未來都更建物須全拆 才能預售

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未來都更建物須全拆 才能預售
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內政部版《都更條例》出爐 門檻大幅提高 明定資訊傳遞必須適用「公示送達」 並建制退場機制
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2012-06-15 / 中國時報 / 焦點新聞 / 管婺媛
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　　內政部版《都市更新條例》修正草案昨天出爐，受文林苑都更案引發軒然大波的影響，修正草案大幅提高都更門檻，明定資訊傳遞必須適用「公示送達」，以確保相關人收到訊息；其他還新增若涉及權利變更都更案，建物須全數拆除後才能預售等規定，都被視為「文林苑條款」。不過，內政部長李鴻源表示，法律不溯及既往，文林苑案無法適用新法規定。
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　　日前台北市爆發文林苑都更案，引發各界要求檢討《都更條例》。內政部版修正草案昨天出爐，部長李鴻源親自主持說明記者會。
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　　李鴻源指出，此次修法幅度為歷年最大，共修正四十八條，新增十七條，刪除一條；重點包括強化資訊傳遞過程、提高都更門檻、建制退場機制等。
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$ I$ z5 J$ t7 d7 e　　日前文林苑案因在建物尚未全數拆遷完前預售，引發爭議。因此部版修正草案規定涉及權利變的都更案，需在建物完全拆除後才能辦理預售，違者將處銷售金額卅％的罰緩。
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8 P8 H( y# {& v5 H- D　　在退場機制部分，則增訂所有權人可有兩次撤回同意都更書的機會。第一次是在都更案公開展覽期滿前，住戶可無條件撤回同意書；第二次則是在都更計畫有重大變更，影響所有權人權益時，經都委會審查後，可要求重行公開展覽，讓所有權人有再一次撤回同意書的機會。

　　李鴻源說，為避免外界質疑同意書是「空白授權」，關於同意書的簽訂時機、應記載事項等有子法訂定。

  S* b$ D) D; H4 O# l" m  u　　依據都更條例修正草案，都更成案同意門檻將大幅提高，李鴻源說，都更事業概要同意比例由現行十分之一，提高到十分之三或十分之五；都更計畫同意比例由目前二分之一到四分之三不等，依劃定更新地區類別，分別提高到三分之二到十分之九。

: m' b7 p1 ]5 z  w　　對於強化資訊公開對等與民眾參與機制方面，此次修法也明定實施都更者應提供更新過程相關資訊與諮詢服務，資訊通知可採雙掛號或專人送達；若屬權利變換分配、補償金等，則準用民事訴訟法辦理「公示送達」刊登公告，確保民眾收到訊息。

　　至於，因北市府代為執行拆遷王家，引發爭議的相關規定，李鴻源說，因部分執行機關、實施主體各不同，是否交由司法裁定，各方意見不同，因此該條文交由行政院協調司法院與法務部意見。
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　　此外，外界關切的廿五條之一「強制徵收條款」，李表示，因有違反憲法保障人權、居住權疑義，這次全刪除。
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3 S- n: ~9 _- q9 Q+ p　　李鴻源說，內政部本來就想修《都更條例》，這次不是為了文林苑才修；但法律不溯既往，不能用新法處理文林苑案。至於文林苑案後續是否可以法新精神處理，要看執行單位；內政部願提供協助，王家與其他卅六戶權益應都受到關照。

歐陽

【時報-各報要聞】文林苑事件過後，都市更新條例草案修正案已出爐
" }! k$ O. C/ o) S。大華不動產估價師事務所長張義權、華固建設總經理洪嘉昇、永慶
建設總經理葉凌棋等業界人士大呼失望，均表示，此次修正版本，只
4 a% `6 ~7 X  @4 S會提高都更難度、延宕都更速度，甚至讓釘子戶更擁有少數人綁架多
' z9 H9 S& y! P數人的談判籌碼。
' j* X. I4 c5 p1 o　　業者認為，此次修正案的版本，將讓都更之路「倒退嚕」；甚至
有些想發都更財、被炒過頭的高齡公寓，將會「有行無市」，甚至打
2 g/ j- |" m2 S9 C: B5 @+ B* [回原形。

