月薪3萬也能在台北市買到好房子2011我的幸福馭屋術

歐陽

月薪3萬也能在台北市買到好房子／2011我的幸福馭屋術
4 n% }1 r, M: a. }2 m" X8 R
3 W5 g# {# V. G- m, E6 U* g5 ~" b
$ K( @3 i. c8 [" z+ P 【文／林心怡、梁任瑋】
& C9 }& \' |! I9 m" ]* b! [( v' C4 @
5 [  \# N- g  ?前言
  c3 R; m& p! u$ X1 j. ^* F5 b. ]
房價高漲，早已不是新聞，政府也多次祭出打房政策，但房價似乎仍居高不下。
9 q) Z% X+ Z  t2 G9 T2 `9 a
在這樣的趨勢下，薪水族該如何作才能擁有一個自己的窩？事實上，在高房價時代下，不論是購屋、換屋，甚至於用房子做為理財工具，只要掌握趨勢、用對方法，創造財富、擁有屬於自己幸福的窩，並非夢想。多位薪水族分享他們購屋、換屋的幸福經驗，資深投資者告訴你看房、買房絕招，讓你也能聰明駕馭高房價。


全台房價高漲，想購屋自住或投資的民眾「既期待又怕受傷害」，既怕買錯、買貴，又怕等下去越貴越買不起，究竟該如何買屋才不會「捶心肝」？薪水族如何在有限的薪水中擠出買房子的錢，多位買房達人以及暢銷書《黑心建商的告白》與《黑心投資客炒房告白》作者Sway告訴你，如何聰明買屋。
( A6 r) [# i6 L: u& ?( F「先求有再求好、由外而內、再由小再換大。」這是中信房屋副總劉天仁，對有買屋自住需求者最常建議的三句順口溜。他認為，長線來看，台灣房地產都是多頭走勢，有自住需求的，只要符合自我期望，隨時都是進場買進的好時機；而且買屋後有存錢「壓力」，是年輕人強迫儲蓄最好的方式，而這樣的觀念，也確確實實地反映在換屋族尹皓的購屋模式裡。


換屋族尹皓／勤看屋、狠殺價 順利進駐理想區域
. X; d8 j! v* a% V

2 A' e# I2 U4 d2 ~+ ?+ R( K% }「我終於搬到信義區了！」去年五月才順利在台北市忠孝東路五段買到房子的資訊業公關尹皓，終於完成「小屋換大屋」的夢想，從西門町八坪夾層屋小套房，搬到夢寐以求的信義區十四坪二房公寓。事實證明，在高房價時代，月薪五萬多元的上班族，依舊有機會在當紅的台北市信義區買到心目中的「理想宅」。
- F. F) L# Y. x4 l

/ x" s# T( ?% @& Q2 y, N「還記得當時這戶開價八百八十萬元的房子，我硬是殺價到七百五十萬元才出手買下，若以附近目前開價九百萬元來看，短短九個月，我的房子就增值了一百五十萬元！」尹皓掩不住喜悅的心情滔滔不絕地分享著。
7 Q% Z( J  k7 r; m  I  O& H
  \" N9 w3 y7 |3 E9 v
家住桃園的尹皓，大學畢業後，為了避開舟車勞頓的通勤生活，就選擇了月付八千元在台北市租屋，但精打細算的他，很快就發現，與其幫人養房不如自己買一戶。二○○○年，尹皓仍是一位年僅二十六歲，月薪二萬八千元的上班族，但他抱著省吃儉用存下的五十萬元，在西門町買下了總價二百多萬元，有挑高夾層的八坪小套房，每月本利攤還八千元，他把省下的房租錢用來繳房貸。除了繳付房貸，每月還規畫扣繳八千元做基金投資，為了省錢，後來尹皓賣掉了汽車，改搭乘捷運、公車等大眾交通工具；另外，由於大學時就有與共同租屋的同學，「集資」買食材做飯省錢的經驗，尹皓維持自己下廚煮的習慣，不得已外食時，一餐也盡量不超過五十元。如此，每月可存下一萬元至一萬四千元不等，一年半下來，好不容易多存二十萬元繳房貸，將每月房貸負擔減輕五千元，他心想：「總有一天，我也要在黃金地段，換一間至少二房的『黃金屋』！」
# Y8 y% e/ ^% c; i9 @

