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[趨勢看法區] [ 大陸房市」珠三角樓市僵局被打破

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高中生

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電梯直達

樓主

發表於 2011-11-18 22:50:55 |只看該作者 |新文章置後

限得最狠摔得最痛珠三角樓市僵局被打破

佛山“限購門”、中山“限價令”、珠海“雙限令”……珠三角城市的房地產調控政策你方唱罷我登場，且一令緊似一令，堪稱“限”得最狠。

據上海證券報11月17日報導，“5985元/平方米一口價，不限樓層、不限朝向，任你挑。”年關將至，這是廣州一處樓盤的最新降價舉措。7月份的時候，該樓盤已有打折優惠，均價還在7000元以上。而今年年初，同樣的樓盤，接近9000元的均價一度令許多購房者望“房”興嘆。10月以來，珠三角多地樓市動輒六成、八成的成交量降幅直接帶動房價走低，可謂“摔”得最痛。

記者調查發現，房價直降30%，對於珠三角的買方而言，已是一場無限接近的夢想，因為就連作為賣方的多家地產商也不得不忍痛承認：我們可以接受。

限購—限價—雙限，調控聲聲激起珠三角樓市風云。

11月10日，廣東省中山市發布《關於穩定我市新建商品住房價格的意見》，截至今年12月31日之前，將限價標準定在5800元/平方米。

“有效期”僅為52天的限價令，究竟是為了一拳擊中高房價命門，還是地方政府苦於應付調控任務而給出的“拍腦袋”政策，一時引發輿論熱議。

恰恰就在最近一個多月的時間里，前有佛山限購鬧劇——本欲放松限購，但不到一天宣布暫緩，被稱史上最短命政策；后有雙限令突襲珠海——限購、限價雙管齊下，樓市再挨當頭一棒。

“從雷聲大、雨點小到雷聲大、雨點也大，”在業內人士看來，珠三角城市的樓市調控充分折射出高層控制房價的決心，也把地方政府欲壓還保的糾結心態反映得淋漓盡致。

眼下，這場博弈的天平儼然傾斜。

從深圳到廣州再到珠海，新開樓盤大規模降價初現端倪，二手房成交降至歷史低谷，房產中介開始大規模倒閉。天平的另一端，購房者變得更為理性：降價未必就出手，觀望觀望也不遲。

看調控

一場“糾結”的接力賽

既要完成調控任務，又得確保土地收入，在本輪史上最嚴調控過程中，地方政府很是糾結，珠三角地區表現尤甚。

廣東中山市政府11月10日下發文件稱，即日起至2011年12月31日止，中山市新建商品住房交易按以下要求執行：單套商品住房合同銷售價格超過5800元/平方米的，市國土資源局暫緩在中山市商品住房銷售合同網上登記備案系統受理網上簽約手續。

僅僅52天的有效期，如此限價令更像是“救急令”。而在業內人士看來，中山市政府的這種糾結心態在珠海“雙限令”中也有所體現。

從11月1日起，珠海市執行雙限新規，本市戶籍居民家庭、可提供稅繳及社保證明的非本市戶籍居民家庭，在香洲主城區內只能新購1套商品住房。此外，住房平均價格超過2011年度房價控制目標（11285元/平方米建筑面積）的，價格主管部門暫停備案，商品房預售管理部門暫停核發商品房預售許可證。

“看似嚴厲，但細究之下也不過是溫柔一刀。”國信證券研究員向記者分析，首先，珠海選在11月開始執行限購、限價，顯然是為了避開傳統“金九銀十”的銷售旺季；其次，限購僅僅針對香洲主城區，而且“新購”一套即是原本有房的還可以再買一套，影響有限。

中山、珠海之外，佛山限購的“一日游”鬧劇更是將地方政府的糾結心態表現得淋漓盡致。

今年3月18日，佛山成為廣東省第一個出臺“限購令”的二、三線城市，時隔不到7個月，佛山市住房和城鄉建設管理局突然在10月11日上午發布通知，宣布次日起放寬限購。消息一出，批評鋪天蓋地。10月11日晚11點半左右，佛山市房管局再發通知，宣布暫緩放松限購。

“佛山放寬限購的鬧劇以急剎車的方式收場，一方面反映了中央政府的調控決心，另一方面也體現出，實行限購政策對地方經濟的影響確實非常大。”世聯地產研究總監王海斌說，不然佛山也不會想要頂風放寬限購。

記者調研發現，僅以佛山市政府所在的禪城區為例，受房地產調控影響，今年上半年該區契稅收入是唯一負增長的稅種，1-6月大幅減收2494萬元，同比下降13.3%。但在2010年，契稅收入約占禪城區地方財政一般預算收入的16.5%，在各項稅收中占比最高。

