千代田

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) n7 K1 z/ N( S. |% W- h5 l% x+ q  I二個問題請教,您還沒有答覆:

) M2 m5 A/ b7 C5 e- @$ U! O6 R1. 公寓大廈管理維護的實務眉角究竟為何? 可否具體和舉實例說明?
5 C# a) W9 k1 x/ ?. H) G    (你說的社區和平穩定是"目的",我們想知道"手段",或"方法")

5 N  {: }) H* {( u: d- V9 z$ O6 K3 I2. 這"實務眉角"說:
5 r+ r& d* n- M   是您個人一貫奉行的理念?
   或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
% z2 W. B3 K* N   還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?
( c2 z. O) m& F, p
懇請賜教!感謝.
" p4 [* G- Q  u9 c% v

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/ m- \0 P3 q( _3 A$ k
這"實務眉角"說:
2 G1 j! ^% N0 n% Q
( y4 u5 K) @- t! P是您個人一貫奉行的理念?
-如果只是你一人的觀點,那還好,只有你服務的社區住戶要擔心.你的老闆可能也會擔心.
' T8 c, _2 w, G' S. {& V& A0 s2 R+ W
4 j! j0 U0 R. x6 p或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
. p9 l1 G; z/ Y; t! t-那貴公司服務的社區"們"和住戶"們",可能就會寢食難安了.
9 f, [- a$ g2 K7 ^+ l   .
4 a$ @, F0 `% F3 i; u* }還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?
-如果公寓大廈管理維護業者都搞"實務眉角",不講規約和法令,那慘了!
3 ?) n% k) [1 F3 n! t5 p$ z 我們是低收戶,沒有雄厚資本供管委會委員和總幹事揮霍,那就只能搬家吧!

) Z- x! r( S' v- F2 d+ G我們是用整個北大社區,甚至台灣所有公寓大廈受災戶的觀點,討論這些事情,
* z7 [; s7 U5 |( J4 n早就跳脫千代田這個個案了.
這社區會遭遇的事情,許多社區早就發生過.
由失敗的經驗中,記取教訓,
由慘痛的損失中,習得團結.
2 O; l+ T, S2 E( p5 K二次管委會在區分所有權人會議提案,
" u) T" m5 k. w力主將重大修繕案的標準提高到25萬或30萬,都被睿智的住戶否決了.
這些好鄰居們,可不是都傻傻地聽某些人日以繼夜的洗腦,灌輸流言蜚語.

. a2 X) C" j9 U) B) Q2 h您前輩說的每一個字,對住戶來說都有如暮鼓晨鐘,讓我們受教甚多,感謝!
0 t* r" T$ x: \1 o8 m- Y大家都逐漸認清事實,"人為都殂,我為魚肉",
2 b& r2 [( b9 v6 e. I/ y只有依靠清明的體制和規範,才能免於被剝削.



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4 n* b: n" M" g- s0 n

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! R; t3 o7 X+ V市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:
) b, K) R1 R( V5 i) t, t3 ]
% _7 w& O7 M4 e0 O6 L( G

行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

7 `8 \% E% o! x值得有關人士深思.
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您的諄諄教誨,真讓人不寒而慄.
; r' H6 M) T/ i
我們只想理性討論,希望建立體制和規範.
2 U3 P1 E2 {4 S( S( k( b沒有惡意批評,純粹就事論事,
4 L& a  \6 f; c8 e; W% Y: l各抒己見,由閱讀大眾自行判斷.
* }, y  k# [- k- ^/ n意見不同,也無須惡言相向吧!
( U- W# s7 T4 k  N, q' N/ B: h

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3 Z& W7 r; n. v

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季康子問：「使民敬、忠以勸，如之何？」子曰：「臨之以莊，則敬；孝、慈，則忠；舉善而教不能，則勸。」

, Z  ^) C% N) q% x$ L季康子向孔子請問：「如何使人民做到恭敬、盡孝以及互相勸勉行善？」孔子回答說：「面對人民時，言行能夠莊重，人民自然產生恭敬；教導人民對父母盡孝，自己也能夠慈愛人民，人民便肯盡忠職守；選出善人擔任公職，來教導不善的人，人民就能相互勸勉向善！」
2 j1 h; Q5 u0 }: J. g( i9 c- s
. p$ x1 ^& d8 [! i9 }! a! [6 whttp://www.minlun.org.tw/old/327/t327/t327-8-2.htm
" _9 d& m$ B3 N8 o' f1 i4 p3 q
% j0 U0 B( d- T4 ^; u市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:

行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

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( u; b/ ?- Z9 f* J  N1 O) ~7 Q+ Q
% A! v7 s/ {* ^5 V; z/ B被前輩修理成這樣,還敢應答嗎?

