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 - 2024-6-8
  
 
 
 
    
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Cheers雜誌提供 
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購屋可能是一生當中最大筆的支出,大意不得。但是,以下幾個觀念,你都知道嗎? : ~' M  j% V" Z( K0 |: I+ W 
這幾年,海外投資大熱門、國內股市黑翻紅,房地產也強強滾。  
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4 g! Y, u* M' {根據《住展》雜誌的資料,台北縣的預售屋光是近1年,就有11.3%的漲幅,北台灣房屋推案量也屢創新高。不論你是購屋自住,還是做為理財投資,你都該來看看這10句房屋銷售員不會主動對你說的話: 4 f! F0 @% E3 P7 J5 D3 z7 s 
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1 進房市如進股市慎防追高殺低  
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股票市場有「擦鞋童理論」,意思是當買氣已經熱絡到連擦鞋童都知道有賺頭的時候,距離行情高點已經不遠,此時貿然投入股市,多半難逃追高殺低的命運。 0 ^5 e# c  U& e& J 
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同樣的道理運用在房市亦然,「創新高」的建案,通常會吸引媒體大篇幅報導,但如果以為這樣就大有賺頭,你可能就會當上最後1隻老鼠。《住展》雜誌研發長倪子仁說,這樣的例子屢見不鮮,之前香港大亨李澤楷到台中,各界馬上爭相分析台中房市前景看好,其實炒作成分比較大。  
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7 N5 j/ r0 u7 w4 k) v6 Y, B2房屋漏水、使用面積等最易忽略細節 , Q# \* i8 k$ @& j4 x 
 
* |) a6 e9 {1 n: S. ]1 X* A買房子,大家會看採光格局,挑周邊動線,但若沒有先弄清楚幾個關鍵小細節,可能會讓你在搬進新居之後備感困擾。 6 L2 p7 G9 [1 ]" [5 F 
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最常見的爭議有二:房屋漏水和房屋坪數問題。  
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5 W' ]% [! V, h4 n9 d* G) B. a信義房屋專案經理孫志仁說明,仲介公司是否有提供漏水修繕補助,應該在事前問清楚,以免住進之後才發現問題,屋主和仲介公司兩廂推託,侵害到買方權益。 6 N# d1 a7 s/ [, Q5 P, |4 C 
 
& F3 X& n2 L$ ]( y此外他還提醒,「使用坪數」並不等於「權狀坪數」,有些舊公寓在登記坪數時,並沒有把陽台等室外空間面積算進去,造成可使用面積大於權狀面積的情況,如果仲介公司不說明清楚,消費者很可能被誤導。  
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5 Q% ^* s1 R2 k( M' v3建商畫大餅看得到、吃不到  
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  }8 H- F/ s, S" n「三鐵共構,房價應聲大漲!」 ' F* A& }( Q; R- F: N  j0 O 
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「高鐵一日生活圈,帶動周邊房價!」  
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4 i% k! T% }5 t9 X# y重大交通建設或是新興商圈,常成為建商推案時的號召,還在規劃期間,話題就炒翻天,消費者一頭熱,卻忽略了在工程正式發包之前,連政黨異動都可能牽動路線改變。 4 H9 I# l; Z9 z0 e 
 
3 T! r* }' q4 |: l一時熱潮也容易造成購屋的錯誤判斷。倪子仁舉例,10多年前大吹度假風,當時北海岸三芝等地的美麗風景吸引許多建商進駐,打著「社區規劃」、「新興市鎮」的名號,房價應聲大漲,飆到每坪20萬,現在可能跌得剩下一半不到。 ! T& t# T1 Y+ J8 Q2 n7 V1 E 
 
- n1 Y( q7 C. L, j+ q0 L5 P房價要持穩不跌,交通的便利性和生活機能是最大關鍵,如果考慮在規劃中的交通動線周邊置產,可以先上網或致電相關單位,確定工程已經發包再下手,絕對不嫌晚。  
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2 _# T0 j1 ]  H# ?9 Q7 t$ K9 D此外,戶數過多的大樓出入份子較為複雜,住不滿也容易因為供大於求而跌價,亦是考量因素之一。 6 m' [& H! a$ `( d 
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4 謹守333原則不怕變屋奴  
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近兩年,經過雙卡風暴重創,銀行普遍更重視風險管理,以往可以到9成以上的房屋貸款,也緊縮銀根,借錢不那麼容易了。  
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以最受單身上班族和新婚夫妻青睞的小套房來說,由於轉手不易,部份金融機構如台灣銀行,幾乎已經停止承接小坪數貸款業務。 0 ^: E4 p0 H' c 
 
