房價將跌35％：現在買房，是人生最錯誤的決定?

synchris

, o2 @5 \% H. q+ e
) R( q9 [% \& H( D1 O& x7 g. p是危言聳聽嗎？
0 q) _! \4 m# i% x) {- z
- \! \& @) {& e7 u
http://myshare.url.com.tw/show/407879
6 _1 M( Q. b1 R7 g& d2 K
從2007到2009年，全世界經歷美國次級房貸風暴引發的全球金融危機，到了2009年中，景氣好不容易有復甦跡象，誰料在2010年上半年，希臘首先爆發債務問題，之後愛爾蘭、葡萄牙、義大利、西班牙陸續因為債務危機而向歐盟求援，引起全球股市多次重挫。

希臘爆發債務危機以來，已經過了三年，問題還是深重無解。這時候來講台灣很可能是下一個希臘，是危言聳聽嗎？

數據一：世界主要國家和台灣的債務╲GDP比例

下表列出世界主要國家和台灣的債務╲GDP比例，值得注意的是，台灣的比例雖然遠低於多數先進國家，然而由於多數先進國家幾乎沒有國營事業，但台灣的國營事業部門不僅龐大，且負債累累，因此也就是說台灣的「潛藏負債」遠高於表上所列的多數國家，估計加計國營事業及各級地方政負債之後，台灣的債務╲GDP比例已經超過70％，直追大多數債務危機國家的水準了！

# C  D  w; D9 ]8 O9 ]


數據二：公務員人事支出佔國家總預算比例
2 q, f* f  R" S" D
, }& E. i: `. M" Y0 ?! ?  H根據統計，2010年希臘公務員的薪資及退休金就占該國總預算的51％，對比來說，台灣的公務員人事支出竟然超過國家總預算的「60％」！幾年前未改革時，台灣的公務員所得替代率高於100％的比比皆是，這種媲美希臘、甚至超過希臘的公務員薪資及福利，怎麼能不叫人拍案嘆息呢？
7 s8 S* I& s0 R
% o. Y7 ^5 F# Y公務員貪污腐敗又造成另一個問題，就是徵稅及查稅不力。希臘人逃漏稅的風氣相當盛行，人民樂於談論此事且毫不避諱。而台灣選舉時，各黨候選人競相加碼幅利，絕口不提我國這幾年財政收入十分短缺的事實，人民也愚昧無知，認為「反正事情不會發生在我們身上」，因此台灣未來爆發債務危機只是早晚的事情！
& g2 u; k  l" `/ C5 r( e1 @& J3 e/ o
希臘還有國際貨幣基金會、歐洲聯盟、歐洲央行三大單位救援，才能撐到現在還沒違約，若台灣爆發債務危機，在無外援的狀況下，下場只會比希臘等歐洲諸國更慘！
4 c8 i  M' `0 b. U1 I) e0 Q


數據三：人口老化，台灣、希臘結構相似度90%
1 g7 i( [0 g+ F. c
從人口結構來看，台灣、希臘的構成非常相似，造成希臘國債問題的四個主因之一，就是「人口老化」。

( J+ T4 }4 O) B8 Q" W0 `人口老化是經濟成長的最大敵人，一方面得提列大量老年福利支出，另一方面老年人沒有工作不用繳稅，國家財政必然陷入入不敷出的窘境。加上老年人的消費力遠不如年輕人，無法刺激經濟發展，因此在未來世界上大多數已開發國家都陷入嚴重高齡化的狀況下，已開發國家集體爆發債務危機，將是可以預見的未來。麻煩的是，這問題並不是幾年就可解決，甚至將演變成多數已開發國家的「慢性病」。


2 ]& j" V7 o* T3 p1 a  o 2013年人口金字塔，希臘、台灣非常相似
4 f7 M* x8 M/ }! I. {' z
; k1 n' L( J8 a- d7 _. B( e8 Z

