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[綜合新聞] 房市泡沫 只會消風不會爆

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發表於 2014-1-5 10:10:51 |只看該作者 |新文章置前
【聯合報╱太平洋房屋行銷部顧問李季鴻】
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太平洋房屋行銷部顧問李季鴻。- y5 ]9 Y$ j9 U; v8 o- D; W
中央銀行總裁彭准南相當關心房市高漲的問題,接著財政部長張盛和也指出,台北市房價泡沫指數中,已經有房價所得比、租金收益率、漲幅大於GDP等指數過高,官方接連大動作強調台北房市有泡沫化的危機。
7 k, f2 f2 M8 N
  F# f  a1 [" v" W, u其實數年前開始,現任台北市副市長張金鶚首度提出過房市泡沫問題,但這幾年下來,房市因為充沛的資金無處可去,泡沫反而愈吹愈大、不見停勢,也不見破掉的危機。5 v  `0 A& B( @# ~: ~+ e
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如今,房市泡沫化問題又熱烈討論起來。究竟泡沫會不會爆?什麼時候泡沫會爆?各界眾說紛紜。7 ~# }+ f( |6 f% k+ J
! D4 Q$ O) V0 N
房市屬於長期投資耐久財市場,就過往經驗來看,上漲要一段時間,下跌同樣也要一段時間,除了個案建商周轉不靈、個人理財失當產生的急買、急賣以外,要在一年內突然大跌三成,一定要有很嚴重的「事件」觸發。像是2008年美國發生次貸風暴,引發全球金融海嘯,當時台灣房地產也不能倖免。
0 F2 F# G$ h; e; s7 A8 {
! t( U2 T" H3 g% `但要發生這些危機的機率,還有多高?
6 T' ^7 @' m" s4 K4 A: F- N4 B1 S* o' D: ]5 P8 E' {6 z  P0 P. C
研究民眾心態後就可發現,現在要房價立即下跌的機會還是很低。舉例來說,民眾買了一間1千萬元不動產自住,以20年房貸、利率2%、貸款7成來計算,一個月本金加利息約3.5萬元,假設跌3成,房屋只剩7百萬元,貸款每月要攤還的,仍是3.5萬元,如果沒有發生長期失業、大筆負債等其他負面因素,大部分民眾就是摸摸鼻子繼續繳貸款自住,不太可能「現賠」300萬元立刻售屋。2 {0 ?6 }8 C2 j8 t$ P

( {/ a+ H) x/ b' e7 _假設利率從2%升息到3%,每月增加3000元房貸利息費,升息到4%則是每月增加7000元房貸利息,除非繳不起貸款,不然一樣會如同上述,摸摸鼻子繼續縮衣節食繳貸款。
6 A# |! Z8 E( n1 ?5 G. g" G' Y1 t$ w/ d" S" Y) ^
再觀察法拍市場,通常物件被法拍的時候,一拍以市價為標準,二拍打8折、三拍再打8折,所以第三拍通常已是市價的64折;以法律的程序來看,欠繳貸款或相關費用3個月之後,銀行催繳才會進入聲請法拍的程序,也就是說,房子進入法拍市場,至少要6個月的時間,但是目前法拍市場交易量比去年減少6成,代表市場狀況穩定,根本沒有多少物件在法拍市場流通。
$ O! o" J$ U# ~( ~
9 B  t; d- G& B: a雖然今年開始房市欠缺動能,但無論從升息、民眾自用、法拍的角度來看,都不太可能出現立即下挫、爆破的危機,不過也正因為房市正「慢慢消風」中,民眾未來購屋仍得謹慎小心、多番思量,以免未來面臨強大的貸款負擔。
( V+ A& b+ A" D7 Y/ u
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1 i' {6 Y5 R8 u. M5 s
全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 趨勢報導 - 房市泡沫 只會消風不會爆 http://money.udn.com/house/story ... 01963#ixzz2pUBxsXKd
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發表於 2014-1-26 03:04:14 |只看該作者
問題是消風…是消多少