　　興富發建設副總廖昭雄則表示，都更條例修正案的版本，看起來
! V& }, d% p0 U: F並不會加速順利推動都更；興富發將不再碰新的都更案，除非將來政
府、地主、建商都理性冷靜面對都更的意義和需求再說。
" g( U# }4 B; a3 r2 q4 a　　張義權表示，此次修正版本有關提高事業計畫同意門檻到90％，
未完成拆遷前政府不予發照、不准預售，權變由雙方委託估價師，這
/ [7 z/ R. H4 t: k3點無可厚非；惟有關拆遷機制，修正方向似乎是政府會把球丟給法院
7 F1 T3 o7 }. `7 c民事執行處來執行代拆，似乎有卸責之嫌。
　　張義權建議，都更條例修法方向，應著重建立公平合理架構，加
速推動拆遷才是關鍵，畢竟台灣960萬戶住宅單位，至少有3分之1都是
$ [4 L' e8 D! G# N3 E' V3 C& E0 ]需要都更的5樓以下公寓，都更這條路勢必是回不去了。
$ i9 m. G, ]4 |& {# I6 p) [9 h7 D. a　　洪嘉昇表示，事業計劃同意門檻由80％提高到90％，一旦修法完
成，將拉高整合門檻，有利真正要推動都更的大型建商；不過有關釘
子戶的拆遷，司法代為拆除的機制，恐怕將使建商得花至少2年，等待
- [  m1 F6 e/ _: U  I9 c/ K司法判決，相對將增加釘子戶談判籌碼、形成少數人綁架多數人。
　　葉凌棋更直言：「這次新版都更條例修正案，可說是大條了！如
1 A* ?$ X9 ^, x) J4 r: o照案三讀通過，那麼都更案恐怕會就此絕跡！」衝擊層面超乎預期。
首先，80％都更同意門檻若拉高至90％，將超乎原先業界預期的75至
, K: z. s3 J3 a7 G/ Y80％，一來將逼迫「圈地」型都更公司就此退場，二來等於讓後面沒
簽同意書的10％，決定前面90％的都更戶成敗。
* m- C& h% A& L9 f0 A　　葉凌棋指出，其次，未完成拆遷、不得預售，拒遷戶拆遷將經由
司法訴訟程序後，交由法院執行，這樣是理論上合理，但執行上將使
. I7 a! w( S9 J* J得訴訟可以遙遙無期，建商更為之怯步。
　　中華民國建築開發商業同業公會全聯會秘書長于俊民直言：「都
( v0 G; `$ S, @更之路已死！」建議所有會員公司不要再跳進都更的大火坑，否則以
這樣的法令架構、地主和政府的心態，只會走進不歸路。
  `3 u. e, f& `3 j* ~　　也有不願具名的建商，文林苑事件迄今，都更案幾乎全面停擺，
許多都更公司、「掮客」紛紛退場，市政府展現的態度更是消極；據
" v9 l# _$ K5 e# M; n悉，台北市進行中的600多個都市更新概要計劃、包括280多個都更事
業計劃，幾乎都面臨停滯，許多建商已擺明，不再碰都更案。
! J' y  i* V$ R5 R/ @　　接下來，葉凌棋預期，文林苑事件後已有部分想發都更財的公寓
3 k5 z/ v0 Y; n+ d: k  O. r9 l" }行情，面臨「有行無市」、想高價求售也賣不出去，接下來恐怕將會
/ E: A  ~! w0 c9 y7 ?降價求售，讓價格回到基本面；但都更案窒礙難行之後，土地供給相
/ o  r  B: g5 M, U. r對減少，反而不利平抑台北市高房價。 (新聞來源：工商時報─記者
2 u; s) V% J7 h# h蔡惠芳／台北報導)
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歐陽

公寓都更夢醒ㄌ