<大學哈佛>給住戶們，跟超離譜的管委會

kasa1107

建議可以詳讀社區規約，原則上社區內的糾紛會優先適用規約約定，假使規約內容無規範到的才會適用公寓大廈管理條例，由於側門涉及到共用設備的部份，就要看規約對於這塊有無授予管委會有權利直接經由決議進行施作，一點建議供您參照。

sophie112

kasa1107 發表於 2015-5-11 16:48
5 n# m1 u) x) _: ]4 G0 Z建議可以詳讀社區規約，原則上社區內的糾紛會優先適用規約約定，假使規約內容無規範到的才會適用公寓大廈管 ...

, ^1 A' I, s& L# M) D3 t側門施作，物管以住戶反映，所以要鋸掉，但是沒有投票，也沒有統計表，就單單幾個人反應就說要鋸掉，為了方便。
: ^6 N) d* N! @6 H, _) j
規約中並沒有准許可以任意動用公共設備，但是主委以金額來表示，這是他可以決議的金額!!
( e5 s- N9 v" I如果拆大門，在十萬以內，他也可以把大門拆掉的意思。
依大廈管理條例，是違法的，都問過律師了，他們還是硬做。

kasa1107

sophie112 發表於 2015-5-12 10:36
側門施作，物管以住戶反映，所以要鋸掉，但是沒有投票，也沒有統計表，就單單幾個人反應就說要鋸掉，為了 ...

" A0 c; @% ]- \. `, n4 ^
% k3 a$ t" t3 k  T, a+ Y& ^那就建議先發函 受文者為管委會以及主委，然後於函件中要求立即停工，並於一指定期間內會進行查驗，
$ J- l0 W3 k* }% a2 T+ _+ N3 j- p假使管委會執意違法進行作業，就立即提告，但一般來說民法比較不具備嚇阻效力，所以我建議可以考慮從刑法的角度切入，以下為高雄市政府發布的公寓大廈管理實務宣導文宣，可以做為借鏡，
我認為在違反規約的情形下，主委在明知可能違法但執意要進行，涉及背信罪的可能性比較大，
, |& \. S0 \* ^, N! ?假使真的很氣憤，並且貴社區的管委會依然不理會，那就備妥相關文書資料上警局提告吧!!!
& e2 T( a! Q) ^: E
/ @* q3 ]# v. T) X: D7 w建議備妥的文件有：
1.向管委會以及相關對應的物管公司發出的書面聲明，內容須載明管委會的決議已經明顯牴觸及違反規約。
2.管委會每一次的例會紀錄，從中看出是否有討論到違反規約問題以及是否在明知的情形下有牴觸行為。
6 b' [8 l' q( h4 I! v0 \7 w8 z1 Y3.相關施作的報價金額以及施作內容估價單，這部分可以重中看出其支出的金額大小是否屬於管委會所能決定之事，有些是以金額大小決定但名目上通常是一般經常性支出，而非包含共用設備的改作。
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8 o7 ~& o$ |  y% ?7 s; v2 ~這些資料備齊之後，剩下就交給地檢署的檢察官去開偵查庭吧，假使真的不起訴那也沒辦法了@@
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8 F* _3 g* B' C# q& |9 C# ehttp://build.kcg.gov.tw/upload/20120918/w014.pdf


