房價暴漲，有理嗎？

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房價暴漲，有理嗎？
( F% C7 W3 Y9 G* N台灣光華雜誌 2010/07/05
【文／黃國治】
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2009年11月底，由研考會進行的「10大民怨」網路民調中，「都會地區房價過高」位居第一，之後雖經政府幾波「低調打壓」，房價依然居高不下。台灣的房子究竟有多貴？又究竟是什麼力量促使房價上漲呢？
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近幾年房市熱絡，媒體上經常有建商放話表示「台灣房價相對香港、日本而言，並不算貴」的論點，並且預期房價還將持續上漲，勸消費者「要買要快」。房子到底貴不貴？這個問題見仁見智，關鍵在於每間房屋的差異性極大，不同區位、不同年代、不同類型與品質的房屋很難相提並論，而且昂貴與便宜究竟要依據什麼基礎來判斷，也關係重大。

房子只漲不跌？
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經濟學者在衡量房價是否過高時，經常採用的指標是「房價所得比」，即以「房價中位數」（100間房子中，售價由高至低、位居第50和51名的平均數）除以「家戶所得中位數」，以顯示一般家庭的購屋負擔程度。
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" e1 s5 \& s$ ~3 i  Z# S! t+ C不過，由於一般人買房除了使用「所得」外還會向銀行貸款，因此，光看「房價所得比」未必準確，還要搭配貸款成數和利率高低。在目前各國為了刺激景氣復甦而持續壓低利率的情況下，貸款成數遂成了各國政府抑制房價的主要工具，像是香港政府將港幣2,000萬以上豪宅的貸款成數降到6成（購屋者必須自備4成資金），韓國政府將首都首爾的房貸成數下調至5成，台灣央行也在6月24日無預警全面調升利率半碼（0.125%），並對投資客祭出信用管制，警示意味濃厚。
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「房價所得比」或許無法預測房價的漲跌走勢，卻仍足以衡量一般民眾的購屋負擔，因此也被稱為「購屋痛苦指數」。根據國際比較，合理的「房價所得比」不應該超過5.1，也就是一個家庭若不吃不喝，最多以5.1年的收入就應足夠付清購屋的款項。

根據我國內政部營建署公布的「住宅需求動向調查」，台灣5大都會區的房價所得比，近年來皆在6~7倍上下穩定波動，2009年下半年為7.08倍；唯獨台北縣市近年來增長較多，2009年下半年已達9.06倍，甚至有媒體推估，民眾必須不吃不喝14.6年，才能買得起最精華的北市大安區地段房子。

眾所周知，台灣的「家戶可支配所得」近年來增長遲緩，甚至有個別年份為負成長（如2008年為-1.10%）；相較之下，近3年來台北市平均預售屋單價漲幅超過50%，越發顯得漲勢與「基本盤」似已脫鉤，令民眾在望屋興嘆外，還有「房市泡沫何時會崩盤？」的不安。
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6 i, b( n- S1 K/ h5 Z房價為何高漲？

從市場供需的角度分析，在民眾的所得追不上房價漲幅的情況下，房價應該沒有太多上漲空間，事實上，除了台北縣市以外，全台各地的房價漲幅確實相對平穩。那麼，推動大台北地區房價節節升高的力量究竟是什麼？這些越來越貴的房屋，究竟是誰在購買？
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其實，台灣本地民眾所得停滯，不代表沒有其他的資金進入房市。我們可以觀察到，近年有許多因素推動了原本投資於全球各地的資金大量匯回台灣。
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如從2006年起，因大陸內需不足、勞動成本提高等情況，使台商紛紛撤資，將資金轉回台灣。2008年美國金融危機爆發之後，原本全球遊走的投機性資金更是大量回台，尋找較安全的投資標的。接著，2009年美國開始加強查稅，台灣於2010年實施海外所得課稅制度，也推動了海外資金的回流。加上兩岸關係大幅改善，簽訂ECFA的預期心理更造成許多投資人看好大台北地區的房地產增值潛力。
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台灣房價易漲難跌的另一個因素是特殊的稅制：台灣向以「公告現值」而非實際成交價格來課徵房屋稅、地價稅；在公告現值長期偏低（房價約為市價的7~8成，地價約為2~3成）的情況下，房地產成了有錢人資產保值、節稅的重要工具，若遇上持續低利率的環境，手上有閒錢的人更是樂得把購屋、買地當儲蓄。
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這些力量共同促成了大量「投資型」（而非自住型）資金進入房市。這可從幾個現象加以觀察。北市「房價租金比」的歷史趨勢，可明顯看出2006～2007年起，「房價租金比」大幅攀升超過600（亦即房價高於600個月、即50年的租金），若只靠出租營利完全不划算。
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此一現象背後的邏輯是：出於投資理由而購屋者，常會在轉手賣出、賺取差價之前將房屋出租，拿租金支付貸款利息；當這類投資者大量增加時，一方面會在購屋市場上造成超額需求而推升房價，一方面則在租屋市場上造成超額供給而壓低房租。房價與租金走勢的背離，也是一般判斷房市泡沫是否成形的徵兆。

此一現象背後的邏輯是：出於投資理由而購屋者，常會在轉手賣出、賺取差價之前將房屋出租，拿租金支付貸款利息；當這類投資者大量增加時，一方面會在購屋市場上造成超額需求而推升房價，一方面則在租屋市場上造成超額供給而壓低房租。房價與租金走勢的背離，也是一般判斷房市泡沫是否成形的徵兆。
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誰是最後一隻老鼠？
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對投資型購屋者來說，只要投資成本低（貸款成數高且利率低）、預期效益高（漲勢凶猛且轉手容易），他們就會勇於「追高」，房價本身的高低反倒不是考量的重點。此外，投資者通常會集中追逐某些「熱門標的」，如此才有更高的上漲潛力與獲利空間，這直接導致精華地段的房價一枝獨秀地飆高。

換句話說，房價持續攀高對投資客一點也不是問題，反而是獲利的機會，只要自己不是在泡沫破裂之前最後一個接手就行了！

7 ?% h+ O/ d6 X如此的泡沫機制一旦成形，期盼購屋自住的民眾固然叫苦連天，一旦泡沫破裂，更將重創金融體系及整體經濟，日本「消失的10年」和美國此次的金融風暴都是前車之鑑。依聯合國估計，房屋貸款餘額應低於一國國民生產毛額（GDP）的40%，目前台灣全體銀行房貸（含購屋、房屋修繕及建築貸款）已達GNP的52.0%，不論政府和民眾都需謹慎小心，及早防範！

洪阿民

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