轉貼-買都更老屋一定要知道的10件事

鬱金香

http://tw.news.yahoo.com/marticl ... l?type=new&pg=1
" Z6 G% v6 v1 C# M
3 H4 o5 z2 p+ K6 u* F2 {
4 Q7 Y* i& B0 C; J! ^# W今年7 月忠孝東路二段公寓創下每坪71 萬的法拍天價，幾個月後，信義路以及國產局再次標出每坪破百萬的公寓產品。從信義房屋的成交資料顯示，過去1、2季，屋齡30年以上的老公寓成交比重拉高至3成，比過去平均值多出1成左右，若說今年是老公寓鹹魚翻身年，可說一點都不為過。

2 }# W  E& m( D$ B
" \) P# L' |6 G1 v- @- f! B為什麼老屋受到青睞？房仲業者分析，一來是台北房價過高，老公寓擁有「雙低」優勢──低總價及低公設；再者政府大力推動都市更新議題，使得老公寓奇貨可居。像是第一銀行協助「仁愛尚華大樓」都市更新，因住戶完全不用出一毛錢而一炮而紅，現在銀行接案接到手軟，顯見都市更新的魅力。


只是，都市更新難度高，達成率約1-2成，也非一朝一夕可以完成，市場吹捧買老公寓自住兼投資的觀念，在做決策前都得再三思量，否則買了老屋不僅脫手不易，萬一等不到都更機會，損失就更大了。

2 V4 G6 Q8 Q4 A: a4 C( j6 G  v6 ]& \  J
9 O! B; M' k6 U# J' F1都更有3種 重建利益最大、難度也最高
- [! W; t: ]: L
2 S: [# C' |, [. d2 p
' T: Q% l  K* g+ q. W0 H「都市更新≠重建」，根據都市更新條例第4 條規定，都市更新的處理方式可分為重建、整建與維護3 種，後兩者屬近期在台北市流行的老屋拉皮風，但多數投資人都把目光放在利益最高的「重建」。

' {+ x2 W7 x" d) c- Z1 G
「重建」指的是原有建築物整個拆除重建，涉及到建物及土地所有權人相關權利，而政府為了讓重建更有規模，用獎勵都市更新的方式，提供變更土地使用性質或使用密度的誘因，而使得房價成長空間更大，三者之中重建的利益最大，但難度也最高。

( a. v+ n! S+ [' s0 [
2若為重建 住戶自建最有利 廠商合建無需額外付費
9 J3 p5 ?9 M) A) m$ S
0 n) q' C7 `. m' \: M
6 P* a; Z' I) Z- V若是選擇都更重建，目前有2種方式可以進行，一是住戶自建，另一是建商合建。住戶自建最主要的動若是與建商合建，通常建商要取得3-4 成的利潤，住戶只能分回固定比例房屋；或採取權利變換方式折價抵付整建後的房屋，優點是建商只要財務穩定，住戶可能不需額外付費，但相對的，住戶能分回的利益會變小。

3機是，希望提高居住的環境，好處是所有利潤全部歸住戶所有，但通常會因住戶水準參差不齊或是有投資客介入而拖累進度。

& u9 X- [( l; `. Y0 w
若是與建商合建，通常建商要取得3-4 成的利潤，住戶只能分回固定比例房屋；或採取權利變換方式折價抵付整建後的房屋，優點是建商只要財務穩定，住戶可能不需額外付費，但相對的，住戶能分回的利益會變小。


3買老屋等改建 少則4年、多則10年
+ ?) }, a+ _5 f8 ]& u4 x0 O" z
9 D; H* d# {; G) B$ L
) |' @1 x- t  I撇開堅持不改建的「釘子戶」、或少數獅子大開口的投資客等不可控制的因素，就算住戶共識高，都更重建還是得花上4年。
6 p, L" C! Z- x, _

6 x0 i5 a0 C# `% |因為都市更新的作業流程從初期「申請劃定都市更新單元」，到「都市更新事業計畫」及「權利變換計畫」等，都必須與住戶討論與整合、然後申請送件、與政府審議與核定，前置階段約至少2 年。一旦住戶確認分配的位置和價值後， 進入申請建照、發包、拆除、興建等工程， 也需2 ? 3 年時間，對於純粹投資者，至少要做好4年心理準備。
* u% m" b; ]7 k) {! d( c: q4 v
6 |+ j- b1 ]) Q8 r; v: ~
買對老屋 還得避開問題屋
, \, K* N: p0 g

