公寓大廈各項公共設施管理常見糾紛處理(崔媽媽)

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公寓大廈各項公共設施管理常見糾紛處理

崔媽媽基金會法律義工　鄭懷君律師　
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一、 公共設施之定義及內涵（公寓大廈管理條例第三條第四款）：
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　　共用部分：共用部分乃供區分所有權人共同使用之部分，依本條例第三條第四款規定：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」據此，共用部分包含（1）專有部分以外之其他部分，如公共電梯、大廳回廊等。（2）不屬專有之附屬建築物，如停車棚等。專有部分是構成區分所有建築物之基礎，而共用部分則是結合各個專有部分之橋樑。區分所有人相互間因共用部分而成立共有關係，茲將共用部分之分類、共用部分所有權之內涵與共用部分之設定專用權分述如下：
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" b3 ]& S( J# T/ N2 z  x＊ 共用部分之分類
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　　共用部份就其性質而言，可分為法定共用部分與約定共用部分；就其共用關係而言，則可分為全體共用部分與一部共用部分。

（一）法定共用部分與約定共用部分：
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　　本條例第七條規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區內各巷道，防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」法定共用部分係指在構造及功能上，僅能供區分所有人共同使用，各區分所有權人不得以合意或決議變更，而將之轉換為專有部分。上開條文所列舉之五款共用部分，條文雖未直接定義為「法定」共用部分，但既不得供作專有部分，亦不得約定為專有部分，故解釋上當然為法定共用部分。
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　　約定共用部分，指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者（第三條第六款），亦即原應屬專有部分之建築物部分，依規約或區分所有權人會議之決議，變更轉換為共用部分。
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（二）全體共用部分與一部共用部分（大公與小公）：

　　區分所有建築物之共用部分，有供全體區分所有權人共同使用者，有僅供部分區分所有權人使用者。前者為全體區分所有權人之共有，俗稱「大公」。後者則為部分相關區分所有權人共有，即實務上俗稱 之「小公」。公寓大廈管理條例並未有此分類，但土地登記規則第八十一條第一款規定：「同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」是現行法制上亦承認共用部分得分為全體共用部分與一部共用部分。

' q1 C$ r2 Z/ Z; P6 ^$ J0 b, }　　全體共用部分與一部共用部分之區別標準，係以實際使用情形為斷，亦即應以該共用部分，在實際上是供全體區分所有權人使用，亦或供部分區分所有權人使用為斷。惟供全體區分所有權人使用或供部分區分所有權人使用不明時，則宜解釋為全體共用部分。至於二者之區別實益，在於修繕費及其他負擔上見之。申言之，全部共用部分之修繕、管理、維護，其費用由公共基金支付或由全體區分所有權人按其應有部分比例分擔之（第十條第二項前段）。
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＊ 共用部分所有權之內涵
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　　共用部分係區分所有權人所共有，其使用、收益、處分除受本條例之限制外，尚須受管理規約之拘束，茲析述其內涵如下：

