台灣房市供給嚴重過剩的問題，有泡沫破滅的風險嗎？

DanielYang

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! U. a& |0 c% W( a0 Q以下摘自102.6.18中時社論的專文內容(版權屬中國時報所有)

6 M; o8 k5 T, v  g中時社論─房市供給嚴重過剩 小心泡沫破滅風險

' a4 J; h# b1 j: r8 v『央行日前發表金融穩定報告，指出部分推案量大地區，包括桃園縣青埔、南崁、八德，新北市林口、三峽與淡水等，房價不合理飆漲，都是資金行情炒作出來的泡沫，未來房價顯然有下修的壓力。
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" n3 c: }5 G: f2 g7 r$ w; ?( T6 B    　其實，央行可能為避免引起社會各界的恐慌而語多保留，但真相是，台灣房市，目前供給嚴重過剩，房價高是部分業者和投資（機）客聯手炒作形成的假象，一旦資金行情隨時結束，台灣房市必然受到很大的衝擊，極可能化為泡沫。
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    　首先，目前國內自有房屋比率高達八五％以上（美、日等國大多低於四％），房市需求本來就不大，而主計處一○○年底公布的住宅普查顯示九九年全台「空閒住宅」數量已高達一五六萬宅，空閒率達十九．三％，宅數和比率雙雙創下歷史新高；加上人口老化、出生率下降與少子化，人口紅利逐漸消失，房市供過於求的現象可說非常嚴重。用基本的供需原理判斷，房價本來就應該下修，而現在經濟成長趨緩、物價溫和上漲、企業獲利下降、家庭負債提高，台灣房市多頭反而走了十個年頭，實在是沒有道理。
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' }! w& @( u& r2 I$ o4 L& }, w+ @    　那為何台灣房價偏偏持續飆漲？近因主要為二○○八年金融危機後各國採行貨幣寬鬆和低利率政策，以及我國遺產贈與稅在二○○九年一月大減稅，造成資金回流和貨幣供給大增，讓投資客競相將資金投注於房市，也就是所謂的「資金行情」。
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    　遠因是台灣不動產稅制的不合理，在持有稅負方面，房屋稅和地價稅的稅基嚴重偏低於市價，以仁愛路帝寶市價超過四億元的豪宅為例，一年所繳的房屋稅和地價稅只有十六萬元，比每月的管理費還要低，有效稅率才萬分之四，（僅為一般國家財產稅有效稅率的廿五分之一以下）；因此投資客囤房囤地，稅負成本根本不放在眼裡。其次，不動產交易的利得稅負也是少得可憐，監察院調查發現一品苑有人在同一年內賣出豪宅，獲利約一．五四億元，報酬率約一．六倍；土地增值稅為零，僅繳房屋的交易所得稅九十二萬元，有效稅率僅○．六％，可謂漲價（暴利）全部歸私。持有成本低，報酬率超高，難怪許多投資客競相投資房市；結果是房價越炒越高，變成房市投機者將自己獲取暴利的快樂，建築在許多人買不起基本住房需求的痛苦之上。
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    　也難怪，建商的利潤率至少都在四十％以上，知名大建商的每名員工每年獲利額高達兩千五百萬元，最高甚至可達一．一六億元，壓倒所有的科技、金融業者。現在許多電子科技業主都感嘆代工毛三到四（毛利率微薄），也不務正業，轉投入房市，形成建築業一枝獨秀，製造業乏人問津的產業失衡現象。

, R! [: i% I& A    　台灣房價不合理飆漲還有一個重要的原因，就是資訊不對稱問題嚴重，業者和投資客聯手炒作，連預售屋也有「紅單」、「白單」等等哄抬性的假性投資需求，營造房市熱銷的假象，誘使部分自住需求者恐慌追高。於是房市泡沫越吹越大。

    　問題是，資金行情遲早會因為量化寬鬆結束而落空，房市必然首當其衝。沒有所得成長的實質支撐，房價炒高讓絕大多數的自住需求者買不起而退場，最後一批進場的建商和投資客必然會慘遭套牢而血本無歸，參與房貸和土建融的銀行也可能一起遭殃。

