算房8公式，看懂房屋人氣

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【文／洪淵　攝影／羅挺倬 圖片提供／好房誌資料室 場地提供／台北灣】
買屋是一般人一輩子最大的一筆投資，買到好屋有人就順順利利的住了一輩子，而且對生活品質、事業都是加分，但一般好屋釋出量少，價格也相對較高，一般人想要找到這樣一間好屋可不簡單。但相對的，若是買錯房子，住進去後問題叢生，而且脫手也不容易。
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7 I0 |. N' Q* T7 ]如果房子所在社區人氣旺，也代表住戶投票認同，一般而言，居住品質較好，房價也會有支撐。因此，把握好以下８大撇步，觀察房子的人氣指標，讓你購屋無往不利。

想要買屋的民眾應該趁著平日晚上去看屋，最佳時間應該在晚上6點∼8點家庭用餐時間，這時間普遍住家燈火通明，民眾便可以藉由點燈率來判斷，社區住戶投資客、自住客的比例。一般而言，社區的點燈率多在6成以上，若低於6成，顯示社區空置率高，不適合買進。而若點燈率高，代表社區多是自住客，社區空屋供給量少，而這類型的社區較容易創造好價格，也較保值。
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但房地產業者表示，點燈率方法並不適用在一般豪宅區域，因為豪宅住戶非富及貴，且不少人兩岸三地奔波，用點燈率來衡量豪宅的供需不太適合。

& r7 Q) u% g# E3 d7 n) ~指標2：社區總戶數多，轉手較不易
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' s4 |$ Q0 w) H( U近年因為市區土地釋出有限，建商紛紛往更郊區發展，因此有大型社區開發案陸續推出，如淡水、林口、三峽等地。大社區多強打廣告，因此買氣成為區域的指標，但以供需角度來看，大社區總戶數多，少則百戶，多則5、6百戶，因為供給量大，也會造成房價難上漲的困境。

因為社區規模越大，管理上更困難，萬一住戶進駐率較低，所繳的管理費用不足以支應整個社區所需，也會讓居住品質下滑。另外，由於戶數多，可能會發生同時多戶出售的比價效應，讓議價空間加大，對房價保值較不利。
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  f9 Z7 K8 A$ d/ F5 r  G走在台北小街巷弄內常會發現，有些信箱塞滿了厚厚的廣告信，有些甚至溢出掉落地上，而且近幾年來這些現象越來越普遍。房仲業者表示，從信箱乾淨程度來觀察家中是否有人居住，是一個不錯的方式，若信箱的信件多，代表樓上住戶長期不在或是空置，相反的信箱總是乾乾淨淨，則可以顯見有人居住的。民眾購屋前實際走一遭，就可以了解該棟大樓住戶的狀況。

5 f. N5 V4 g, l& Q/ W; b指標4：陽台晾衣比例高，購屋有保障

除了觀察信箱，民眾看屋也可以抬頭望望陽台上是否晾著衣服，簡單來說，有人居住的陽台多使用為晾衣作用，觀察晾衣服的戶數多寡，也可以確切的知道社區的居住情形。房仲業者表示，觀察陽台是否晾衣服、信箱狀況，都是簡易了解該棟房屋實際居住情形的方法，但目前新建的社區因為要美化社區外觀，多設有隔柵，較難用這些方法探查到實際狀況。
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指標5：管理員情報，敦親睦鄰要先做
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, g* d+ K1 Y/ y. g2 U+ ~3 D: Z若要了解社區住戶，非社區大樓管理員莫屬了，一般社區管理員，不僅詳記住戶姓名，有些甚至家庭狀況也瞭若指掌，而近年北市社區管理員，也熟悉社區的成交紀錄。民眾購屋前不妨多傾聽管理員的意見，更可以充分了解社區狀況，避免購屋後期望與現實的落差，造成糾紛。除此之外，民眾看屋時也可以拜訪里長、社區總幹事，左鄰右舍，對社區會有更詳細的認知。
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5 b. Z$ ]) E) U指標6：停車場名車多，住戶素質高

很多民眾看屋時僅限於該戶住家的內部觀察，但有經驗的看屋者，不僅針對室內空間觀察入微，連帶社區的公設也會詳加觀察，例如，社區的停車場、公用設施是否完善。
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0 X# [; f2 g) B- r3 Z觀察社區停車場最好在晚上民眾回到家中的時刻，若停車數輛少，間接顯示社區自住族群可能占少數，住戶人氣不旺。此外，觀察停車場所停車輛的種類，也可顯示區域住戶的水平，若是名車居多，那該社區住戶水平肯定不差。
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4 _. D  e) o1 D# e# ?1 J" S指標7：社區公設完善，公積金充裕

7 A) w6 o% S4 f3 ~, M4 V' A& i7 m& n1 C公用設施是否完善可以看出社區公用資金盈餘是否充沛，若公設良好完善，代表公用資金充裕，相反則顯示社區資金捉襟見肘。買屋前最好看看公布欄上的公積金相關資訊，選公用資金盈餘多的社區，代表該社區進駐率高，居民也準時繳納，可以讓管委會順利運作，維護社區品質。如果有很多公共設施荒廢、破舊，表示管委會運作不良，社區品質有疑慮。
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指標8：水電、瓦斯錶，是否正常運作
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一般水電錶都設在社區的地下室，而瓦斯表多設在住家內，民眾看屋時不妨去看看，事實上藉由水電、瓦斯表最能判斷社區是否為空屋，甚是可以推算空置期長達多久，對於民眾購屋是一項利器，但也是最多人忽略的小細節。若長期空置，買方相對議價空間就較大，相反，較難議價，當然這項小技巧也可以作為判斷，該社區或大樓的空屋狀況。

http://mag.udn.com/mag/newsstand/storypage.jsp?f_ART_ID=312114

霸川

感覺還蠻有道理的