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[房市新聞] 轉貼-買都更老屋一定要知道的10件事

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發表於 2009-12-21 15:38:36 |只看該作者 |新文章置後
http://tw.news.yahoo.com/marticl ... l?type=new&pg=1" G+ R, q, P+ B# b, b% Z

8 |" d; I3 }3 A' o8 C! z
! j/ l4 |- w9 H4 K3 {% n+ D% P今年7 月忠孝東路二段公寓創下每坪71 萬的法拍天價,幾個月後,信義路以及國產局再次標出每坪破百萬的公寓產品。從信義房屋的成交資料顯示,過去1、2季,屋齡30年以上的老公寓成交比重拉高至3成,比過去平均值多出1成左右,若說今年是老公寓鹹魚翻身年,可說一點都不為過。
6 P  Y& ^9 V$ k" d
6 f, I, \' s3 d6 Q4 L+ T/ ^7 ]1 E9 F% x0 W7 M; w
為什麼老屋受到青睞?房仲業者分析,一來是台北房價過高,老公寓擁有「雙低」優勢──低總價及低公設;再者政府大力推動都市更新議題,使得老公寓奇貨可居。像是第一銀行協助「仁愛尚華大樓」都市更新,因住戶完全不用出一毛錢而一炮而紅,現在銀行接案接到手軟,顯見都市更新的魅力。( r3 }0 A  m2 H5 T& T# B$ ~( u
0 n# J0 m. U5 v  w% [5 k2 z
2 p+ x' _+ ?; i6 v
只是,都市更新難度高,達成率約1-2成,也非一朝一夕可以完成,市場吹捧買老公寓自住兼投資的觀念,在做決策前都得再三思量,否則買了老屋不僅脫手不易,萬一等不到都更機會,損失就更大了。% z. q$ h+ N/ P7 d& W! o  t! ~, D3 Z
; j, t) l) Y7 e9 x; w2 i( Q* m

/ H. z9 ~/ C8 q4 y' O: n& x1都更有3種 重建利益最大、難度也最高, r) n7 \+ J$ w) L( Y6 Z) m

' R9 K! \9 z9 ~$ Z3 g4 J0 K2 E' M
% |7 S+ n3 j# V5 @1 r# Q) V" P「都市更新≠重建」,根據都市更新條例第4 條規定,都市更新的處理方式可分為重建、整建與維護3 種,後兩者屬近期在台北市流行的老屋拉皮風,但多數投資人都把目光放在利益最高的「重建」。
* c2 V$ Y0 `: N: x9 i- p# [4 P+ H8 [! t# `2 U, T. O

; H9 d! l. C4 c: J  ^& N( H" I「重建」指的是原有建築物整個拆除重建,涉及到建物及土地所有權人相關權利,而政府為了讓重建更有規模,用獎勵都市更新的方式,提供變更土地使用性質或使用密度的誘因,而使得房價成長空間更大,三者之中重建的利益最大,但難度也最高。6 z' O% m& Q& i' K5 t- C8 i9 m7 _, b

9 d8 ~9 c) U+ w- Y7 n" N
7 h0 T1 |% Q" I: K( l2若為重建 住戶自建最有利 廠商合建無需額外付費
  X# r/ ~  M* o+ Q- b9 _
3 ]) `% ]9 v: x  U6 C: z$ K/ P7 @; ?
若是選擇都更重建,目前有2種方式可以進行,一是住戶自建,另一是建商合建。住戶自建最主要的動若是與建商合建,通常建商要取得3-4 成的利潤,住戶只能分回固定比例房屋;或採取權利變換方式折價抵付整建後的房屋,優點是建商只要財務穩定,住戶可能不需額外付費,但相對的,住戶能分回的利益會變小。
2 r- R) S+ B: E  `* Z; f! V9 D! j. z
3機是,希望提高居住的環境,好處是所有利潤全部歸住戶所有,但通常會因住戶水準參差不齊或是有投資客介入而拖累進度。
: p- a. E2 t$ |: J: L. c
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4 F0 E! r; p' e8 P) L2 G若是與建商合建,通常建商要取得3-4 成的利潤,住戶只能分回固定比例房屋;或採取權利變換方式折價抵付整建後的房屋,優點是建商只要財務穩定,住戶可能不需額外付費,但相對的,住戶能分回的利益會變小。
0 e, O6 s( C. @- A- M+ f4 [3 T% d7 K0 C% |9 V2 c" n

