我的105年度區分所有權人會議提案

Dailybread

! i8 a! S4 {( Q7 u  b% \7 p+ U1 ?
( P, N9 g3 a: {案由: 修改財務收支管理辦法第三條"各項費用收費標準"..
說明:
+ ~5 o* |1 C5 o' Z' {  k        一.     財務收支管理辦法第三條第一款原條文將地下停車場車位清潔費與機械車
& w6 r( E2 n/ A5 w                 位保修基金統稱為"管理費", 因與收支之科目不符,應予正名

4 N( }1 w2 l9 J. P2 `' _$ O* l3 U        二.     各項費用收繳,應考慮各階段儲備狀況,適時檢討與調整.(參考規約有關公共基金之規定)
) G, [, _7 K1 A; f3 c
        三.     依據公寓大廈管理條例第十條：專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，
" |( c1 b: @5 H$ z7 o' H                 由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。            
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6 O# ^3 G1 ^" ^7 N/ L: \" a& S7 \( B7 e 建議:  財務收支管理辦法第三條第一款條文修改為:
# {9 i$ L( q" P/ f          三. 管理費與地下停車場清潔費之收費標準:
! G  m1 y" `/ o* y( @               (一)  管理費收取標準依各戶房屋之權狀面積， 乘以每坪應收費用.每坪應收取 新台幣伍拾元.。   
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                      地下停車場"清潔費"按車位計算，汽車停車位每車位每月 收取新台幣贰百元整，機車停車
: K4 x7 d3 M; X3 A                       位每車位每月收取新 台幣伍拾元。
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                      機械車位(約定專有)所有權人每車位每月另收取新台幣贰佰伍拾元，設立機械車位保養修護
                      基金專戶， 專款專用。
0 r6 {9 D2 m8 @( w4 g& Z/ m                      機械車位保養修護 基金非屬社區公共基金之範疇,其費用之收繳調整及運用(含電費提撥),
/ t. L$ W- h. o9 E                      由機械車位(約定專有)所有權人自行議定.
                     
                  
                  
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            參考: 電話紀錄:
            諮詢單位: 新北市政府工務局公寓大廈管理科  丁璇小姐      
            電話號碼:  1999 轉  7880       日期時間:  105.9.23. 09:40-09:55
            諮詢事項:  機械車位保養維護基金收費
+ h) {3 c) D# I: H+ F8 i+ h: T            重點輯錄:  機械車位屬公寓大廈管理條例中所規範之"約定專有",其保養維護基金非屬社區"公共
                            基金"或 "管理費",故該基金的收繳,調整,運用等事宜,由全體機械車位所有權人共同決
                            議後施行,無需經管委會及區分所有權人會議表決.
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案由: 規約修改-調整管理委員之代理(受委託)資格.
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* `) p+ x# C, @' M/ z% |說明: 為提升管理委員對社區管理維護興衰之用心及認同,建議調整管理委員之代理
, |/ z6 D3 m& {4 P+ T       (受委託)資格.

! O( n9 C# [, S0 l- I建議: 規約第五條原文”………其他管理委員除具區分所有權人身分,並准其配偶、三等親
4 ~* O/ N" x- {: G/ o% r2 B3 K         之親屬得受委託之”。
* y! w# x4 _) t# d3 F, E" V! @        修改為: ………其他管理委員除具區分所有權人身分,並准其配偶或直系親屬得受委
' q+ p- {# o7 \& k) d        託之  
% |# }) U" U9 M* y% |( d: Y. ?$ I         ”。