, u7 u# ~& q  x$ v( N, Z" L# j2 ?「年輕上班族最常見的購屋盲點,就是弄不清楚自己到底有多少能耐,買了超出負擔能力的房子,」東森房屋行銷部企劃處副理陳偉文看過不少例子,預算不足卻衝動購屋,到頭來苦哈哈。  
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其實,最保險的做法,是遵守「333原則」:購屋時就準備3成以上的自備款、月付貸款總額不超過收入的三分之一、此外,每個家庭還可以視情況,準備10~30萬不等的「緊急預備金」,並詳細計算每月攤還的金額。  
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也就是說,以現行平均房價來算,想要在台北市買20坪左右的房子,起碼該有200萬以上的存款。因此,一般會建議在市區上班的首購族以時間換取空間,像台北縣市只一橋之隔,房價可能就跌了一半。 # N2 e9 o! f" p6 _+ [ 
 
, T2 ]( l9 D/ D$ x( i1 _+ I: j至於在施工期間就要開始付款的預售屋,除了要注意貸款期間長,利率走揚的問題外,永慶房屋業三部協理黎保誠特別提醒,預售屋的繳款期數並非以時間劃分,而是以工程進度為準。遇進度超前時,原先1個月繳1期貸款,可能變成1個月繳3期,壓力暴增之下若原本財務狀況就卡得很緊,會更加捉襟見肘,變成名符其實的「屋奴」,得格外小心。 ( I: l/ \/ N5 B) d3 L- r 
 
7 h; N4 ~4 R) M& b# ~7 D# T9 v5預售屋現場人氣不等於買氣 ) {0 q0 V7 S/ T# u7 d) r4 h' M 
 
  Q7 x# T2 z, f# A8 M! w如果曾在週末假日蒞臨預售屋代銷中心,對以下幾句話一定不陌生: 2 o3 e. A- d* }, A1 n! V& ~ 
 
8 m) V, T- R3 t3 S0 f# L" T+ H「A棟13樓,成交,恭喜陳小姐!」  
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「先生不好意思,您看中的那間,隔壁桌也正在考慮,您要不要先付個訂金,我可以幫您保留下來」 + {: t4 }: Q( _6 S 
 
; |$ V+ \+ l( n「各位朋友您好,我們現在正進行限時特賣,您可享受以下優惠」  
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  A5 r0 z6 S5 v% T4 l別懷疑,這就是假日時預售屋的銷售中心現場,買氣旺、人氣指數高,四周張望,和你一樣來看屋的上班族,還真不少。陳偉文就遇過不少結合藝文活動、邀請名人代言,甚至舉辦時裝秀、珠寶展,先招來人潮,再以限時特惠、多方競爭等技巧,吸引消費者購買的銷售模式。  
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只是,買氣不等於人氣,陳偉文指出,這些跟你隔桌競爭的客戶,不一定是真正的買家,有可能只是為了炒熱現場氣氛找來的人頭。甚至,就連廣播中「恭喜成交」的訊息,也可能真假參半,對預售屋有興趣的你,千萬別被現場熱鬧的氣氛迷惑了,仔細考慮房子本身是否符合需求,才能避免考慮欠周而後悔的可能性。  
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6看房子別只挑假日  
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5 e3 Z! G0 N# Q! z+ F並不是每個業務員都會主動告訴你,看房子要多看幾次,但這卻是決定你是否能挑到好房子的金科玉律。  
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其中的祕訣在哪裡?白天看採光、夜晚看居家環境,有些公寓白天是安靜的住宅區,到了晚上,樓下聚集攤販,變成人聲鼎沸的夜市;也有些市郊別墅,平日清幽,一遇週休假日,附近滿坑滿谷的觀光人潮,交通壅塞到教人害怕。如非本地人,在簽約之前,一定要考量這些因素。 : [! ~* q( i; c+ k/ u, O 
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看預售屋,則可盡量避開假日時段,一來避開人潮尖峰,銷售人員更有充裕時間帶客戶看屋、解答疑惑,下判斷時,也能避免受限時促銷和競爭喊價的干擾。  
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7「房市專刊」為特定建商作嫁  
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輕薄短小的理財專刊,近年搭上各項投資商品強力促銷的便車而大賣,只是,報導中房市投資的教戰守則,真的完全客觀嗎?  
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8 m& ~! {" i( E- v! o' V: B事實上,部份房市專刊直接和建商合作,除報導之外也大量採取置入性行銷。為了加強效果,還會搭配理財講座,邀請幾位買屋達人、理財專家,分析幾個黃金地段,如何「現買現賺」。  
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( P! o: ~5 h: Y, E+ i' \$ @但深究這些買屋的邏輯,不難發現許多似是而非的地方。 ; T/ ?3 r8 [# u 
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最常見的話術之一,就是拿亞洲幾個大城市東京、首爾、上海與台北相比,這幾個城市房價近年來的漲幅高於台北,論證台北房市有落後補漲的空間。  
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" |/ K: h8 W" H) O; o7 K  o$ O「這其實是很弔詭的,」倪子仁以數據說明這樣的推論不合邏輯:台灣和南韓的國民所得相去不遠,但近年來經濟成長率卻不如南韓,更不能和中國每年9%以上的高成長相比,光靠幾個歷史數據,就論斷未來房價漲跌,實在太過草率。以商業角度看來,負責推案的建商當然沒有悲觀的權利,要不要全然相信報導,消費者得睜大雪亮眼睛。 9 g9 m% e2 d& W& p5 e& z 
 
