買法拍屋注意事項

lindai

這年頭房子越來越貴，觀望再觀望只看到價格攀漲，帳戶裡的錢永遠趕不上說漲就漲的速度，法拍屋的價格只有市價的6到7成，似乎更容易入手，買法拍屋好嗎？買法拍屋注意事項有哪些?以下資訊提供給想購買法拍屋的參考：
. G2 Y" }/ N. g( c1.法拍屋的優點有哪些？
% t+ h. r! x' }- }9 T" F# [5 U: j0 }. u(1) 拍定價格低於市價

面對居高不下的房價，不少首購族和投資客，將目光投向了價格低於市價1~2成的法拍屋。雖然近幾年的法拍屋市場趨熱，在投資客和代標業者的炒作下，法拍屋的拍定價格已接近實際成交價，但仍吸引不少人投標。

(2) 產權較有保障

由於法拍屋是透過法院的公權力，強制執行拍賣的物件，只要在得標後7天內繳清剩餘款項，法院就會主動核發產權給得標人，產權移轉比一般房屋買賣更有保障，不用擔心遇到詐騙集團或一屋兩賣的情形。

但投標前，建議仍應詳讀法拍公告，確認是否建物連同土地一起拍賣，以避免日後產生糾紛。

(3) 節省印花稅、契稅

一般買賣房屋時，買方需繳納：印花稅（土地及建物核定契價0.1%）和契稅（建物核定契價6%）。而購買法拍屋時，買方不僅不需繳交印花稅，契稅的部分，若拍定價格低於房屋評定現值，有機會以拍定價格來課徵契稅。

但如果未來有計畫再轉手賣出，屆時會以拍定價格作為計算土地增值稅的依據，可能會需要負擔較高的土地增值稅額。

$ _2 e( u: [) v% e3 [" p% `; w9 R2.法拍屋可以買嗎？缺點和風險是什麼？
9 y4 Z, \+ R- v. n* d(1) 法院不負瑕疵擔保責任

買法拍屋最大的風險，就是沒有辦法事先看屋，了解屋內的實際狀況。萬一真的不幸遇到漏水、裂縫等問題，若為一般房屋買賣，可要求原屋主負起瑕疵擔保責任，但如果是買法拍屋，法院是不用負瑕疵擔保責任的。

依據《強制執行法》第81條規定，法院的拍賣公告上只會標示以下重大瑕疵：

• 海砂屋
• 輻射屋
• 火災受損
• 建物內有非自然死亡（凶宅）
  

因此如果搬進去後，才發現房子有問題，也沒辦法請求賠償。

(2) 不點交的法拍屋問題多

雖說購買法拍屋，產權較有保障，但並不代表可以同時取得房屋的「所有權」和「使用權」，這是什麼意思？

拍賣公告上會註明法拍屋的點交情形，若標示「點交」，那麼法院就會保障您的房產所有權和使用權，屆時如果屋主未搬離，導致法院無法點交，就會進入強制點交程序。

可點交的法拍屋類型：

• 查封時為債務人自住、或確定為空屋
• 查無第三人佔用
• 租賃關係已遭法院排除
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但如果拍賣公告標示「不點交」，法院會主動提供不動產移轉證明，但不協助點交，若屋內還有租客或第三人占用，法院不會以公權力介入，必須由得標人自行與對方協議，不管是花錢消災還是循法律途徑，都相當耗費時間和金錢。

不點交的法拍屋類型：

• 所有權不完整（土地或建物為共有）
• 遭到第三人佔用（第三人無償使用或因其他原因而居住在內、第三人承租使用、使用關係不明）
• 借名登記
  

(3) 恐有隱形成本

法拍屋雖然價格便宜，但如果沒有事前做好功課、或者運氣較差的話，也可能會產生一些額外的成本。例如：

• 買到屋況較差的法拍屋，需額外花費修繕費，還可能遇到惡意破壞屋內設施之情形（如水管灌水泥）。
• 買到不點交的法拍屋，可能需支付溝通費、搬遷費給佔用人，還可能遇到法拍海蟑螂漫天喊價。
  
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除了之外，還可能會多一筆管理費的支出，不過這是可以提前預防的，法院的拍賣公告上若載明「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」，則代表得標人需支付債務人積欠的管理費，若公告未載明則無須繳納，因此投標前記得詳讀拍賣公告。

3.法拍屋公告有哪些重點？

• 拍次與投標時間
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法拍屋的拍次共有4次，每一拍的底價為前一拍的8成，因此愈後面的拍次、價格就愈低。而投標的時間，通常在開標（法院公告上的拍賣時間）的前30分鐘。

• 土地與建物標示
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法院的拍賣公告會提供不動產附表，資訊包含：房地所在位置、建築物的建號、使用用途、總面積、權利範圍、建材與層數、建物面積、附屬建物等資訊，同時可看見最低拍賣價格。

要特別注意的是，法院拍賣公告上標示的法拍屋面積是用「平方公尺」，也就是平方米，而一般我們買房時常用的單位是「坪」，兩個單位是不一樣的，而1平方公尺= 0.3025坪。

• 使用情形
  

揭露現場執行查封時，該法拍屋的使用狀況和點交情形，若標註「點交」就是法院會負責交付使用權給得標人；標註「不點交」就是得標人要自己處理。

此外，如果法拍屋有「優先承買權人」，也會註記在法拍公告裡面，意思就是有優先購買這間房子的權力，也就是說，拍賣當天出價最高的拍定人，不一定是最後得標者。

• 拍賣最低價與保證金
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房子查封後，法院會請不動產估價師進行房屋鑑價，徵詢完債權、債務雙方的意見後，就會訂出法拍屋的「拍賣最低價額」，出價需高於這個數字才可能得標。

另外，也會註明投標者需要準備多少保證金，保證金一般為總拍賣底價的20%，開立銀行的本行支票即可，若得標會納入總拍賣價格中，若未得標則全數退回。

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