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1 O9 |4 |8 W* ?4 R案由: 規約修改-監察委員由住戶直選
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說明:監察委員之立場必須保持獨立超然,監督與審核之機制和功能必須彰顯,
         監察委員之選任方式應予調整.
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- ]0 N) R1 F0 B        規約第七條第二款原文”二、副主任委員及財務委員由主任委員於管理委
        員中選任或由管理委員互選之，監察委員由管理委員互選之。”
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建議:  “監察委員由管理委員互選之”刪除,增列第三款:
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* L3 {; R& k: W( i, {: i                 三.監察委員應由住戶自願出任並完成登記,管委會於區分所有權人
                     會議前向全體住戶公告,說明各候選人對執行監督審核之願景,由全體
                     住戶票選產生.
                     監察委員任期一年,連選得連任一次；監察委員不佔原規約規定之分棟
                     名額；監察委員對修繕與採購案無表決權
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) ~: P  t% k7 L1 D案由:研擬修改規約第七條第五款-增列委員解任條款
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! W, l" y3 d* w說明:凡任委員者,均受住戶之信任與託付,自當積極任事,全力服務.
! e: d+ e- ^+ s- ~4 \建議: 規約第七條第五款增列
$ Z6 ]4 V3 f+ T# }五、管理委員之解任     管理委員有下列情事之一者，即當然解任:
　 (一) 任職期間，喪失公寓大廈管理條例管理委員選任之資格者。
    (二) 管理委員喪失住戶資格者。
9 s: g4 W5 H3 g) [　 (三) 管理委員自任期屆滿日起，視同解任。
    (四) 管理委員例行會議無故缺席二次以上； 請假或委託二次，視同無故缺席一次。
9 H9 z+ a! J. N* y    (五) 歷任管理委員,於執行社區管理維護工作與辦理社區修繕或採購時，違反公寓大廈管理條例,
          規約和區分所有權人會議之決議者。

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案由: 規約修改-增列調閱或影印含公文書函
0 B, H4 t5 Y' v8 g$ f6 }
/ d+ z1 e5 Z: x5 ?" L& r2 J說明: 規約第四條原文：”社區有關文件之保管責任規約、區分所有權人會議及管理委員會之會議紀錄、
3 ]3 _; v! p2 g- X* g        簽名簿、代理出席之委託書、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、
& }6 \* @5 v5 e        公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件應由管理委員會負保管之責，
         區分所有權人或利害關係人如有書面請求閱覽或影印時，不得拒絕。”
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" N7 ]3 N) J# Z+ w# J; ?( O2 R' [建議:
修改為”……..區分所有權人或利害關係人如有書面請求閱覽或影印時，不得拒絕。增列”本
  X7 x" p7 p6 l% L, N於住戶具有”知”的權利,資訊應充分揭露,任何政府機關或合約廠商等與本社區間之書函,凡涉及社區管理
維護及住戶權益福祉者,管委會均應予以張貼公告,不得拒絕。”

Dailybread

【轉載】新北市工務局 公寓大廈管理條例 演講紀實(二)
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本文作者：徐源德（崔媽媽基金會於台北市／新北市社區大學「公寓大廈公共事務課程」之機電設施設備講師）。
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3 k4 @. C. c6 G0 ^8 G8 I新北市政府每年都會舉辦若干場次有關公寓大廈的研討會，希望能藉由這樣的方式讓民眾及公寓大廈管理服務人更加了解公寓大廈相關法令之規範。

& h$ O5 P9 d5 k9 A2 ~. [9 r. u本次演講後也獲得許多民眾熱烈的迴響，講師徐老師整理了一下民眾問的幾個有關公寓大廈組織的問題，說明如下：
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& k7 N8 O* U* j壹、委員會缺人？

問題：如果管委會委員大家都請辭，請問要怎辦？
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0 O, N9 @; t- Y' }; V% C; T《法令說明》
委員會的定義：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。所以既然是組織，自然就是多人所組成。
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! J0 T8 a! J0 D: ?+ e% C管理負責人：小規模的公寓大廈可能僅選任一人來擔任管理工作。 指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。
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/ [6 g5 i- G6 G0 Z* X& j' i  X《實務說明》

3 ]0 X5 C  q% z- G一、那到底選誰呢? 最初大家都選誰呢? 其實也是單憑第一次區權會大家的印象囉，所以大多選擇有經驗的、社會地位豐富的或者有時間意願服務的。

二、為何大家要請辭呢? 正所謂計畫趕不上變化，有許多委員實在因為公寓大廈事務繁忙無法參加等原因辭職。當然啦，還有的是鄰居們吵架啦等等。

三、遇到出缺如何辦理?我們看一下法令的規定， 主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。
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四、實務上建議：規約大多都有選任後補委員的規定，例如每棟選任兩位委員、兩位後補委員。但是萬一後補委員也都辭職了怎麼辦呢? 所以建議規約中可以約定後補委員依照該棟得票高低順序依序遞補之，如此可以防止沒有後補委員囉。