/ B3 _( R- D  }' ?就算買對區域、選對標的，房仲業者提醒，買都更老屋還要注意避開問題屋。舉例來說，像是「租金昂貴的1 樓店面樓上」，曾經發生投資客以低價買進商業區的3、4 樓，但因1 樓店面具商業價值，房東每月坐收百萬租金，對於都更議題興趣缺缺，投資客也只能黯然出場。
/ ?2 l4 @3 K) o6 F

此外，對於6 米巷以內小巷道的老舊公寓，或是距離變電所、高壓電、垃圾焚化爐等嫌惡設施較近的老房子，都是比較難納入改建範圍的標的。
2 u5 z- p; t; Z! p# Q  ~4 ^' a+ n

5確認都更範圍 搶先卡位

4 Z6 H7 y, U; ?* W
對於想卡位搶買增值空間大的都更老屋，房仲老手建議，先到內政部營建署或是台北市、台北縣的都市發展局等相關單位，查詢都更計畫的詳細資訊，確實掌握哪些區段隸屬都更範圍，就可縮短投資時間。
% g6 L( h/ c1 x' i2 b0 ?
2 y% R1 d1 p4 ^( O5 h$ d
從政府公告的都更計畫著手，最大的好處就是比較明確、風險較低；不過缺點是這些區域多半早有建商進駐卡位，即使買到手，購入價格恐怕也已經被建商炒作偏高，很難低價入手。

& Y9 q2 B9 E0 h0 D) o  k# T
# X% p% y1 S. `  C4 z0 w6更新時各項前置費用 都需自掏腰包投資


申請都市更新流程時，初期面臨顧問公司協助寫事業計畫書、建築師規畫設計藍圖、不動產鑑價公司估價及政府規費等，這些初期的前置費用，往往被忽略。

+ [! q+ V# c8 b* Y9 R+ W5 \
& G+ L, ?8 o4 k, f' t+ L* g在無法確定是否真的可以順利推動都市更新之前，住戶可能先要花上數萬至數十萬元負擔以上費用；如果進入施工階段，還會出現工程期間安置住所、稅費、空氣污染費等。若是自住兼投資者還必須明白老屋的屋況其實並不佳，想要能進駐至少都得再花上數十萬元到數百萬元裝潢費，這些投資成本也都不能輕忽。

. }; G" u5 y; j' M4 j. s
5 E/ ]4 a6 @: e, J- t8 Y/ J* J7 Q, w7銀行怕怕 買老屋貸款難度更高
! j5 y  m8 W; d* W
& q. W& E& u/ w
$ q$ Y8 o4 Z0 `# u8 s1 F多數銀行內規規定，銀行貸款成數高低會依照貸款人的「年齡＋屋齡＜ 75」的規定。簡單來說，48 歲的老王買了一間35 年的老公寓，那麼老王若想申請30年的房貸，就會有困難。

' a* Z+ u0 i! c6 m4 J
1 r: S# L1 o, g2 g; }銀行更規定，「屋齡＋貸款年限＜ 50」，也就是老王若想申請30年的貸款，他的屋齡＋貸款年限必須小於50。此外，各類構造的耐用年限也不同，以7 層樓的華廈，通常是RC（鋼筋混凝土）構造，耐用年限是55 年，若借款年限要申貸30年，購屋人必須選屋齡25年的華廈產品，才能過關。
6 v# S6 [9 x' V+ {9 ]
& {  x! k) A" k* P. P
8買4樓勝5樓　 商業比住宅佳

0 I; O, b2 C3 @9 I) {  }
9 o$ L+ R3 E3 R! `" k2 y! j' ?投資老屋最豐厚的利益在於更新後價值能夠翻上1 倍，但什麼樣的房子含金量最高呢？由於30年前並未實施容積率管制，因此老屋之所以含金量高，是因為老屋還有尚未用完的容積，住戶可分回的面積更大、價值也愈高。以基地100 坪為例，4 樓公寓的土地持分絕對比5樓公寓高。


