出，以利調漲清潔費。
6 s: T% S* H/ N5 W決  議：
        1.請管理中心統計99/3-103/06應提撥而未提撥之金額，交由第五屆財務委員確認
          金額無誤，並於第五屆任期完成提撥至機械車位基金專戶。
. _. f# b, [+ H5 u2 ?& f+ q: ]
        2. 請管理中心統計機械車位、保養、維修費用、並請住戶提供意見再交由第六屆委員研議辦理。
; }; f4 @8 v4 C+ @" m) U

104.3.23 會議記錄

" n; D# T3 ^: G. X5 a  p+ x
  伍、前次會議決議事項執行情形及行政報告：
+ m. U6 C% N9 p% c9 Q& b. r# `
  l; o' N. |/ G, I2 D/ s$ |       四、機械車位提撥往年不足金額已於104/2/4提撥完成，提撥金額為209,000元整。

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研討:

主任OOO 工作日誌        日期:        104年02月08日        工作時間:        13:00~21:00
1.        略
2.        略
2 f0 L" d7 W, Z% L2 v3 B3.        資源回收倉庫內報廢品，XX委員評估後請住戶拆解後價格較好，但需
7 n/ I4 ?# r  C6 i        洽工資給拆解住戶。2/9日XX委員送至三峽資源回收場。

% J- b1 y: B1 P% S委員I: 這一項，可以請您(主任)這邊解釋嗎?

1 C7 V' k% U1 ^! U1 k  `委員II: 資源回收雖屬廢棄物，仍是社區資源，請於主委決定處置前善加看管，感謝。

$ E9 C. `* C8 E2 {5 E委員III: 這樣處理恐會有適法性的問題,謹善意提醒.第X屆管委會曾討論廢品處理,應屬管委會職權.

說明: 儲藏室內的報廢品,曾經管委會立案討論.XX委員"雇用"一位住戶拆解,言明"工資"1,000元;
7 g4 S' B$ P  W; V: K+ g/ ?         拆解完畢後,XX委員將具經濟價值的零附件送至資源回收場,賣得二千餘元(列社區收入).
# G/ L% @3 r2 a* l& b0 }
討論:
- _. t- L9 e& g2 m      1. 若倉庫內堆放之報廢品,仍具經濟價值,是否仍屬社區之資產?
      2. 委員處置這些資產,是否應提交管委會討論?
      3. 售出的品項,數量和售價,是否應由資源回收廠商提供細目憑證?
      4. 委員私下雇用"住戶"處理社區資產,並給予"工資"酬勞,是否適當?會否造成爭議?
      5. 出售報廢品所得,應納入社區的收入."1,000元工資"應是由社區帳戶支付?如何出帳?住戶沒有發
          票,又如何報銷?
, c% n7 A! h4 o& @" a          (1000元,2000元,只是小錢.但公共基金是公款,是所有住戶共有共管,一毛錢都不能錯.)

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$ f) Y; K2 H: }3 Z$ L4 J5 L! G
焚燒紙錢的對人體及環境之影響  發佈於：2012-07-04, 週三 16:19

6 \/ Y/ Q3 [" a: J" B% b大愛感恩科技  (資料來源:慈濟)
6 A+ B3 F% _0 s5 u* thttp://www.daait.com/index.php/t ... 2012-07-05-08-07-32

" P8 I  D5 n4 v7 I: k" g' l
8 q; n. ^! h( i8 \3 @! R根據行政院環保署提出，雖然焚燒紙錢已經成為民間行之已久的祭祀方式，但是祭拜用紙錢含有紙漿、金箔及鉛等金屬成分，燃燒紙錢會產生的空氣污染物，如下列七項：
9 O: n5 W+ z' w# r4 s  w
1.一氧化碳(CO)
2.二氧化碳(CO2)
( V# y# a4 d2 A# \3.粒狀污染物
4.氮氧化物(NOx)
5.酸性氣體：如HCl
6.揮發性有機物：苯、甲苯、多環芳香烴(PAHs)等
1 t1 c) r$ o; T$ K" K7.重金屬