（一）使用：指依共用部分之用法以供生活需要而言。住戶對共用部分應依其設置目的及通常使用方法為之（本條例第九條第二項前段）。亦即住戶應按共用部分之原本用途而使用。例如在地下室 設停車場供停車之用、在庭院納涼散步、在屋頂曬衣服或乘用電梯、通行走道等。
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（二）收益：指收取共用部分之天然孳息及法定孳息而言。如在公寓大廈本身所佔地面以外之法定空地上栽種果樹所生之果實即為天然孳息；將共用的地下停車場出租收取租金則為法定孳息。此等 孳息之收取，除規約另有定訂或區分所有權人會議另有決議外，由區分所有權人按其應有部分比例收取（本條例第九條第一項）。
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（三）處分：包括事實上處分及法律上處分。
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事實上處分：指變更或拆除共用部分而言。有關共用部分及其相關設施之拆除，應依區分所有權人會議之決議，始得為之（第十一條第一項）。
法律上處分：指變更、限制或消滅共用部分之權利而言。區分所有權人處分共用部分之應有部分時，應隨同專有部分及基地所有權或地上權為之（第四條第二項）。
( S1 _! a6 w7 q8 q$ @# q＊ 共用部分之設定專用權
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* B9 R' U; `1 z; \/ E5 y/ }　　區分所有建築物之共用部分，依民法第七百九十九條規定推定為各區分所有權人按其共有之應有部分比例對之有使用收益權（本條例第九條第一項參照）。但實際上本來應由各區分所有人依原來用途共同使用之共用部分或特定第三人，設定專用使用權，由特定人（特定區分所有權人或特定第三人）專屬的獨占使用情形不少。例如由特定人在地下室設置停車場、在樓頂加蓋房屋、在外牆懸掛招牌等。此等專用權之主體、客體、設定方式、消滅原因如何？茲依本條例之規定並參酌學者之見解析述如下：

# F: @5 N$ T3 Y9 b4 R（一）專用權之主體：
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　　專用權之主體是特定區分所有權人或特定第三人。惟依本條例規定似僅限於特定區分所有權人而已。蓋本條例第三條第五款規定：「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」則倘非區分所有權人，似無由取得專用權。然本條例第三條第五款係對約定專用部分所作之立法解釋，並無明文禁止將共用部分之專用權設定給區分所有權人以外之第三人。為發揮共用部分之經濟效用，以達物盡其用之目的，只要透過規約或區分所有權人會議之決議，將共用部分之專用權設定予第三人，應無不可之理由。例如由外人在頂樓設置廣告塔、在外牆懸掛招牌等是。易言之，特定第三人亦應得為專用權之主體。
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（二）專用權之客體：

- h( I+ U) Y( S. p　　本條例第七條規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：

公寓大廈本身所占之地面。
連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區內各巷道，防火巷弄。
9 _3 _+ f& v5 m, C公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
約定專用有違法令使用限制之規定者。
其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」
" A# @( K* U6 K/ I: `　　據此，得為專用權之客體，大體可歸納如下：

建築物本身所佔地面以外之空地：即建築物外牆面中心線或代替柱中心線以內之最大投影範圍以外之法定空地，得為專用權之客體。如以之設置專用庭院或專用停車場等是。
建築物之樓頂或外牆：此部份為法定共用部分，得為專用權之客體。如在頂樓上設置廣告塔，外牆上懸掛霓虹燈招牌是。
: [* a8 P- v8 k! k/ U% y7 Q, z建築物之防空避難室與法定避難空間：此部分屬於建築法第一百零二條之一及建築技 術規則第五十九條所定必要設備，應登記為區分所有權人之共用部分，得設定專用權。如將之設定專用停車場或專用兒童遊樂場是。
" n$ d3 C$ c) E) B7 L5 q（三）專用權設定之方式：
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　　專用權設定之方式有三：1.讓售契約。2.規約。3.共有之法理。

3 s' S3 W4 }6 ]: P; U7 \讓售契約：專用權之設定，在實務上通常係依公寓讓售契約為之。其情形為建築業者，於預售房屋時，將法定空地留供一樓住戶使用，屋頂平台專供頂樓住戶使用，甚且將車位所有權出 售，而保留專用權給某依特定住戶使用之情形最為常見。
規約：有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外 ，得以規約定之（第二十三條）。是以共用部分之專用權得依規約而設定。依規約設定之專用權，其效力不僅可拘束區分所有權人，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力（第二十四條）。
共有之法理：依共有之法理，對共用部分設定專用權時，須區分所有權人過半數及其持分合計 過半數或持分合計逾三分之二者之同意即可。
+ l1 ^- E7 P. ]7 N（四）專用權之消滅：

