10大政策 左右兔年房市（下）

Jess

2011/01/31 14:56  
, A  h3 Y% a) W. R& e, @! }【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
6. 空地稅復徵／代銷商：建商恐拉抬售價

  T: P5 T  y; y財政部於去年底加入政府打炒房行列，在眾多「外傳」的政策中，目前定案的只有恢復課徵空地稅，即對都市計劃區內，空置或作為停車場、花園菜圃等低度使用的建地，同意恢復由地方政府加課2~5倍的地價稅基本稅額。
1 z5 H; l. q2 o, X7 v3 |
2 F) U  ^7 ]  ?$ M: ~復徵空地稅的目的，應是在迫使地主、建商或財團因土地持有成本提高，而加快都市建地興建速度或釋出土地，讓市場獲得更多供給，以壓抑不斷飆漲的精華區土地行情。不過市場普遍認為這項政策想達到這樣的目的並不容易，因為依地價稅稅基太低，提高3、5倍，無法讓地主興起出售念頭。

# l8 x: W7 C+ F) I7 [5 Y, B有些代銷反而認為，財部這項措施反而會給一些建商拉高售價的藉口，表示為反映成本，因此售價也提高。就像之前原物料上漲時，其實只占推案成本很小一部分，但不少建商就以此拉高價格。空地稅實施後，未來都會區房價可能更加難以回頭。
, `! S& l, U! ~# d; a
7 U$ K/ s5 I  P6 B: \3 k' ?, m7. 房價資訊透明／衝擊稅負 短期影響難免
" O9 X( A, B; N
行政院於去年9月通過「不動產經紀業管理條例」草案，明訂包括房仲及預售代銷業者在內的不動產經紀業，媒合物件成交後，應於30日內向中央主管機關以區段化及去識別化方式登錄實際交易價格，如登錄不實或逾期未登錄，將處3~15 萬元罰鍰，並將於今年正式實施。

對此一新政策，業者多認為對市場秩序長期是好的，但短期影響恐怕在所難免。主要是儘管目前為止，政府並未表示實價登錄資料將和稅負連結，但置產投資者在被告知將實價登錄後，仍會想到日後稅負，會有更多的財務考量。

另一方面，政府仿效美、日、香港、中國大陸實價課稅的傾向愈來愈高，今年會不會再有更進一步的房價資訊透明措施，也值得觀察。一般認為，如果有相關措施，儘管政府提出配套，但對市場信心仍會造成相當程度衝擊。
  N+ h$ M  S9 N; j$ @) M& ?- D
) D1 ]8 n- Y, w* t) A8 Z; y4 V8. 2000億青年優惠貸款／快速發酵 首購族意願強
2 X  `7 }7 b2 i# ?# p, z2 y- O
, `/ D/ j. }) I6 i8 F& `房價飆漲，年輕人購屋困難，財政部因此於去年11月新推出「青年安心成家優惠貸款」，總額度2000億，貸款利率壓低到1.5%，最高額度500萬元，還款期限可拉長到30年，並有3年寬限期，年齡介於20~45歲的首購族均可適用。
+ X% r# p* W; z4 Q
2 }+ X% ^" t0 b& E2 K/ e2 `這項政策很明顯的是房市利多，而且在政策上路後也快速發酵，從大台北地區自11月以後買賣移轉件數呈現較大幅度的增加，即可見其效應，另外原先只有八大公股行庫承作，近來民營銀行紛紛爭取額度承作，也可看出對房市的助益。
9 h  L! K) h- z3 Y2 I0 B
$ u; a& N8 C# j2 M( T  t  [業界認為這項措施今年還會進一步激勵市場買氣，住商不動產企研室主任徐佳馨表示，目前社會氣氛和之前有很大不同，失業率一路降低後，陰影已逐漸消去，取而代之是「加薪」議題，在樂觀氣氛下，首購族會更願意貸款買房。
$ [" N4 E0 a8 j8 S
8 ^, ?9 s! o, K9. 地上權標售政策／地上權國有地出售會更多
1 o6 @; o  o9 r+ f. x2 o
大台北國有地在去年3月停標之後，9月起開始改以「地上權」方式出售，並定調為未來精華區大面積國有地主流處份方式，截至目前，北市的標售都相當成功，其中敦南派出所以每坪292萬標出，仁愛路土地更以每坪373萬元出售。
2 m/ {8 W2 z4 S7 c& n
* @; j6 h# X3 g& g$ }3 ]$ [兩筆土地都是由日勝生取得，日勝生副總周惠玉表示，其中敦南派出所土地將興建頂級酒店式公寓，另外仁愛路土地則走「京站」開發模式，則出售類似長期租約的「使用權」概念，地上權仍由建設公司統一管理。

今年可望有更多地上權國有地出售，並可能出現頻創高價情況。儘管多數國人仍認為「有土斯有財」，但一般預料隨著標售熱度升高，地上權物件也會為國人逐步接受，特別是包租客，不過真正的考驗要未來推案銷售情形以及二手屋市場接手力道，銀行貸款態度將扮演重要角色。
1 X9 H8 l; R/ h, A! ]: b
10. 美國QE2／將有更多游資投入不動產

美國在去年11月啟動二次量化寬鬆 (QE2)，宣布投入6000億美元分波段購買公債。美國再度印鈔救市，讓後金融海嘯時代的資金浪潮再注入動能，經濟成長快速的亞洲地區，資產價格幾乎是一路狂飆，其中當然也包括台灣。
; e/ ?9 o1 D# M3 c: X
* I9 o( G' l' f市場普遍認為，這一影響力今年仍將持續，而且隨著物價的上漲、台幣的升值，會有更多的游資為了抗通膨以及賺匯差而投入不動產，雖然今年6月QE2告一段落，但短期仍看不到聯準會轉採升息，資金潮一時三刻不會退去。

業界認為，今年第二季是觀察重點，在美國景氣仍不見明顯復甦下，美國有可能延續政策再拋出EQ3，如果確如市場預期，下半年國內房市將如同去年第四季資金行情格局，交易熱度將持續維持。