& }) f& g$ w# J    　事實上，以上的憂慮可從房市泡沫化的客觀指標得到印證，例如房價所得比高達九倍（超過國際的六倍警戒線）、台北市房貸本息超過家庭所得一半、房價租金比超過三○○（國際警戒線為二○○倍）、投資需求超過二十％、房價漲幅數年超過經濟成長率等等，可見我國房市泡沫已經到了破滅的臨界點了。
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  n6 E; i% U1 H* @  `8 z& t; ^    　因此，我們不得不提醒政府和房市相關業者正視房市泡沫化的風險；已有住房的，沒必要再參與此種高風險的投資；自住需求的購屋者更應冷靜觀望，切勿盲目追高。健康的心態應該是「買不起的不買，不好的不買」，此時不妨先建立「先租後買，先小後大，先遠後近，先舊後新，先有再好」等等正確觀念。

    　政府不但應將房市泡沫可能破滅的風險公告民眾周知，更應鼓勵資金導向生產事業和公共基礎建設，以降低房市的磁吸效應。將預售屋納入實價登錄制度，抑制短期投機交易頗有成效的奢侈稅不但應該維持，更有必要將預售屋納入，更應該將持有期間拉長。當然更重要的，合理調高非自住房屋的持有稅負，對不動產交易實價課稅，才是健全房市的長期對策！』
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原文出處請參閱中時電子報網址："http://news.chinatimes.com/forum/11051402/112013061800503.html"
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/ _0 y0 c% @6 o) P<短評>      
      台灣空屋率高及少子化問題一直存在，不過我認為只要美國聯準會未持續升息，台灣就不易進入升息循環；除非政府提早執行實價課稅(以目前的薄弱經濟和政治生態上幾乎不可能)，或者大幅提高土地增值稅及房屋稅率(除非經濟大好)，才能因大幅增加不動產持有或交易成本而迫使投資者恐慌性倒貨。換言之，QE退場只是讓市場過剩資金收回，對投資者而言不痛不癢，比較可能出現「價平量縮」的狀況。
8 y' @+ I6 X, @# M        不過，我個人認為，北大特區近一年的房價，相較土城頂埔一帶具捷運通車題材的新建案)，漲幅已太快又太大(據朋友說頂埔站附近的一處指標建案國X建設京美社區今年初交屋景觀宅約30萬/坪左右，而轉手的開價也與這裡價位差不多，在QE退場時亦可能有修正的空間。以上！

herolion

( Q# I- o6 o9 c
我倒是覺得 北大頂多維持量縮價平 到不至於有大幅修正
6 g& e# R  i- L% Z1 w/ i3 \只不過 某些建案開到30以上甚至40 這些修正的空間就很大了
# f# d# o" O6 c& X畢竟北大目前是以自住客居多 到不見得QE退場利率調升或就會受到很大的影響
我也不相信以目前的景氣環境 執政黨敢大幅調升利率

不過 如果真的如樓主所言 真的大幅修正了
, a% f' b* i3 w; v我倒也樂觀其成  他不跌我也買不起下一間哪

還有  京美樓主有去看過嘛？在看北大建案前已經先去看過樣品屋！
他的樣品屋蓋在永寧站旁 當時我還以為是那塊空地要蓋房子呢
建案位在土城工業區的邊陲地帶 介於工業用地與住宅用地的交界
# ?2 K) T* [. r意思就是隔一條小馬路旁邊就是土城工業區了
3 H% Y  O* U& ]  D. e! D! ^' \面河岸的那面（就是有view的） 前面就是座染整工廠
該建案三棟建築物只有一棟沒跟染整場正面對到
該廠排出來的廢氣味道不用多說了
況且 該建案離捷運頂埔還有段距離
& ?) k8 X( p: `9 Z說實在的 當時我看預售屋一坪才28萬
7 h6 U- N6 d8 @0 a1 _2 N: q但是我一點都不想下手 跟那邊的惡劣的周遭環境比起來
30萬我寧可買在北大    之前看樣品屋看地圖還沒啥概念
現在蓋好了看到該建案所處的環境  賣我25萬可能都還不能接受呢
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steven20030829

我個人的想法是
1. 這是從中央社出來的文章, 需要仔細看, 因為是否在為政府美化?
- d9 L- t9 a  n1 q+ Y2. 其中提到美, 日的房屋自有率在4%以下, 這應該是錯的資料, 如果是真的, 那美國與日本的國民都在租房子嗎?
9 A( n6 |& y5 K1 x3. 台灣房價飆漲的地區多為大都市, 想一下其他國際都市的房價與當地人民年收入的比率是否與台北市相同?
4. 台灣政府是真的要抑制房價? 因為寬鬆的貨幣政策已是這幾年的主流, 要讓GDP上升又要顧及物價穩定是不可能的, 所以物價上升, 民眾就會追逐不動產與黃金
1 d/ s1 C5 `3 a) j+ s5. 建商大多是與政黨關係良好, 要砍建商的利潤談何容易?
6. 少子化才是最大的問題, 因為人口紅利不在.
- w5 X+ T8 Y# M7 u所以我認為, 以後台灣的房價會發生都市與鄉村嚴重的差異, 都是很貴, 鄉村很便宜. 至於, 會不會吹破泡泡, 要看政府的決心, 不是一般民眾可以左右的.