! a( A3 d; K( t" D7 s# }) j) C五、現住戶?：有些公寓大廈規約規定非現住戶不得被選任為委員，這點個人不建議。因為所謂現住戶定義與認定頗有爭議。不妨用呼籲區權人多多選任常常在公寓大廈出現的住戶來擔任委員比較實在。

貳、管理委員代理問題
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7 s9 M, l" Q* s$ g3 o6 N某大樓提問問題：如果區權人會議選任某區權人擔任委員，之後該委員因忙碌想讓直系血親進行代理職務，是否依公寓大廈管理條例29條需訂明於規約即可？
# |9 c7 f. e4 K# h- I《法令說明》
8 G7 X- {( s1 S1 w' E! n1 g& h' ]
' B. q7 }4 B- C+ t$ g4 @主管機關的解釋：內政部營建署99.7.22營署建管字第０９９００４７９９８號--有關主任委員、管理委員之代理規定，上開條例第二十九條第二項定有明文，規約有規定者，從其規定，未規定者，依區分所有權人會議決議。
1 t; J3 D/ ]1 j$ |
《實務說明》
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' d% G8 `' ?( X    雖說公寓大廈管理條例29條有代理事項，但代理應屬非常態，如果委員長期無法執行職務，建議能夠循規約或區分所有權人會議決議之方式由後補委員來服務較為妥適。

' P" {2 {% E* r    推論大多數公寓大廈規約並未依照條例29條來約定相關的代理規定，唯有可能約定副主委可代理因故無法執行職務之主任委員。所以實務上如果要請直系親屬代理，恐涉及規約無規定之窘況。

4 ^, E9 o, s4 o5 T) C    如果僅是臨時無法出席委員會，委員自可依照規約或區分所有權人會議決議之方式委託他人代理(可參酌101年版規約範本)。若規約及區分所有權人會議並未對代理出席委員會作規定，委員委託他人或者委託親屬出席委員會並非法所不許，自然可行。

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kasa1107

Dailybread 發表於 2016-11-22 11:09
kasa前輩有所不知.

) i: B/ c' `5 f& m這些文字都是既存在規約中,我只是希望定義能更清楚些.

還是再次提醒，要注意的地方在於，如果規約有特別約定的，會先排除掉公寓大廈管理條例的適用，這點要特別注意。
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1 ]0 L4 ]# W' C& ?! H再者，這些費用是否屬於管理費的一環，不能只單純看費用名目來認定，而是要看你們規約怎麼約定。

) l: M/ l% R5 j: ?  T最後，我的文章重點在，之後費用的運用上都是由這批約定專用的人自己決定，那執行單位要靠誰?
物管嗎? 所謂的執行包含了，施工發包、費用請款給付等程序，這部分是要由委託物管處理?
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可是物管受管委會管轄，管委會又無權參與整個過程，我不太清楚這樣的對立制度設計，是不會會演變成
要讓這票機械車位的擁有者被迫要自己去做上述這些管理問題?這樣也許以貴社區的型態會有更多衝突與糾紛產生，這個才是我想要表示的重點。
0 u( |) {  }6 {& \' M( V9 N

yljimmy

Dailybread 發表於 2016-11-22 11:22
  ~+ L- l1 v; |8 i五個案子在管委會審核時都沒有獲得任何贊成票.0票!

這結果早在意料之中,

/ Q2 e9 z  n/ K7 `真遺憾

  z& @6 R! P/ V  J8 X6 b不過, 你們提區權會的議案需要先過管委會？
這樣很不好, 你們應該爭取提案不須經過管委會的方法, 就算用一定連署人數的方式也可以啊

不然, 管委會卡住區權會議案, 你們當然有機會被吃死

Dailybread

五個案子在管委會審核時都沒有獲得任何贊成票.0票!

這結果早在意料之中,

8 v- k- k! f- Z0 Q* Z管委會的做為是否正當,是否為社區和住戶著想,大家公評.

所以,好制度,好的規範,不見得能推廣應用.