% w; Q  S  D. H" n8業務員製造壓力不要盡信! * y* T* I) ?! I; K9 F 
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業務員為了達成交易,殷勤、盡量提供周到服務是一定的,有時候還會略施小技倆,當作買賣雙方議價之間的催化劑。 $ k# e5 ~# R/ L) S+ l 
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陳偉文舉例,像中古屋的買賣,業務員會製造出「子虛烏有的買家」,操弄買家心理:「價開到390萬,業務員可能會告訴你還有另一個買家出到400萬,」為的就是製造競爭意味,希望能再將價格提高一點,製造購買壓力。  
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倪子仁還遇過半夜1、2點按電鈴的業務員:「他說他剛剛才跟賣方談完價錢,為了砍價,跟對方耗到凌晨。」這種大施「苦肉計」的業務員,也讓他哭笑不得。 7 K' \( t( y1 l0 R5 n/ T( C 
 
* K. |1 I7 T/ j6 T不論業務員拿出千百種說辭,別讓它擾亂了你的判斷。買房子是終身大事,應該盡量排除各種情緒,如急躁、壓力影響了最後的決定。 ' x5 E/ D& v* \1 X4 K3 \ 
 
/ w4 N! J! |& {. b' w! y  z2 [9遇「投資屋」別輕易下手 4 Y, d' u4 {) [$ N# `" V2 i( _- J- R 
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近年房市大好,不少投資客趁機收購重要交通動線、學區附近中古屋,加以改裝、隔間,再出售給附近的上班族,統稱為「投資屋」。 , O1 v3 Y! A" V. r8 C4 d 
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這種為了出售而改裝的新成屋,裝潢精美外連家具都一應俱全。有些甚至連餐具都幫你擺好了,對於繁忙的上班族來說,是相當具魅力的產品。然而,投資屋是否物有所值,裡頭還大有文章。 $ l8 c, X" t  Z( X) H2 v 
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「關鍵在於建材,」黎保誠指出其中關鍵:投資客為了增加利潤,當然會盡量壓低成本,更要注意的是,建材的好壞,一般消費者實在很難看得出來。 . W6 c7 x7 o3 j3 S  h- ^. o5 ^* n6 m 
 
" I3 R& N8 x3 Q6 C2 n! c5 Y以瓷磚為例,台灣產製和大陸產製的價格可以差到2倍以上,進口貨就更不用說了。黎保誠表示,經過改裝的「投資屋」通常可以讓賣方現賺2~3成,為了讓買主覺得「物有所值」,通常會情商裝潢師傅和家具公司提供裝潢、家具的費用清單,只是兩廂套招好的情況之下,這份清單有多少真實性,就看買方的運氣了。  
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他說,房屋建材往往一分錢、一分貨,要確保居家品質,如果能親身參與改裝,了解其中環節,絕對能讓你住得更安心。 / x) ]( V2 @. @6 V 
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10直營店、加盟店計薪方式大不同 8 a+ Y( b2 H6 T5 V/ F; @& [ 
 
& ~. n3 h) k/ P4 k' c同樣是仲介公司,「直營店」和「加盟店」的結構和業務員計薪方式,截然不同。 1 B$ K, Y4 d. w4 f, Y: w 
 
0 p- S# N  U3 ]" `9 W+ U! h直營店受總公司管轄,遇到糾紛,總公司可直接介入協助解決,加盟店則付給總公司加盟權利金「租招牌」,盈虧自負,相關業務最高也只上報到店東。 - e! I9 V! z; X  {1 A 
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加盟店業務員在拉到生意之後,和店東拆帳,通常可領到賣方4%、買方1%或2%加總起來的其中一半以上佣金。  
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高比例獎金利誘下,不少加盟店的業務都是銷售技巧純熟的super sales,然而,業內人士卻表示,良莠不齊的狀況也差異頗大,購屋前應該多詢問加盟與直營店的服務或權益保障差別。  
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畢竟,買房子跟買衣服不同,無法說換就換,「勤做功課,貨比3家」才是最好的保障。 6 X* B3 `9 f# }& T  j+ |9 V, v 
 
; S) I! w4 I/ |倪子仁對此就頗有感觸,在業界多年,已經是買屋專家了,但挑起房子,他仍然很嚴格。 # U3 B$ @, Y. D: _9 p" g 
 
9 D9 R/ X3 S+ Z  |「我不只屋比3家,簡直是屋比30家!」說到做到,前陣子幫弟弟尋覓新居,他就真的一口氣看了3、40棟中古屋,一點都不馬虎。 ) k7 B. ~% S! y' z. Z9 _ 
 
# Y! a  `; P! c) s* X& q文/黃采薇 |   
 
  
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