$ M' S; |8 p8 W, |- G3買老屋等改建 少則4年、多則10年
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3 j) w! V4 {5 y+ D. B9 i
撇開堅持不改建的「釘子戶」、或少數獅子大開口的投資客等不可控制的因素,就算住戶共識高,都更重建還是得花上4年。9 I0 C. @9 i. g( }' P

7 [) o& N( `7 W7 B; b$ |
5 |" T, h0 |$ v: @5 n2 a2 j, `因為都市更新的作業流程從初期「申請劃定都市更新單元」,到「都市更新事業計畫」及「權利變換計畫」等,都必須與住戶討論與整合、然後申請送件、與政府審議與核定,前置階段約至少2 年。一旦住戶確認分配的位置和價值後, 進入申請建照、發包、拆除、興建等工程, 也需2 ? 3 年時間,對於純粹投資者,至少要做好4年心理準備。# H2 C( [2 G7 o0 k* S
% Z, D- H2 ~$ E& |
( V5 Q+ T  x) k
買對老屋 還得避開問題屋' G+ q5 i1 B( M' F* g

* W# Y( g) S; Y
0 K+ u! m! H9 i# i2 f就算買對區域、選對標的,房仲業者提醒,買都更老屋還要注意避開問題屋。舉例來說,像是「租金昂貴的1 樓店面樓上」,曾經發生投資客以低價買進商業區的3、4 樓,但因1 樓店面具商業價值,房東每月坐收百萬租金,對於都更議題興趣缺缺,投資客也只能黯然出場。, S5 H% l9 A3 C5 x) j' n
- K! X3 _/ a7 r" }: B

- k; q; R" A0 }% C' H此外,對於6 米巷以內小巷道的老舊公寓,或是距離變電所、高壓電、垃圾焚化爐等嫌惡設施較近的老房子,都是比較難納入改建範圍的標的。" G6 i5 u1 O, P1 O# N

- j, @. \4 V6 Z; J0 c! X; }9 a; O4 K9 e
5確認都更範圍 搶先卡位$ T2 n4 O( N0 |! B0 x* p

; O9 \0 f) Z) t- D* j) }8 O3 C% I
# J5 N  C. d! u8 g對於想卡位搶買增值空間大的都更老屋,房仲老手建議,先到內政部營建署或是台北市、台北縣的都市發展局等相關單位,查詢都更計畫的詳細資訊,確實掌握哪些區段隸屬都更範圍,就可縮短投資時間。& @4 E0 F1 g& Z/ Q7 V) m" P& V5 d8 @

8 j2 Q- h$ m2 B" [2 i$ _
7 B+ Z  R8 V2 \: @, r0 R從政府公告的都更計畫著手,最大的好處就是比較明確、風險較低;不過缺點是這些區域多半早有建商進駐卡位,即使買到手,購入價格恐怕也已經被建商炒作偏高,很難低價入手。
* N, s( Q4 p$ w% V- c  Y- S
- I' E$ u: r. `2 L
' J4 x/ `. y6 |# A, L+ S! b; [6更新時各項前置費用 都需自掏腰包投資% d% [# F4 N! s. R  }( R/ ?* a

/ L7 H% L* D) {! h+ ^1 b, N& S& {9 V! U
申請都市更新流程時,初期面臨顧問公司協助寫事業計畫書、建築師規畫設計藍圖、不動產鑑價公司估價及政府規費等,這些初期的前置費用,往往被忽略。6 H6 \+ f, X6 g
2 T6 f2 u/ @4 r: l- w

$ O* p: d" D3 j5 m% R) U  M在無法確定是否真的可以順利推動都市更新之前,住戶可能先要花上數萬至數十萬元負擔以上費用;如果進入施工階段,還會出現工程期間安置住所、稅費、空氣污染費等。若是自住兼投資者還必須明白老屋的屋況其實並不佳,想要能進駐至少都得再花上數十萬元到數百萬元裝潢費,這些投資成本也都不能輕忽。: J1 d- |, c3 P$ X; j6 ^' ~

