月薪3萬也能在台北市買到好房子2011我的幸福馭屋術

歐陽

月薪3萬也能在台北市買到好房子／2011我的幸福馭屋術

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【文／林心怡、梁任瑋】

前言
' e- k1 G& f# z3 P9 d$ `$ e; K5 a
, O; |, x6 i7 Y4 w房價高漲，早已不是新聞，政府也多次祭出打房政策，但房價似乎仍居高不下。

* [+ t: J* V0 F! ~( i; B- `在這樣的趨勢下，薪水族該如何作才能擁有一個自己的窩？事實上，在高房價時代下，不論是購屋、換屋，甚至於用房子做為理財工具，只要掌握趨勢、用對方法，創造財富、擁有屬於自己幸福的窩，並非夢想。多位薪水族分享他們購屋、換屋的幸福經驗，資深投資者告訴你看房、買房絕招，讓你也能聰明駕馭高房價。
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全台房價高漲，想購屋自住或投資的民眾「既期待又怕受傷害」，既怕買錯、買貴，又怕等下去越貴越買不起，究竟該如何買屋才不會「捶心肝」？薪水族如何在有限的薪水中擠出買房子的錢，多位買房達人以及暢銷書《黑心建商的告白》與《黑心投資客炒房告白》作者Sway告訴你，如何聰明買屋。
4 l# x6 [9 a! c5 t/ i, ]& N「先求有再求好、由外而內、再由小再換大。」這是中信房屋副總劉天仁，對有買屋自住需求者最常建議的三句順口溜。他認為，長線來看，台灣房地產都是多頭走勢，有自住需求的，只要符合自我期望，隨時都是進場買進的好時機；而且買屋後有存錢「壓力」，是年輕人強迫儲蓄最好的方式，而這樣的觀念，也確確實實地反映在換屋族尹皓的購屋模式裡。
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* Q$ T  u$ t2 Y換屋族尹皓／勤看屋、狠殺價 順利進駐理想區域


* E/ H3 j! F+ `: V8 i- C「我終於搬到信義區了！」去年五月才順利在台北市忠孝東路五段買到房子的資訊業公關尹皓，終於完成「小屋換大屋」的夢想，從西門町八坪夾層屋小套房，搬到夢寐以求的信義區十四坪二房公寓。事實證明，在高房價時代，月薪五萬多元的上班族，依舊有機會在當紅的台北市信義區買到心目中的「理想宅」。


% Q3 m1 v* w8 ?0 v5 k, o「還記得當時這戶開價八百八十萬元的房子，我硬是殺價到七百五十萬元才出手買下，若以附近目前開價九百萬元來看，短短九個月，我的房子就增值了一百五十萬元！」尹皓掩不住喜悅的心情滔滔不絕地分享著。
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- k0 o) g2 M' P; |! m: `家住桃園的尹皓，大學畢業後，為了避開舟車勞頓的通勤生活，就選擇了月付八千元在台北市租屋，但精打細算的他，很快就發現，與其幫人養房不如自己買一戶。二○○○年，尹皓仍是一位年僅二十六歲，月薪二萬八千元的上班族，但他抱著省吃儉用存下的五十萬元，在西門町買下了總價二百多萬元，有挑高夾層的八坪小套房，每月本利攤還八千元，他把省下的房租錢用來繳房貸。除了繳付房貸，每月還規畫扣繳八千元做基金投資，為了省錢，後來尹皓賣掉了汽車，改搭乘捷運、公車等大眾交通工具；另外，由於大學時就有與共同租屋的同學，「集資」買食材做飯省錢的經驗，尹皓維持自己下廚煮的習慣，不得已外食時，一餐也盡量不超過五十元。如此，每月可存下一萬元至一萬四千元不等，一年半下來，好不容易多存二十萬元繳房貸，將每月房貸負擔減輕五千元，他心想：「總有一天，我也要在黃金地段，換一間至少二房的『黃金屋』！」


