千代田

菲力貓

有很精彩嗎?印象中好像只是描述換證疏失過程而已~
+ K8 W% l& c1 C- r$ D; m8 G* k至於總幹事跟秘書離職，好像也是輕描淡寫，莫非有隱藏版!?好奇想看

Dailybread

十方 發表於 2016-3-5 08:04
5 e# Z; Q/ I3 O; a問一下
/ X7 I" S7 d/ w9 v/ m$ `: {四月份那張"公告"，說明保全門禁換證疏失及總幹事及秘書都落跑事件
是哪位貼的?

' X$ t. N' h- C在電梯內照相? 是住戶嗎?

103.3.23.-有一位非常了不起的熱心住戶,投遞了一份書面的意見反映,內容整理節錄如下:
( z7 _' D  J  s/ s2 A6 Y2 ?
               1.一位女性訪客進社區會客,似未填寫訪客資料,而且所留身分文件卻是男性的證件;
) @& X1 b; v7 I1 T1 }8 C. Y
+ h1 E. n& |# m9 l# y" I               2.訪客當日並未將磁卡交回,是否已離去,櫃台均不知;

, I: @/ x/ P, P9 Z               3.隔日驚覺情況有異,卻不知被會的住戶為誰;

! D- T: u4 b' g1 ~; @               4.乃以對講機逐戶詢查,因此擾及許多無辜住戶之生活.
) L1 u- P6 E' `  U# N+ Z% `
* Q! k7 g" T$ ]+ T/ S9 D               5.建議大廳櫃台儘速建立門禁安全的SOP,並確實執行.
$ G  u0 w8 Q; J2 G7 b
3 c# F7 [% S' l" \& }: r委員依據職權簽報主委,主委核覆:

! E: W* Z- I2 M7 |: a5 H

請主任匯整此事件發生的來龍去脈，人事地物，提出完整報告
3 Z5 [* J/ j3 v- ?請安全委員協助督導
於4/6 19:00提出說明

2 i& F! y; }! |7 [% P0 T' h9 e- `一般民眾無法判別:
" a4 ?0 r$ g2 Y7 Y$ b. b1.這種事件的荒謬性與嚴重程度如何?
2.對住戶和社區的安全維護,可能會產生何種重大影響?
3.由同業角度,如何看待這個事件?
' ~9 }* {+ U; D( ~+ H4.社區和管委會又該如何防範業者的疏漏和缺失?
4 ]8 ~: c' N$ |2 i( Q% ]
1 h; ^0 G$ j( H當然,最重要的是,管委會如何辨別和選擇優質,專業與誠實善良的管理維護公司.

- V! D! ?0 P( x* {6 z- _: }& I
, @$ {: x$ L! j* F! U- [

Dailybread

' k3 q) d+ D+ S

其實今天你爆這麼多料沒有意義，你知道嗎？因為這些可以幹麻？只能說明沒有照規約走，

; f0 q% g/ i( W5 T$ z) g( qOMG!!!!!可敬的委員們:
0 W1 ^4 ~2 J8 X- F+ W: P5 [- R' w; r管委會和物管公司執行管理維護工作,竟然沒有照規約走,
不就是一年多來,社區最大的問題嗎?
至於這問題的嚴重性,請全體住戶自行判斷.
% k& {* }/ z$ u1 N% ?5 \1 U7 T小民們無力糾舉,只有訴諸政府主管機關和社區住戶了.

' k- v  G$ |( j" K0 @' g5 Y# x6 O============================================================

至於住戶的意見反映,下情可以上達嗎?舉二個實例,大家一起來評斷:

104.10.15.: 管理委員協助住戶辦理意見反映,並正式以電子郵件交由管理中心彙整.
            