Dailybread

kasa1107 發表於 2016-11-22 09:46
您好
5 p4 Y3 v/ ^7 l# p, W2 v& j$ U( m
0 m% Q# O( C/ q4 N$ u) y* ]6 F似乎是誤會我的意思，因為我發現您回我的內容跟我提出的問題幾乎完全沒有關係，

" `- J" Y+ H! m" r0 ]' @
/ k; Q9 t8 M# m- B0 F' `) rkasa前輩有所不知.
0 V% Z5 ?6 ]; c+ z3 s
, B7 a( u: M8 @這些文字都是既存在規約中,我只是希望定義能更清楚些.

究竟是清潔費還是管理費? 應該透過法定程序正名.

6 [3 \% s1 b8 [" s& _機械車位既為約定專有,每一位所有權人都有權提出自己的主張,
4 y# G) C7 |- N: f* |& [
由百多位所有權人表決,才是合法合理的方式.


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參考: 電話紀錄:
) W' U8 `1 W+ ]* T諮詢單位: 新北市政府工務局公寓大廈管理科  丁O小姐     
- a1 D" S/ {. n9 V4 D- }  O" Y電話號碼:  1999 轉  7880       日期時間:  105.9.23. 09:40-09:55
諮詢事項:  機械車位保養維護基金收費
重點輯錄:  機械車位屬公寓大廈管理條例中所規範之"約定專有",其保養維護基金非屬社區"公共基金"或
                "管理費",故該基金的收繳,調整,運用等事宜,由全體機械車位所有權人共同決議後施行,無須
# [/ y* J' c" b6 W6 B" B, h0 X                經管委會及區分所有權人會議表決.

專款專用 , 共同分攤.
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0 A% l1 z$ m4 ~- k2 S- L5 V' r

yljimmy

kasa1107 發表於 2016-11-22 09:46
; E( `. ?/ V6 w; u! P您好
9 l/ ]- }& ~" S% [7 S9 b" s( i; e
似乎是誤會我的意思，因為我發現您回我的內容跟我提出的問題幾乎完全沒有關係，

4 q) f' b2 {3 _/ n6 f) E, d" O心得報告：
「那些當委員當ˊ主委的，要小心他們想污錢。
我不會，但是我不想當委員，所以委員他們去當，
2 N$ _1 }+ p7 q$ g4 }2 y你們聽我的，限縮他們的裁量權，叫他們給我把事情辦妥，但是要動錢要問我們同意，萬事就OK了」

kasa1107

Dailybread 發表於 2016-11-21 12:09
2 S4 G! D& s' @( l規約中有沒有關於公共基金"安全儲備額度"的設計? 當然有!

您好

" v7 ]! S; r6 h* A- \3 ^# U+ x: Q似乎是誤會我的意思，因為我發現您回我的內容跟我提出的問題幾乎完全沒有關係，
+ j* _# m2 U( q% b我主要是提醒你一些問題會因為你這樣修改而衍生更多爭議，至於您提到徵收多少等等等的情況其實無所謂，
/ D* y" Y+ g8 ^+ X* |重點不在錢收得多還是少，而是在於要讓機械車位正常運作的保養維護，甚至機坑的抽水馬達的安裝更新等，
都有可能因為你這樣的修訂，而產生更多問題。

1 Q7 s  x& I0 O, x: V" E假使以上情況您都認為不會是個問題，那我想就是我單純多慮了，無須理會即可。

Dailybread

yljimmy:        對 彼此互不信任 卻無力排除 才是大問題

.
% _- q9 _, e& t% t% j) t
可以請這位大大開個講座,教育和拯救北大某些可憐的住戶嗎?

我們引頸企盼,希望能提供我們對策,改善我們的困境,謝謝.

月下

首先社區要能營造大家勇於任事的氛圍, 否則建議雖好仍然使不上力, 恐有曲高和寡之感

撇開機械車位的部分不談, 其他規約對於委員有更多的期許與限制, 如果社區每次委員都難產, 那麼限縮委員代理的限制, 監委直選, 甚至於設下嚴苛的退場機制, 並不會讓狀況更好, 說白點, 要是有人被拱上當委員, 但他本人十分不願意且請辭未獲准, 那只要請假四次就可以名正言順下車了, 對吧?