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發表於 2014-1-5 10:18:59 |只看該作者
本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-5 10:27 編輯
9 a/ d! E1 _' H6 X
( s" U) y! l, c9 Q4 w小陳就把另外一篇我打的回覆也貼在這篇好了
+ N5 H. V7 Y7 s* [% F0 x& P+ u9 `* g8 ?# _

# @$ @& x% `$ k先這樣子說好了,升息一定是先死中小企業,台灣中小企業佔多少比例,可以讓政府敢這樣子搞?/ [2 T0 {7 o( h% i% q

- l5 p* ^6 t* P, m9 R+ O. U再來全世界都升不起來了,要唯獨台灣升息?除非真的是想『斷開魂結』『燒毀』台灣
0 `5 n% P. I, e1 }! l0 ?" `4 d
1 h% t7 B5 e0 \% Z# ^$ F
2 O$ w- m$ o, Z$ Y  d( |政府只有口號,只是口號,只能口號,所以每年新聞都差不多,不相信自己往以前文章翻,那事實證明一切,我是個結果論的人。如果過往的歷史不去看,願意相信拔獅子毛可以治禿頭,這種想法我想討論下去也沒用。
) e; y8 w) Z. `& m/ J3 c8 D7 }7 E: }9 t

) @5 U3 _! s1 ~3 m5 ?& P" D數據就擺在你我眼前,如果人只是一昧的只想看到自己所喜歡的,那最後這種鴕鳥類型的人永遠抬不起頭,甚至全身都往土裡埋才開心。
9 ?: ?- n& m6 N% D8 F
% x4 u# v& `6 \# O$ e+ X3 Q: _  w' v* B; N3 {1 E1 q
最後小陳是個仲介,我講的話你可以覺得我在為了自己業務所講的,你也可以把我講的話打折扣,但我『個人觀點』就是以上所提及的,升息這種東西根本不可能,中小企業倒,銀行倒,最後才有可能是房地產倒,這三個倒台灣也沉了,你是政府會升息嗎?
4 f: }1 h2 s$ P( V
9 o; {/ X) T" |, ?# _; Q% p) y, X8 d5 o, o/ i8 P
最後給大家一個討論的方向『持有稅』是否才是真正的有效打房工具,為何政府不提高持有稅?
( |8 G! I& f! J! l' n: `7 I5 z政府官員多的是好幾間房子,甚至有人房子有幾間自己都不清楚了,這中間是不是有什麼問題?' ^6 W, m2 B+ u/ C# s

& b0 D  J$ B4 C* C. V& N5 U4 X要打房早就打了,要升息早就升了,別再聽信那些宦官的讒言,只會害人有不切實際的幻想,98年喊喊到現在,從五百可以買遠雄三房加平面車位到現在套房加車位都買不起,這些人講的話還能相信嗎?+ o3 i; c# `' ]+ s+ J/ I

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! i1 B1 p, G7 O" @( X; t
http://www.ettoday.net/news/20130927/275463.htm
+ L% ~0 q9 \! d2 H9 f9 h內容節錄
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監察院27日最新一期廉政專刊指出,台北市副市長張金鶚申報財產中,多本房地產相關著% R, ^# {" j2 s5 u5 G
作,總價額則是「無法估價」。他在台北市文山區有4筆土地與5筆建物,擁有2輛豐田汽
4 U; z9 i! ~+ K* F( V! P車,存款782萬元,有價證券3萬元,還有總價值約80萬元的黃金存摺,另有債權450萬元$ R% D  {* p  Z, v" n0 A0 ?
,特別註明是借給海外親人的購屋周轉金。) j  F% U9 n; W6 z8 G
                                       : W( `9 ]) `% f; J

