奢侈稅六一上路／投資客 五招避奢侈稅

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〔自由時報記者簡明葳／台北報導〕更新日期:2011/05/24 04:11

奢侈稅六月一日上路，將課徵交易實價的十至十五％高額稅費，投資客已有五招因應對策避稅，除了鑽研「自用住宅」條件外，市場上甚至傳聞，有人為了滿足自用住宅條件，選擇離婚以對；而透過贈與移轉、信託、以租代售也是避稅方法，不過風險很高，仍應謹慎。
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房仲業者說，若想避開奢侈稅，最安全的作法是過戶給名下無財產的父母、成年子女，只要遷入戶口，都符合自用住宅的要求。業者指出，投資客手上若維持一次一戶，「原則上」一年有六次交易自用住宅的機會，若次數太過頻繁，就容易引起注意，恐遭稽核查稅。


不過，市場已傳出投資客夫妻檔因奢侈稅而離婚避稅，新北市、台中市都有類似個案。


* m4 A* I$ [; e' e6 i3 u此外，也常見投資客尋找符合貸款條件的優質人頭，或透過「移轉贈與」，只要繳交公告現值的十％稅費，相較奢侈稅費用仍低。
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4 ~+ q. w  T+ o0 ^, Z( [9 ~; {- _
+ c: g4 i) ]. V# Q- y4 }8 S而交付「信託」則因沒有移轉，尚未構成買賣交易，無法被課徵奢侈稅，會簽訂租約、買賣契約雙份合約。雙方首先簽定「預約買賣契約書」到法院公證，並將過戶資料交付銀行或信託公司信託，直到雙方約定過戶時間，就可將資料交付雙方委任代書辦理過戶，但雙方須負擔信託費用，且因時間較長，代書費用索價較高。
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而交易過程中，買方若先支付頭期款，會以倍數金額在「他項權利部分」設定抵押，買賣雙方同時簽立「假租約」，由買方承租賣方房子兩年，主要是約定租約期間產生的稅金等費用由買方承受。

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9 p' x- L7 {( H' J+ `8 p不過，若買賣雙方在約定時間未到就死亡，會衍生出繼承問題，因此家屬必須事先簽訂放棄對房屋、債務的主張及繼承。且在雙方未登記過戶前，財務、金流都可能出現問題，像賣方又向銀行等金融機構抵押借款等情形，都是信託的風險。


8 ~; f# a7 L# ~/ N; L中信房屋資深法務白宗益說，信託方式移轉產權，實務上仍要買方願意配合賣方「逃漏稅」，雙方在貸款上與移轉的先後順序，仍須達成共識才能執行。
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而所有方式中，風險最高的屬「以租代售」。先簽訂租約，後續再將租金轉作頭期款，但兩年後賣方可能因房價上漲反悔不賣，或買方因房價下跌而不買，所有交易都是一場空。

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1 \$ \5 I' o7 s) n住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，奢侈稅看來漏洞不少，但鑽漏洞風險高，且漏洞都需建立在房價上漲與交易過程愉快的前提下，若交易過程有衝突，買賣雙方就會變檢舉人，若依照現行查緝漏稅規定，最高可罰上三倍重懲，千方百計鑽漏洞的投機者要審慎思考。

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奢侈稅看來漏洞不少，但鑽漏洞風險高，且漏洞都需建立在房價上漲與交易過程愉快的前提下