' Y  F0 s' h; j* y; h& H* s十年後，隨著尹皓的工作收入日益增加，定時定額的基金投資，每年平均也都有三到四成不等的報酬率，於是，即使在台北市房價居高不下的氛圍中，仍決定換屋。「理由很簡單，我想換大一點的房子，而且現在住的房子當年的每坪房價，和我買西門町小套房時其實差不多。但十年後，這邊的房子一坪漲到五十萬元，我的小套房賣掉獲利不過六、七十萬元，價錢真的差很多！」
3 d2 C2 x; T4 I/ B8 K- |7 T

因此這次換屋，尹皓一開始就鎖定在大安區、信義區，總價設定在八百萬元以下正常的二房產品，「為了物色適合物件，我可是花了很長的時間，了解當地區域行情，並在短短一個月的時間，密集看了超過三十間房子，才得以物色到這間，一層一戶、幾乎零公設，且三面採光的稀有公寓。」說起這間鄰近捷運永春站，步行只要三分鐘的自用住宅，尹皓頗為自豪。

- _" a' y  z% @, w% U
; u& }$ T4 f6 D- g7 {至於已婚的吳南山，原本在台北市內湖區與父母同住三房二廳舊公寓，但隨著哥哥的小孩出生，家中成員變多，居住空間逐漸不敷使用，夫妻二人不得不在老家附近另覓住處。今年三十七歲，月薪約莫五、六萬元的吳南山，一開始就設定要買總價千萬元以下的三房公寓，但是在高房價時代，吳南山還是以保值、自住兩相宜的觀點，作為房屋首購的標準。
' |8 `' X, A3 z& M( u

7 V0 S' R; e% j- V2 H4 v首購族吳南山／減少享受換幸福 保值、自住兩相宜

' y& \2 t. Z% U  Y
2 `1 _. |- N7 ]1 b+ y! N/ p/ D2 D% r經過三個月的密集看屋，吳南山終於在去年十一月，在距離捷運大湖公園站步行不到五分鐘的距離，以每坪二十九萬元買下了三十坪、總價八百七十萬元的三房公寓。「這裡有學區、步行到鄰近的內溝溪清水公園只要十分鐘，加上鄰近捷運站，不但具保值性，也相當符合我們對買屋自住的期待。」。


吳南山計算過，扣掉頭期款二百萬元，每月須支付本息攤還的房貸金額將近三萬元，幾乎是薪水的一半。比較令人意外的是，吳南山的太太幾個月前已經辭去工作，他們家變成典型的單薪家庭，一份薪水，如何還買得起房子？令人好奇。「很多人會問，現在只有我在賺，負擔會不會很大？」吳南山透露，「其實在計畫買屋前，我們夫妻日常開銷就很節省，每月花費大約五、六千元，最多不會超過一萬元！」這樣的數字的確讓人很驚訝。

7 Z( K% m' I5 {7 [4 E
5 A1 i2 f, b) _! |! J8 ^( O「因為我們不外食、不買名牌奢侈品、假日出遊的頻率少，也幾乎都不上館子的，平日休閒就到附近的公園走走，不用花一毛錢。」因此將多年來基金理財的錢贖回，再加上二人之前每月省下的薪水，剛好足夠支付二百萬元頭期款，吳南山早已盤算好不會超過自己的負擔能力，「而且如果經濟情況允許的話，我還打算一有錢就先攤還房貸本金，其實購屋壓力，並不像朋友想像中的那麼沉重！」因為對財務有規畫，吳南山對未來滿篤定的。
/ A6 G2 ~  h  E$ l8 o+ R, e- k$ U

4 T- Q6 V8 {+ U& Y; q, ~2 T( y1 W8 {場景拉到高雄，從小在高雄長大、從事鋼鐵貿易的曾文衍，則是把買高雄房地產當作一項穩定的理財工具，是典型「憨憨地買、憨憨地賺」的「無尾熊型」投資人，投資房地產資歷長達十三年的他，目前名下有七間不動產，取得成本約七千萬元，市值已超過一億元。

