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[綜合新聞] 房市泡沫 只會消風不會爆

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發表於 2014-1-5 10:10:51 |只看該作者 |新文章置前
【聯合報╱太平洋房屋行銷部顧問李季鴻】
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太平洋房屋行銷部顧問李季鴻。4 D' J3 d$ }& u* G1 [. q7 d
中央銀行總裁彭准南相當關心房市高漲的問題,接著財政部長張盛和也指出,台北市房價泡沫指數中,已經有房價所得比、租金收益率、漲幅大於GDP等指數過高,官方接連大動作強調台北房市有泡沫化的危機。' y( F! F+ _5 v- B: q$ O! K
" C# N1 Q# r+ t' L* L+ [; Q
其實數年前開始,現任台北市副市長張金鶚首度提出過房市泡沫問題,但這幾年下來,房市因為充沛的資金無處可去,泡沫反而愈吹愈大、不見停勢,也不見破掉的危機。; q. P! h6 ?" n$ c! k: o

* ~; Q# d2 t$ c3 k4 |3 D如今,房市泡沫化問題又熱烈討論起來。究竟泡沫會不會爆?什麼時候泡沫會爆?各界眾說紛紜。* M" N! G8 l: [1 o" i

; R/ U9 e; C3 g) j, R房市屬於長期投資耐久財市場,就過往經驗來看,上漲要一段時間,下跌同樣也要一段時間,除了個案建商周轉不靈、個人理財失當產生的急買、急賣以外,要在一年內突然大跌三成,一定要有很嚴重的「事件」觸發。像是2008年美國發生次貸風暴,引發全球金融海嘯,當時台灣房地產也不能倖免。
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# W) D) U9 ~$ f2 s6 N1 o4 V& [+ m但要發生這些危機的機率,還有多高?7 Y, g" l# e' Q3 o
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研究民眾心態後就可發現,現在要房價立即下跌的機會還是很低。舉例來說,民眾買了一間1千萬元不動產自住,以20年房貸、利率2%、貸款7成來計算,一個月本金加利息約3.5萬元,假設跌3成,房屋只剩7百萬元,貸款每月要攤還的,仍是3.5萬元,如果沒有發生長期失業、大筆負債等其他負面因素,大部分民眾就是摸摸鼻子繼續繳貸款自住,不太可能「現賠」300萬元立刻售屋。" _# K. O4 G  q! G- W. j- p( f

  ]- K5 m* A. C3 }假設利率從2%升息到3%,每月增加3000元房貸利息費,升息到4%則是每月增加7000元房貸利息,除非繳不起貸款,不然一樣會如同上述,摸摸鼻子繼續縮衣節食繳貸款。# w( q5 d1 b+ I' b: k" D

; T/ G9 {/ k( ~8 |6 E3 E再觀察法拍市場,通常物件被法拍的時候,一拍以市價為標準,二拍打8折、三拍再打8折,所以第三拍通常已是市價的64折;以法律的程序來看,欠繳貸款或相關費用3個月之後,銀行催繳才會進入聲請法拍的程序,也就是說,房子進入法拍市場,至少要6個月的時間,但是目前法拍市場交易量比去年減少6成,代表市場狀況穩定,根本沒有多少物件在法拍市場流通。8 m9 a; s9 V% L3 F/ k

; c" Q7 R- B: K  f雖然今年開始房市欠缺動能,但無論從升息、民眾自用、法拍的角度來看,都不太可能出現立即下挫、爆破的危機,不過也正因為房市正「慢慢消風」中,民眾未來購屋仍得謹慎小心、多番思量,以免未來面臨強大的貸款負擔。
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全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 趨勢報導 - 房市泡沫 只會消風不會爆 http://money.udn.com/house/story ... 01963#ixzz2pUBxsXKd2 _  B8 t' Z) J: ^
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發表於 2014-1-26 03:04:14 |只看該作者
問題是消風…是消多少

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發表於 2014-1-5 10:18:59 |只看該作者
本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-5 10:27 編輯 ( b! M" b8 O* m) l
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小陳就把另外一篇我打的回覆也貼在這篇好了
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先這樣子說好了,升息一定是先死中小企業,台灣中小企業佔多少比例,可以讓政府敢這樣子搞?0 `2 Z# U/ t/ f0 l! l0 ]
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再來全世界都升不起來了,要唯獨台灣升息?除非真的是想『斷開魂結』『燒毀』台灣
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政府只有口號,只是口號,只能口號,所以每年新聞都差不多,不相信自己往以前文章翻,那事實證明一切,我是個結果論的人。如果過往的歷史不去看,願意相信拔獅子毛可以治禿頭,這種想法我想討論下去也沒用。0 L9 A: _; ~7 S! j/ h9 j7 u