6 u, q9 Y1 h' w

國家應對債務危機，「你」受害！

世界各國的減債方法，歸納起來就只有「開源」、「節流」兩大項，每一項又各有幾種做法，未來皆和我們息息相關，不可不留意。
' e. L0 i- }: F1 K. `( I
1 E, e6 @! }+ ?/ u開源第一式：出售國有資產
  j5 d2 u' F+ T
以希臘、西班牙等國為例，皆加速出售公營事業單位和國有資產的腳步。以台灣而言，過去數十年出售台糖、台鹽等國營事業的土地和資產，並釋股讓中船、台汽等國營事業民營化，其實也是採用了這種方法。
/ j/ f, N4 m1 Q( p9 E
5 c" l. d5 B  f- |& H, u* J& {) W最大受害者：公營事業員工
2 `, t+ V' v3 g: \) V
在可預見的將來，多數國營事業的股票都會被出售，而這些公營事業釋股前後，勢必大幅削減人事成本甚至裁員（以吸引民間出資或者苦撐待變），因此這些產業的員工將受害最大。例如中船民營化之前（現在稱為台船）裁員45.93％，留任員工薪資減薪35％，這就是極為明顯的案例。
" {  V$ q" h1 I7 R$ N! |7 H0 k
最大受益者：部分財團和低價承接公營事業資產者
7 R0 k0 w$ P$ H& s
此種辦法影響到的人多，受益的人卻沒有想像中多。由於有債務問題的國家，多數產業都將陷入衰退，因此也只有少數承接公營事業股權的人能夠得利。
4 L& ^  Q6 i+ z, S- }
- a$ D1 m, ^. n3 h4 u7 v7 Z開源第二式：加強查緝逃漏稅
2 O; S% B) h. l. n' ?- u
  r7 s, E  Z0 I$ y3 H國家財務狀況健全時，逃漏稅不見得會成為全民公敵，然而當國家債務左支右絀時，查緝逃漏稅勢必成為政府必須採行、也受全民支持的方案之一。台灣過去幾年對大咖藝人或者房地產知名投機客的查稅與追繳欠稅款項，例如孫道存、賀一航、「勇哥」等人，他們其實都是這個原則之下的「受害者」。
# D3 X! l  I; V2 N
最大受害者：以地下經濟為生者

& Y0 h! S2 Q3 c- u如家教、包租公（婆）、特種行業、知名攤販或餐飲店，這些行業眾所皆知，卻又完全不繳稅，在政府急著生錢時，便成為瞄準「標的」。
3 v$ x: |( E7 {( u; y
& l( y5 w) h  }0 e% _# d7 t最大受益者：無

開源第三式：課徵富人稅
  r6 @# m5 w: m& l5 }
1 g7 G9 w# ?7 S以法國來說，政府主張對富人課稅，稅率高達75％。當然課徵富人稅有讓資本外逃的缺點，不過既然民氣可用，且真的能充實國家收入，何樂而不為？台灣這幾年開始課徵奢侈稅，其實也是這個原則的應用。
$ b. r9 z% K* h7 ^( F
最大受害者：富裕階級，尤其全國收入前10％的個人或家庭，影響最大
+ x1 G9 c/ |+ e# V
最大受益者：無
. s+ [' z  [: |; |
3 u: h% A- }+ S* _; B0 M開源第四式：增收各項規費和調高稅率
/ g) [  K9 D: R4 n2 z0 X5 G8 S
; f6 r  @/ v4 |8 p7 n, @2 l' A; J以台灣而言，2012年下半年，國內討論的「東西向的國道要收費」、「特種行業的小姐座檯費要繳稅」這些「異相」就是此種現象的具體呈現，其他諸如課徵證所稅等，也是此種理論的呈現，未來這些現象只會越來越多，不會減少。
4 j6 C; U' D, u
0 P; t6 z& Y  ?5 H3 k$ F最大受害者：多到難以計數