我已經不想回你了。(有回嗎?)
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3 R7 I  O1 O$ D4 q你咄咄逼人，只要答案不是你要的，你就一直問，一直盧
(社區管理實務眉角為何?得不到答案)

7 k5 d# C- {; O你想統御整個社區，當個主委，拉自己的人馬、訓練聽話的總幹事，做不到，就不要再這樣幻想。
(主觀且惡意的臆測)

不想再看到你問的問題。
4 w6 Z) W% S& P" a5 I(追求真理和知識應備的精神)

你講的都是你的理，毫不管別人是否接受。
( H5 `, W2 K; Q/ n(公說公有理,婆說婆有理,閱讀大眾自行判斷)

妳們社區到底還有多少人理你，請你要自知。
(不重要,對自己和家人負責.)
; f( a9 U' R# ^0 W8 y2 C$ i
: ?" h8 y9 A5 G; g' g* g0 ?) Q+ ]話不投機，不再回應。
. L* v% ?* J9 z* g" G: z$ _(可惜)

9 O) i, a$ b! w: ~; |+ v0 b, APS：這些不是在回答你，是在凸你，回答你會沒有觀眾，凸你反而還有掌聲。
% P& |' T; S6 @(十方"們"高興就好)

! D- S7 L0 O6 X$ Z

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不要把公司經營理念那套搬到社區，行不通的。
- \) P* s' e3 [4 A

管委會僅為執行機關，相當於股份有限公司之董事會，故仍須遵從意思決定機關即區分
6 y* p3 R$ y' n5 b2 |- o+ y" q所有權人會議（相當於股東會）之決議，也因此管理委員會應向區分所有權人會議負責，
4 @2 E+ U- T9 p- N並向其報告會務（公寓大廈管理條例第 39 條）。因此，公寓大廈管理條例第 37 條遂規定
" S. b" D0 b& ~) @- Q% p7 e# e3 d，「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」也需
) J9 A" f5 }; W# a, ~9 m) R$ s加以注意，蓋於實務上，常有管委會不遵從區分所有權人會議或規約之規定為之，或管委
會為相反之決議內容，此均屬不合法，該管委會之決議會有無效之虞。

高雄市政府工務局彙編"公寓大廈管理實務"

http://build.kcg.gov.tw/upload/2012 918/w014.pdf
5 [7 r$ \- ]. \

己所不欲，勿施於人: 多數總幹事和管理委員也是公寓大廈的住戶:

( R+ Y2 k9 M" j! Q                               1.你們希望自己社區的管理維護人貪贓枉法嗎?
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7 c/ K' @: r: ?. B" K7 h7 B5 K                               2.你們欣然接受沒有規矩的採購修繕嗎?
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                               3.你們同意主委蔑視規約,一意孤行,培養個人勢力,傳播流言蜚語,打擊善良委員,

3 H5 y+ `% p) ]# I5 Y                                 怠忽職守嗎?
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' r% J* W* |5 f5 k                               如果答案都是否定的,當你們擔任管理維護人時,就應該心存善念,正直無私,
& ~1 d" j# N- q1 w4 P( ~4 s
                               奉公守法,誠實執行職務.
' d& e$ G% X) A( ]* s                                 
( Z: Z2 W1 z, n: W' U                              

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謝謝!
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6 S% q- {+ `! v, M內政部營建署96年4月17日內授營建管字第 0960802493號函
「主任委員雖對外代表管理委員會，惟涉及主任委員之權限及事務執行方法，當依規約之規定；規約未規定者，依區分所有權人會議決議。倘若規約如未明定主任委員之權限，則其與業者之簽約，自當於區分所有權人會議作成決議後始得為之。惟規約倘未規定，或區分所有權人會議未作成決議前，主任委員即與業者逕行簽約，其契約之效力疑義，係屬私權爭執，自宜循司法途徑解決」。
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社區規約:
6 z3 w2 k0 G' K8 F" d第九條：主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之權限

             一、        主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條   
' p7 E$ o. P. ~  D' H! H                            例第三十六條規定事項。

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第十二條：重大修繕或改良之標準
  u3 e' a, n/ `& @( d                下列情況均須區分所有權人大會決議同意：
                一、同一修繕或改良指項目，其金額達新臺幣拾萬元(含)以上

公寓大廈管理條例:

3 J3 Q3 ~( R; u/ F0 z# I1 H5 [2 \第三十七條 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。
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; a! ?4 w# r( n1 b順便回答前一個問題:主委擅自主張，沒有經合法程序請廠商施工
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監委和財委應拒絕付款, 由廠商提告.若法院判決對住戶不利,向主委求償.
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說明:
1. 主委必須依據管委會決議執行法定職務。
2. 管理委員會會議決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議。
3. 監委必須查核和監督各項行政業務執行是否按程序、合法與否。
    (監委和財委可拒絕付款,否則可能成為被告)
4. 採購修繕需經申購,招標或比價(力求三家以上),驗收等過程。
5. 主委決行採購修繕之權限為30,000元（含）以下。(社區規約)
8 t  }. U; k0 Z. U) e6. 超過10萬元,須提報區分所有權人會議議決通過.
" L, y$ U0 ?; I/ [. `: _
" w( S' s' C$ F) z& `個人淺見,請參考.

