（社論）空屋率飆高的嚴重警訊

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2012-07-16 / 臺灣時報 / 吳玲瑜
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社會大眾認為房價未來還會看漲，此刻購屋尚可獲利，造成空屋率高的情況下，房價繼續飆漲。 行政院主計總處進行的住宅普查顯示，全台灣的空屋率已經完全失控，但房價卻居高不下。

政府迄今仍缺乏有效途徑解決，不僅可能成為台灣經濟崩盤的最後一根稻草，也讓無屋或居住環境惡劣的國民心生不平，造成社會問題。政府必須高度重視，以免在造成更嚴重問題時亟思矯正卻已經無能為力！
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空屋率最高的六個縣市中，傳統「五都」就占了五位：台中市空屋率達到百分之二十六點二（十二點四萬戶），為全國之冠；基隆市百分之二十五點二（四萬多戶）；
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; X6 \" I0 V+ S- h  y( E: l新北市（或前台北縣）達到百分之二十二（近三十三萬戶），以戶數而言為全台最高。全台灣空屋達到一百五十六萬戶，為百分之十九點四，創歷年新高。

已經出事的歐盟國家西班牙有四千七百萬人口，超過台灣一倍，其空屋為一百萬戶，而台灣竟然達到一百五十六萬戶，能夠不出事算是奇蹟，但經濟資源空耗在這些空屋上，經濟表現會好才怪！從經濟理論來看，價格是供給和需求兩種力量交互作用的均衡狀態，當需求高於供給時，價格會上漲；反之，當供給超過需求時價格就會下跌。
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! L7 q4 Y% d8 ~# _# \空屋如此之多，卻還能維持相當高的價格，甚至持續上漲，當然就是有效需求仍然相當或超過供給，才能維持或推高其價格。不少人看到空屋率和空屋數如此之高，認為是供給超過需求，預期價格將會下跌。但看到價格遲遲未能下跌，甚至還反向飆高，感到不可思議。

+ L& h  F8 f6 E  |8 E* o其實，有效需求經常是加上對未來的預期因素所成，如果社會大眾認為房價未來還會看漲，此刻購屋在未來尚可獲利的話，就可能維持有效需求「長期」超過供給，即便空屋率已經很高，也不會讓價格下跌。

在五都中，無論是新北市、高雄市、台中市或基隆市，都正在或已經規劃捷運建設。由於「時間」已經成為現代社會中最重要而稀少的「資源」，能夠在居住上減少「時間」耗用的任何因素都會帶動房價上升。這種訊息當然會讓捷運路線經過之處的房價受預期影響而節節攀高，連動影響到周邊房價。而囤居房屋衍生的成本，因為低廉的利息而相對便宜，更造成房屋業者可以「囤積居奇」，以待後市。
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" Y) X0 F2 e9 X$ b更別忘了，目前台灣的房屋除了本地人可以購買，包括香港和中國大陸的人士也都可以購買，因此還要加上國際因素的影響。如果和境外其他城市比較，發現本地房屋「便宜又大碗」而值得投資，則房價繼續上漲也是「合理的」預期；這和本地年輕人的薪水變化及購屋能力可以完全脫勾，甚至背道而馳！
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然而，大量的社會資源不去進行正規的產業投資，卻消耗在大量的空屋上而沒有發揮生產性功能，當然是一種浪費，並影響到未來的經濟發展。
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它凸顯了兩個重要的問題：一是在投資者眼中，相對於投資房屋，社會缺乏其他能獲得合理報酬的投資機會，促使大量資金往這個方向移動；二是積壓大量資金在房屋（或空屋）的成本很低，使得大量投資者認為即使投資錯誤，也不會有太大的代價，所以樂得不斷將資源往這個標的物投注。這兩個問題都需要政府以政策來解決。
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# l+ Q3 n5 l# j  x! n對於第一個問題而言，要解決有兩件事可以做：一是創造或示範更好的投資機會，讓其它生產性投資獲得社會大眾青睞，願意投注資金到其他的投資標的；二是投資於房屋的獲利，應該繳交較高的稅賦，以抑制投資的利得。因此，房屋買賣的「實價課稅」應該快速執行，以壓低投資房地產的實質利得。
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另外，如何創造出更好的投資機會，讓社會大眾的投資符合國家發展之需，正在嚴厲挑戰政府的效能。對於投資房地產資金成本偏低的問題，理論上應該讓利率離開目前偏低的狀態，提高到一個「合理」的水準。

但目前景氣不佳，各國都相繼調降利率刺激投資，台灣很難逆勢而為。但可以對空屋課徵機動的「空屋稅」，壓抑過度投資卻得不到消費者青睞的「錯誤」投資，直到空屋率在某種水準以下時再取消。

7 z+ R! x8 x1 L/ ]然而，沒有保證說不動產投資獲利減少時，資金一定會投資到其他生產性較高的標的。在全球化之下有可能流動到其他國家去投資，這的確對政府效能產生嚴厲考驗，但這卻是政府的責任與維繫政權的必要能力！

歐陽

魯西恩 發表於 2012-7-18 14:40
太多資金卡在「不動產」上動彈不得，當然就會排擠到其他的經濟活動，M型化社會中的有錢人，透過房地產向廣 ...

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herolion

我本來就不覺得房價只漲不跌是健康的
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5 ^$ Q# ~! H$ v4 a% L+ }7 O至少依照股市理論 沒有一檔股票可以一次攻頂的
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大漲小回 慢慢打底 才是健康的房市之道啊...

魯西恩

太多資金卡在「不動產」上動彈不得，當然就會排擠到其他的經濟活動，M型化社會中的有錢人，透過房地產向廣大的中下階層吸金，久而久之，財富愈集中在少數的精英份子身上，造成貧富差距愈來愈大，時間久了會造成更大的社會問題，如何引導房價下跌，讓年輕人都有房子住，想換屋的都換的起，大家不要把太多的資金卡在房地產上，這樣才能在其他地方多消費，經濟才會活絡，下ㄧ代年輕人才有工作做