3 C+ G+ p* D3 v最大受益者：無

開源第五式：延後退休年齡、改變退休福利體系

政府預算和退休體系將近崩盤，延後退休年齡、提高保費費率、減少個人退休金提領額度，這些是笨蛋都想得出來的方法。以台灣為例，近幾年已經提高公務員和勞工的退休年齡，未來所有族群要求退休年齡延後、退休金給付降低，是必然的趨勢（退休年齡已被延後的族群，甚至有可能「續延」！不要以為退休年齡延後一次就沒事了）。
6 p  n! q1 Q  M6 Z
因此建議即將退休者，提早退休，而且僅量採取「一次領取退休金」而不是月退，以免國家未來破產而血本無歸。至於年輕人需要提早計畫未來，把政府給付的退休金當作「不存在」，認真努力，自己存下自己的退休金，這才是對未來退休生活最紮實的保障。不過延後退休年齡會對年輕人產生另一個衝擊，就是老年人延後退休，企業聘僱年輕族群的數量勢必降低，因此造成「老的無法退、年輕的沒工作」的窘境，往往進而減低經濟成長，加劇政府財政負擔。

9 N7 Q2 \. k. T2 j最大受害者：全民，尤其無法自己儲蓄退休金、終日享樂度日的人
4 ]. g8 `) l* n, Y. V
+ Y: \' v1 v, L最大受益者：無
$ p. a1 Q* z  D' \
節流第一式：削減公務員薪資和福利、甚至裁員

/ u5 Y% e8 k; X% ]具體做法大概有取消永業制（終身制）、降薪、削減福利、裁員等幾大方向。公務員在任何國家都算是少數族群，因此當政客面臨國家整體預算吃緊的狀況，削減公務員福利絕對比得罪人數更多的勞工要有利。
% D  q- e' X  O, |6 ~$ {  G) i
8 ^+ C/ R! T6 R$ m# u6 _) u$ D1 b削減公務員的薪資和福利在日本幾乎是家常便飯，其他如瑞士等國，甚至逐步取消公務員永業制（僅保留國防與關務相關工作，約是原公務員數量的20％），希臘、西班牙等國也祭出公務員裁員等措施。因此奉勸那些想考進公務員體系就「一勞永逸」的年輕人，好好思考未來會有什麼不利的情況發生在你們身上！

最大受害者：公務員，尤其是年輕一輩的公務員。
4 H: L% |2 @8 n& I* P* S
, t) V) e! g+ i, m$ ^年輕一輩的公務員無法享受較老一輩退休的福利，但是退休前卻一定會遇到待遇和福利大幅刪減，必須鞏固第一專長的優勢並提早培養第二專長，以為因應。
6 t2 r- f' y( B8 o% `( [3 Y. B
最大受益者：無

0 M. c# F7 S5 S. {) U- P) r節流第二式：削減各項支出

以台灣為例，2013年的公共建設預算金額是十年來新低，專門承包政府部門業務的民間公司，都可以明顯感受到政府緊縮預算的力道。因此受政府部門支出影響較大的企業，必須提前因應，替未來的預算緊縮想好應變方法，否則公司將受重創，甚至關門大吉。
- A4 R; e4 q  f- r! M+ L
最大受害者：與政府部門支出相關程度高的行業，如承包公共工程的建商。
6 L0 N) U6 `, F3 \$ F: x8 \
+ A$ o5 [( g' M最大受益者：無

( |( K, O, R! L以上可知，當政府為了避免發生債務問題而實施「開源節流」的政策時，幾乎沒有多少人可以從中得利。政府部門的支出也是經濟的重要部分，政府縮減支出，必定影響到經濟成長率，因此多數民眾都將受害，差別只是程度的輕重緩急而已。
6 J3 O2 q9 x- L1 B% x$ b8 ?
' D9 s, W1 y( u+ Y未來幾年，全世界各國皆會層出不窮的使用上述做法，各位請準備好接招了！
  y6 _9 o$ e) c2 m& y! [6 I1 c
台灣未來什麼產業較有發展潛力？

