房仲定型化契約 違反消保法

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2012-08-31 / 自由時報 /  投資理財 / 張文川
  
' p3 i  V/ V( ]　　〔記者張文川／台北報導〕坊間許多仲介公司與屋主簽訂定型化契約，註明：「買方出價高於賣方底價，雙方的買賣契約即成立、生效」，台北地院最新判決首度引用消費者保護法，認為這條仲介業者霸王條款，違反消保法第12條，剝奪買賣雙方的決定權，對屋主不公平，判決仲介敗訴，賣家握有決定是否賣屋的最終選擇權。

* q7 z$ \/ z% M, l4 Z8 H- W* r　　此案仍可上訴，若判決結果定讞，現行的主流房仲定型化契約勢必要檢討、修正，把買賣的決定權保留給賣家，不是非賣不可，房仲業者回歸到「居間者」的角色，並在委託合約中明訂萬一買賣不成，賣家應支付多少服務費給房仲，以避免法律爭議。　　

7 ]7 x% g3 q  C9 i　　苗栗婦人王秀英擁有北市仁愛路四段一樓店面，前年12月7日與新北市三峽有巢氏房仲簽訂專任委託約，約定2396萬元以上金額即賣出，隔天王秀英在電話告知有巢氏，房子不賣了，又隔一天當面告知，房仲員才拿出買家周女的買賣意願書，買價2886萬元，高於底價500萬。但王婦執意不賣，房仲認為買賣已達成，提告要求王婦給付4%服務費。　　

　　法官趙子榮判決王婦勝訴，認為王婦已合法終止委託契約，所以不須支付服務費，主要理由之一就是引用消保法，認定房仲業者只不過是居間人，所簽的委託銷售契約也只是「居間契約」，買賣雙方仍保有議約的權利。　
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　　趙子榮解釋，若有兩位買家的出價高於底價，豈不兩份買賣契約都發生效力？賣家既然可以選擇賣給看得順眼的其中一個買家，可見賣方是有選擇權的，在斡旋和委託階段，房仲無權代理屋主，決定與誰締約，決定權仍在賣家。　
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　　這起案件，除了這項理由，還有買家周女的買賣意願書沒有填寫日期，真實性存疑；而賣家與仲介簽約當晚，房仲的于姓女員工把底價洩漏給別家的房仲員，兩人假裝夫妻買家，到苗栗王婦家敲門2小時，王婦覺得太恐怖，嚇得不敢應門，躲去朋友家，才決定不賣了。　　
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　　雖然于女事後被有巢氏開除，但法官認為有巢氏在訓練員工和平時教育時，就應叮囑員工不得洩漏底價、不得騷擾客戶，可見王婦之所以決定不賣，可以歸責於房仲業者，判決房仲敗訴，領不到服務費。　　
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2 A4 W" A  t; F) n% j　　針對台北地方法院認定是定型化契約有違消保法的觀點，房仲業者認為，消費者在與房仲簽訂委賣契約之時，要確認是否要房仲人員「代理收受訂金」，這關係著賣方是否授權房仲人員有賣屋的決定權，只要堅守這一部分，賣方簽訂委賣契約時，同時保留選擇權。
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7 t( n) a3 b& l+ Q6 i' d8 [台消基會：定型化契約 購屋下訂前必看
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  a! M2 u3 j6 Z+ }  p9 e【大紀元2011年05月24日訊】（大紀元記者陳瑋臻台北報導）5月一向都是消費者購屋的旺季，對此消基會今（24）日也提醒民眾，內政部已對成屋及預售屋買賣定型化契約進行修改，民眾除注意重視定型化契約的5日審閱期；雨遮、屋簷部分可登記為所有權不得計價及房屋面積有誤差可互相找補外，仲介業者應提供消費者選擇交付「斡旋金」或「要約書」的資訊，否則若購屋發生糾紛，除民眾可拿回斡旋金外，依〈公平交易法〉第24條規定，仲介業者將會被處以罰鍰。
$ z8 F) T: }. X, \2 T& q/ p7 s) \消基會法律委員會召集人陳汝吟提醒民眾，在購買房屋時，須重視定型化契約的審閱期間，依內政部公告的審閱期間至少為5日，而與仲介公司訂立的委託銷售契約，則至少為3日，因此，若建商或仲介公司違反規定，其條款不構成契約的內容。
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但要注意的是，業者契約書上印製好的「拋棄審閱期間」或「我已攜回契約並審閱完畢」等類似消費者拋棄審閱期間或已行使權利等條款，但即便不動產經紀人單方面記載拋棄文字，並要求消費者在上直接簽名，該拋棄條款仍屬無效，因此消費者也不要以為簽名就已成定局，而乖乖吃悶虧。
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( A% h( Y* u1 q4 H另外也要確認買賣範圍和使用限制事項，如樓頂平台、法定空地、露台等空間，是否為住戶所共同擁有，且對房屋的「現況」必須調查清楚，在瑕疵部分也必須在合約中註明處理辦法，避免發生買屋之後發現有嚴重問題，而求償無門。

陳汝吟也提到斡旋金及要約書的問題，她表示，過去仲介公司經常使消費者誤以為看屋亦或「談價」必須先與仲介公司簽定斡旋金契約並交付一定金錢，這也使得一但消費者看屋後反悔，也會被仲介告知斡旋金已交付屋主為定金，契約已成立，若有不願覆行簽訂不動產契約，則會被沒收斡旋金等。
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她強調，內政部規定，仲介業者應提供消費者公平自由選擇交付「斡旋金」，或使用內政部所頒「要約書」之資訊，如果房屋仲介業者提出斡旋金要求，卻未同時告知消費者亦得選擇採用內政部版要約書，及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，此時消費者除可要回已付的斡旋金外，仲介亦恐將被依違反「公平交易法」第24條規定被罰鍰。
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不過，陳汝吟也提醒民眾，由於「邀約書」同樣具有法律效力，因此賣方如果同意邀約書的出價時，買賣契約便正式成立，民眾千萬不能因為沒有先付錢，就隨意出價。



美東時間: 2011-05-24 09:42:11 AM 【萬年曆】
本文網址: http://www.epochtimes.com/b5/11/5/24/n3266239.htm

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