管理維護公司業務執行規範

Luke

身為住戶,總是希望物管公司和管委會能廉能兼備,用心建設和管理社區.
委員是無給職,又不是專業,絕大部分的管理工作,都交由物管公司代為執行.

物管公司(尤其是總幹事)既經嚴格訓練和考取證照,又經不同案場的歷練,
更有政府機構的監督考核,照理說,所有的住戶都應該予以信任才對.

0 G/ }1 t( J$ S0 b  o# j事實上,公寓大管理維護人員素質的優劣,不能只看證照,只看外表,
+ b/ S7 f5 `5 v1 y& I  s1 h7 \0 h& n還要考核其思言行為是否遵守法規,是否具備專業,是否誠實善良,品德高尚?
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公寓大廈管理服務人管理辦法
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  [& ]! I  R/ f第十六條　管理維護公司業務執行規範如下：
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一、對於受任執行管理維護業務契約所應提供之管理維護服務，應善盡善良管理人之注意義務。

2 ^2 ?2 a+ a0 W" e二、受託公共基金及其他費用之收支、保管，不得侵占挪用，亦不得與公司或公司員工之財物款項混用。

. V+ G' ^$ Z& l1 |3 w8 d三、執行業務，應遵守誠實信用之原則，不得有不正當行為或廢弛其業務上應盡之義務。

4 c- ~7 [3 E9 C; G四、對於各項管理維護配合防範注意事項或公寓大廈管理維護之重大缺失，應坦誠告知客戶。
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/ P% ^  ?" [; {五、對於因業務知悉他人之秘密，不得洩露。

' L6 Z5 L2 B- C  D+ J# H/ V/ {, ^' o六、不得要求期約或收受規定外之任何酬金，亦不得以不正當方法招攬業務。
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七、受任執行管理維護業務，處理相關事務應留下書面紀錄與報告，建議事項應以書面為之。
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八、對於火災或其他自然或人為災難，應事先規劃消防、安全與緊急應變方案，並確保發生緊急
' \0 a2 {& R- T1 }1 g  N       狀況時，能立即反應而採迅速有效的行動。

6 B( |4 }7 c2 Y* O/ Y九、管理維護公司不得有下列行為：
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(一)申請登記不實。

(二)無正當理由停止營業六個月以上。
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8 y1 k6 W6 s1 o% J* ~4 K- H(三)停止營業時不將登記證繳存原核發主管機關。
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$ m- r8 L' q/ ^9 t4 h8 t. Jhttp://www.cpami.gov.tw/chinese/ ... 10540&Itemid=57

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Dailybread

) m' l' Q& w: n: }+ m+ D% |  C
高雄市工務局 彙編「公寓大廈管理實務問與答」

http://build.kcg.gov.tw/upload/2012%20918/w014.pdf
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Q9   有區分所有權人向管委會檢舉前兩屆之管委會所購買之設備高於市場行情甚多，應如何？

0 ]# U& L- S. x: a- t5 k       A   管委會應盡調查之義務，看前兩屆之管委會是否有背信或侵占之犯罪行為，否則該檢舉
            之區分所有權人，也有權利提起背信或侵占之告訴。

2 N. h: c# I. {7 a, _Q26 財委未經管委會決議，即將收取之管理費給付保全人員獎金，是否違法？
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- L3 I  F/ X% \9 y9 O% m' z& q6 j       A 其發放獎金之行為應屬違法，且有觸犯刑法侵占罪之虞。
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Q28 之前的委員會有多筆款項及用途未經住戶大會甚至管委會通過即使用，而有侵占公款之嫌？
1 S. s" C3 T6 E) u' H  
       A 建議協調返還該等款項或向區公所申請調解，若協調不成再考慮提起訴訟解決
% Q, r& h; J# x9 D
Q33 管委會交接時發現前任委員之帳務有問題，且帳務交代不清，金額更有短少？
0 Y8 O' P# g( {, }
/ ~" p- U: F  i! o  l$ Z       A 與前任委員對帳並請其說明清楚，否則會有民事損害賠償責任，若有侵占之嫌，更會涉犯侵占
( e* D7 }: [; S3 N: I9 z7 e8 w         與背信罪。