' P7 k; ^1 ?: {. N5 i拜香的危害主要來自其懸浮微粒，以及燃燒產生的化學物質。拜香燃煙中含有PAHs、芳香醛及脂肪族醛，其中脂肪族醛包括甲醛、乙醛、丙烯醛、丙醛、甲基丙烯醛及丁醛六種，其中以甲醛含量最多。人體若吸入過高濃度的甲醛，將會引發呼吸氣管和眼睛的極度不適症狀，而且如果長久接觸也將導致濕疹或全身過敏等現象。燃燒拜香曾被認為是中國傳統住家醛類污染的重要來源之一。

/ |4 s5 N3 S3 e: O8 D燒香及燒紙錢的煙塵中含有燃燒不完全的碳氫化合物，人體肺臟在吸入後，容易積存在肺泡內，產生慢性的刺激，而引起白血球凝集。白血球本能的釋放出氧游離基來破壞外來物，但也同時破壞肺泡組織，引起肺泡細胞產生細胞死亡及基因突變，長時間下來可引起肺癌。這些煙塵中也含有大量因燃燒不完全所產生的一氧化碳，一氧化碳對於人體紅血球中血紅素的親和力比氧氣還大300倍，所以會使人體產生慢性一氧化碳中毒的症狀，如嘴唇及眼眶發紫，呼吸困難等缺氧症狀。
+ J& Y7 `+ v8 R, n

+ r" d$ S( z4 b; T0 X

103.11.21.會議記錄
1 u- \. b& N5 G# Y
拾貳、臨時動議:

1. 金爐擺放地點

   說    明:因焚燒金紙煙灰嚴重影響低樓層住戶，故更改擺放地點
& [. K1 ]4 Q7 O3 S5 i$ R% p' i" ?
. O) R+ i* q/ S   決    議: 金爐擺放至大雅路與學府路轉角，並請住戶為環保考量盡量減少焚燒金紙，
                建議到土地公廟拜拜焚燒金紙。

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【房地產公寓大廈法律問題】除管理費外，另外繳納車位清潔費用，可否用於電梯保養?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉              【台灣法律網】

# U$ X! [1 h' p( z
【問題】請問我們社區每個月繳的車位清潔費，車位不但沒打掃，管委會還將此筆費用挪到電梯保養，
- x" R& M( N! G& z5 n' |             管委會是否有違法?
6 x7 R9 C/ P; g8 h" a8 p
2 E0 R; ^9 l$ j# }+ H: n1 O
【解析】
7 J# w% S2 b/ U2 t% H/ j
    按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納（註一）。三、本基金之孳息。四、其他收入（第1項）。公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之（第3項）。」分別為公寓大廈管理條例第18條第1項、第3項定有明文，是其他收入，亦為公共基金，其運用應依區分所有權人會議之決議為之，而除管理費外，另外繳納之車位清潔費用，其應屬公共基金之其他收入，依公寓大廈管理條例第18條第3項之規定，其運用應依區分所有權人會議之決議為之。從而，規約或區分所有權人會議有規定者，從其規定，未規定者，應儘速由區分所有權人會議議決之，以杜爭議。

. y* ?' |  O, b9 s& h( x- W8 g    而在未規定之前，其運用，本文認為應依其性質定之，而車位清潔費，顧名思義雖為「車位」清潔費，但實際上使用車位之同時，均須連同車位至車道出入口間之通道、通往車位之電梯等一併使用，其清潔自得以車位清潔費支應，但「清潔」應指清理使其為乾淨之狀態，與保養使其功能上能正常使用，尚屬有間，從而，在規約或區分所有權人會議未規定之前，車位清潔費使用於電梯清潔，尚不會有太大之爭議，惟使用於電梯保養，自是不妥，但尚不得據以認為違法。
1 |1 z& s; L$ s( E3 d( F
    至於車位沒打掃乙節，依公寓大廈管理條例第36條第2款之規定，管理委員會負有清潔共有及共用部分之職務，從而，該車位苟為共有或共用部分，業繳納足額車位清潔費之車位承租人或使用人，自得請求管理委員會清潔之；另該車位縱係專有部分或約定專用部分，業繳納足額車位清潔費之車位所有人或使用人，亦非不得依給付遲延之相關規定（註二），催告管理委員會消潔之，併予敘明。