* V6 |. v' _! Y, L' {/ w
因為鋼鐵貿易只有二％、三％不高的利潤，因此曾文衍會將多餘資金轉入房地產，對抗通貨膨脹。曾文衍目前手頭上的七間房子，多數都是自用或家人居住，唯一一間對外收租的中古屋，買進時每坪單價十萬元，每月以四萬元的租金，租給高雄外籍工程師，投報率近一○％，就像他的小金雞母。
( ~/ J  m2 P4 c; ?6 q
1 i6 ?2 j8 [) s

房市理財曾文衍／以自住為出發點 穩定理財更精打細算
* Z  y, Y# l6 z% L+ |. M

曾文衍一九九八年第一次投資房子，一開始是為了自住，父親介紹朋友的餘屋給他，地點在高雄火車站所在的三民區，一間三十坪公寓才八十萬元，換算下來一坪二．七萬元，曾文衍覺得很便宜，一次就買五、六間，三年後轉手，一戶都賣兩、三百萬元。
2 r2 U5 z9 w7 {

# d7 K8 E) T6 x6 X' B9 `. y( r「雖然有成功經驗，但我認為高雄房市買賣賺價差的空間實在不大，不過，買屋抗通膨的理財方式，我仍然會持續進行。」曾文衍分析，高雄前一波餘屋去化得差不多了，但未來三年至少會新增一萬五千戶供給量，多數甚至都還沒有完工，龐大的推案量，恐會拖累高雄豪宅房價漲勢。因此他現在買豪宅也有一套自己的原則，一切以自住的角度買屋理財，並不會盲目地追高房價。


首先，曾文衍買屋更精打細算，也不會花大錢買房屋的景觀。例如去年曾文衍想換屋，很認真地考慮鼎宇建設在高雄美術館特區的豪宅「美術之星」，並且每坪出價三十四萬元，但建商姿態高，沒有四十萬元不成交，他最後決定不買，轉向美術館第二排看屋，後來又選擇京城建設的「京城美術館」。
% G6 k1 H- m  c  }
) |; N; c6 ]2 j: G- x% f7 \2 H
- k5 ~8 y3 ]' x% A$ \  q曾文衍認為，買美術館第一排豪宅有景觀沒有錯，但是相對的也會被噪音干擾，尤其他常常早出晚歸，公園美景對他而言，並非最重要，他寧願買第二排豪宅，不但房價省一半，生活品質也較高。此外，曾文衍堅持買通風、採光佳的房子，不碰大樓二、三、四樓層，因為常有排水管阻塞問題發生，也不碰有西曬的房子，並重視風水問題，完全就是以自住的角度做房市理財。
) a$ D" X% S8 q( m! D7 r4 I! x, v
; p5 Z0 z0 u2 y2 w9 I
二○一一年趨勢／業者持續看好多頭 但要觀察三二九買氣


只是，房市是否還會持續走多？信義房屋總經理薛健平下了這樣的註解：「現在的房市就好比是一口灶，灶裡的柴火還很多，火怎麼會熄？」面對房市未來行情，他認為，今年政府雖然還會繼續打房，且力道只會更強不會減弱，但就資金面、基本面來說，仍有利房地產景氣持續復甦；也就是說，台灣經濟基本面好轉，對於未來房地產的買氣有正面加持，但是政府房市管制措施可能壓抑交易，可望造成階段性的盤整，預計今年房市交易量可能與去年持平，將難以隨著經濟成長而放量。


薛健平認為，兩岸未來長期房市的發展，在經濟的成長下，將有不錯的基礎，但政府有必要減少市場的投機行為，避免房市脫軌失序。因此，他也贊同政府應該加大打擊投機的力道，並且開玩笑地說，自己是「央行總裁彭淮南的粉絲」。
: E% v* [  O% v6 `% P* E" k
/ J3 o- B4 x7 B1 J
展望房價未來走勢，薛健平指出，即將登場的房市三二九檔期，包括預售與新成屋的推案價格，依然是牽動下半年房價走勢的觀察重點。例如，頂級豪宅市場就有每坪開價三百萬元的建案要公開、消費者是否還能接受等，而隨著今年景氣走勢將在三、四月明朗化，他保守預估，今年全年買賣移轉件數不會暴增，與去年四十萬件差不多。

