以投資的角度看八德和三峽

弱弱棋士

. O( R. p2 a* [% _/ _, ^! }       最近桃園的重劃區炒得很夯，和朋友在聊如果以投資的角度
         和我們現在住的三峽北大特區，哪兒比較合適
: N$ D) O' g0 K         據我聽聞，兩三年前八德的房價大約10~12萬，去年我朋友在那兒想買
! e' U- i% N! h6 K8 a/ p         卻漲到了14萬，而最近甚至到了18萬(據說遠雄艾菲爾更可能高達24萬)
         而三峽也是這幾年來翻了好幾倍，現在應該有25~37萬吧
         我朋友在房仲業上班，他卻認為台灣的房價可能會向下修正
- B1 V: d. Q4 h6 B         所以他覺得以投資的角度應該要避險，能愈靠近台北市愈能保值
4 E; ~7 R$ i7 [! @' d5 C         所以三峽的抗跌性比較佳
         但是我想的是，八德現在一坪17萬，如果要上漲到20萬應該很有機會
: z3 f' {9 A- E9 t1 \9 |         而且八德現在到處都是空地就有這樣的行情
         如果建設好了，包括捷運，那一定上漲的不是嗎?
* Q/ X4 F4 t, [# s5 W" O4 [: q. \$ M7 O       可是三峽北大特區現在25萬，要同樣漲三萬到28萬，難度應該比較高
         更何況基本上三峽北大特區已經成形了，房價波動應該不大了吧
" G/ M+ E' K; d, S' d% e         而且如果我手頭上有800萬，我在三峽只能買30坪左右
/ p. p3 |! Q4 ~  F0 A( X! L& I0 C         到了八德卻能買近50坪，就算兩地方都是一坪漲3萬
         三峽能賺90萬，八德卻賺了150萬，這樣不是比較划算嗎?
       剛好今天又遇到另一位在三峽當房仲的朋友，把我的想法跟他分享
         他竟然也比較認同投資三峽
' }' j) p9 o1 h: k* u5 k4 O) g         想請問各位，三峽和八德，以投資的角度(不自住)，您覺得哪兒比較合適呢?
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sabina

一. 兩年後全新北市全面飲用翡翠水庫的水, 桃園是永遠不可能; 至於石門水庫的水質只能令人搖頭, 光這點就曉得哪兒較具價值
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# ?7 @3 K% D( b' r  S9 I, e二. 三峽北大怎沒利多? 1.新北市指標.全國第一所雙語中學 北大附中 明年既將完工開學
! }3 g5 Z: P) c$ b0 Q( m2 o                     2.捷運系統也將於明後年動工 (也得三峽先動才輪的到桃園)
! ^' L& i' V/ s* H* n2 ?                                  3.三鶯二橋未來將連接3鶯新生地 有新北市立美術館.藝術村.......
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三. 每次到桃園的百貨公司都會發現~到處都是泰勞......等的外籍人士
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四. 北大沒有聲色場所(出入份子複雜), 教育體系完整

dingding

土銀緊縮桃園房貸　未對保戶暴增百萬貸款

相關關鍵字 > 土銀 , 緊縮 , 對保 , 頭期款
; I& a& B" w& P- m: W好房News記者王震濂／桃園報導
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央行仍然維持利率不變，但是底下的銀行卻早就「自我約束」！以這次土銀自發性的緊縮動作觀察！剛買下手以為央行沒有動作的未對保戶最慘，因為以土銀的函文觀察，「利率一律加半碼、成數一律減1成」，如果還加上了利率最低得從2.2％起跳，如果貸款千萬的民眾，同一間房子前三年至少得多準備一百多萬的頭期款。
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& [8 L8 B4 B& |1 O( r雖然央行3月理監事會議，並未明確擴大限貸區域，但是指標大型行庫像是土銀、合庫早就對外放話，要規避風險！3月初土銀董事長王耀興就表示，已要求各分行要規避地區性的風險，被點名的除了林口、三峽及淡水外，今年有興富發及遠雄推案的五股、泰山以及話題不斷的桃園青埔都被列為觀察名單。台銀也表示，將會關注周邊生活機能不佳，卻尚未被央行列入管控之區域，例如新北市五股、泰山、桃園青埔及中南部特定重劃區等，所以土銀此時出手，布達央行政策的宣示意味濃厚，更具高度指標意義。
但是對於近來下手桃園這四個區域的民眾可就慘了！因為根據報載的規定中，「尚未對保的新接個案，利率一律加半碼、成數一律減1成」，此外，還另外訂定利率下限及成數上限，利率最低得從2.2％起跳，還並全面取消4大區房貸寬限期，簡單的說不僅前三年只繳利息的夢破了！利率、成數的調整更是讓民眾得準備更多現金才買得起房。
舉例來說，如果貸款千萬，原先可以每個月只繳1萬6千多的利息，現在得變成每個月本利和至少5萬起跳，痛苦的地方還不只如此，因為成數的上限得準備更多現金；算了算前後政策至少得多準備一百多萬，才能買得起原來那棟房子。
: u$ ?. m1 p2 L% F話雖如此但是除了土銀之外，其他家銀行恐怕還在觀望，若想辦理優惠房貸的民眾可從兩方面著手：其一是購買低總價的房屋，房貸有機會取得7到8成。其二是辦理壽險房貸，目前平均在1.86到1.88%之間，最高可貸到8成。