cherry

房價買在低點，不怕泡沫化來臨

mifaye0729

steven20030829 發表於 2013-6-18 12:15
我個人的想法是
, F9 R% d- U1 H( H, O6 k1. 這是從中央社出來的文章, 需要仔細看, 因為是否在為政府美化?
& f! G( [/ S6 ^6 A5 X: g' [) I' k2. 其中提到美, 日的房屋 ...

第五點真是說的中肯!

peaceisland

% c1 I) Y$ I' e: N4 o本身學理工的,不懂經濟學.......
% W/ M; b% e9 M8 f; Y6 ]8 ?$ [
但想從庶民的觀點, 反推房價...

ex:試算一對夫妻,養兩個小朋友.月入10萬好了,扣掉生活費,保險費,教育費......

    能負擔的房貸4萬計算,以年利率2% 20年還款計算,大概能貸到800萬

     以一般舊屋,大概貸到7成計.大概要自備個343萬,才能買到1143萬的房子
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     扣掉車位120萬,買個三房兩廳(約37坪).大約27.6萬/坪
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& X3 {! S5 j: s3 @! Y. @0 {" g     以現在一般三十出頭的年輕人,月薪少有能>50k的吧! 還要先自備個350萬,才能買到37坪的房子
9 Y# o: q1 y/ X1 h* Q* m
     好像蠻難的,所以以上假設不成立
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     當27萬/坪就不成立,那>27萬買的人不就多為投資客/田橋仔.....

' {" U5 m6 V: b1 t    我的結論:當大部分上班族的薪資撐不住頭期款跟房貸時，是不是在預告房市即將崩盤.....   

herolion

peaceisland 發表於 2013-6-18 14:46
本身學理工的,不懂經濟學.......
" d$ e  h+ j% Z( K0 G; Y$ N: `# `6 ]* F
" P# m( G5 L5 I4 E但想從庶民的觀點, 反推房價...

& O, {6 j4 A! F2 c"我的結論:當大部分上班族的薪資撐不住頭期款跟房貸時，是不是在預告房市即將崩盤.....   "
/ k  F& B7 H" Q6 i. L, @1 C' B4 ^; Q
6 I0 y8 I* b8 H. k3 b$ b0 v0 W先澄清一點 我絕對不是死多頭 也非投資客
4 F6 I1 j/ B5 }9 l, ]0 f1 {跟你一樣我也理工出身並期待房價下跌！
- N! M  a9 V4 z- x+ F2 O
9 I/ ], j' f) D: b但您的這篇理論 說實在的在01 真的很常見
如果您願意搜尋一下 應該也不乏 2009甚至更早之前就有這篇理論
6 b* s$ U4 [" x" r我之所以印象深刻 也是因為我從2008年就開始看房
再01也看到了類似理論跟看法  我也期待這個理論成真
7 ^" `7 U4 B0 v; y9 |  _但很可惜的 我的收入趕不上房價的變化
3 w& a# Z& }2 g% v眼見房價越飆越高
還是咬牙買了自己的房子！

/ Y8 r# z2 Y( O& z這些年來我覺得房價不單單只是看台灣內部的需求
因為您所描述的現況 其實已經持續多年了（張教授喊多久了）
" ?1 f4 I( x# ]! a7 ]7 J 但房價依然飆升 高房價有一原因是利率低
導致市場游資過多 於是資金跑到房地產
加上利率低所以房屋持有成本不高 投資客大可買了一間後
再貸款買下一間 所以要房價下跌  利率是個重要的指標
而青年買不起房 不代表買得起的有錢人買不下手...

4 w' c8 \$ ]# F. |8 J& n6 v所以 我覺得一切要看彭老的想法了...當利率持續調升的時候
( l$ T+ B  I+ C: ^/ U3 ~) d) X就可以開始檢視自己手頭的銀彈準備是否充足了～～～

peaceisland

herolion 發表於 2013-6-18 15:11
"我的結論:當大部分上班族的薪資撐不住頭期款跟房貸時，是不是在預告房市即將崩盤.....   "
/ Y2 L, x( k/ g" X$ f
; Y6 H% O" h  o/ h$ V先澄清一點  ...