- h9 [/ }! _0 I- P* }
7 H7 {: S3 H' r7 L# @/ ~4 E淡江大學產經系副教授莊孟翰則認為，一一年房價持續飆漲有三項主要原因，第一，全世界處於有史以來最低、最長的低利率時期；第二，有史以來最多的氾濫游資進入房市炒作，又以華僑、台商、港資為主要買方；第三，遺贈稅大幅調降至一○％，是有史以來最大的租稅減幅，卻未相對提供產業投資機會，導致資金大量流入股市、房市。


莊孟翰分析，這一波台北市、新北市部分地區，個案投資客比率高達五、六成，政府應盡速消弭這種非自用性的「虛擬需求」，投資人也應注意今年房地產持有成本會不斷增加，要留意政府是否會調高第二戶的房屋稅、地價稅，交易量萎縮，將會壓抑房價走勢。

  \2 |& \1 ?( Z
此外，政府打房雖然對資金有限的投資客多少有些影響，但對資金雄厚者來說，似乎力道有限。永慶房仲集團總經理廖本勝就指出，五年前開始，一些客戶看著房價逐漸高漲，而會一直猶豫不決的投資者，目前大多已退場。現在市場出現的買方都是新面孔，他稱這群買方為「置產客」，他們不賺差價、不看報酬率、不求增值、不出租，購買房屋純粹是為了避開遺產贈與稅，這些「置產客」不乏上市公司股東，因為分紅頗豐，因此「房市理財」成為他們資金最佳的避風港。

% f; }+ }2 x4 X/ C) Z6 i
展望今年，廖本勝認為，沒有什麼特別的利空因素，一方面，明年要選總統，政策上會偏多，但「高房價是選票殺手」，政府也不可能讓市場太熱，他認為近期房市多空轉折觀察點是三二九檔期買氣，若預售市場仍有不錯反應，下半年市場會明朗化，反之則會高檔震盪。
1 |- n7 @+ Q. Z2 A9 V6 _1 K2 e/ w

/ Z- j' J9 W! i) ]$ i至於建商對未來則相對樂觀。鄉林建設董事長賴正鎰分析，五都升格後，地價翻升帶動房價效應下，台北市今年預售案不斷飆漲，尤其兩岸近期可望簽署「投保協議」利多效應、五都升格蜜月期、新台幣升值資金行情及陸客自由行啟動，來自國際買盤加持，多方一致看好，一一年上半年將是房市最有表現的黃金時機。
$ L! w3 l1 B7 V) Y. h* f6 D8 [$ C
# n' R0 D* d, z! O
不過，元利建設董事長林敏雄則回歸房市基本面，今年他只看好都會區房地產市場，「房價要人多的地方才會漲」，要炒房不會到鄉下去炒，像中南部地方政府不斷釋出重劃區土地，但需求沒有增加，房價較難上漲。
8 a: [! k+ H, O! \( J, G, Z

# v  t" a5 v  v在購屋選擇上，台灣房屋研究中心執行長邱太O分析，台北市中心五個核心行政區捷運宅，過去因房價漲太多，漲勢鈍化，漲幅大都在一○％以下；反而是二線新北市三環三線捷運路網概念成形後，具有補漲的優勢，根據台灣房屋調查，今年第一季捷運住宅漲幅約一一．三三％，前三名依序為，第一名中和線永安市場站，第二名新店線大坪林站，第三名新店線新店市公所站。值得留意的是，台北市文山區過去房價漲幅不多，連帶這次的捷運宅也有落後補漲效應，漲幅也高達一七％。
1 m# }7 f7 O0 \
, q" A+ L1 p& O" x* L
9 C/ q* V. d2 O$ i0 `' N  l' \5 T
( E5 G; j; N% q9 ~$ [0 \建商信心足／五都升格帶動房價 都會區仍夯

$ H1 p6 F# |! J; ^/ K" T
邱太O指出，台北市十五坪的捷運宅動輒一千萬元至一千三百萬元之間，一般以這樣的價位，買方寧可選擇新北市六百萬元至七五○萬元捷運宅，不僅可以減少房貸支出，通勤時間也不會差太多。此外，北市有些捷運宅雖然很便利，但戶數多、投資客多，房價上漲空間也比較有限。