若以5 樓公寓為例，商業區的容積率至少560%，等於持分1坪土地可以換5.6坪建坪；但住宅區容積率225%，等於1 坪可換2.25坪，在土地使用分區的選擇，投資商業區又比住宅區更佳。
, Y3 t2 k2 t  Y& _9 s
5 [# H3 I- t8 x0 z# Q  U
5 H1 X) O8 v9 F7 y+ U& N& {9區域價差大 增值效益才會高


& Y0 ?" l/ P3 b9 o3 g以第一銀行輔導的「仁愛尚華大樓」為例，該大樓是921 地震危樓，前後花了10 年整合，目前已進入發包階段，由於政府針對921 受災戶提高容積獎勵，因此，住戶不用自己掏錢，晉升億萬富翁，但屬於特殊案例。

8 n4 F$ N1 j: T  B
1 z' z  L2 n7 l4 t4 [參與協助已有3 年的第一銀行則表示，因為「仁愛尚華大樓」附近老公寓50多萬元，新推案的大樓可拉高至百萬元以上，區域間新舊大樓的價差夠大，更能突顯都市更新的效益，這也可以說明，台北市中心的公寓能夠持續飆到新高的主因。
& [* g" O8 f' U8 p

10房子老不一定好 還要符合都更要件
9 v( u" Z( F8 {. \9 _9 T

台北市屋齡超過26年以上的房子占了5成，很多人以為只要屋齡夠老買了放著，就有機會等待建商來敲門。第一銀行法人金融業務處授信部業務襄理李振祥表示，屋齡30年以上的房子只是指標之一，最好還要符合防火、逃生設備老舊等安全疑慮，才能提高都更機率，但最重要的還是「土地條件」。
; c& [' U$ h, j+ d( h* h* W& r
5 d8 H4 E5 h0 D: E# ]6 M
+ k5 ?* R/ D! g! A由於各縣市政府獎勵容積的條件並不相同，原則上只要位於大馬路、基地兩邊臨路、擁有完整街廓、附近500 公尺都是同樣屋齡的老舊公寓等要件，最具都市更新的土地要件。

鬱金香

寶島Life Show：老屋翻身變黃金(1/5) 20100119
: _% h5 Y/ h% qhttp://www.youtube.com/watch?v=D2OJ3yqCrlw

鬱金香

$ }8 b1 a& B- {
賣老公寓 陽台補登多賺3坪
! R8 r+ o( G" o/ I8 R' K
8 A3 |: M$ Q  x7 N% Bhttp://tw.nextmedia.com/applenew ... 68/IssueID/20100116



* ?# T$ o5 l4 e1 z老公寓公設比雖低，但主建物面積另含樓梯間，縮小室內實際使用坪數。

7 }( R2 {, T# c- h% |/ M' A/ ~【柯玥寧╱台北報導】購屋旺季到，公設比低、房價相對合理的老公寓成為許多人購屋首選，但其實老公寓的坪數登記與新屋不同，權狀內的主建物面積登記還包括樓梯間面積，佔3~4坪，實際的室內面積比主建物登記面積還小。專家建議，購屋前最好先丈量室內實際坪數，視是否符合所需再下手。

- G* c" M9 P0 K5 v
樓梯坪納主建物
. `* P, M. p  x7 _6 G5 o  n21世紀不動產法務部副理邱創智說，20、30年前的法令規定，建物各層的電梯間、樓梯間面積可併入主建物面積登記，造成許多老公寓的權狀坪數與現行新大樓登記狀況不一。除了主建物登記法規不同，以往公寓的陽台則是不計入權狀面積內，陽台未登記的老屋，若轉手前未辦理陽台補登，等於屋主損失好幾坪房價。
& D8 |) ]8 {* Y& m. t6 F8 u若以北市大安區公寓每坪56萬元行情計算，佔地3坪的陽台，等於少賺168萬元；但對買方則是買到賺到。信義房屋法務部協理劉韋德建議，屋主賣屋前可先補登，以北市為例登記流程耗時僅1周，但不一定每戶老公寓的陽台都可補登，仍要依個案而異，若陽台是違建就無法辦理。