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104.12.管理委員會提案
8 V5 M/ ^/ p9 N6 C' L" a
議案三、機械車位保養維護基金暫停繳收費案(L總務委員提案)
5 I! k6 u; j+ d  ^: i說明：
( _: V9 N& H) _# O3 f+ E" x) h' S         1.依據規約第十條第三項：各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。
         2.依據公寓大廈管理條例第十條：專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有
* ]5 b/ B' w* S" U# k            權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。      
- G' r( L' }9 `         3.本社區機械車位保養維護基金專戶存款額已逾180萬元，足敷110個月之保養維護，
            (現例行保養支出為16,200元/月) ，基於安全準備金準則，可酌予暫停繳收費。

建議 :現行機械車位所有權人每月繳交清潔費300元，保修基金250元，共550元。
7 D/ J( S  H0 m
        方案1:機械車位保養維護基金250元暫停收費，為期一年，所有權人每月繳交300元。
, `$ ?  c9 r6 r9 M; X8 e  W! f
        方案2:機械車位保養維護基金250元，暫減收150元，為期一年，所有權人每月繳交400元。
: C8 y: F/ b; @5 g          (H棟12樓機械車位所有權人建議)
  t% a- `: ^/ p

決議：
經管委會討論，因有關規約規定無法確認是否可執行，管委會討論建議如下：
1.        提請律師解說其相關規定及執行辦法為何。
2.        提請區分所有權會議決議。
. D- _9 a; Y  L( ^- J3.        詢問是否可申裝獨立機械車位用電錶。

4 y5 ]1 A4 [# O" M經出席七位委員表決：
! @; s) l/ G2 l同意4票
不同意1票
7 K% W  s8 [3 _& }! C
. h# ]5 I0 G" U4 w同意票超過半數，將先請法律顧問提供見解後，於下月例會或區權會再討論與議決。

* E$ W- g9 P  y& @* h6 S結果: 未見公告法律顧問針對此案之見解文.本案未提報區分所有權人會議成為正式提案.                              
6 m+ ]! a# c# Q
         委員依據職權提案,管委會產生正式決議,並列入會議記錄.
# z( ~- E( q* l* Q5 q" L9 ^( y
         不據以執行,管理中心總幹事應負全責.
" C$ H6 ]7 n4 b0 K0 L3 Z$ f

有關機械車位是否可召開獨立區權會議詢問結果

OOOOO<OOOOOOOO@gmail.com>   2015/12/22
' G, c% D4 i% }) v  F
寄給 XXX管理中心
# X: y) F$ y. N7 L請主任公告轉述法律顧問和市政府承辦人之諮詢內容時,請列出下列資訊:
1.電話諮詢之日期時間與通話時間.
  s* P7 G! I' g8 Y) N/ a+ [2.提供諮詢者之全名.
3. 諮詢者之電話號碼(含分機)
" \3 y8 q# s. a
+ p$ P: c: s% X" l7 l若無法獲得有關資訊,請改以書面方式徵詢

.

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( P% @' e% W6 _0 l/ h
機械車位保修基金收費調整之參考依據:
& {  U9 S3 r) m5 U
1. 公寓大廈管理條例:  第十條　專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人
    或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。

5 q) J) s9 `" |: h: v& F2.社區管理規約:
* V1 l& e0 I# I% b9 r
( x( u3 b  V1 s9 A! @6 Y   (1)第三條：區分所有權人會議
                  五、約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。
                       但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，
                       不在此限。

, U" t1 {3 c. U% ^8 r   (2)第十條：公共基金、管理費之繳納
. u' z  x. r; _; J/ p, n; P                  一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議之
1 D5 C: |" A, v3 Z4 v# S3 g$ T                        規定(?)向管理委員會繳交下列款項。
                      （一）公共基金。
                      （二）管理費。
  
1 j4 Y: @; k( z% C                  三、各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。