. x3 ]+ @5 j6 _( y7 W: H  A. r4 VQ20 住戶車子被偷，應由住戶個人或管委會告保全公司？

  J: ^8 e$ }0 }       A 若保全公司有疏失導致車輛被竊，則基於契約關係，應由管委會告保全公司請求損害賠償。
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Luke

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% x4 T# N$ `; k# b- g社區的規約賦予管委會主任委員"對外代表社區"的崇高地位
' \' g; P% Q* e' y5 {+ q7 h如果主任委員行事不遵守規約,甚至蔑視規約,
% q9 ~! L# p: I3 X+ W等於把"賦予自己崇高地位"的法理依據打破了,變得啥也不是.
' ?" {% G- p6 ?: L5 [: a1 z要是依然霸住"寶座",揮舞"權勢",
就只能交由政府主關機關裁處了.


第九條：主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之權限

            一、主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條例
# C3 O$ y. V4 I; t& {+ h; Z                  第三十六條規定事項。

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阿扁凍結了自己                江春男               2006年11月06日
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7 y6 f* {* V& o# U( g/ ?http://www.appledaily.com.tw/app ... e/20061106/3010653/

文摘:
" v2 h. g  @6 H; Z# P' ?/ a
阿扁前幾天還大談要凍結《憲法》，但《憲法》賦予他國家元首的超然地位，對外代表國家，
對內是三軍統帥，現在他卻淪為替自己和家人辯護的刑事律師，起訴書公布的當天，他已經失
去總統的合法權威。他間接地凍結了自己在《憲法》中的元首地位，他的身分和已被起訴的基
隆市長許財利相近，不論心態或反應模式均如出一轍。他沒有凍結《憲法》，反而先凍結了自
己。
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, x& X# B# N) @: Y3 f5 }' O阿扁替他自己辯護得振振有辭。他不會貪，否則他何必自動減薪數千萬？他不必要貪，因為他
$ M5 S# `" k: X$ _+ M6 d$ V生活簡單。如果要貪，機會很多，何必貪這種小錢？但是，如果這些假設都成立，天下貪腐早
就消失了。阿扁應該有不少委屈，正如因貪污被起訴的政客一樣，但是貪污不一定要把錢放在
自己口袋。此外，從起訴書上可以看出他治國如兒戲，甚至向朋友借錢來辦外交，這當中不知
9 {( T4 R. C, ]- e3 A5 V還有多少內幕，一旦發掘起來必會更加令人震驚，這是什麼樣的馬戲團政治。
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法律常識,住戶必讀,主委,監委和管理委員更要熟讀.

2 K; j" Q6 P+ {- A& v5 Z十、何謂背信罪？何謂侵佔罪？大樓管理會主任委員A藉職權之便將住戶繳納的管  
$ j! ]8 F: Y' n. M; m) L      理費據為己有，構成何罪？
       http://www.justlaw.com.tw/LRdetail.php?id=312
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5 A9 v7 N( E' m; ]! o' f2 w(一)        刑法第342條之背信罪：「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益
       ，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科
3 i: i! L  r9 s; l8 l- p& L: w        或併科一千元以下罰金。」背信罪之成立要件如下：
   1. 為他人處理事務：所謂「為他人」，是指受他人委任而為其處理事務而言。而所謂「為他人處理事務」
      ，此事務在性質上應限於「財產事務」，而且是有裁量權限的處理「本人與第三人間的外部事務」。
      所以像是洗衣店未將客戶衣物洗乾淨或照相館將客戶相片洗壞，不會構成背信罪，因為這是屬於店家
( B/ E! x  C( g7 r! ?      內部沒有裁量權的機械性事務。
1 B% n& @9 ?* _: N  K   2. 違背任務之行為：違背任務之行為包括事務處分權限的濫用行為與信託義務的違背行為。
" ^5 k5 N/ p2 ^   3. 致生損害於本人之財產或其他利益：行為人違背任務之行為，必須造成將事務委託行為人處理的本人
       財產上或其他利害上的損害，始可能構成本罪。
  M# @8 |' \- O# }7 w   4. 行為人在主觀上具有背信之故意，以及為自己或第三人的利益或損害本人利益的不法意圖。背信罪的
      不法意圖有二個，一為「獲利意圖」，二為「損害意圖」，二個意圖只要具有其中之ㄧ即有可能成立
0 m# K( k+ `  j$ ~5 d      本罪。
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(二)        刑法第335條侵占罪：「意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者，處五年以
        下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。」其成立要件如下：
+ C( X6 b6 b3 Q8 ?9 ?( K. R0 _) O    1. 行為主體：本罪之行為人以持有他人之物者為限。
    2. 侵占自己持有他人之物：侵佔行為是指易持有為所有，也就是將自己持有的他人之物，變成自己所
; F& t6 z' L- W7 x) c        有之物的行為。典型的侵占行為是「無權處分行為」，例如：將自己持有的他人之物贈與或是轉讓
7 ]$ y/ v  b9 E6 Q0 y1 F       ，或加以丟棄、加工、賣出、借給他人等。持有他人之物，此處之物的性質包括動產或不動產、有
       體物或無體物(如電能、熱能和其他能量)等，但無形的權利不為本罪之客體。
. a& k; `3 H8 i$ ^* F4 e    3. 行為人主觀上必須具備侵占故意，以及為自己或第三人不法所有的不法意圖。