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, u4 x2 s! \3 Q/ WQ44 大樓的管理委員，常常未依住戶規約，擅自決定濫用住戶的基金，做一些不必要的開支。
          請問：
$ a( \0 r& d( x  e          1. 公寓大廈管理條例，是否有罰則可以處罰這些不當的行為？或是觸犯刑法？（請明列法律條文）
          2. 若有刑責的話，那被告是否為全體的管理委員？有些反對，或並未參與違法決議的管理委員，是
/ ~- R4 B& ^6 d7 o% ?              否也有刑責？（也請明列相關的法規條文）
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3 B# t' n% j) j' p( PA  依公寓大廈管理條例第37 條規定，「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或
    區分所有權人會議決議。」因此，若管委會之決議有違反住戶規約或區分所有權人會議之
% i3 ?; S# r! e, v. |    決議，應為無效。若管委會有擅自決定濫用住戶的基金之行為，依具體狀況，恐有涉嫌侵占或
    背信罪之虞。若有刑責的話，應由該行為人負責，而非全體委員。

" [) p: N4 V; A第342 條背信罪「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，
         而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘
! t" Q6 E, }6 |2 p4 @: e         役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」侵占罪與業務侵占罪
' U9 U* R: k. q
3 f$ ^7 N1 T% E3 p第335 條「意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者，處五年以下有
          期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」

http://tthankyou3.pixnet.net/blog/post/225989447-E7%AE%A1%E7%90%86%E7%B5%84%E7%B9%94%E7%AF%87part2

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/ N  y- B: J. f3 z1 A案例研討:
3 r  j( P+ K0 C- D7 c! O- [
9 ^4 D0 G+ v+ n# D5 |8 B3 y

[社區招標] 新北市樹林區OOO社區公開徵求報價書-空調設備檢修 (總務委員撰稿)
, ]6 ?" o3 L+ t3 N+ @7 \0 I/ U! q5 B
發表於 2015-6-13 17:44:19
+ d: P$ E5 P: e# G) n
" ?+ x0 C& I" c& T案    名:OOO社區公設空調設備檢查與維修報價 (分離式冷氣十五台)
" B& j" b6 m, d% z9 a& N2 f
報價單內容: 含工作清單、計費、有效期、保固期、公司名稱、公司證照、 地址、
5 d8 V+ A" _) S5 E, q                 電話、電子郵件位址、聯絡人姓名與電話(手機)等。報價單必須加蓋公司章

估價方式: 請親臨現場勘檢。

2 n1 X4 o  K( f截止收件: 請於六月十九日前以郵寄或親送至社區管理中

1 U" g1 y, I9 E6 |! e六月十九日截止收件,共三家廠商進行現場勘檢,並提供大廳冷氣(5台)維修之報價:

1.6/16,XX電器: 評估2台嚴重故障,建議更換原廠同型主機(強化保固),另3台重灌冷媒,
                     加系統清洗處理,82,950元.(含稅)
2.6/19,XX企業: 評估5台故障,建議全數更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,94,500元(含稅).
) _5 m  Q1 E$ m$ U) t" c! s/ Q3.6/19,XX空調工程: 評估5台故障,建議全數更換同型主機,另加系統整理,157,500元(含稅).

7/13,XX科技(補): 原廠,評估4台故障,建議更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,99,500元.


問題:
% h* D, P2 _3 b" y" g) [1. 為何六月十九日公告徵求報價後,廠商提供之報價書內容未加採用?(承包廠商未參與首次報價)
2. 經詳細檢測後,一家廠商評估僅2台冷氣嚴重故障,其餘3台僅須重灌冷媒即可;
9 O' w' \6 C+ a5 s    原廠評估為4台故障,為何未被採納,扔採5台全數更換"壓縮機"?
* X/ Q& R0 r; R: ]9 B1 p" a3. 既然檢測的結果不同,管委會為何未能重新制定需求後,再次公告徵求報價書?
4. 承包廠商為何未提供原始憑證(發票或收據)?
$ M4 s1 @8 q! q: ~5. 既然缺乏原始憑證,只有管理中心自製之傳票,重要委員為何仍准予結報與付款?
4 R7 m( N$ T# Y: {& @& m& c6. 六月中旬即已取得報價,工程為何延宕至八月方得進行?