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' f4 M7 v! D& c, ]1 R' xhttp://belongnews.pixnet.net/blog/post/303805136 @% X6 y/ a; O9 g3 |7 b
-%e2%98%85%e5%bc%b5%e9%87%91%e9%b6%9a-%e6%9b%be%e6%98%af%e6%88%bf, m0 u. \6 @* q4 g; b, R
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% ?! K0 p2 ], ^: h" O( he9%a0%ad%e7%b8%bd%e5%8f%b8%e4%bb%a4- G% y+ p4 Q& N0 ~9 f$ G
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此為縮網址http://ppt.cc/BxdZ
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政大教授張金鶚在媒體上總給人與建商對立的形象,似乎總要人不要買房產。其實他也曾
) N4 W. l, z" @( F& p0 e( G是一位房地產投資客,不僅陸續投資過4間住宅、1間商辦,還買過REITs,且每筆投資都5 A/ a+ n# ?2 b8 {
有獲利,堪稱是房市常勝軍。
9 C( y( d# r' d6 z" }6 N                                                                                " R* Y+ U9 z* T  d
張金鶚最近出版了一本名為「張金鶚的房產七堂課」新書,除了一以貫之挑戰「有土斯有
$ L0 o) p4 l4 H6 J財」、「高通膨或低利率,租房子不如買房子」、「買房子只需注意區位」等五大房地產
; L1 P" B1 e* S, m8 ~0 L「神話」外,也首度透露自己也曾是一位房地產投資客。
3 `  U. O$ P  K' w8 ~5 w
9 W, ?4 d  c: Y: m& p
8 X" ]/ m, |! c* v3 ?

# j+ e6 \: z/ O# R( o大家真的都該醒了,會跌還會有人買賣?' G8 ?5 n1 u6 S$ k, l1 P. ^6 Q% }. s
從98年開始,一堆人看買房子的人最笨,說以後會跌現在買被當傻子,現在結果論,當初沒買的才是傻子。+ g  Z0 ]6 \$ w. K

* U% \9 d9 \5 }4 \' y7 W每年都在觀望,每年都說會跌,日複一日,年復一年,觀望的永遠在觀望,就算跌了還只會認為再跌,這種人真的害人不淺,自己沒有真的要買房,反而害到自己親人朋友,反正這種事情講錯對自己也沒差,害到的是更多人,小陳會這麼生氣就是我家當初就是因為這個原因沒有買在北大,現在好了,沒他的事,我家卻後悔不已,有多少人是跟我家一樣?現在被當傻子,說當初怎不買。
; O3 C0 X, E$ D' h6 U; K7 }% h3 O/ D0 B2 l- @6 b1 {

3 P# [& `9 `, _! O3 Q再拋出一個有趣的議題,如果您中樂透,或是因為什麼原因有了一筆意外之財達上億甚至好幾億時,您會怎樣處理這筆錢?
- L- l7 z, t5 a, B1股票
% h/ U# f+ F, z. c- n) b: v2基金5 s6 E" }3 {, ?. c
3定存
1 `/ H- h& N, N* ~4其他7 u0 Z% V/ h# J& {

/ o$ E5 f9 \  J3 [5當然是房子,不然咧?: A$ Z6 e5 a' R$ d$ |/ p8 \% ?- B, T
1 M9 n1 ?' @; Q: U# L( x/ X
房地產一直都是資金避險的第一選擇,股票基金就不用講了,風險大,定存比拚不上通膨,以過往歷史來看,以拉長時間來看,房地產都是增值的,尤其在一些地段好的物件,以大家都是這種心態下,房價你要他有多大的下修幅度?更別說持有稅這麼低,放著空著等到下一波再來買賣就好了,看看金融風暴及SARS,房價有下修嗎?有,緩跌,而且時間不長,再來就是急漲,這就是過往的台灣房市歷史。: R+ n) q7 Y+ D% w6 Z
4 e/ Q% Y+ y0 P
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好啦,台灣房價其實有崩盤過一次,台海飛彈危機,大家卯起來往國外逃的那時候,除非大家希望戰爭發生,不然房價就是這種循環,詳細數據其實上網都有,小陳就不把數據一一附上了。
『北大王小陳』U質鄉民仲介兼北大生活觀察家,不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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