但如果管委會主委將支出款項以少報多，則可能觸犯背信罪，因為此時
是處理住戶和廠商間的外部財產事務。
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Luke

社區財務的監督機制
http://www.tmm.org.tw/ap/item_01.htm   社區培力手冊
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! ~: b; A; @$ [% R9 H社區財務所管理的範圍是住戶共同匯集而成的共有財產，因此除了被賦予職責
( T5 q7 a( ~3 H7 s必須進行監督審查工作的委員外，定期公告以讓全體住戶都能共同監督，才是更有
效且能召公信的方法。一般來說，在社區規約或財務管理辦法中都會訂立有社區財
務的監督規定，明訂管委會應製作與保管的財務報表種類，並加註財務公開的時機、
項目及方式。在此，我們將就社區公開財務的動作做幾項提醒：
$ A: }+ h+ q3 t9 ?1.平日勤看帳.
4 Y8 B- g* p) j% [1 c6 D2.定期將財務報表公佈於社區公佈欄上
, ?/ h2 G: X* B- I8 l2 V3.報表格式要固定
4.搭配外部監督機制
有些社區在經費允許的情況下，會請會計師來做查帳的工作，或是採取信託（全
( k" L5 t- L1 C- ~, V& L國律師提到的）的方式，透過這些外部的機制雖更能公開公正的進行監督，但
主要還是以社區的需求為主，並不是每個社區都必須要做的。

Luke

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管好社區總幹事，社區發展才有美好的明天。
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這是「正義的鐵拳怒吼」第六篇文章。
) H+ u0 J3 d1 z4 `  Z& n: Shttp://obo1on1.pixnet.net/blog/p ... e%e5%a4%a9%e3%80%82

在第五篇文章有講到…會貪污的管理委員會，是造成社區混亂的萬惡之首。
4 C8 Y# K7 U) |3 F
4 O/ S# Y) c% U7 [9 n! o# x! ]! D接著我們來談…同流合污的社區總幹事，是造成社區混亂的不定時炸彈。

不住在公寓大廈社區的人永遠不能理解社區總幹事能擁有多大的行政權力、能撈多少油水；事實上，就算住在公寓大廈社區的住戶大多數也不能理解！其原因是對公寓大廈管理條例一知半解，把自己在法律上擁有的權力，被一點一滴賣掉了!

公寓大廈社區的定義是：「數棟建築物有明確地理界線的集合體，供一大群特定人士在此居住生活。」為了維持公寓大廈社區的正常運作，需要大量的公共基礎設施，如水電、消防、電梯、機電、清潔、保全等等。在公寓大廈管理條例中有明文規定，所有公共基礎設施都由管理責任人(社區管理委員會)來負責管理維護，但是管理委員會不可能有足夠的專業能力和時間親力親為，因此需要委託僱用管理服務人(社區總幹事、管理維護公司)來執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。