9 F5 F6 Z0 X+ A5 E2 d
. ~$ g7 N+ w% O! z- F7 ^( O5 t' A7銀行怕怕 買老屋貸款難度更高
% g8 l. `8 W+ R1 w# `  q/ ?, G1 e. C) b+ Q
' X" k! {9 y8 S6 f# E8 V. V  q
多數銀行內規規定,銀行貸款成數高低會依照貸款人的「年齡+屋齡< 75」的規定。簡單來說,48 歲的老王買了一間35 年的老公寓,那麼老王若想申請30年的房貸,就會有困難。( A5 f% S8 L* D; p
' `8 V: k( ?; n% c2 o" t9 V  U

" K$ w! V0 O4 C8 D8 `( ^, d銀行更規定,「屋齡+貸款年限< 50」,也就是老王若想申請30年的貸款,他的屋齡+貸款年限必須小於50。此外,各類構造的耐用年限也不同,以7 層樓的華廈,通常是RC(鋼筋混凝土)構造,耐用年限是55 年,若借款年限要申貸30年,購屋人必須選屋齡25年的華廈產品,才能過關。9 N) q0 M; ^. m& ]" y" d; D) x
% O; M4 A( G9 T' m" E3 M

- T8 w* i; J$ F9 D# n% t6 R9 b% [8買4樓勝5樓  商業比住宅佳' _" \0 u: d! y8 a7 I9 Q
; d2 [* e  c, y

5 S6 ~* G+ V& O! |) [+ t投資老屋最豐厚的利益在於更新後價值能夠翻上1 倍,但什麼樣的房子含金量最高呢?由於30年前並未實施容積率管制,因此老屋之所以含金量高,是因為老屋還有尚未用完的容積,住戶可分回的面積更大、價值也愈高。以基地100 坪為例,4 樓公寓的土地持分絕對比5樓公寓高。
- X  s: i+ l* ^. o! T% o1 N
+ o& B5 V8 X. A+ e% Y
8 n; w5 j7 N$ z7 U$ a若以5 樓公寓為例,商業區的容積率至少560%,等於持分1坪土地可以換5.6坪建坪;但住宅區容積率225%,等於1 坪可換2.25坪,在土地使用分區的選擇,投資商業區又比住宅區更佳。+ Q6 g  P- d- ]
* \) ^! e1 X9 h; W! K7 `$ Y1 ^0 ^
& d5 I/ ^) o) L) b
9區域價差大 增值效益才會高
* B% k( N* o1 v! N5 B3 e" P
* A, i# X$ t& W0 F4 b& x+ s2 |: ~, @7 x8 {
以第一銀行輔導的「仁愛尚華大樓」為例,該大樓是921 地震危樓,前後花了10 年整合,目前已進入發包階段,由於政府針對921 受災戶提高容積獎勵,因此,住戶不用自己掏錢,晉升億萬富翁,但屬於特殊案例。
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) }! H* ^3 \& i7 J  X" m0 C& f+ K
參與協助已有3 年的第一銀行則表示,因為「仁愛尚華大樓」附近老公寓50多萬元,新推案的大樓可拉高至百萬元以上,區域間新舊大樓的價差夠大,更能突顯都市更新的效益,這也可以說明,台北市中心的公寓能夠持續飆到新高的主因。
" f  X2 b/ S% H; o- X! c# D
2 j! {5 t. s8 w: f
' t0 C4 Z4 C8 j, a: d10房子老不一定好 還要符合都更要件5 C- @& O7 @% S+ a/ P8 o8 o5 ?
3 v, Y2 j+ u) m+ m) o
+ E" h6 S, {5 K# d* @: @3 V' n3 M
台北市屋齡超過26年以上的房子占了5成,很多人以為只要屋齡夠老買了放著,就有機會等待建商來敲門。第一銀行法人金融業務處授信部業務襄理李振祥表示,屋齡30年以上的房子只是指標之一,最好還要符合防火、逃生設備老舊等安全疑慮,才能提高都更機率,但最重要的還是「土地條件」。: j( J# N. C8 w- M