鬱金香

民法物權編修正／買屋不須買地 抗高房價

〔記者項程鎮／台北報導〕立法院昨天三讀通過民法物權編修正案，不動產利用模式將從平面走向立體化。法務部表示，未來民眾買屋不須買地，對於平抑高房價、活化土地利用極有助益。

目前北市政府與建商合作的「京站」、「一○一大樓」和「晶華酒店」等案，都是採上述「買屋不買地」的「地上權」新制，已有效促進地區繁榮，達到官商雙贏目的。

; L$ e3 S) g1 K  n法務部指出，行政院研考會日前調查十大民怨票選，房價過高被網友列為榜首。依新法規定，民眾可用較低價格取得房屋所有權和土地使用權，這就是所謂「買屋不買地」的「地上權住宅」，概念與「京站」等建案一樣。
+ E$ }+ Y1 h% F7 k$ j' J8 p. a
/ R, X& a' n+ S( i, E政府機關徵收土地進行公共工程常引發民怨，如徵收價格太低地主會反彈，價格太高又形成全民買單，新法實施後，政府可只徵收一定空間地上權。

8 x9 n# ~; I; R- j5 h8 L) I地役權 保障住屋景觀

例如高雄捷運紅線的「三多商圈站一號出口」，及台北貓纜捷運，就是市府與民間共構設定的「地上權」，萬一政府不當使用地上權，民眾還可依新法解約和求償，例如停擺多時的貓纜，地主就有權向台北市政府索賠。
* w7 p* n! S2 D0 A1 c) R4 `& q
發展城鄉風貌和戶外景觀，也是這次「地役權」修法重點，如李大年為在自己透天厝欣賞到一○一大樓跨年煙火秀，可與附近地主簽訂「眺望不動產役權」，要求鄰居蓋房子不要太高以免擋住景觀，至於信義計畫區和新板特區的空中走廊，也是類似這種「地役權」概念。

法務部科長郭宏榮表示，新法還參考德國和瑞士立法例，建商開發社區時，為凸顯社區建物風格，例如維多利亞風格、歐陸風格等，可創設「自己不動產役權」，規定住戶不可擅自更改外觀，以免影響社區整體美觀和房價。

農育權 維護農地原設定
4 C- W+ G3 r7 \, ~
新法將現行「永佃權」修正為「農育權」，配合政府「小地主、大佃農」政策，以活化休耕地、擴大農業經營規模，如長期務農的林老伯決定退休，可將農地設定給專業農民，就算日後農地所有權轉讓或繼承，原設定農育權也不受影響。

3 _9 c1 U9 b9 k- s/ E9 Q新法也將我國固有的「典權」修正更加完善，例如缺資金的地主欲投資事業，又不願變賣土地等祖產，這時可將不動產出典給他人，等數年後手頭寬裕時再回贖土地；至於「占有」制度修正部分，則增修占有人得請求費用範圍，讓實務見解落實在法條上。
5 b% s0 k9 o. _# N
9 u) L6 D( m1 D, `, l這次物權法修正範圍包括：地上權、永佃權、地役權、典權及占有等五大部分，共計增加三十五條、刪除十二條、修正四十三條，合計九十條，因內容涉及內政部、財政部、交通部和經濟部等部會，法務部將速協調各部會檢視相關法令，以利總統公布後六個月順利施行。

! w& B( t3 R7 E# T9 A1 q- O
0 W6 m! n+ i1 K7 [9 y& k
. K- |& a9 ?, s! ?. `3 F5 lhttp://www.libertytimes.com.tw/2010/new/jan/6/today-e3.htm

鬱金香

參考.....
; {. {" ?, C- k  E2 N1 [


買房十大必勝絕技
6 F. M) r$ Q; i6 N# M5 o$ y
2 Y2 u( R+ \# ~0 @' vhttp://www.youtube.com/watch?v=ho7-NM4FpLk&feature=related

- @3 q! f( H0 F, a9 D: v中古屋九大基本功
" A3 g7 x% [8 Y. k
http://www.youtube.com/watch?v=nlbyQZe2JSw