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[綜合新聞] 房市泡沫 只會消風不會爆

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發表於 2014-1-5 10:10:51 |只看該作者 |新文章置前
【聯合報╱太平洋房屋行銷部顧問李季鴻】5 h- _  S, V- h& u5 }. G6 }$ q6 @0 K

: [1 Y) l" y2 U9 f太平洋房屋行銷部顧問李季鴻。
+ l" a. m; h6 q! V7 L4 @) {中央銀行總裁彭准南相當關心房市高漲的問題,接著財政部長張盛和也指出,台北市房價泡沫指數中,已經有房價所得比、租金收益率、漲幅大於GDP等指數過高,官方接連大動作強調台北房市有泡沫化的危機。
* G& A  g* Q" k  k5 x( T$ m6 a8 ~  K4 d$ |9 |4 o* l
其實數年前開始,現任台北市副市長張金鶚首度提出過房市泡沫問題,但這幾年下來,房市因為充沛的資金無處可去,泡沫反而愈吹愈大、不見停勢,也不見破掉的危機。
( C4 S- s, v% I# _: r; b0 L
) W! z% v, J7 D1 n! K. i( K如今,房市泡沫化問題又熱烈討論起來。究竟泡沫會不會爆?什麼時候泡沫會爆?各界眾說紛紜。' _5 V+ E. p) V& q0 [
7 s7 I( u# O' u0 Q- Q% A: H
房市屬於長期投資耐久財市場,就過往經驗來看,上漲要一段時間,下跌同樣也要一段時間,除了個案建商周轉不靈、個人理財失當產生的急買、急賣以外,要在一年內突然大跌三成,一定要有很嚴重的「事件」觸發。像是2008年美國發生次貸風暴,引發全球金融海嘯,當時台灣房地產也不能倖免。
& }; a4 l( W0 Q: Y- W7 ?, P
' U  {2 j; y9 \5 b但要發生這些危機的機率,還有多高?& V- o* c; p1 z+ \& U, T4 A( C
) @" t" {. g6 Z- }0 h' I; d
研究民眾心態後就可發現,現在要房價立即下跌的機會還是很低。舉例來說,民眾買了一間1千萬元不動產自住,以20年房貸、利率2%、貸款7成來計算,一個月本金加利息約3.5萬元,假設跌3成,房屋只剩7百萬元,貸款每月要攤還的,仍是3.5萬元,如果沒有發生長期失業、大筆負債等其他負面因素,大部分民眾就是摸摸鼻子繼續繳貸款自住,不太可能「現賠」300萬元立刻售屋。! e2 @0 l: \! R4 ]
" ?6 R+ h2 l: K! m1 q4 I: A7 q, b0 G
假設利率從2%升息到3%,每月增加3000元房貸利息費,升息到4%則是每月增加7000元房貸利息,除非繳不起貸款,不然一樣會如同上述,摸摸鼻子繼續縮衣節食繳貸款。4 C# L8 z7 F; @& Y" {' O! U* z
2 z; m' g0 t+ I/ {
再觀察法拍市場,通常物件被法拍的時候,一拍以市價為標準,二拍打8折、三拍再打8折,所以第三拍通常已是市價的64折;以法律的程序來看,欠繳貸款或相關費用3個月之後,銀行催繳才會進入聲請法拍的程序,也就是說,房子進入法拍市場,至少要6個月的時間,但是目前法拍市場交易量比去年減少6成,代表市場狀況穩定,根本沒有多少物件在法拍市場流通。
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. p6 `$ c# r% l7 [. v2 S. z雖然今年開始房市欠缺動能,但無論從升息、民眾自用、法拍的角度來看,都不太可能出現立即下挫、爆破的危機,不過也正因為房市正「慢慢消風」中,民眾未來購屋仍得謹慎小心、多番思量,以免未來面臨強大的貸款負擔。* h$ ^' Y- Y# q$ x! |

6 }8 J; B8 n2 B4 y
0 O+ _! |" D. Z
, [* V- [4 S! p$ `( y全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 趨勢報導 - 房市泡沫 只會消風不會爆 http://money.udn.com/house/story ... 01963#ixzz2pUBxsXKd1 L! s9 ]' Y2 `% d9 w% r% ^
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發表於 2014-1-26 03:04:14 |只看該作者
問題是消風…是消多少