我也跟您一樣,五年前看到新資趕不上房價時
$ V; |" H0 i2 o7 Z7 I: @, D+ l4 D
8 r9 ?* b3 s3 g! @( o- A& V0 H咬牙,忍痛買了現在的房子
0 O7 w2 U' U3 e: n# o2 r
但是,那時候北大這邊一坪十幾萬啊~

現在,已經二十好幾了......

看到現在的房價,我只能說很幸運的逃過一劫
& W) ]3 z" b2 O5 a. s0 y$ e& D3 [
, R2 |* P/ \$ c+ s1 _以現在的房價,我現在也買不起啊~(已經工作十幾年了)
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我是很擔心,看到周遭同學/同事.三十出頭想成家立業的年輕人

再怎麼打拼也沒用(薪資根本買不起),永遠沒有希望......
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這是什麼世界啊~

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DanielYang

herolion 發表於 2013-6-18 15:11
"我的結論:當大部分上班族的薪資撐不住頭期款跟房貸時，是不是在預告房市即將崩盤.....   "
9 E. z+ v0 S6 G
3 j) f$ h& R0 B先澄清一點  ...

4 e& }4 {- O1 ]  m! y7 d沒錯！經濟學的基本概念乃是建立於交易商品的供需，有些人認為台灣的高房價占所得的倍數太高，房價遲早要崩盤的。另有些人認為台灣過去的房市大約是7~10年一個景氣循環，不該有連續10年都不會回檔.....等等。
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6 @/ h. n4 F$ Z# \事實上，房屋與一般實質商品間最大的不同，就是後者的供給可以源源不絕，只要市場有需求，廠商也有利可圖；而前者包含了土地及建物兩部分，前者供給均是固定的，後者供給亦是有限的，故所形成的供給曲線是一條近似垂直線，而非正斜率曲線，因此當需求增加時，交易價格自然就會上揚(供不應求)。

9 |' a4 U% J# f有人或許會說，房屋也會折舊呀！是的，因此房價的上漲主要是反應在土地價格(稀有性)，而非建物本身；而土地本身的價值乃基於市場中潛在購買者對它的主觀偏好(如生活機能優劣、交通便利性、環境品質等等)。最重要的就是，每一個不動產物件都具有無法複製的「獨特性」(不像一般大量生產的商品)；因此，即便相中某物件的潛在需求者只有3位，只要有1位潛在買方對它最大的願付代價超過賣方能接受的成交價位，就沒有誘因讓供給者降價求售。這就是為何在房市中，只要是需求量大的都會區，房價總是易漲難跌的原因。
" p7 Z* @9 z$ H1 J& C3 O1 s* F
舉例來說，假設市場中大多數人對某房屋的主觀價值為1000萬元(賣方當然也知道)，通常賣方會先高掛求售(如1200萬元)，讓潛在買方來砍價。倘若此區域突然有嚴重傳染病流行，以致潛在買方消失，對有資金壓力或對後市產生崩盤的預期的投資客，通常就是率先執行停損拋售的首波族群，使市場行情大幅修正(如SARS期間市場利率相對較高)。不過，投資客沒有資金壓力(利率太低或口袋很深)，行情就難以大幅修正，最多只會因交易量急凍而致房仲業蕭條。爾後，待疫情回穩，除非該區域發展萎縮，致需求者難以回溫，否則房市又將恢復正常。即便此後民眾的平均購買力下滑(經濟蕭條的打擊)，只要有能力者願意進場(不管為投資或自住)，房市還是會回歸正軌(易漲難跌的局面)。
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( T8 h7 b" r% \/ i3 R* ]+ D總之，政府若要有心落實房市的公平正義，就應對非自住的不動產持有人提高稅率及稅基，對養地養房的人課徵空地稅及空屋稅等措施，以提高餘屋餘地持有成本；而非僅留在道德勸說金融機構不要過度貸放資金的階段。

herolion

8 p6 {' h$ D- j, R/ }$ n! ]- h
"總之，政府若要有心落實房市的公平正義，就應對非自住的不動產持有人提高稅率及稅基，對養地養房的人課徵空地稅及空屋稅等措施，以提高餘屋餘地持有成本；而非僅留在道德勸說金融機構不要過度貸放資金的階段。"
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; c0 P* p3 c9 M7 X& |! W你的最後一段我很贊同...不過 以現在的政府看來 難啊...
話說!您還說你是理工出身的?這篇大道理我可講不出來啊
不對...理工出身是P大講的..弄混了...