! V1 |, P8 Y" V; @3 n0 Q9 Q                  四、管理費以足敷第十一條第二款開支為原則。公共基金依每月管理費
3 |% J5 h# @+ J; T3 A* D8 z                        百分之二十收繳，其金額達二年之管理費用時，得經區分所有權人會議之決議
                        停止收繳。
) I' A7 J2 B. U9 g' o3 ~
3. 高雄市政府工務局"公寓大廈管理實務 Q&A:
$ W5 G" t2 m+ j7 p
    Q:本大廈約 200 多位住戶，機械車位有 26 個，但均未收取機械車位的維護費用，今要收取，
# a( ^* _# f3 J* k1 t        應如何較妥適？
6 ~/ J0 B, T9 b# I, A: }6 S# y! ?
; ^5 F! Y+ B- ^7 B+ g& J    A: 因為當初的規約與附件已有規定每月收取 300 元的維護費用，故可以此為收取之法律基礎，
, z5 }( Q. T* r* J: v: J* Z        或者由 26 位機械車位的所有權人協議如何收取或應收取金額之多寡。
        又因為管委會依公寓大廈管理條例第 36 條規定對於公寓大廈的維護管理本有其義務所在，故對
        於該等維護費用之收取或機械車位之維護也為其職責所在，不可推諉由住戶自行負責。
9 m3 }# ]3 e" U0 k8 R7 F( d1 _6 h
4. 安全準備總額:

    行政院今（30）日核定105年度全民健康保險費率，其中一般保險費費率調降為4.69%、補充保險費
    費率調降為1.91%，推估被保險人每人每月一般保險費平均減少26元、補充保險費減少23元，另雇主
    負擔保險費全年減少約73億元。
    行政院表示，我國自102年起施行二代健保，一般保險費費率維持4.91%及補充保險費費率2%迄今，
5 ]: S9 @. r7 J3 |5 v  B$ i5 k    整體財務狀況穩健，截至104年11月止，健保安全準備總額達2,222億元，折合約4.96個
    月保險給付，超出全民健康保險法第78條所訂有關安全準備總額以1個月至3個月保險給付為原則的
8 _9 x2 Z3 W; W  u+ y: e) l    規定。

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( ?6 Z, T6 y3 j* c0 [
104年度:依據規約(財務收支管理辦法),社區所有年度合約續約方式檢討與進度管制.


. V$ d6 |/ N1 P7 C

104.3.23. 會議記錄
7 Z. _2 P. M3 R
( B  ~: h% y8 J2 P" L第二案：年度合約討論。
說  明：
$ A/ U) ?# i- A5 w. y# g' t. ~        1. 年度保養維護合約金額逾10萬元，公告招標，未逾10萬元者，須辦理公開詢價與比價。
5 P7 \& q- H& W) |! r- h% {        2. 凡有回饋社區之系統合約商，均須辦理重新議價/約。(99年至今未議)
& [- G4 a# b/ F& i* h        3. 所有合約依據到期日，須逐一經管委會公開討論並獲致決議後，方由主委代表與廠商議/簽約。
: X- u' r/ Q; V2 B* |- `! P
1.電梯維護，廠商合約到期日104年5/31日止，每月元，每年元。
   決議：公開詢價議價。

2.機械車位，廠商合約到期日104年5/31日止，每月元，每年元。
% t% v' @$ M. [! `  決議：招標/邀標。
; \( x  w7 s( R
3.機電維護，廠商合約到期日104年5/31日止，每月元，每年元，
  決議:消防獨立,公告招標;或仍納入機電合約,但年度消防改善需另公告招標(>10萬)

4.發電機維護，廠商合約到期日104年5/31日止，發電機每月元，每年 元。
- o( I# d, D. t; e) u( u   決議：發電機保養，與汙水/消防併入機電合約，公告招標。註記消防改善可公開招標
             或詢價，作為議價參考，同意票8票通過。
- w' V6 {- s" f% F
, R7 A- k( B/ E" r9 ` 5.泳池維護，廠商合約到期日104年5/31日止，7-8月費用元，9-隔年6月元，每年元。
; h8 H( ^$ A! |/ E" a  w" U3 O# V   決議：招標/邀標。
3 A9 y# c4 b* a% g
6.資源回收，廠商合約到期日104年5/31日止。
' |7 Q1 {7 F( d' `! m  決議：垃圾清運 /資源回收/廚餘回收合併，公告招標，同意票8票通過。