1 ]7 A+ X! V5 q2 t6 D十年後，隨著尹皓的工作收入日益增加，定時定額的基金投資，每年平均也都有三到四成不等的報酬率，於是，即使在台北市房價居高不下的氛圍中，仍決定換屋。「理由很簡單，我想換大一點的房子，而且現在住的房子當年的每坪房價，和我買西門町小套房時其實差不多。但十年後，這邊的房子一坪漲到五十萬元，我的小套房賣掉獲利不過六、七十萬元，價錢真的差很多！」
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: V, @2 U6 i- R. z% w因此這次換屋，尹皓一開始就鎖定在大安區、信義區，總價設定在八百萬元以下正常的二房產品，「為了物色適合物件，我可是花了很長的時間，了解當地區域行情，並在短短一個月的時間，密集看了超過三十間房子，才得以物色到這間，一層一戶、幾乎零公設，且三面採光的稀有公寓。」說起這間鄰近捷運永春站，步行只要三分鐘的自用住宅，尹皓頗為自豪。
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至於已婚的吳南山，原本在台北市內湖區與父母同住三房二廳舊公寓，但隨著哥哥的小孩出生，家中成員變多，居住空間逐漸不敷使用，夫妻二人不得不在老家附近另覓住處。今年三十七歲，月薪約莫五、六萬元的吳南山，一開始就設定要買總價千萬元以下的三房公寓，但是在高房價時代，吳南山還是以保值、自住兩相宜的觀點，作為房屋首購的標準。
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首購族吳南山／減少享受換幸福 保值、自住兩相宜
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經過三個月的密集看屋，吳南山終於在去年十一月，在距離捷運大湖公園站步行不到五分鐘的距離，以每坪二十九萬元買下了三十坪、總價八百七十萬元的三房公寓。「這裡有學區、步行到鄰近的內溝溪清水公園只要十分鐘，加上鄰近捷運站，不但具保值性，也相當符合我們對買屋自住的期待。」。

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吳南山計算過，扣掉頭期款二百萬元，每月須支付本息攤還的房貸金額將近三萬元，幾乎是薪水的一半。比較令人意外的是，吳南山的太太幾個月前已經辭去工作，他們家變成典型的單薪家庭，一份薪水，如何還買得起房子？令人好奇。「很多人會問，現在只有我在賺，負擔會不會很大？」吳南山透露，「其實在計畫買屋前，我們夫妻日常開銷就很節省，每月花費大約五、六千元，最多不會超過一萬元！」這樣的數字的確讓人很驚訝。


$ K0 c+ m6 ]8 M「因為我們不外食、不買名牌奢侈品、假日出遊的頻率少，也幾乎都不上館子的，平日休閒就到附近的公園走走，不用花一毛錢。」因此將多年來基金理財的錢贖回，再加上二人之前每月省下的薪水，剛好足夠支付二百萬元頭期款，吳南山早已盤算好不會超過自己的負擔能力，「而且如果經濟情況允許的話，我還打算一有錢就先攤還房貸本金，其實購屋壓力，並不像朋友想像中的那麼沉重！」因為對財務有規畫，吳南山對未來滿篤定的。
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5 m4 w4 N- D' ~: ~) b( v/ R2 b3 M場景拉到高雄，從小在高雄長大、從事鋼鐵貿易的曾文衍，則是把買高雄房地產當作一項穩定的理財工具，是典型「憨憨地買、憨憨地賺」的「無尾熊型」投資人，投資房地產資歷長達十三年的他，目前名下有七間不動產，取得成本約七千萬元，市值已超過一億元。
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; ^* o2 |4 y( _3 V! `" Q( H+ ]因為鋼鐵貿易只有二％、三％不高的利潤，因此曾文衍會將多餘資金轉入房地產，對抗通貨膨脹。曾文衍目前手頭上的七間房子，多數都是自用或家人居住，唯一一間對外收租的中古屋，買進時每坪單價十萬元，每月以四萬元的租金，租給高雄外籍工程師，投報率近一○％，就像他的小金雞母。
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房市理財曾文衍／以自住為出發點 穩定理財更精打細算
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' [0 p- o7 K, G  _. S曾文衍一九九八年第一次投資房子，一開始是為了自住，父親介紹朋友的餘屋給他，地點在高雄火車站所在的三民區，一間三十坪公寓才八十萬元，換算下來一坪二．七萬元，曾文衍覺得很便宜，一次就買五、六間，三年後轉手，一戶都賣兩、三百萬元。