# @4 n- S/ w) I, M& k0 Q大樓的管理委員，常常未依住戶規約，擅自決定濫用住戶的基金，做一些不必要的開支。請問：
1. 公寓大廈管理條例，是否有罰則可以處罰這些不當的行為？或是觸犯刑法？（請明列法律條文）
2. 若有刑責的話，那被告是否為全體的管理委員？有些反對，或並未參與違法決議的管理委員，是
否也有刑責？（也請明列相關的法規條文）
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A 依公寓大廈管理條例第 37 條規定，「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或
區分所有權人會議決議。」因此，若管委會之決議有違反住戶規約或區分所有權人會議之
決議，應為無效。若管委會有擅自決定濫用住戶的基金之行為，依具體狀況，恐有涉嫌侵
3 m" h" U# e; v; v+ [占或背信罪之虞。若有刑責的話，應由該行為人負責，而非全體委員。
9 I' J  _& W6 H5 E4 G第 342 條背信罪「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，
而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘
$ m1 k& y3 j1 Z2 }- Y役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」
侵占罪與業務侵占罪
# [3 ~7 d7 c' [第 335 條「意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者，處五年以下有
期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」
( l" [; `1 B0 ^" a+ m  W- B第 336 條「對於公務上或因公益所持有之物，犯前條第一項之罪者，處一年以上七年以下
有期徒刑，得併科五千元以下罰金。對於業務上所持有之物，犯前條第一項之罪者，處六
月以上五年以下有期徒刑，得併科三千元以下罰金。前二項之未遂犯罰之。」

DanielYang

sophie112 發表於 2015-5-11 14:34
5 K; C) c' @3 `20150511大家有發現側門的卡榫壞掉了嗎?
從前天就開始壞了，可是半夜也沒有安排警衛站哨，是人為破壞?還是? ...

0 s8 \9 b: Y, `! G& N社區公共事務的問題，個人覺得還是應在「家族」內討論，不宜公開在「社區交流」中；除非社區內無法解決，有必要訴諸於公眾。

2 a& L4 n! O3 T% }: y3 x/ B5 {個人對本屆委員的管理制度相當不已為然。因此，多次在家族內反應諸多問題。適法性而言，管委會許多部分住戶難以接受的作法尚屬合法，仍應有雅量接受大眾公評，不該一再辨稱無薪給的管委會沒有功勞也有苦勞；正如個人曾擔任三屆委員，有哪一次未曾被住戶批評；因大多數人都是理性反應，就事論事；只要在位者本於良心與公理行事，事後大家都還是同社區的好朋友，並未破壞彼此的關係。
  n1 c2 g0 t& D2 A2 h1 H
sophie大大反應的事，多少也反應出許多哈佛人的心聲，只是措辭若能更溫和就更好。關於拆門的事，基本上社區不能接受少數委員「便宜行事」的態度。既然側門並非有故障的問題，恣意改變任何現狀本是重大議題，非緊急之需本應交付區權會決議是否變更；即便花費不多管委會也無權自行動支，更何況破壞的舉動並未正式提交管委會決議，而由「權責」委員自行先斬後奏，自是逾越其權限之行為，依本社區之規約，其衍生之費用應由執行者自行負擔。只是大家並未以此要求相關委員依法負責，僅要求事後公開道歉及事後能安全地的補救，對當事者已經是相當理性且溫和的舉動了。
' y. M1 l5 y# |' d0 F, ^) {9 H
為著本社區長遠未來，期盼5/16上午區權人踴躍出席，理性提出或決定會議每項重大決議，並慎選新委員。希望更多公正、善良且有心服務者願意主動表態為社區謀福利。莫造成「劣幣驅逐良幣」的負面循環結果。

sophie112

DanielYang 發表於 2015-5-13 09:32
8 x& M5 S" }: S+ f$ G社區公共事務的問題，個人覺得還是應在「家族」內討論，不宜公開在「社區交流」中；除非社區內無法解決， ...