/ p2 G3 R/ h4 w5 m# H( F. W
: j- m/ }: m+ F由於各縣市政府獎勵容積的條件並不相同,原則上只要位於大馬路、基地兩邊臨路、擁有完整街廓、附近500 公尺都是同樣屋齡的老舊公寓等要件,最具都市更新的土地要件。
環保最重要的觀念就是簡樸,簡樸一點過生活,就是生活環保.
走路健康鍊身更可修行鍊心,快走驅遣妄情慢走發慧習定
任何狀況下,都要照顧好自己的心,保持內心的平穩與安定,就是心靈環保
只要自己的心態改變環境也會跟著改變世界上沒有絕對的好與壞

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本帖最後由 chialee 於 2010-1-5 11:50 編輯
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2 c( g! o% k) p0 i7 p' }參考.....
9 h( E8 B( I; V, @
6 `+ Z5 Y/ {, Y8 {0 n( `4 ^$ d& L
/ b+ |0 P0 b: I0 f& g+ h# p5 d* v! ]% X# L
買房十大必勝絕技7 ^) e% b$ o. J, T

0 m) q4 o( F; ^3 E: Zhttp://www.youtube.com/watch?v=ho7-NM4FpLk&feature=related. {3 G6 q& {  b- }

, ~) L1 }3 m9 J中古屋九大基本功
1 V$ z/ L; f5 m( f/ K6 J$ Y
4 @5 @, |% C) bhttp://www.youtube.com/watch?v=nlbyQZe2JSw

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環保最重要的觀念就是簡樸,簡樸一點過生活,就是生活環保.
走路健康鍊身更可修行鍊心,快走驅遣妄情慢走發慧習定
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發表於 2010-1-6 08:40:06 |只看該作者
民法物權編修正/買屋不須買地 抗高房價
2 O. M6 Z8 M* c1 y0 Y0 p7 F# |1 s) ~" \  ]* g, `
〔記者項程鎮/台北報導〕立法院昨天三讀通過民法物權編修正案,不動產利用模式將從平面走向立體化。法務部表示,未來民眾買屋不須買地,對於平抑高房價、活化土地利用極有助益。
. y# A2 t. ^- C9 _3 I
( N3 n$ Y" U' \目前北市政府與建商合作的「京站」、「一○一大樓」和「晶華酒店」等案,都是採上述「買屋不買地」的「地上權」新制,已有效促進地區繁榮,達到官商雙贏目的。! Z$ f+ M) H6 Y7 P  {

! i6 {& A2 x( t) {! ^3 Y法務部指出,行政院研考會日前調查十大民怨票選,房價過高被網友列為榜首。依新法規定,民眾可用較低價格取得房屋所有權和土地使用權,這就是所謂「買屋不買地」的「地上權住宅」,概念與「京站」等建案一樣。2 Y4 O, s% Y3 m% e' U, @- W
% B; J5 e+ E, z8 i3 H8 j
政府機關徵收土地進行公共工程常引發民怨,如徵收價格太低地主會反彈,價格太高又形成全民買單,新法實施後,政府可只徵收一定空間地上權。: @1 J5 h! p+ ?: `( `

9 v, X. q6 C! G+ J- }' `/ @7 A+ _/ C) N地役權 保障住屋景觀
/ o6 F0 Y1 Y0 F4 \
" i: p5 Z& A2 x& K3 Q例如高雄捷運紅線的「三多商圈站一號出口」,及台北貓纜捷運,就是市府與民間共構設定的「地上權」,萬一政府不當使用地上權,民眾還可依新法解約和求償,例如停擺多時的貓纜,地主就有權向台北市政府索賠。& w( f  j1 {" O! ]1 a7 p

+ a) {; F. y0 g) r發展城鄉風貌和戶外景觀,也是這次「地役權」修法重點,如李大年為在自己透天厝欣賞到一○一大樓跨年煙火秀,可與附近地主簽訂「眺望不動產役權」,要求鄰居蓋房子不要太高以免擋住景觀,至於信義計畫區和新板特區的空中走廊,也是類似這種「地役權」概念。
) f2 x! K: n* K: {2 @$ a
1 Y* o: K0 J  ]0 U7 k8 g法務部科長郭宏榮表示,新法還參考德國和瑞士立法例,建商開發社區時,為凸顯社區建物風格,例如維多利亞風格、歐陸風格等,可創設「自己不動產役權」,規定住戶不可擅自更改外觀,以免影響社區整體美觀和房價。6 ^8 W; {( |& r9 l; r