「對於首購自住的人來說，只要勤看標的，現在也可以是購屋的好時機。」劉天仁強調，雖然台北市房價漲幅高，但租金漲幅卻較為遲緩，資金有限者不妨先租後買，但有自備款要買來自己住的話，可朝市中心周圍的都會區，或北市捷運末段的區域開始找起，例如內湖區、文山區捷運附近仍有總價較低的產品...（精采完整內文請見《今周刊》740期，各大便利商店及連鎖書店均有銷售）
7 v3 n0 ]) [$ X3 @9 M) M* R

- _; @2 Q0 p# E2 S) [8 f8 [! f
* t9 I4 z2 T. w6 c; l! a

大頭

以上都要是平常有在存錢
5 l7 [/ t' X: L$ h! [而且很清楚自己想要什麼的人
對很多月光族來說
這輩子可能永遠也買不起一間房子

pennychien65

天橋下說書~~~  

8 ~; E3 [5 |4 Y9 z5 W不知作者，也是這種能耐的人嗎  ??

歐陽

先求有再求好、由外而內、再由小再換大。」這是中信房屋副總劉天仁，對有買屋自住需求者最常建議的三句順口溜。他認為，長線來看，台灣房地產都是多頭走勢，有自住需求的，只要符合自我期望，隨時都是進場買進的好時機；而且買屋後有存錢「壓力」，是年輕人強迫儲蓄最好的方式，

sclo

就是一直有這種文章，三不五時會出現一下，鼓勵大家在台北市中心買房，台北市中心房價才會高不可攀。

大家都不買房子的時候，或大家都不在台北市中心買房子的時候，房價自然會下跌。

阿彬

房價都那麼高漲了～還在出這種報導勸大家由小換大....真是!
( A* ]# G) B# a: L* C

榕榕

阿彬 發表於 2011-2-27 10:03
* L7 J# {8 l. a7 Y; {  a房價都那麼高漲了～還在出這種報導勸大家由小換大....真是!

( ?( R  o3 |8 s0 M1 v7 b同意+1
有點是事後諸葛亮的感覺,10年前矇對或賭贏了,
0 x* z5 w7 y( f1 P4 b8 C; I現在提供來說自己多成功,對照現在大還境,
有點搭不上.

julial

6 u4 p$ P: [* |* g要在台北市比較好的地段買屋
真的不容易
8 F/ ?' g6 I4 W我們家現在住的附近  幾年內一坪由35萬飆到70萬
換屋?  不是那麼容易地.............
+ @1 f6 v5 o, C  {

奇異果

轉載於PTT

  X- {" O" U0 c6 H9 I1 n& @月薪三萬當然可以在台北買房
, `! @  l0 {- t) O5 D+ a而且不少月薪三萬的人 有置產的
: J& D8 U7 R# Y, Q% ]
我國中同學智凱 就是一個月領三萬二的政府約雇人員
. A$ J, r1 u' g9 @9 A+ n' H他大學畢業 當完兵24歲 工作四年28歲 就買了他人生第一間房

他四年下來 存了大概50萬
2 \: k% Y4 A6 {- [! K於是他就去看房屋
看了看 看中了大直一間總價兩千三百萬的房子 大概40坪
. _: U7 z0 n% V% f% |0 _於是他就利用從小他媽幫他存的兩千萬 + 自己存的50萬
買下房子
貸款250萬 分15年期繳 一個月也只要繳1萬多
5 X" R* J8 [( }  g對於薪水三萬的人 措措有餘
0 z$ z5 _7 c, J3 D) n.
0 K& y4 [) k, s- l; L1 C4 o7 H8 x* k.
.
.
# Q1 c) @5 Q/ @+ g* j- O9 D( z.
結論~~真是他媽媽的兩千萬~

歐陽

6 c, @( I2 h9 H8 R0 W6 T& }7 T
8 l8 v8 I' v: x( I- z8 Q回覆 奇異果 的文章
: o5 @$ J, r4 M8 ]; @
真是他媽媽的兩千萬