dingding

開第一槍 土銀緊縮桃園四區房貸

【經濟日報╱記者陳美君、羅兩莎／台北報導】
2013.04.09 03:26 am
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1 z  X; r- [: R" I央行希望銀行對新興炒房地區自律房貸業務，房貸龍頭土地銀行呼應央行政策，昨（8）日發函所有分行，明令對「桃園八德、南崁、青埔、中正藝文特區」等四大地區的投資客，啟動房貸緊縮三大措施，凡同一名下、第二棟以上的房貸，利率一律拉高半碼，成數降一成，且不得適用寬限期。

+ h% q' M& i# Y7 I近期國內部分區域房價出現異常飆高情況，央行首季理事會決議，由公股銀行自行訂定管制措施。具有指標性的土銀率先開第一槍，預估其餘公股銀行將陸續跟進，將桃園四大區域納入管制範圍。
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據悉，土銀總行昨日發函給旗下150家分行，基於風險控管考量，凡是位於桃園八德、南崁、青埔與中正藝文特區等四個區域，且為同一名下、第二棟以上的房貸，將視同大台北都會區，納入房貸管制。

, L+ \( p8 @3 U9 r) A銀行主管指出，目前新承做房貸利率約2.1%~2.3%，若投資客購買桃園這些區域的住宅，房貸利率得額外加碼0.125個百分點，房貸利率將拉高至2.23%~2.43%間。

不只如此，房貸成數也從目前的七至八成調降一成，最高以七成為限，且不得適用寬限期。

銀行主管認為，央行對大台北都會區實施房市管制後，投資客紛紛轉戰其他縣市，帶動台中七期、高雄美術館等地區房價水漲船高。
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今年以來，桃園部分區域搭上機場捷運動工、桃園將升格直轄市，以及發展桃園航空城等話題，房價大幅飆漲。

考量桃園房價上漲，集中在某幾個「點」，而非全面性上揚，央行在3月底的理監事會議上，並未將桃園納入房市管制，但明示公股銀行應採取自律審慎措施、加強不動產授信風險控管。

3 t' [5 H0 P$ y9 ]根據央行統計，「某個」不在央行管制範圍內的地區，房貸成數已經下降5個百分點，代表銀行已注意到風險、提早進行管控，銀行主管解釋，央行所稱的某個區域，其實就是桃園地區。

4 ^) W  G2 ~0 }5 p' @$ d) F- S& {銀行主管認為，央行先不急著自己站上第一線，將依據銀行採取自律措施後的效果，再考慮是否要將桃園納入房市的通案管制範圍。


5 G( O  B  M5 A! @1 ]全文網址: 開第一槍 土銀緊縮桃園四區房貸 | 產業綜合 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN9/7817530.shtml#ixzz2PvM60M00
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pauline045

/ s7 g4 s# g0 h% f: N: t

adam620221 發表於 2013-3-4 14:09
+ h2 {* X# o$ f- |7 g不會那麼剛好是我看到的那一家吧!只剩左右兩面牆 , 前後都打掉了
還以為什麼不建了 ...

4 k: X: O; d2 h+ _1 h7 E) p# _# @) ]7 g; e
位於柑園的邊間二樓透天.
& U) O; I) m4 |4 Y$ f, ]( T8 S很誇張!!!
買下後,
仲介說:
若不自住,一定要給他賣,
2 O4 l' Q0 W: Z7 r4 T1 u花個錢裝修後,約可開價800萬再賣出!!!
  Q( U  H$ X3 o. R原來都是這樣炒房的...

adam620221

pauline045 發表於 2013-2-7 11:51
! \' V( }2 p6 d  Q# N. j7 I' `+ f! T三峽週邊房價跟著漲, 不妨可投資呢!
& z5 R0 z$ p$ H  f& T) X我娘家舊公寓,交流道旁,預定捷運站斜對面,
( R' A6 m1 J- h: @' b! z6 _1 S約30坪,現有人600萬要買!