討論放的位置，我下次會注意的。
5 g% M. l( {1 g# w* t4 g這次側門的事的確是物管及委員沒有回應，連住戶連署書都置之不理，才忍不住公開社區的醜事，到後期連公告都說是側門換掉才維修，真的受不了這些謊言了。

最後又看到區權會內的討論事項不合理，真的是受不了，才又上來抱怨，細看一下，竟然連採購辦法都要刪掉，這是不是太荒唐了，這種手法真的粗糙到，我已經無法理性說明跟解釋了。

  u0 a# N  X( B4 g2 M0 [
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pinkFloyd

6 i. G" E& F% i( h1 T
我覺得在大會手冊中第 56 頁寫的廢除採購辦法是還值得商榷的，我認為原本採購辦法已很完整，何必廢掉完整的，改以不完整的取代呢?
% V: S; f8 c+ Q9 }原本採購辦法詳細的記載了 「請購」、 「採購」、 「驗收」、 「核銷」所需檢附的文件與相關流程。
廢除後，若僅以「組織章程」(第43頁，第六章)及「財務支出管理辦法」(第52頁)，規範之，關於「請購」、「採購」、「驗收」、「核銷」的規定，要不有所不足，或是根本付之闕如。
" f: a  r; i3 i+ e例如:
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• 採購辦法中的「決標方式」，多少錢要採何種招標方式，幾日前要公告…，在新的辦法中就沒有
• 採購辦法中第五條後段的，「請購單位不得以分批採購方式規避本採購辦法之規範」，在新辦法也沒有
• 「驗收」與「核銷」相關的規定在新辦法也沒有。
  ...
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尤有甚者，在新「財務收支管理辦法」中，第 53 頁，最上面 「(3) 支付權限 」的第 3. 條，「新台幣壹拾萬元(含)以上，由主任委員會同監察委員、副主任委員、財務委員、權責委員核定後先行處理，並應於最近期之例會中提報委員會進行追認，必要時得召開臨時會。」
新辦法中，所有採購，均不需經過管委會開會同意後才施行，管委會只有追認權，而沒有決定權，只要幾個人說好了即可進行採購。
+ T* B! w$ ^6 V; l/ ^- m, W我個人認為廢除採購辦法極為不妥。

pinkFloyd

在大會手冊第 60 頁，中間，「二、局部管制時段: 22:00~08:30」的 (二) 接待大廳關閉 (22:00~08:30)時: ...。
- E' b2 E, `. b  c我個人覺得有點怪，是晚上大廳又要少一個保全嗎? 不然為什麼會關閉呢?

pinkFloyd

大會手冊中關於組織章程(第 39 頁)的部份也有點怪，其中，第七章 (第44頁)，寫著「本辦法由管委會決議通過後實施，修改時亦同。」，不知道有沒有適法性的問題，根據內政部營建署編印的「公寓大廈自治管理手冊」(可至 http://sca.org.tw/uploads/laws/公寓大廈自治管理手冊(A5).pdf 下載)，其中頁碼第 22 頁下方寫到:

4 P! S" t2 E, }/ B$ T2.單獨以組織章程形式制定
9 j# m3 X6 D( B+ W- D3 V實務上對於規模較大、組織較複雜、事務分工較細、修正機會較多的管理委員會組織，單獨訂定「○○公寓大廈管理委員會組織章程」的情況非常普遍；而且只要經過區分所有權人會議決議，不訂定於規約，即可據以成立管理委員會。
7 m  d( D- s0 z' e

pinkFloyd

大會手冊中，第 22 頁，由上數來第二格，「【新增】管委會委員出缺，委員會經 1 次補選仍無法產生時，當屆委員會成立後，可就其他棟住戶得票數多寡次序徵詢意願並經當事人同意後，即可支援他棟成為委員。各棟支援委員以一人為限」，這也有點怪，好比新北市議員出缺，由其他縣市得票多的候選人來補，成為新北市議員。

pinkFloyd

關於第 88 頁 案由三、社區頂樓增設曬衣架案，我認為立意極好，但很可惜的是，並沒有把管理辦法一同附上，我認為設曬衣架是一件很容易的事，如何管理才是最困難的，如何預防故意或非故意墜樓事件、物品墜落的責任歸屬，都是必然面對到的課題。
* R* R# K: Y, {( _; O$ V6 r; k尤其頂樓是以欄杆而非實牆圍起來，在安全上的考量可能需要更多一點。