「雖然有成功經驗，但我認為高雄房市買賣賺價差的空間實在不大，不過，買屋抗通膨的理財方式，我仍然會持續進行。」曾文衍分析，高雄前一波餘屋去化得差不多了，但未來三年至少會新增一萬五千戶供給量，多數甚至都還沒有完工，龐大的推案量，恐會拖累高雄豪宅房價漲勢。因此他現在買豪宅也有一套自己的原則，一切以自住的角度買屋理財，並不會盲目地追高房價。
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! u7 s, r4 x3 \2 j& s首先，曾文衍買屋更精打細算，也不會花大錢買房屋的景觀。例如去年曾文衍想換屋，很認真地考慮鼎宇建設在高雄美術館特區的豪宅「美術之星」，並且每坪出價三十四萬元，但建商姿態高，沒有四十萬元不成交，他最後決定不買，轉向美術館第二排看屋，後來又選擇京城建設的「京城美術館」。
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1 H# X$ N6 M5 P+ f" e0 S, v曾文衍認為，買美術館第一排豪宅有景觀沒有錯，但是相對的也會被噪音干擾，尤其他常常早出晚歸，公園美景對他而言，並非最重要，他寧願買第二排豪宅，不但房價省一半，生活品質也較高。此外，曾文衍堅持買通風、採光佳的房子，不碰大樓二、三、四樓層，因為常有排水管阻塞問題發生，也不碰有西曬的房子，並重視風水問題，完全就是以自住的角度做房市理財。


+ ?) V: {5 D# n4 ~& t! t二○一一年趨勢／業者持續看好多頭 但要觀察三二九買氣

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' J) A' _% k+ T# Z* _! K只是，房市是否還會持續走多？信義房屋總經理薛健平下了這樣的註解：「現在的房市就好比是一口灶，灶裡的柴火還很多，火怎麼會熄？」面對房市未來行情，他認為，今年政府雖然還會繼續打房，且力道只會更強不會減弱，但就資金面、基本面來說，仍有利房地產景氣持續復甦；也就是說，台灣經濟基本面好轉，對於未來房地產的買氣有正面加持，但是政府房市管制措施可能壓抑交易，可望造成階段性的盤整，預計今年房市交易量可能與去年持平，將難以隨著經濟成長而放量。

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* `3 v* A; w" x薛健平認為，兩岸未來長期房市的發展，在經濟的成長下，將有不錯的基礎，但政府有必要減少市場的投機行為，避免房市脫軌失序。因此，他也贊同政府應該加大打擊投機的力道，並且開玩笑地說，自己是「央行總裁彭淮南的粉絲」。
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% K8 S. y4 b) V) Q! x展望房價未來走勢，薛健平指出，即將登場的房市三二九檔期，包括預售與新成屋的推案價格，依然是牽動下半年房價走勢的觀察重點。例如，頂級豪宅市場就有每坪開價三百萬元的建案要公開、消費者是否還能接受等，而隨著今年景氣走勢將在三、四月明朗化，他保守預估，今年全年買賣移轉件數不會暴增，與去年四十萬件差不多。
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4 u3 Y8 p: j4 @% ~淡江大學產經系副教授莊孟翰則認為，一一年房價持續飆漲有三項主要原因，第一，全世界處於有史以來最低、最長的低利率時期；第二，有史以來最多的氾濫游資進入房市炒作，又以華僑、台商、港資為主要買方；第三，遺贈稅大幅調降至一○％，是有史以來最大的租稅減幅，卻未相對提供產業投資機會，導致資金大量流入股市、房市。
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6 ?! {+ D# H0 z+ s2 |0 m; c莊孟翰分析，這一波台北市、新北市部分地區，個案投資客比率高達五、六成，政府應盡速消弭這種非自用性的「虛擬需求」，投資人也應注意今年房地產持有成本會不斷增加，要留意政府是否會調高第二戶的房屋稅、地價稅，交易量萎縮，將會壓抑房價走勢。
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' C" o0 m$ U: Q! o此外，政府打房雖然對資金有限的投資客多少有些影響，但對資金雄厚者來說，似乎力道有限。永慶房仲集團總經理廖本勝就指出，五年前開始，一些客戶看著房價逐漸高漲，而會一直猶豫不決的投資者，目前大多已退場。現在市場出現的買方都是新面孔，他稱這群買方為「置產客」，他們不賺差價、不看報酬率、不求增值、不出租，購買房屋純粹是為了避開遺產贈與稅，這些「置產客」不乏上市公司股東，因為分紅頗豐，因此「房市理財」成為他們資金最佳的避風港。
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展望今年，廖本勝認為，沒有什麼特別的利空因素，一方面，明年要選總統，政策上會偏多，但「高房價是選票殺手」，政府也不可能讓市場太熱，他認為近期房市多空轉折觀察點是三二九檔期買氣，若預售市場仍有不錯反應，下半年市場會明朗化，反之則會高檔震盪。