                1.主任上班時間除了抽菸和聊天 看不出做了什麼事,請委員會說明.
2 T6 m( d# h! \0 ^                   (實際上住戶要問的是為什麼換物管不換主任?看不到感覺不到這個
  I* Q' Y8 j/ W, i/ D                     主任對社區/住戶有什麼特別貢獻與付出)

$ N  @, }  H# s; N; Q& r                2.櫃台保全態度有問題,請現場主管督導(或換和機動保全同品質之服務人員到
                   社區服務)例如:直接對著住戶的孩子破口大罵 對委員的家人
                   卻標準不一 ;對訪客態度不佳 ; 住戶領東西態度也不佳...等等

, D/ q" V- \+ ?& t- E2 u4 d                3.櫃台上 及 大廳雜物亂堆  亂七八糟 有損社區門面 請主任盡督導之責
                   並即時改善.
: D1 v- r( \; u6 z
/ b, C5 @/ f% u* {9 L( ?* R& c9 ^                4. 社區老人小孩及送貨眾多,請主任盡責指導相關人員善盡服務本質

! A9 k+ {, U# e2 }. ]           

結果: 104.10.26.會議記錄:  住戶反映事項：漏列

/ n+ V; [, F! ?* `" s  f$ F==========================================================

5 J; T; x. a. H0 T另一個案例,是住戶建議慎選保全物管公司,在招標文件中增列"排除條款",凡是在本社區服務過的
公司與個人,如果曾經出現違反規約等相關情事,應拒絕其投標或不予任用,以確保社區和住戶的權益福祉..
3 x) L6 Q: J) ]4 z" C) |
2 q2 w3 |2 X- X2 j104.7.15. 電子郵件意見反映原文:
  o4 `( Q, l% j( P      建議:於保全/物業管理委託服務招標規範與合約等文件中增列:
4 `/ S( M( w; ~+ c8 |     ”凡曾於本社區服務之公寓大廈管理服務公司,於服務期間出現以下之不當作為或情事者,本社區日
      後將拒絕受理其投標,聘用或任用.若管理服務人員於服務期間, 出現相同不當作為或情事者,本社
4 f; u8 q, o8 C# R8 V( m      區將拒絕其到職,若合約商執意聘用或任用,以致違反招標規範與合約,將移請法律顧問研議解除委
      託服務合約":
     1.資格或行為違反公寓大廈管理條例, 公寓大廈管理服務人管理辦法,社區管理規約,招標文件,合約
$ j" e! X! |* _* T        ,以及相關刑法與民法者.
     2.        執行職務時,未遵照區分所有權人會議及管理委員會之決議者.
9 i; P% {0 y2 L& V( d& J/ h$ i" N3 w     3.        工作紀律,態度與效率不佳,經管委會委員和住戶反映並查證屬實,屢遭糾正仍執意未改善者.
     4.        辦理財務管理及採購時,未遵守相關法令規定及本社區管理規約(財務收支管理辦法)者.

104.7.27.的管委會會議紀錄,這份意見反映被"竄改為"這副模樣:

6 z' B1 T. I1 a! V* h2 U! w      

拾、住戶反映事項：
0 J0 |# x" k4 P# J7 |3 w: w; ~             提議一： 於本社區服務之公寓大廈管理公司資格或行為不當者,  
9 U3 j- ^/ g( m& A5 P                           請於保全/物業管理委託服務招標增列條文
9 Q5 l' C4 T* J。               一、凡服務於本社區人員資格不符，工作態度紀律及效率不佳者拒絕任用
                  二、資格或行為違反公寓大廈管理(人)條例，住戶規約者等一律排除
                  三、執行職務未遵照區權會及管委會議者
                  四、財務收支未遵守法律規定及收支管理辦法者
, h3 H( q' b2 G7 l                  五、以上行為皆不已任用

% X5 S+ a+ y' }. D$ J9 A% U- q      

本案沒有討論,沒有議決,沒有下文

! p& j  D& o) Q2 l
這種管委會,值得期待嗎?
/ n! X0 e+ R  b: {! `( y委員為住戶服務,提出"意見反映"的正式文件,不是被消音,就是被竄改,
負責核閱的主委大人,不需要深自檢討嗎?沒有責任嗎?

Luke

社區公共基金定存專戶沒有交接,沒有辦理過戶,近11個月無人聞問,
這事情或許沒有違法,但嚴不嚴重?
是疏忽?是能力不足?或是另有所圖?