- H1 n% J) g0 S- Q# l不會那麼剛好是我看到的那一家吧!只剩左右兩面牆 , 前後都打掉了
還以為什麼不建了

formosa1027

寧靜海 發表於 2013-2-7 12:27
# g" R; {9 n, s& ]7 u　　若你在意的是這些條件，其實也可以選擇定居桃園市區，選擇很多，而且機能都不算差。 ...

1 b) S! h4 n5 T0 L( t& m中正藝文特區附近也可以參考一下

dingding

擔心桃園房市崩盤？江內閣擬出手救房市
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9 g0 U9 j  |1 N9 g6 [4 U記者柯雅芸／台北報導
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# ^5 r" N  A; W3 z: y. ]" p, m) f近日桃園房市過於火熱，引起政府的注意，有可能被列為下一波選擇信用管制的範圍，有專家就解讀以剛出爐的江內閣貨幣政策觀察，將強化金融機構的不動產授信風險控管、持續規範特定區的購屋貸款，就是擔心許多投資客炒作的桃園，一旦房價暴跌，恐怕影響國內經濟。
, D0 V8 i! e) n6 ~7 o5 [  j桃園青埔區域房價不斷被炒作，但房仲業者提醒，此地生活機能皆未到位，自住客千萬不能貿然進場。（圖／擷取自google maps）

桃園近期因為航空城計畫、五楊高架、升格等利多議題帶動之下，房價一路飆漲，特別是青埔高鐵特區，目前青埔特區內電梯大樓每坪房價在19~23萬元間，預售屋開價已到達每坪30萬以上。
0 J, z" s& X' Y* `房價快速飆漲，背後潛藏諸多的危機，青埔重劃區雖夾帶著桃園航空城、機場捷運兩項重大利多，但周邊活機能未成熟，兩項重大建設也非短期內所能完成，房產專家Sway就認為，桃園利多消息空傳，供過於求。
' u; p0 W# s) S4 z1 ~! _房價交易過熱也引起政府的注意，許多房仲業者一致認為，桃園將成為下一波選擇信用管制的範圍，以減緩過熱的房價。
* b  S6 Q! h' c' v房產專家張金鶚也表示，現在銀行也擔心放款過度集中在房地產，尤其是許多投資客炒作的桃園，就算目前央行還沒宣布桃園列入房貸控管，相信銀行也會減少對桃園房貸的核放，以分散風險。
5 v7 l7 I9 u% B) P2 U: {過去林口、淡水、三峽也因為供過於求，一直被市場視為有房價崩跌危機區，早被金融單位列為嚴格篩選房貸成數區域，在嚴格控管之下，導致能在此三區推案的建商多是有雄厚實力的建商，此外能在低貸款成數下購屋的民眾，都擁有較強的現金實力，反而讓此三區的建案更加穩定。
如今桃園也潛藏房價崩跌的危機，房仲也者提醒，航空城僅在建設階段，離政府計畫2030年完成區域發展有很長一段時間，加上重劃區生活機能還未到位，不建議自住客貿然搶進，也期盼桃園房市能透過金融控管，讓房價趨於穩定。

8 s; p3 N& m- Y: Khttp://news.housefun.com.tw/news/article/15507224918.html

youngmind

富貴妹 發表於 2013-2-8 15:40
去年我去過八德,但感覺環境不是很好
即然是重劃區,怎麼會有舊市區包含在裡面
買在八德(遠雄艾菲爾)這裡,目 ...

今天企八德看遠雄艾菲爾 --> 剩下 0 間. 相信買的人應該都不是白癡吧.

datao20018

不要只看漲價多少 ,也要看下修時會跌多少

阿彬

有人看漲, 有人看跌... 當初三峽這邊也是大家都看跌. 想說三峽那麼偏僻....！＠＃＄％等等.
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八德跟三峽, 除了地理上的差異...再來就是建商的投入度. 三峽可是遠雄造鎮的代表作～整條學勤路幾乎都是他們

的建案. 所以價格一期高過一期, 一案高過一案. 在八德, 遠雄只有那101案...雖然還有其他的建設公司持續開發中,
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不過有沒有辦法創造出榮景. 這尚待觀察. 不過在現在這個時間點, 從投資的角度, 的確八德的投資報酬率會有機會

超過北大. 因為人家畢竟是從無到有. 但是會不會“有”...“有”到多少.. 這就是未知數. 也是風險所在.

人生處處是風險... 也因為風險, 生活才多彩多姿. 衝吧～～～讓台灣變成房地產炒作王國！創造再一波經濟的奇蹟.


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