　　除一般權利消滅之原因，如拋棄或標的物滅失而當然消滅外，其有存續期間或其他終了事由者，因 存續期間屆滿或其他終了事由之發生而消滅。至於未訂有存續期間或其他終了事由之專用權，非經專用權人之同意，區分所有權人不得逕依集會決議或變更規約之方式使其消滅，蓋以保障專用權人之法律地位，以維護交易安全也。
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二、 公共設施之管理及法律問題：

　　公共設施之管理，包括對建築物和附屬設施的使用、維護和修繕等。本條例第十條第二項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」共用部分之管理事項，大致有破損之修繕、清潔維護、公共設施安全檢查、消防設施的檢查，和地下室、停車場、屋頂陽台的使用規劃等。茲就管理組織、管理之權責範圍及費用之負擔等及其相關之法律問題分述如下：

（一）管理組織：

: B4 V# }, S7 m6 c1 ]　　為整合多數區分所有權人意見，落實社區自治的理念，必須以集合方式決議公共事務，並授權一定的個人或團體執行，否則將造成公共事務無人願意管理或無人可為管理之情形。故本條例特別在第三章中制定關於管理組織的設置、職權及運作的規定。公寓大廈管理有關的組織或人員包括區分所有權人會議、住戶、管理負責人或管理委員會、管理服務人等。
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+ S' J, R0 ?1 d2 f, m' V　1.區分所有權人會議：
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2 q  {2 u; ~; B! \　　本條例第三條第七款規定：「區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」區分所有權人為建築物所有權之持有者，對於建築物相關之權利義務關係最為密切，所以由其決定建築物公共事務的運作最為適合。而一般對於團體內部機關的分類，可分為意思機關和執行機關。意思機關負責決策，並監督執行成效；執行機關在意思機關的授權下，負責執行意思機關的決定。在公寓大廈中，區分所有權人會議即為意思機關。
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　2.住戶：

# d: h7 F' \/ Z& i7 y4 D$ e0 ^　　本條例第三條第十款：「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者。」住戶是建築物的實際使用者，雖然不像區分所有權人對建築物事務有決定權，非區分所有權人的住戶也無權參與區分所有權人會議，但建築物的管理確直接影響住戶的使用。所以本條例賦予住戶推選管理負責人或管理委員會的權利，使住戶可藉由此一方式參與建築 物的管理。

/ T4 T9 F$ E' z( e( t3.管理委員會和管理負責人：
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　　依本條例第三條第八、九款之定義：「管理委員會：指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公大寓廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織」、「管理負責人：指未成立管理委員會 ，由區分所有權人及住戶互推一人為負責管理公寓大廈事務者。」條文中並未要求應設立前者或後 者，一般而言，區分所有權人人數眾多，管理事務較複雜者，可採管理委員會方式，以分擔工作；而戶數較少的公寓大廈則可採取管理負責人方式，以精簡事權。

4. 管理服務人：
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　　本條例第三條第十一款：「管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務者。」公寓大廈的業務雖然由管理委員會或管理負責人執行 ，但因專業性質、時間、體力等因素，管理委員會或管理負責人不可能事必躬親，有時仍必須委託或僱傭他人擔任執行工作。管理服務人依照其工作內容和型態，可由個人擔任，如大廈管理員、清潔工等；也可由公司擔任，如保全公司擔任居住安全維護工作。
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6 T% c  M5 H  M+ c! m0 Q（二）管理之權責範圍：
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0 u* q! `4 X! _: E$ O　　在公寓大廈管理條例施行前，我國法律制度上對建築物的管理分散於各種不同的法規和機關。例如 建築物結構或外觀的變更是由地方政府的工務建管部門負責；消防安全檢查由消防部門負責；噪音、污染的防治和取締由環保部門負責；道路通行由交通和警政部門負責；住戶間因相鄰關係所生的問題如不屬於上述各部門管理的事項，則必須依據民法物權編中相鄰關係的規定，甚至需透過訴訟來確保自身的權益。由於事權不統一，加上各政府部門普遍有人手不足的現象，導致各項管理業務無法貫徹。本條例將管理權 下放致各公寓大廈自身的管理組織，以區分所有權人和住戶的自治管理為主，政府的行政管理為輔。