8 T" P+ W& h- F' S

其實今天你爆這麼多料沒有意義，你知道嗎？因為這些可以幹麻？只能說明沒有照規約走，但是你後面說的那些疑慮是不是存在，是，這我不否認

1 p: R, M% N7 T2 G3 h, A/ K/ @
既然都承認了"沒有照規約走","那些疑慮是存在的",表示別人說的是事實;
4 U) X% ~9 N+ }6 `0 `$ A2 W- ]疏失?能力不足?或另有所圖?是造成違反規約三種的可能性,最重要的差別在於"故意與否".
0 C9 Z$ O# Y2 ]4 W* R/ y1 K8 L& Z知錯能改,善莫大焉!

) b7 R# v! k: F
/ r$ R1 U- C- w+ }6 ?) K

Dailybread

104.2.1~105.1.31. 管理委員會歷次會議提案紀錄

1 t" a5 D# O8 u; p2 v3 z* c3 |1.財務收支管理辦法”結報付款”:需檢附原始憑證之增修條款

- F- m" x6 z! v8 u# S$ |2.社區停車位”清潔費”調整之研討

4 Y2 |6 H9 k5 x  Z3 c: R4 s" l6 \3.社區全面換裝LED照明燈具之研討

4.往年機械車位提撥不足.正式提案請財務秘書檢查,已於104/2/4補提撥完成，提撥金額為209,000元整
% p9 a% o: E7 T) S$ X/ \                  
5.主辦年度合約討論,明訂:
         - 年度保養維護合約金額逾10萬元,公告招標,未逾10萬元者,須辦理公開詢價與比價
% L1 `4 Y9 T' y! D         -凡有回饋社區之系統合約商,均須辦理重新議價/約         
' b+ C: F7 j5 `  Z$ O! ?         -所有合約依據到期日,須逐一經管委會公開討論並獲致決議後,方由主委代表與廠商議/簽約。
2 ~  y  i0 v* m            
$ f) C3 z7 ?8 w' C- \6. 管理委員職掌之修正討論案

7. 提出近期各保養維護合約案之招標規範與文件稿: 弱電,機械車位保修,機電消防,電梯,泳池,保全物業.
# @1 Q% \& ?* G    各保養合約招標/議約案進度管控與報告.

8. 各保養合約招標/議約案進度管控與報告.

: Z9 L% B" [# {& h; F; N  z9.建議換發汽機車停車證案(7票反對,2票同意,不通過)

- R# s) H* Q" \4 L* H10.第六屆管理委員會上任三個月之績效檢討。
  r# Y% }: M1 y6 O" n/ n* M        說　明：
               1. 管委會做了什麼?有何應做卻未做?
               2. 那些工作雖有推動,但成效不佳?
) m$ ~* K' v1 Y/ f4 \               3. 鄭OO主任團隊能進步的真正原因?
               4. 管理維護公司的資格問題?基於遵守法規和看守任務,管委會應有的態度?
               5. 管理委員是否都恪盡職責,確實投入心力?
               6. 主委主持會務,管理維護公司執行職務,是否遵照公寓大廈管理條例,規約,
7 Q- q  ~" `+ T, V" w                           區分所有權人會議與管委會之決議辦理?
1 s" h" `: Y+ b- O8 x8 q, Z, x               7. 主委的職掌與應有的認知?
% F: g2 y: M! W' R
11.診所進駐之前,建議由管委會出面與診所主持人面談,相關的議題包含:
" H, B" l9 O) m, h, l             說　明:
                        1. 患者和家長排隊的動線設計(不能影響住戶通行)
                        2. 公共區域的原始樣貌不得變更(遮雨棚,照明等)
                        3. 任何活動式的擺設(如紅龍)可否使用?收藏?
" G' [6 m9 o7 j4 [7 w- x! J                        4. 每日消毒與周遭環境清潔維護
( Z( ^/ d3 t( m4 r+ T                        5. 家長抽菸的菸蒂與空氣品質
( k7 j. }& s2 D" v6 j. r                        6. 社區大門及大廳應否嚴格限制進入?
                        7. 違規停車問題
                        8. 其他,請共同思考.
, h0 K+ g: \7 J* Q+ `
3 u5 T& R2 W3 D$ _12. 各保養合約招標/議約案進度管控與報告
      診所進駐之前,社區環境衛生與秩序維持之研討.
  D5 `7 ^, t8 _/ T. _) \      採購流程圖之研討與修訂.
5 l" O( h' e& ?0 K4 K- n$ B+ k5 ?
  S% D( P/ d! ?6 E) H& n% e) n! r13. 社區旅遊,研議對未參加之住戶提供補償。
& |7 p  A+ ]+ L. V* @
14. 檢討規約條文,若有需修正者,提區分所有權人會議。