' k( r5 _# \9 m6 G農育權 維護農地原設定
7 ?1 s6 q# r) I
* p  F0 t* p2 B/ b2 D新法將現行「永佃權」修正為「農育權」,配合政府「小地主、大佃農」政策,以活化休耕地、擴大農業經營規模,如長期務農的林老伯決定退休,可將農地設定給專業農民,就算日後農地所有權轉讓或繼承,原設定農育權也不受影響。
, b2 C+ x; J( L; f! `, i) ?3 r" T5 |. r( x9 M6 b$ c" d0 }
新法也將我國固有的「典權」修正更加完善,例如缺資金的地主欲投資事業,又不願變賣土地等祖產,這時可將不動產出典給他人,等數年後手頭寬裕時再回贖土地;至於「占有」制度修正部分,則增修占有人得請求費用範圍,讓實務見解落實在法條上。
! ]3 l* P, e8 F3 v& A
. b+ e3 t6 z, G9 S1 L( {4 a% y7 m這次物權法修正範圍包括:地上權、永佃權、地役權、典權及占有等五大部分,共計增加三十五條、刪除十二條、修正四十三條,合計九十條,因內容涉及內政部、財政部、交通部和經濟部等部會,法務部將速協調各部會檢視相關法令,以利總統公布後六個月順利施行。$ S2 p7 y9 @, T& _4 l
' `( T& t/ i$ K; T
6 b  [$ j# ?. e
) c  n9 y) E9 X5 ~2 C8 h
http://www.libertytimes.com.tw/2010/new/jan/6/today-e3.htm
環保最重要的觀念就是簡樸,簡樸一點過生活,就是生活環保.
走路健康鍊身更可修行鍊心,快走驅遣妄情慢走發慧習定
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發表於 2010-1-16 08:46:40 |只看該作者
本帖最後由 chialee 於 2010-1-22 11:09 編輯 8 }! v. M6 I1 H
$ q( G9 g6 d( W) K
賣老公寓 陽台補登多賺3坪3 J. u) e6 a8 @) @2 f

0 v; e  ?9 z# xhttp://tw.nextmedia.com/applenew ... 68/IssueID/20100116
0 C5 M& ^, {7 C" D  r# L: [2 [9 T7 w* S

$ {2 n0 Z& p9 N' _
9 s. F5 B7 L; K6 C' ^1 M老公寓公設比雖低,但主建物面積另含樓梯間,縮小室內實際使用坪數。
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【柯玥寧╱台北報導】購屋旺季到,公設比低、房價相對合理的老公寓成為許多人購屋首選,但其實老公寓的坪數登記與新屋不同,權狀內的主建物面積登記還包括樓梯間面積,佔3~4坪,實際的室內面積比主建物登記面積還小。專家建議,購屋前最好先丈量室內實際坪數,視是否符合所需再下手。
6 Z3 Y5 [. W3 @8 ~+ [7 g& y
$ z( H( c% T% m0 h# f: z1 T6 `, @# G4 h
樓梯坪納主建物( M% P) o3 e% V* I8 n0 z% y
21世紀不動產法務部副理邱創智說,20、30年前的法令規定,建物各層的電梯間、樓梯間面積可併入主建物面積登記,造成許多老公寓的權狀坪數與現行新大樓登記狀況不一。除了主建物登記法規不同,以往公寓的陽台則是不計入權狀面積內,陽台未登記的老屋,若轉手前未辦理陽台補登,等於屋主損失好幾坪房價。 & Y/ G# j/ q$ n- o" p
若以北市大安區公寓每坪56萬元行情計算,佔地3坪的陽台,等於少賺168萬元;但對買方則是買到賺到。信義房屋法務部協理劉韋德建議,屋主賣屋前可先補登,以北市為例登記流程耗時僅1周,但不一定每戶老公寓的陽台都可補登,仍要依個案而異,若陽台是違建就無法辦理。
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寶島Life Show:老屋翻身變黃金(1/5) 20100119& g) D2 U4 i( t
http://www.youtube.com/watch?v=D2OJ3yqCrlw

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