公共基礎設施需要專業廠商來負責維修保養，而社區總幹事就代表社區管理委員會，負責監督廠商和居中協調。基於前述，社區總幹事就成管理社區的靈魂人物！

2 r' ]& K% u. K3 H4 Y* H社區總幹事負責收取或催繳管理費、停車費等社區經常性收入，這表示社區總幹事手握大量現金流。若是管理委員會的主任委員、監察委員、財務委員想挪用公款，一定會指定特定社區總幹事、特定管理維護公司長期担任管理服務人，這種的社區總幹事或管理維護公司有相同的特徵：不受區分所有權人會議的監督，幾乎是吃錢的保證，而且萬一發生管理負責人和管理服務人同流合污，捲款潛逃根本無處追討，可以說百害而無一益。

6 z, F& w9 h( R在公共基礎設施的管理維護上，社區總幹事負責監督廠商和居中協調，廠商也習慣直接找社區總幹事接洽，意思就是，社區總幹事可以決定把生意給誰做。心懷不軌的社區總幹事可以指定廠商承包社區工作，暗中索取回扣；或和主任委員、監察委員、財務委員、其他管理委員串通，不公開招標，指定由特定管理委員或親朋好友來承包社區工作，提高承包工作合約總價(反正不受財務監督和不開發票收據)，殊不知油水就藏在其中，等於由社區多支付這筆回扣。

2 N( V8 {4 |* H9 S* L這就是為什麼要嚴禁社區總幹事索取回扣或紅包；若是管理委員會的主任委員、監察委員、其他管理委員和社區總幹事聯手一起染指社區會闖多大禍？吃多少錢？請各位想一想…

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1. 要完成一個修繕或者採購,總幹事扮演非常重要的角色.穿針引線,訪廠詢價,簽約施工,驗收付款,
- G# n4 a8 M9 ?    都是總幹事一手承辦和督導.過程中的每一個細節,是否符合法律規範,總幹事最清楚.遵守與否,
    是否依據職責提醒管委會,端視總幹事個人的認知和品格.
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2. 監委必須依據法規,本於良知,善盡監督考核的責任.這個案子有使用限制和設計上的的問題,也有
) r" C; N* d8 B7 y# R, R   金額太大,違反規約的疑慮,監察委員未能適時扮演"正義"的角色,殊為可惜.

Dailybread

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) E* @- `  G& ~  p) h這是一個社區的修繕舊案.全案共耗資60萬元,分成好幾張發票,其中的三筆,單筆金額都超過10萬元.
- b7 Q' A( R8 t# P; [這個案子沒有經過區分所有權人會議討論和表決.

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監察委員的職責:
六、監察委員應監督社區管理服務人員各項行政業務執行是否按程序、 合法與否；每月提報社區財務報表時，與財務委員交替審核經費支 用情形；查核、監督管理委員會工作績效事宜及保管社區管理委員 會大章。
6 Z/ S- s* ?" P$ _1 g
第十二條：重大修繕或改良之標準 下列情況均須區分所有權人大會決議同意：
                一、同一修繕或改良指項目，其金額達新臺幣拾萬元(含)以上。
- N2 U' h" p. S( X* j) o                二、凡須動用公共基金修繕或改良.
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Luke

1 N& E/ @* L# k4 h9 O. c" [& ^
9 D  e1 \5 t; M1 ], N面試,有意義嗎?
6 B4 G3 @) f, x4 q( U! M成千上萬的總幹事,不論是否進行面試,真正善良誠實,清廉自律者幾何?
人前人後,檯面上,檯面下,各有不同的面相.
古今中外,各行各業,會讓男人身敗名裂的,只有二件事情: 財與色!
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身為公寓大廈管理維護業者,可否特別請十方前輩說點正面的,有意義的,
. N9 D" K" W1 F( \) ^你對規約怨聲載道,對北大特區所有的住戶而言,都是折磨,都心生疑慮,
等你擔任住家社區的主委,就大刀闊斧的改造貴社區的規約吧!

期待北大所有社區,都能步上正軌,長長久久!
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Dailybread

大印由誰保管? 沒意見.規約訂了,就照規約.

4 z1 [# g4 s$ q' |! N規約只防君子.
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過去敝社區出現過許多離奇的採購和修繕,主監委不都用印了,有差嗎?
- A) E: L6 w( H! v4 |8 P% V法律規範,適用在善良單純誠實的百姓身上;規約,對社區中的宵小,害蟲,病毒而言,是沒有約束力的.
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