1 B; w  W$ h) D9 U台灣未來的前景黯淡，一來台灣產業結構沒有調整，二來無人口結構刺激消費，這已經替台灣未來發展留下了巨大的陰影。大家這幾年也可以感覺到各種行業幾乎都是呈現越來越差的趨勢，那麼哪些行業未來會最具前景呢？

/ r2 ], q+ M$ I- s4 m我認為，未來能在景氣長期低迷時逆勢成長的行業，就是剛性需求（無法削減的需求）和銀髮相關商機相關行業。現在將各產業的未來分析如下：
3 }: a* \# @( z5 f) M% u  Z
3 |9 S1 L: H6 g- |, Z% S  M. w第一級產業：人類基本需求，穩定發展
' j0 Z/ z  _( E/ f% a9 H
農牧漁業：主要原因是食物乃最基本的生理需求，很難降低。

第二級產業：因應人口老化，銀髮商機是重點
; a7 j% g3 C9 w+ \' ~! b
電子硬體製造業：未來多數電子硬體製造業公司只會每況愈下，主因是科技的成長有極限，而且台灣的勞動力成本較高。不過醫療儀器相關製造行業將異軍崛起，由於我國及全世界老化趨勢越來越嚴重，不管是醫護人員還是醫療儀器、藥品都將會供不應求，例如血糖機、血壓機、維生氧氣機等公司發展，絕對會比傳統的電子產業有前途。

電子軟體設計業：未來較有發展潛力的，應該是醫療系統整合（SI）服務商，目前此產業還是處於燒錢階段，但未來相信會在人口老化的需求強力推動之下，成為最賺錢的行業之一。
; _4 n- p. \  g! L' V: @
第三級產業：建築與零售業受影響最鉅

% b) {8 [$ x/ V7 S; b+ b建築業及相關：以台灣的人口結構而言，建築業將會是未來最慘澹的行業之一，而且可能相當長期（至少十幾年）很難復甦。我們從日本的例子看到，現在的房地產價格只剩下1990年的1/3；連東京都如此悲慘，台灣未來會不會變成這樣？老實說，就算不至於此，至少也會跌掉35％以上；因為一來這幾年龍年結婚潮已經過了，二來台灣剩下一堆沒有購買房地產能力的老人，人數遠比我們少的堂表弟妹或是小孩有多少機會再把房地產價格推高？
5 ?: C) P7 n  f4 I$ G9 V$ r$ A
http://myshare.url.com.tw/show/407879

洪阿民

想請問 ... 大家都沒揹房貸？

nyoma

cybee0808 發表於 2013-6-1 09:24
北大特區跌???慢慢等吧
) z: Z# j) X$ F2 |) U現在這邊投資客早就不玩了
8 x+ L! d. g- R( W6 Q9 x4 G( y3 ?大部分都是自住客了

同意！這波住進來好像很多自住的，會不會是我們這兒生活機能日漸完善，自住的人認同了、有了他們，房價的支撐力應也不低了。

cybee0808

北大特區跌???慢慢等吧
  W, L  D8 U. D: t7 P9 E現在這邊投資客早就不玩了
9 ^. C8 \' ]. w- s大部分都是自住客了
: S$ q/ x2 J6 ]3 z

caxfox

4 I) T6 ~3 ~$ i' H聽過無數次類似的言論: 現在買房，是人生最錯誤的決定?

: g6 F2 G; E; A2 C* ]! Z2 c也經過好多個所謂的現在, 只能說幸好沒受影響, 果斷的買了房,
$ a0 |$ f# I' M" Z( f- `9 q
結論就是: 理論若無法反映事實就只是空談...

danny_chang

房價只會漲，不會跌啦...
9 a1 L) q3 E6 X% |雖然我不是經濟學家...
3 {1 R% Y1 A' s! a( P但只要了解人性...就知道大概了...
我想到我老了...還是這個結果吧...

德哥

討論房價漲或跌的發文
! J5 D8 P6 F% K; ^; ~1 f總是能堆高樓..

但.....
你有把握賭對嗎??