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數據就擺在你我眼前,如果人只是一昧的只想看到自己所喜歡的,那最後這種鴕鳥類型的人永遠抬不起頭,甚至全身都往土裡埋才開心。) W5 @2 P5 Z# y# [
' M/ y0 ^1 U" ?/ }
4 t! D7 Y  F4 S  S& c/ Y
最後小陳是個仲介,我講的話你可以覺得我在為了自己業務所講的,你也可以把我講的話打折扣,但我『個人觀點』就是以上所提及的,升息這種東西根本不可能,中小企業倒,銀行倒,最後才有可能是房地產倒,這三個倒台灣也沉了,你是政府會升息嗎?1 |7 r8 _8 G0 E) m, Y8 f+ `
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/ R( F( q& s! o& ~& ?( k最後給大家一個討論的方向『持有稅』是否才是真正的有效打房工具,為何政府不提高持有稅?
! U' q& B$ F0 C政府官員多的是好幾間房子,甚至有人房子有幾間自己都不清楚了,這中間是不是有什麼問題?/ k3 N- ?( O% r( `8 e% F

% H; ~" [' }9 c  p1 i+ p5 p4 n要打房早就打了,要升息早就升了,別再聽信那些宦官的讒言,只會害人有不切實際的幻想,98年喊喊到現在,從五百可以買遠雄三房加平面車位到現在套房加車位都買不起,這些人講的話還能相信嗎?+ ?3 e( R4 S% X# |; G+ N8 V5 u

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http://www.ettoday.net/news/20130927/275463.htm* d& O5 S" u5 R6 k5 L) X/ y
內容節錄
4 C3 @: ]2 L0 b/ `: t6 a                                                                                
1 `& a& l' c6 ]1 a$ Y監察院27日最新一期廉政專刊指出,台北市副市長張金鶚申報財產中,多本房地產相關著
- s/ A5 m" O- y; a8 F7 B+ Y作,總價額則是「無法估價」。他在台北市文山區有4筆土地與5筆建物,擁有2輛豐田汽
* y6 ]% B/ }. ^8 {8 K+ \5 {. u* T車,存款782萬元,有價證券3萬元,還有總價值約80萬元的黃金存摺,另有債權450萬元
0 R9 h: V" l! F/ a6 K( M/ O,特別註明是借給海外親人的購屋周轉金。
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7 e& ^9 @# W. W. F4 M3 \, M- i/ Vhttp://belongnews.pixnet.net/blog/post/30380513  c4 l7 v) C  A9 P/ t) M6 Z
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政大教授張金鶚在媒體上總給人與建商對立的形象,似乎總要人不要買房產。其實他也曾
: T# X& w" r8 Y' y2 z是一位房地產投資客,不僅陸續投資過4間住宅、1間商辦,還買過REITs,且每筆投資都
! j8 k: |2 \: T5 j, r+ q% x% \有獲利,堪稱是房市常勝軍。6 K3 J  M8 |( a
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張金鶚最近出版了一本名為「張金鶚的房產七堂課」新書,除了一以貫之挑戰「有土斯有
( R! E9 Z7 l5 P! W7 y" g7 u財」、「高通膨或低利率,租房子不如買房子」、「買房子只需注意區位」等五大房地產
; x4 ]: x/ N! L2 k( L5 y; Z「神話」外,也首度透露自己也曾是一位房地產投資客。
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大家真的都該醒了,會跌還會有人買賣?! O, C' v# [5 x! K6 Q
從98年開始,一堆人看買房子的人最笨,說以後會跌現在買被當傻子,現在結果論,當初沒買的才是傻子。% `. Z/ U0 F+ o- y% u8 S: c8 |& Z
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每年都在觀望,每年都說會跌,日複一日,年復一年,觀望的永遠在觀望,就算跌了還只會認為再跌,這種人真的害人不淺,自己沒有真的要買房,反而害到自己親人朋友,反正這種事情講錯對自己也沒差,害到的是更多人,小陳會這麼生氣就是我家當初就是因為這個原因沒有買在北大,現在好了,沒他的事,我家卻後悔不已,有多少人是跟我家一樣?現在被當傻子,說當初怎不買。
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& B& s. n0 Y0 x- s* U: q7 d' y再拋出一個有趣的議題,如果您中樂透,或是因為什麼原因有了一筆意外之財達上億甚至好幾億時,您會怎樣處理這筆錢?
$ |6 M+ H! x$ D% }& o5 X5 g1股票
! o) p% w3 {5 {8 k( S% Z2基金
# \& ?8 v. V9 F1 Y9 w3 z* h3定存
& i* K. {4 @" v4其他/ {3 q9 I9 X6 [7 B8 ?9 x; T! l

" \3 R) p# T( X2 S  b; B( X5當然是房子,不然咧?/ Q) }! ]" s" k. N6 r' N( m6 {1 r
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房地產一直都是資金避險的第一選擇,股票基金就不用講了,風險大,定存比拚不上通膨,以過往歷史來看,以拉長時間來看,房地產都是增值的,尤其在一些地段好的物件,以大家都是這種心態下,房價你要他有多大的下修幅度?更別說持有稅這麼低,放著空著等到下一波再來買賣就好了,看看金融風暴及SARS,房價有下修嗎?有,緩跌,而且時間不長,再來就是急漲,這就是過往的台灣房市歷史。
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. N7 M3 Y) ^8 v0 r* g  b* K6 f5 p1 E好啦,台灣房價其實有崩盤過一次,台海飛彈危機,大家卯起來往國外逃的那時候,除非大家希望戰爭發生,不然房價就是這種循環,詳細數據其實上網都有,小陳就不把數據一一附上了。
『北大王小陳』U質鄉民仲介兼北大生活觀察家,不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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