  L4 |6 k4 {; H( \+ v. o. T2 s15. 重新檢視建商點交文件,並對仍未改善之缺失,聯繫建商共同研討補救

16.   一樓正門遮雨棚下禁止吸菸,應嚴格執行

17. 臨時動議:
             (1)近日有多起高樓層住戶之紗窗掉落二樓陽台事件,造成公共安全之重大
: Q) f8 G6 n$ `7 Y: D                 疑慮,管委會為此應張貼公告,提醒所有住戶切勿移動或拆卸紗窗.
% v' V' D1 P( Y6 V/ W             (2)住戶迭有反映,浴室內有濃重煙味,請管委會再次張貼公告提醒住戶,
8 f1 w9 P* G' E7 H                 切勿在浴室內抽菸,以免影響其他住戶之生活品質

18. 社區主任適任與否之檢討.
" p% U1 x! m+ L7 ~
19. 104.7.管委會會議記錄真實性與正確性之檢討.
. ]' |! s- J4 z
* d6 L- H5 E; I0 M* t$ h20. 104.8管委會會議記錄決議事項執行情形之檢討
! s* v% m" e- L' U1 e8 Y3 s9 c: Q
4 a5 ?7 ~4 W+ `: ]( S1 f& C21. 104.11.23. 區分所有權人會議提案:
                財務收支管理辦法增加條文：財務收支辦法第四條第二項第九款
/ R: X" ]5 u8 A, z3 I- D4 c                加強財務收支管理中結報與核付之要件.
                第四條：社區資金管理與運用 二、請款程序與支票使用、用章之規定：
( R! T& [6 F/ X                (九)、凡於辦理購案時未遵照財務收支管理辦法之規定，執行下列 既定程者，將不得辦理
  s* L6 Q' q' w1 h3 q8 `                         結報與付款:
                     1.將購案文件於辦理前，正式簽會輔佐監察委員和總務委員， 納 入總案管制與監督。
                     2.未確實執行力求三家以上合格廠商之詢價，比價或招標，或以偽 造變造之估價單參
                         與報價或圍標。
                     3.廠商或承/協辦人員未簽署"拒絕提供回扣，佣金等不當利益等" 切結書。
' O: a0 M0 R! R' C                     4.於工程或勞務完成後，或所購物品送達後，未邀請承辦委員和總 務委員逐項檢查及
                       辦理驗收程序。
8 [, p. `' o; s, X  A, h                     5.合約商未提供正確之發票或收據貼印花稅票之等憑證.
. z) U- u% \  O+ [3 P; M2 H                ＊若工程或商品均屬特殊之有限商源，或因特殊狀況需行緊急採購者，方可考慮改採限制性招標
                    (二家比價或獨家議價)

22. 請北大派出所支援社區區分所有權人會議維安勤務
& M5 f- i' J. ]. K5 T
8 ], B: ^; e6 o; h& N$ O  a) {23. 機械車位保修基金暫停繳納.(存款準備金累積達180萬元)
# w. T( D) M& H1 A+ B
24. 維護管委會與委員之清譽,有流言蜚語,主委應止惑解謗,立即澄清.

Dailybread

健康的民眾定期接受體檢,是必要的,目的是找出潛在的問題.
# z3 B- A0 Q% \$ p7 r- t車輛必須定期保養維護,以確保妥善率和可靠度,提升行車的安全性.
2 N6 e3 l  O2 f4 ~績優的公司,能永續經營的公司,必須具備嚴密的內控和稽核能力.
社區的維護管理,牽涉到數百甚至數千個家庭的福祉與權益,為何不能用更高的標準檢驗?

