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台灣高房價之謎* i; D. K9 f( \- u6 B6 h3 Y
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+ c9 H3 r- O( e1 {. F6 E& H& q4 Z2 A文.林建甫
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; X* z' \* ~8 j' J" Q金融海嘯迄今,美國房地產跌了三到五成,歐債危機更讓西班牙、愛爾蘭等歐洲國家,房地產漲了一倍的泡沫被打回原形。北京的鐵腕國八條、國十條,加上限價令、限購令,整體房價已經有所回落。台灣的房價,尤其在雙北市卻都看跌不跌,為什麼? 3 `4 A) j4 ^) {3 j1 m
8 w$ {$ y. h ]# U. h7 a" e4 f( I首先,房價具有僵固性,容易漲,不易跌。一方面是購買者投入高額成本,他如果要賣,就不能隨隨便便賣。房地產是耐久財,因此待價而沽的強勢賣方市場就非常普遍。另一方面,房地產的耐久財又與金融商品具有相同的訂價現象,流量決定存量:最新的供需,決定附近所有房產的價格。因此新屋的價格,往往就拉高附近舊屋的價格。 8 ~8 k+ A8 W$ G- r
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這裡面有個很關鍵的一點,就是地價。當台北市新的地王形成,附近房屋的土地持份價值就水漲船高。這也是都更以來,台北市舊公寓可以喊到一坪上百萬。因為未來都更成案重建後,藉由高土地持份,可以讓居住面積一坪換一坪都還有賺。 而房地產最重要的價格決定因素還有「預期」。當大家受建商媒體廣告影響,覺得這個市場大有可為時,例如建商最喜歡說台北房價只有香港的四分之一,上海、北京的二分之一,要大眾形成台北房價相對大中華區、國際城市,明顯偏低的預期,對投資雙北市來說就充滿誘因。 6 @ J0 u9 M% r( u3 H. S4 g: o1 _
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又說陸資認為在台置產可以擁有永久產權,隨著台灣開放及相關不動產投資法令預期可能鬆綁,陸資入台置產已經箭在弦上。預期有增值獲利空間,就吸引投資客大量卡位。
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9 Q3 }7 \; T1 T' X% X1 X; }可是大家要了解,大陸居民個人在台買房,三年內不准出售,貸款上限五成。現在陸客在台一年最多只能居住四個月。大陸企業買地,還要通過經濟部核批,所購土地僅供營業使用,不得投資房地產。因此二○○二至二○一○年期間僅有四十五項涉及陸客、陸企的房地產購買案。最近都更條例修法使都更條件趨嚴,同時台灣內需市場萎縮、股市下跌千點等因素,都會對房價下修產生影響。
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8 W+ Q& I9 M( G" I. F& y q: y還在做房地產大夢的人,該醒了。2 G2 |, f0 T) H5 x. L/ x
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《理財周刊》
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