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本文章最後由 歐陽 於 2014-2-2 11:12 編輯 & z& T3 ~: |& ~: d5 g8 H
: B: ]' K, ?' IREITs 22棟知名大樓 誰是超級金雞母?. v6 N* C, K: r
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* q' D: {5 q/ _文•張美秀 攝影•鄭暐琪、秦振家8 p# D: y$ n! V3 Z/ f, J# A) `. z
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大樓獲利績效好壞 就看管理機構行不行' Y; n7 c: Q7 @' q% \! W
- m+ @% y' Y; d! j2 L2 ^. o4 V. {2 o台灣六檔不動產信託基金(REITs)內的二十二棟大樓,誰是超級金雞母?以REITs標的物內二十二棟大樓的租金收入、收益率、出租率、及近六年的平均租金收入成長率等數據,所進行的「六檔REITts、二十二棟大樓投資潛力大評比」正式出爐。而在這項評比的背後,也充分說明REITs管理機構的經營績效優劣。/ A; J/ l' J2 A) k+ |
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國泰R1喜來登飯店拔得頭籌
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在這二十二棟大樓中,誰是超級模範生呢?根據這項評比顯示:國泰R1喜來登大樓當仁不讓,在二十二棟大樓中脫穎而出,成績最為亮眼。以個別指標、民國101年租金收入而言,台北喜來登大樓創下新台幣6.56億元,拔得頭籌,超過排名第二的新光一號新光天母傑仕堡大樓約四億元,充分展現國際觀光飯店的吸客實力。
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! }6 |0 l/ \) n/ O台北喜來登大樓的收益率亦表現不俗,僅次於新光一號的台南新光三越百貨大樓、富邦R2的潤泰中崙大樓(商辦部分)及富邦R1的潤泰中崙大樓(商場部分),排名第四。
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( b9 h3 f% u$ u: Z7 y/ e# i1 A新光一號台南新光三越大樓 收益率居冠
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至於出租率則達100%,展現高度管理效率。因此,綜合看來,國泰R1喜來登飯店不愧為2012年六檔REITs內二十二棟大樓的超級模範生。7 ?! \$ H& e2 j5 A6 l
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對於REITs的投資人而言,富邦R2的潤泰中崙大樓(商辦部分)、新光一號台南新光三越百貨大樓的整體表現,也值得嘉許。其中,新光一號台南新光三越百貨大樓以6.09%,拿下民國101年收益率的排名冠軍,而富邦R2的潤泰中崙大樓(商辦部分)及富邦R1的潤泰中崙大樓(商場部分),則分別以5.94%、5.18%,分居第二、三名。, S* L- ^, c0 V& K. h- m- w
1 Y, @7 _ N( g8 q- A8 r: v% g% ~過半標的物大樓 出租率百分百
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至於出租率,在二十二棟參與評比的大樓中,超過一半以上,有十三棟標的物的出租率達100%,僅九棟大樓未達完租。其中,富邦R1天母富邦大樓因於2012年底公告處分天母富邦大樓,2013年的出租率僅九%;同屬富邦R1的富邦中山大樓也相對黯淡,出租率為七六%;其餘包括國泰R1的台北中華大樓、新光一號中山大樓及富邦R2的富邦民生大樓,出租率則均為九二%,在出租率部分,都屬後段班。
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若以自民國九十六年至101年的平均租金成長率而言,二十二棟大樓亦呈現良莠不齊。有四棟大樓以負五%墊底,分別國泰R1台北中華大樓、新光一號台証金融大樓及台南新光三越百貨大樓、駿馬R1的漢偉資訊大樓等。 不動產信託基金(REITs)一向被視為穩健型的理財商品,對於保守的投資人而言,除了保本,固定配息所享有的現金殖利率也高於定存。只是,當國泰R1的台北中華大樓資產活化持續延燒之際,小股東們心裡的盤算是:「不僅保本,REITs應該也能讓我們大賺『資本利得』財」。9 Z1 S. |8 a7 A) [8 s
* e4 p4 f4 W* c& R+ P1 Q. U; i/ y保本、穩定配息 REITs最適退休族
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+ f0 q/ Z$ d% h' o# x) e據營建業出身的張姓REITs小額投資人表示,當他第一次聽人說起REITs理財商品時,立即反應就是:這不只是一個投資標的,更是一個值得經營的事業。該投資人認為,REITs的投資價值,具「三無」和「三有」的優勢。; O& m0 R# g6 s7 R+ W9 k
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是哪「三無」呢?張姓投資人說明,對他而言,REITs有管理員工的困擾,不具產品生命週期的問題,也無需擔心資產減損至於「三有」,則是:REITs具有優於定存的穩定獲利,有機會享受資產增值利益,更具政府租稅優惠的鼓勵(例如:除收益固定10%稅率外,REITs收益尚屬分離課稅,不必併入其他綜合所得合併累計課稅);它不但是退休人員投資的好選擇,也是年輕人穩健的理財方式。9 B; w) @+ T% ^# X
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處分績效欠佳大樓 讓小股東發財
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除了保本,REITs小額投資人也有小賺一筆的機會。藉由推動資產活化,處分REITs內績效欠佳的大樓,小額投資人也可享受資本利得。
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2011年底,駿馬R1公開標售中鼎大樓,率先寫下處分成功案例,為投資人賺進資本利得近九千萬元的收益。+ U X) ~5 ?& o9 V* Z
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每個受益權單位約可配得0.21元的現金股利,擁有一百張駿馬R1的投資人即可得2.1萬元。 + \# } g! t/ n
富邦R1緊追在後,2012年底,公告處分天母富邦大樓兩層樓,為投資人賺得資本利得近七千四百萬元,每個受益權單位約可配得0.13元的現金股利。
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駿馬R1、富邦R1成功在前 國泰R1處分中華大樓呼聲高1 a( {- Q& X- ^# M( D7 [
. x: X- V% U3 F H9 Y$ x. C- eREITs連續兩次處分大樓成功,令投資人士氣大振。近日,國泰R1台北中華大樓資產活化議題白熱化,該大樓若順利處分、公開標售,更可望讓國泰R1的小股東們發筆小財。+ w- E' ~2 S. H6 |0 |
# [, z/ R [0 q* x0 t: L" j這個算盤不難打。依據「戴德梁行」的估價報告說明:台北中華大樓的特定價格為六十七.六三億元,扣除土地增值稅0.44億元後的市值為67.19億元,再扣掉本金16.8億元,得到的分配金額為50.39億元;目前,國泰R1的發行股數為13.9億股,折算下來,每個受益權單位可配得3.6元的現金股利;若手中有一百張國泰R1的投資人,處分台北中華大樓後,即可快速現領三十六萬元。
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【理財周刊 】
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