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發表於 2014-1-5 10:18:59 |只看該作者
本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-5 10:27 編輯 + f+ C) e% G. `+ C

( x  ]# T8 Z$ z' E- q( k小陳就把另外一篇我打的回覆也貼在這篇好了5 t" L/ Y7 P% A: h' |
) @7 ^$ n" i4 v( u3 r

0 g3 N% X7 Z7 j" v先這樣子說好了,升息一定是先死中小企業,台灣中小企業佔多少比例,可以讓政府敢這樣子搞?
, C: R& _. Z8 z( P
) D- k7 o0 t3 m, V+ q' u$ U; p& i9 N再來全世界都升不起來了,要唯獨台灣升息?除非真的是想『斷開魂結』『燒毀』台灣; n, x2 m: e" s4 w6 g: a* r* o4 g
0 V3 K, A8 K0 b" d2 I4 E# V

# B: C% m' {+ q. j9 `4 y9 \, Z政府只有口號,只是口號,只能口號,所以每年新聞都差不多,不相信自己往以前文章翻,那事實證明一切,我是個結果論的人。如果過往的歷史不去看,願意相信拔獅子毛可以治禿頭,這種想法我想討論下去也沒用。: H# R( w, L( x6 m1 V

3 q5 ~, P  y! R& z$ x8 y$ s: w: |- n1 p/ L3 [: C/ N
數據就擺在你我眼前,如果人只是一昧的只想看到自己所喜歡的,那最後這種鴕鳥類型的人永遠抬不起頭,甚至全身都往土裡埋才開心。
$ N  f( k4 \$ y/ B8 H' c# O: f: t8 P$ x. t* P+ L" ]3 F

& a4 e; a3 z4 C0 s最後小陳是個仲介,我講的話你可以覺得我在為了自己業務所講的,你也可以把我講的話打折扣,但我『個人觀點』就是以上所提及的,升息這種東西根本不可能,中小企業倒,銀行倒,最後才有可能是房地產倒,這三個倒台灣也沉了,你是政府會升息嗎?
9 F; H/ [: b  Q' Y; `3 ~
$ C! |0 t0 H* d7 z( O6 O" u, }' g
最後給大家一個討論的方向『持有稅』是否才是真正的有效打房工具,為何政府不提高持有稅?
9 b' n( Z  b# o5 d9 [政府官員多的是好幾間房子,甚至有人房子有幾間自己都不清楚了,這中間是不是有什麼問題?
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, X0 K7 |5 e  [" A5 p: d( G- @! s要打房早就打了,要升息早就升了,別再聽信那些宦官的讒言,只會害人有不切實際的幻想,98年喊喊到現在,從五百可以買遠雄三房加平面車位到現在套房加車位都買不起,這些人講的話還能相信嗎?4 v1 x: j5 z  o" U& v3 G

2 S7 C- f* K2 o, j1 |0 J' S) R1 }! o- @0 p5 e8 X
) x6 @5 ?6 c$ x8 L+ n
http://www.ettoday.net/news/20130927/275463.htm
* S9 N- i% |; U& P: h6 b/ I6 v7 Z, S內容節錄) X5 D7 l; @0 K
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監察院27日最新一期廉政專刊指出,台北市副市長張金鶚申報財產中,多本房地產相關著
! P$ Y, B3 ~, E! b0 v! j作,總價額則是「無法估價」。他在台北市文山區有4筆土地與5筆建物,擁有2輛豐田汽
* o/ r( J( k- Z車,存款782萬元,有價證券3萬元,還有總價值約80萬元的黃金存摺,另有債權450萬元
( V, u) h  u% [! L5 I; r, W,特別註明是借給海外親人的購屋周轉金。
* q( ?3 o( L4 X; c7 ?                                       ' G, s) q  ^7 ]# w; X" [