7.弱電維護廠商，廠商合約到期日104年4/30日止，每月元，每年元。
; O2 O+ `6 w( d+ [6 c( t  決議：公開詢價/比價。

0 k! U* t- N0 f; d8.物業保全合約，廠商合約到期日104年6/30日止，物業每月元，保全每月　
   元，每年元。
1 X! B, B) I3 i7 K   (劉委員建議:物業+保全+清潔:總幹事督導與考核, 對管委會負責，公告
, I: s! H* ]: _6 `    招標，園藝:獨立合約,公告招標，垃圾清運與資源回收合併:工作內容類似,裝備共用回收費用抵
    清運，公告招標。)
  決議：1. 保全與物管(含清潔)合約，公告招標或邀標，同意票1票，不同意7票，故維持合約內容。
% t- ], o( Q+ X0 o1 X3 O, V            2. 園藝獨立合約，公告招標。

9. 舊衣回收合約，廠商合約到期日104年6/30日止，每年回饋元。
6 A6 {& _9 f: V1 f$ }   決 議：照顧弱勢團體，續約辦理。

10. 運動器材跑步機及交叉機租賃合約，廠商合約到期日104年5/31日止，每期三個月
     元，每年元。
/ i- G! [- [' X  G8 S: F) I4 Z     決議：運動器材租賃:聯繫桃園與大台北地區廠商，公開詢價/比價，爭取新機型。

11.電信室使用協議簽約日99年9月1日長期配合。(?)
4 y' |2 z2 I0 A  M) k0 }     決議：因電費迭有調漲，重新議約。

12.XX有線電視簽約日99年09月27日長期配合。(?)
* ^6 {- c5 h) [    決議：重新議約爭取更佳回饋。

! J- G7 x" z: M! s0 {13.寬頻網路服務:1.XX科技2.XX網。(?)
    決議：重新議約爭取更佳回饋。
$ d; J3 _# m, E0 Y# U2 t3 d  U3 j
' j' X1 y6 v7 G# ^9 p0 }9 G劉委員建議:與廠商議/簽約時,監委與財委應須出席，管委會委員儘可能踴躍出席

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一個優質的採購/修繕案,就必須做到公平,公正,公開,透明,嚴謹.

社區去年(2015)年四月辦理務業保全合約的招標案,
# I; x- K, C% G就是由"劉先生"負責承辦,大家不妨共同檢視整個過程,
是否做到公平,公正,公開,透明的重要原則?是否嚴謹?

& D5 c9 |9 Q9 ?1. 幾項特殊的需求:
. R. K; _* n1 A% G# z7 S0 ~    -必須提供「公寓大廈管理維護公司登記證書」及「保全許可證明文件並
) f, x0 w! x& q& E4 s' ~5 y2 G     註明許可文號」及「保全業責任險投保證明」等有效文件之正本與影本，正本核驗後發還
    -管理維護人認可證有效期必須足以完成履約期限,方得有效。
    -如投標文件規格未依本項規定者，恕不受理。
    -本次招標採統包制,內容包含保全、物業及清潔衛生三大服務要項.]
     管理中心主任總攬督導與管理之職，向管委會負責。
    -投標業者應簽署"不提供佣金回扣和不當餽贈切結書",於導覽時宣布並發給文件.
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& |/ x. ?2 E: h2.  截標: 共計九家業者投標,全部造冊列管並密封保存.
     
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1 ]. S/ l! Z9 t; X( f3.  啟封審標(主委親自主持):
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# J/ c9 f7 A; O$ S7 o4.  公司資格與投標文件檢查(20150418):
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    註:文件不符者,均一一致電投標業者確認.
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5. 規格文件審查確認:
   
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    註1.: 備註欄黃底色表認可證有效期不足完成履約期.
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% ^% F# j7 J8 _8 ]& k% {, c    註2.: 收到光碟6份,切結書5份,全部照相存證.

- I. A" U0 K( q  @/ Y- s     
3 g( x& r, H  |: ~! B     
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- \# E  }2 P$ O+ P7 F4 ~
只要委員忠實勤懇,誠實善良,正直無私,社區還能進步,住戶的權益和福祉才得以保障.     
     
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