9 O6 q  ^( f. D# R, n* Y" [

104.2.24. 管委會提案
; t) G  z. u7 n1 Q6 F& j8 o
第一案： 財務收支管理辦法之實施、檢討與修訂(購案程序違規之認定與處理)
說   明：第四條 社區資金管理與運用：
　          二、請款程序與支票使用、用章之規定：建議增列第九目:
　         (九) 凡於辦理購案時未遵照財務收支管理辦法之規定，執行下列既定程序者，
& J8 V9 Q+ v  r                　將不得辦理結報與付款。
                   1. 未將購案文件於辦理前，正式簽會輔佐監察委員和總務委員，納入
                       總案管制與監督。
                   2. 未確實執行三家以上具正式資格廠商之詢價，比價或招標，或以偽
) V/ k$ f5 K0 _                       造/變造之估價單參與報價或圍標。
' P% ]$ J6 {; {, k, C, z: \                   3. 廠商或承/協辦人員未簽署"拒絕提供回扣，佣金等不當利益等"切結
* \3 \& x) f* _                       書。
  M$ W7 d. S' H1 Z3 E                   4. 於工程或勞務完成後，或所購物品送達後，未邀請承辦委員和總務委員
: T" |) f/ o0 v6 i. B& c+ J                       逐項檢查及辦理驗收程序。
                   5.合約商未提供正確之發票或貼印花稅票之收據等憑證.
' l5 O3 p6 @3 i4 O$ i% t
  x2 `! \: {& Y; w% O& M: m                     ＊若工程或商品均屬特殊之有限商源，或因特殊狀況需行緊急採購者，
                         方可考慮改採限制性招標(二家比價或獨家議價)

, Q! q! U1 P) q! w; U決     議：經由在場委員決議 先由管理中心試辦，三個月後做檢討修正，再送交區分所
有權大會決議。

& P9 K- Y- h& \/ d: K0 K


案例研討:
! ?9 o" V- z7 F  t% o5 E
12        104.04月-OO水電水電材料費        　         $         3,444
# R* z& i: j6 @& J' N- [0 v13        104.03月-OO光電水電材料費        　         $         6,038
14        104.03月-OO光電水電材料費        　         $        10,185
: \1 @4 G, Q6 O: ^5 }15        104.04月-OO光電水電材料費        　         $         7,140
8 p; p! T$ [. l3 f
以上四筆採購案:
9 s& @- W9 @9 Z& r/ Z1.沒有承辦管理委員簽辦,
2.未確實簽會相關督核委員,
3.無請購單,無比價資料,無切結書,
4.無驗收單.未辦理驗收.
$ h7 H; a8 k* ?5.編號14案單筆金額超過一萬元,未辦理申購並報請主委核准.
& d9 p8 W* a* s1 \
結果:照樣核准付款.

規約:
' l, q$ P0 t: _5 G6 G& P八、管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議。為全體區分所有權人之利益，
       誠實執行職務。
1 b2 ?, Z) n4 Z) ]" B4 K7 R) y8 D
# y, e4 _% K5 u

Dailybread

十方 發表於 2016-3-8 09:30
D君：
- F+ t2 ?0 ]3 o7 m; M5 @& b( y您要不要先上總幹事課程？
先拿到證照，做三個月總幹事試試看

" A% z$ T: v3 J, \. f" J
& e8 a& w9 c* l. W0 g% |2 i8 \. |' k您既然已經是總幹事身分,何不提供高見,讓住戶們學習和了解.

這些案例是依法論法,就事論事,不是因為特定某位委員或某總幹事.
4 E% r% a# W" o0 f4 E: h1 x0 Z不論這些行為是不法,不妥,不應該,或不適當,
' q" R$ `& M1 B( M8 i, _2 A都應該有效防範,不要再發生,一切照規矩來.
7 t  v$ i( ?$ l0 }" f) h6 _
4 ?' X' k1 Z/ l! |' t3 U( A4 m治大國如烹小鮮,個人或在家裡如何理財,就是社區管理維護和修繕採購的準則..