7 I% F5 e4 A8 }1 `　　公寓大廈公共設施的管理，主要為對建築物和附屬設施的使用、維護和修繕。公寓大廈依使用情形區分為專有部分和共用部分，其管理亦分由個人和管理組織負責。本條例第十條規定：
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: e* {5 f% ^- [; m　　「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
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　　共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。
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　　 前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」
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! \# [' L6 z# }$ }& L　　共用部分的管理事項，大致有破損的修繕、清潔維護、公共設施安全檢查、消防設施的檢查和地下室、停車場、屋頂陽台的使用規劃等。
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; S( A/ }5 f0 q3 o另對於人的管理牽涉到公共設施部分，本條例第十六條規定：
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　　住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道防礙出入。
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　　住戶飼養動物，不得防礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。
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　　住戶違反前三項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，必要時得報請地方主管機關處理。」
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　　本條規定之主要目的，在於維護公共衛生、公共安寧和公共安全。
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　　而依據上述對公共安全維護的原則，建築物內原本不應堆放危險物品，但在某些行業卻必需放置一些可能引起危險的物品，而造成其他住戶的威脅。為保障其他住戶的安全，本條例第十七條第一項規定：「住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中 央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償責任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之。」本項規定僅合法營業的經營者適用，違規營業者依據第十五條及第十六條原本即應加以禁止，理論上沒有投保的可能。

（三）管理經費（公共基金）：

　1.來源：

2 M9 F, W6 y6 C5 u3 P  b8 k　　公寓大廈管理業務的執行，除前述管理組織為「人」的要素外，另一要素即為「錢」。為了使管理業務推展順利，本條例第十八條第一項強制規定公寓大廈應設置公共基金，並明定其來源：

起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。
4 e/ Q$ L: i# a# J, T5 }1 j/ a8 t區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
本基金之孳息。
. l; W( H) A/ F$ t$ f! I其他收入。
　2. 運用：
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4 h7 A8 y  S6 w( ?7 f/ y% M! N* o9 P　　依本條例第十八條第三項規定，公共基金之運用應依區分所有權人會議決議之。但實際的管理和運用則由管理委員會或管理負責人負責。公共基金之保管及運用因屬於區分所有權人會議決議事項 的執行，所以應於區分所有權人會議開會時提出報告。除此之外，第二十條規定，管理委員會或管理負責人應定期將基金保管和運用情形公告，使區分所有權人和住戶便於了解。另外，在管理委員會改組或管理委員、管理負責人解職、離職時，應將收支情形和餘額移交新任的管理委員或管理負責人，以便繼續執行運作。
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（四）管理規章（規約）：
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　　規約之定義，依本條例第三條第十二款：「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」公寓大廈的管理，本條例立法的基本原則為 「住戶自治」，而規約可謂住戶自治的基本規範，實際運作上佔有重要地位。
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: o' z$ m8 y1 `! q* Y　　規約是由區分所有權人所共同訂定，在效力上，依據民法上司法自治的原則，只要規約的內容不牴 觸法律的強制、禁止規定，或有違背公共秩序、善良風俗的情形，原則上都是有效的。

5 H! k. R" u+ a0 f9 E三、 結語

  s) k1 p' M! Q  d) o1 Z( I　　公寓大廈管理條例之公佈施行，象徵「住」的領域法制化。尤其因社會型態的變遷，住戶相互間之權利義務關係日趨複雜，雖然本條例仍有未盡完善之處，但已使住戶間必要之權利義務關係有所遵循及依據。期待這部「居住憲法」能為社會一般民眾所瞭解並貫徹，則不但能減少相關紛爭、提昇國人居住品質外，更能落實社區民主，發揮居民自治之精神。