5 e8 L; O8 e; P! N0 B
  H" X, B- u+ E
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3 ~' o* p  m) ?! Fhttp://belongnews.pixnet.net/blog/post/30380513& S5 }6 B+ T" \4 K1 M
-%e2%98%85%e5%bc%b5%e9%87%91%e9%b6%9a-%e6%9b%be%e6%98%af%e6%88%bf9 f$ _: [' h9 g
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6 t3 J# d7 Z! E/ h$ _' Y' Ge9%a0%ad%e7%b8%bd%e5%8f%b8%e4%bb%a49 L5 ~- e: z3 @5 N! Q! f4 @
                                                                                ) c+ V. [" x+ R  F
此為縮網址http://ppt.cc/BxdZ  j0 w1 R* K' q2 D  l7 n  L
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政大教授張金鶚在媒體上總給人與建商對立的形象,似乎總要人不要買房產。其實他也曾
& r, V$ L1 N5 \- n& _6 |是一位房地產投資客,不僅陸續投資過4間住宅、1間商辦,還買過REITs,且每筆投資都4 |% K& R3 R. L7 S3 `
有獲利,堪稱是房市常勝軍。. L6 S  Y" P$ H* x
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張金鶚最近出版了一本名為「張金鶚的房產七堂課」新書,除了一以貫之挑戰「有土斯有
, U  g  p( E% z4 O6 d: g, y財」、「高通膨或低利率,租房子不如買房子」、「買房子只需注意區位」等五大房地產
3 @( ?( }" i, X! G「神話」外,也首度透露自己也曾是一位房地產投資客。
9 R7 ~( N0 T5 }8 n' n

: p0 }% O7 j. ?  \' V1 H0 E0 a# D* r, m9 d; W$ h/ g) J3 t

& P0 n% {& |4 R7 z; t: m' J. Q大家真的都該醒了,會跌還會有人買賣?# \, \( K% T0 k7 ~' z  Z! e
從98年開始,一堆人看買房子的人最笨,說以後會跌現在買被當傻子,現在結果論,當初沒買的才是傻子。5 C. }, z7 ^6 g* A9 x

8 w0 l1 c/ w6 Z) H% p+ ?6 n每年都在觀望,每年都說會跌,日複一日,年復一年,觀望的永遠在觀望,就算跌了還只會認為再跌,這種人真的害人不淺,自己沒有真的要買房,反而害到自己親人朋友,反正這種事情講錯對自己也沒差,害到的是更多人,小陳會這麼生氣就是我家當初就是因為這個原因沒有買在北大,現在好了,沒他的事,我家卻後悔不已,有多少人是跟我家一樣?現在被當傻子,說當初怎不買。  j" p; Z5 B, k

) _6 U9 T+ r$ g" C5 h/ d0 _  M- B/ I1 J) ?6 f
再拋出一個有趣的議題,如果您中樂透,或是因為什麼原因有了一筆意外之財達上億甚至好幾億時,您會怎樣處理這筆錢?5 J2 o0 ]; y% D7 w2 i' u0 [6 r9 i
1股票
3 Z( r, w1 `, l" H" ]2基金
1 j2 z: ]! S: g7 u& f9 V; J3定存9 R0 m5 W5 b* k9 K& l
4其他
- z3 x# j: }$ V9 I
2 l* t; A3 i/ `1 i4 \  v5當然是房子,不然咧?
" h1 f0 \8 w: O  S3 T
0 q' s6 D7 M. F% q6 e房地產一直都是資金避險的第一選擇,股票基金就不用講了,風險大,定存比拚不上通膨,以過往歷史來看,以拉長時間來看,房地產都是增值的,尤其在一些地段好的物件,以大家都是這種心態下,房價你要他有多大的下修幅度?更別說持有稅這麼低,放著空著等到下一波再來買賣就好了,看看金融風暴及SARS,房價有下修嗎?有,緩跌,而且時間不長,再來就是急漲,這就是過往的台灣房市歷史。/ |6 e4 f+ l+ w" m1 o; N: N

' ]) q  F7 ^8 b/ W4 S! M7 d) J. b3 ]! W
好啦,台灣房價其實有崩盤過一次,台海飛彈危機,大家卯起來往國外逃的那時候,除非大家希望戰爭發生,不然房價就是這種循環,詳細數據其實上網都有,小陳就不把數據一一附上了。
『北大王小陳』U質鄉民仲介兼北大生活觀察家,不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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