Dailybread

不要把公司經營理念那套搬到社區，行不通的。
5 W- a/ H6 z( @: I; n7 H社區有一定的實務眉角，你要去適應。

1 `) m2 S' l$ x5 i
- w: T% {0 k: u! ], I真抱歉,恕老衲駑鈍.您的意思是,
2 J$ J# S3 ~, X* f# p9 K. t2 w政府公告的公寓大廈管理條例,社區管委會制訂的管理規約,各項會議的決議,
都不需要遵守嗎?
% Z9 z3 j+ W8 ^' a% x
比照這個觀念:
* L9 O4 n( M4 j3 t8 g9 `6 R) |( F憲兵無票搜索民宅,何錯之有? 國安和社會秩序的實務眉角,百姓要適應.
2 I  a: `7 X1 {# x' i董監事內線交易,老闆掏空公司,何錯之有?公司經營的實務眉角,股東要適應.
& c  u4 d- Y- P6 G( E; p# `7 [政府與對岸談服貿貨貿,不接受監督,何錯之有?政府行政的實務眉角,民眾要適應.
; [- L4 z" U* r$ s5 q( S! O" S
案例講的是管委會的問題,和總幹事沒有直接關係.
換個角度講,如果總幹事守法守分,誠實專業,善盡告知責任,這種事也不會發生.
. ?1 y- b& _# k# J% Q; ?* |
( M) G. N# j4 s: o請您前輩開釋:公寓大廈管理維護的實務眉角為何?
- u6 x  F) a6 j

Dailybread

懂法律,很會講法律,但不知道遵守法律,又有何用?
1 G# {) f2 ~) |  j) N
& E# N+ L3 K% Q8 u, Y立法委員負責立法和修法,應該很懂法律,很擅長論法吧!
% X* c9 z% N0 C: `9 W( V9 l還是有不少民代貪贓枉法,買票賄選,為利益團體遊說.
& s3 u- z4 K) }& S8 x5 ]0 x' w法官,檢察官,律師,都是法律達人,
! e% p$ {/ s5 I因為違法而鋃鐺入獄的,也是大有人在.

8 @% A, N9 G( {3 a- P, l$ x, x( k愛北大網站是個非常好的溝通平台,不是辯論大會,大家各抒己見,
每一個討論主題,可能都有正反兩方意見,
2 t/ r; o7 }% o  {# ?( S相信閱讀大眾在乎的,不是誰說服誰?或誰贏誰輸?
( L. `/ H9 \* @& h/ c. p0 X: x而是在眾多意見交換的過程中,選擇符合自己理念的,也了解問題的本質,
如果有機會,或許也可以實際運用到社區的管理維護工作上.

二個問題請教:
1. 您還沒有答覆,公寓大廈管理維護的實務眉角究竟為何? 可否具體和舉實例說明?
$ y2 d7 Z+ J& L" N3 p- D* [2. 這"實務眉角"說:
   是您個人一貫奉行的理念?
7 v2 i5 l  B5 ^" O% v   或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
% m; m2 o/ }$ G) r   還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?
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3 q& H. t- A: A6 s" Z* g% r- Z( x身為住戶,總希望多了解一些,對於日後的動向是非常重要的參考.
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Dailybread

+ a. Y/ z2 ~' @+ x% V

1.社區維護的實務，就是：在和平穩定中求發展。不和平的社區，不可能有建設。

個人認為,社區要和平穩定,必須是植基於"遵守法律,公寓大廈管理條例,管理規約",而不是"和稀泥,
! i, G% Q3 N" Q  g視而不見,便宜行事,上下交相利".

, @* n; Q' k! T- B" f" k1 H6 ^( }管理委員是無給職,就不應該運用不法或不當手段,私下為自己"謀福利".如果認為管理委員應該是
有給職,可以提案區分所有權人會議表決,或者拒絕出任.
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總幹事受聘於社區,領薪水,就應該為全社區所有住戶謀福利,而非只服務管委會,甚至只服務主委一人.

: q8 ]2 c$ w) s# A+ w社區要建設,和遵守法規,有衝突嗎?
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2.這實務眉角說，是我住社區、當總幹事管社區，"跟您一樣很多事想這樣做卻總是做不來"的心得。

2 `: g' `- K! ?: z& \% r
- ^9 j* y. Z5 j5 j8 k沒有做很多事啊!

事情很簡單:規約規定辦理結報需附原始憑證,管委會議也決議"手續不全,無原始憑證"的購案,不予核付.
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這個理念,放諸四海皆準.公務機關,"正派經營"的公司行號,甚至各位家中平日的採購,不都是這麼做的.

6 i5 z9 z: Y7 |6 n$ N何況這是經過區分所有權人會議和管委會表決通過的規定,不是哪一個人的主張.
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政府訂定公寓大廈管理條例,規約範本,就是為社區的自治鋪上了軌道,大家循軌道而行,有何不對?
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