; X) H/ z' ?! S; Q1 J1 W% H至於建商對未來則相對樂觀。鄉林建設董事長賴正鎰分析，五都升格後，地價翻升帶動房價效應下，台北市今年預售案不斷飆漲，尤其兩岸近期可望簽署「投保協議」利多效應、五都升格蜜月期、新台幣升值資金行情及陸客自由行啟動，來自國際買盤加持，多方一致看好，一一年上半年將是房市最有表現的黃金時機。
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不過，元利建設董事長林敏雄則回歸房市基本面，今年他只看好都會區房地產市場，「房價要人多的地方才會漲」，要炒房不會到鄉下去炒，像中南部地方政府不斷釋出重劃區土地，但需求沒有增加，房價較難上漲。

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在購屋選擇上，台灣房屋研究中心執行長邱太O分析，台北市中心五個核心行政區捷運宅，過去因房價漲太多，漲勢鈍化，漲幅大都在一○％以下；反而是二線新北市三環三線捷運路網概念成形後，具有補漲的優勢，根據台灣房屋調查，今年第一季捷運住宅漲幅約一一．三三％，前三名依序為，第一名中和線永安市場站，第二名新店線大坪林站，第三名新店線新店市公所站。值得留意的是，台北市文山區過去房價漲幅不多，連帶這次的捷運宅也有落後補漲效應，漲幅也高達一七％。


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2 R& d3 ]& t/ a: [! ?. U. _$ q; F. Z建商信心足／五都升格帶動房價 都會區仍夯


( i2 C1 M& Y7 \0 n! q  y. [! O邱太O指出，台北市十五坪的捷運宅動輒一千萬元至一千三百萬元之間，一般以這樣的價位，買方寧可選擇新北市六百萬元至七五○萬元捷運宅，不僅可以減少房貸支出，通勤時間也不會差太多。此外，北市有些捷運宅雖然很便利，但戶數多、投資客多，房價上漲空間也比較有限。
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3 F* ^* Y" S% j' ^, U4 i「對於首購自住的人來說，只要勤看標的，現在也可以是購屋的好時機。」劉天仁強調，雖然台北市房價漲幅高，但租金漲幅卻較為遲緩，資金有限者不妨先租後買，但有自備款要買來自己住的話，可朝市中心周圍的都會區，或北市捷運末段的區域開始找起，例如內湖區、文山區捷運附近仍有總價較低的產品...（精采完整內文請見《今周刊》740期，各大便利商店及連鎖書店均有銷售）
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hwl8686

好長的一篇文章

avatar2005

以近期房價漲的速度
很難吧~~

大耳朵

聽聽就好~~~~~~~~

麗寶小姿

人比人氣死人(台語)不一定要台北市北大也很好

絕對無力

回覆 奇異果 的文章

重點在於少了2千萬
負擔當然輕.....
- f6 e( W# g" D) N" I6 a就算只領基本薪資  我也可以撐下去
& W! O4 z3 v+ g& p但不是每個人的媽媽都有2千萬阿

fay

每個月薪水撥款的隔天
' Q: p( L8 {2 v就先扣定期定額基金款
+ {# E  b+ }4 F$ n" c; t$ N3 G剩下來的才是可以花的費用~
) b/ O0 r  a2 s! ~

fay

回覆 奇異果 的文章
% Z% Y0 \; J/ P# i% m1 V
( S# w; Y4 ?3 m& l0 @& u. @3 c不公平不公平!!!!!

歐陽

9 H3 K) ~6 T1 a回覆 奇異果 的文章

' V7 C1 f5 E4 _0 i 真是他媽媽的兩千萬

奇異果

轉載於PTT
' {. [$ H" U4 V: [: Y6 P' W( T
月薪三萬當然可以在台北買房
而且不少月薪三萬的人 有置產的
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- c. `5 ^) b9 X7 [3 E我國中同學智凱 就是一個月領三萬二的政府約雇人員
他大學畢業 當完兵24歲 工作四年28歲 就買了他人生第一間房
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他四年下來 存了大概50萬
於是他就去看房屋
6 P$ ?# t  d* _. t" t( o' O) u6 U看了看 看中了大直一間總價兩千三百萬的房子 大概40坪
/ s0 b. A$ g6 N: ~8 z於是他就利用從小他媽幫他存的兩千萬 + 自己存的50萬
; g& M; l  w  V; c買下房子
貸款250萬 分15年期繳 一個月也只要繳1萬多
* Z5 X& k. s% J% c0 C# i# P對於薪水三萬的人 措措有餘
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/ w1 V, ~7 k* c' I5 K! H.
" L; l' p  }8 a1 `- N9 I2 D* z.
結論~~真是他媽媽的兩千萬~