+ l3 p; a/ ]0 m/ O3 z社區事務, 規約推廣,  無人和則寸步難行.

kasa1107

初步看了一下，感覺太過於美好而不顧慮到實際情況，
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% x2 M( o( N' ?# L; _1. 機械車位的基金用途要給所有機械車位的專用人議定，那這個議定是指什麼?
. r0 m9 }  L5 }所有人同意? 還是指少數服從多數? 因為要有合意的方式，那萬一十個車位裡面只有九個同意維護一個不要，
那錢要不要花? 付錢的是誰? 監工的是誰? 如果是管委會，管委會沒有決定的權利，搞不好連決定廠商的能力也沒有，但卻要負責監工跟付款? 那未來出事情誰要負責? 是管委會還是這批議定好的機械車位專用權利人?
9 Z: W% `) @% L3 P& i2 {從條文上來看，議定的是這批人，但要出面與廠商簽署委託修護契約的是誰?同樣這批人還是管委會?
3 F$ ~% Z  ]  m! F
如果修改成這樣，我想後面會有更多爭議產生，請小心謹慎為之~~不然就是寫的更全面周到一些，
至少整體配套要做好，不然只看前面的點卻忽略整個後面會產生的事情，反而得不償失，最後損失的還是這批機械車位的住戶。
8 t4 e/ G/ \+ E$ `: z
2. 監察委員由住戶選出，但完全沒有制衡的權力，那監察委員的職責是什麼?監督管委會的運作嗎?
, R- k  D) L* c, s8 f: U這樣跟普通的區權人有什麼差異?區權人本身就具備有監督管委會運作以及調閱資料之權限，
$ K9 K" r, V) N/ _$ C如果只是提案罷免某位委員的權利，那一般的住戶撰寫提案單也可以處理，不需要由監察委員提案，
6 ?7 d  L) z+ N) v. u這部分的制度設定，也需要多加考量。
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% n0 p4 Z( v+ j, }另外，不知道貴社區是不是一堆人搶著當委員，我們這邊光選個普通委員就多屆難產了，
如果選出來的監察委員票數超少的(例如400戶區權人卻只有拿到4張選票，剩下都不參選)，
那這樣是要當選還是不當選，甚至有心人士集結起來故意灌票給該為黑心監委，那這樣當選是否真的能夠達到監督的效果。
制度是建立在全住戶都有意願參選的情況下設計，但萬一實際情形參與率過低，其實反而導致有更多可以上下其手的機會產生。
1 @: m/ q! T5 u5 b. _
再者，-增列委員解任條款這部分撰寫有點問題，因為該條款是約束當屆當選之委員，文中卻寫歷任，這部分與本文產生相衝突，因為過去的委員都已經卸任失去委員的效力，當然也就不生解任之拘束力了...
/ Y) E% v: D" r3 U* I
. ~% T( `5 p& P5 {0 u/ t; b' j7 B最後一項，這個書函的定義是怎麼解釋?還有就是貴社區的公告版是否設計了不少可供公告之欄位?
如果只有少許幾個，那會否因為過於頻繁的書函公告而產生後文蓋前文的情況，因為資訊過多而失去了公告重要事項的實際精神?
一般廠商跟社區之間產生的書信除了訴訟之外的有下列
( o8 t. U8 E  x0 y7 N8 w! i施工前的報價單、施工設計圖、施工照片、驗收報告、請款單、駐點人員異動、缺失的扣款書函、
活動贊助、合約書等各式各樣；
跟公務機關的有：
管理費的支付命令聲請與執行的程序書面、區供所免費的各種檢查宣導、區公所的停水或施工通知等各式各樣的書面。
4 @1 J8 G( G! j3 i0 n* P
( q6 z1 A( j: Z) I$ x9 ]如果前述這些細項通通都要列舉跟公告，我想貴社區的布告欄大概要設計的厚一些，不然很快就負荷過大而損壞...再不然就是讓住戶淹沒在一堆重要跟不重要的資料之間，結果重要的沒人監督，因為都不不需要注意的書面函文給淹沒了....
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1 Y: M6 @% Q3 L* M5 r( ?" b
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