土地出讓金的減少更令地方政府“傷不起”。廣州市財政局局長張杰明此前表示，今年1-9月，市本級土地出讓金收入144.5億元，僅完成年度計劃502.5億元的28.8%，預計全年減收103.5億元。

【點評】“欲壓還保”鬧出鬧劇

限購、限價會抑制成交量，從而影響地方政府的土地出讓收入和GDP增幅，出於“保政績”的考慮，很多地方政府其實是不愿意限購、限價的，但迫於壓力，只好被動地制定相應的政策。正是在地方政府“欲壓還保”的心態下，才出現了中山限價52天的短視，珠海只限主城區的微妙以及佛山放寬限購的鬧劇。

地方調控不力就要靠中央調控給力，業內專家普遍認為，房地產調控成功與否關鍵在於中央的調控決心。而高層近期強硬的表態則又一次凸顯了決心。溫家寶總理11月6日表示，對於房地產一系列的調控措施，決不可有絲毫動搖，目標是要使房價回歸到合理的價格。

“上要應對問責，下要保證財收，但無論地方政府如何糾結，房地產調控從嚴的大方向沒有改變。”世聯地產研究總監王海斌稱，糾結心態還會繼續，但愿鬧劇不再重演。

看市場

樓市僵局變降局中介門店關停3000家

調控政策你方唱罷我登場，珠三角地區的房地產市場也是花樣百出。

“上有政策下有對策，”世聯地產珠海公司總經理陳清虎告訴記者，珠海限價政策對於高新區、斗門、金灣、三鄉等地在售樓盤的影響不大。而且為了達到限定的價格，即不超過11285元/平方米，許多精裝修的房子都改為毛坯房入市。

盡管如此，房地產市場依然陷入冬眠，成交量大幅下挫已帶動房價直降。

以深圳為例，10月份深圳新建商品住宅市場成交面積為18.35萬平方米，環比下跌17%，同比大跌60%。二手房市場更是陷入歷史低谷。來自深圳市規劃和國土資源委員會的數據顯示，10月月全市二手房住宅的成交量約為18.35萬平方米，環比9月份下滑6%，同比去年10月暴跌80%。

量跌價平的局面僵持了沒多久，房價松動從新開樓盤開始。

10月18日，深圳龍華花半里項目再次開盤，每平方米直降5000元，400套房源5天內售罄，此后追加推出的120套房源目前也基本售罄。

10月29日，招商地產旗下的果嶺花園項目推出首批1-2棟，帶裝修售價由預計的1.8萬元/平方米下調至1.4萬元/平方米起，均價1.7萬元/平方米，開盤當日即減10萬元另外享受九五折。截至目前，首批1-2棟成交已達八成，3棟於11月7日晚開盤加推入市。

11月11日開始，萬科“特價團房季”推出公園里、清林徑兩個項目約100套房的團購活動。公園里小戶型的單價由原來的1.8萬/平方米降到了1.68萬/平方米，大戶型的單價由原來的2萬元/平方米降到了1.78萬元/平方米左右。

總的來看，10月份深圳市新建商品住宅成交均價為19119元/平方米，同比下跌11%。

另據網易房產監控顯示，廣州全市10月份成交面積近63萬平方米，環比下降5%，同比猛跌60%。10月全市的二手住宅登記量為40.48萬平方米，同比大幅減少35.7%。

“就整個珠三角地區而言，目前二手房的成交量已經接近2004、2005年的低點了，但目前二手房價格卻基本沒有松動。”在中原地產華南（大深圳區）董事總經理李耀智看來，等到一手房價格出現大面積下降，一、二手房的價格形成倒掛后，二手房才可能出現實質降價。

不過二手房低迷的成交量，已經讓許多中介面臨倒閉局面。

中原地產對深圳中介門店分布情況的初步調查顯示，年初深圳中介門店約為8000家，主體是中小型中介，目前正常營業的只有5000家左右，關停門店多達3000家。

“深圳中原將裁員1000人，門店由原來的385個調整為325個。”李耀智無奈地表示，成交量太低了，在這種趨勢下，房價下調已是不可避免。

【點評】買方市場近在眼前

限購、限價、限貸等政策在珠三角地區接連開花，凸顯政府對房地產自上而下的調控力度不斷收緊；就購房者角度而言，持續觀望，預期價格不斷下調，令樓市逐步陷入“寒冬”。越來越多的跡象顯示，樓市正處在從賣方市場向買方市場轉變的分水嶺上