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http://tw.news.yahoo.com/marticl ... l?type=new&pg=15 z! P( g# m/ a1 O" e+ h
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今年7 月忠孝東路二段公寓創下每坪71 萬的法拍天價，幾個月後，信義路以及國產局再次標出每坪破百萬的公寓產品。從信義房屋的成交資料顯示，過去1、2季，屋齡30年以上的老公寓成交比重拉高至3成，比過去平均值多出1成左右，若說今年是老公寓鹹魚翻身年，可說一點都不為過。9 p4 C% I! z V
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為什麼老屋受到青睞？房仲業者分析，一來是台北房價過高，老公寓擁有「雙低」優勢──低總價及低公設；再者政府大力推動都市更新議題，使得老公寓奇貨可居。像是第一銀行協助「仁愛尚華大樓」都市更新，因住戶完全不用出一毛錢而一炮而紅，現在銀行接案接到手軟，顯見都市更新的魅力。8 n8 g! ], F, T* k# b* O$ H
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只是，都市更新難度高，達成率約1-2成，也非一朝一夕可以完成，市場吹捧買老公寓自住兼投資的觀念，在做決策前都得再三思量，否則買了老屋不僅脫手不易，萬一等不到都更機會，損失就更大了。
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1都更有3種 重建利益最大、難度也最高: K! m- \1 i0 ~- t
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「都市更新≠重建」，根據都市更新條例第4 條規定，都市更新的處理方式可分為重建、整建與維護3 種，後兩者屬近期在台北市流行的老屋拉皮風，但多數投資人都把目光放在利益最高的「重建」。
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$ j9 I( L% Y- ^ ?6 ]/ B「重建」指的是原有建築物整個拆除重建，涉及到建物及土地所有權人相關權利，而政府為了讓重建更有規模，用獎勵都市更新的方式，提供變更土地使用性質或使用密度的誘因，而使得房價成長空間更大，三者之中重建的利益最大，但難度也最高。. J8 t3 b9 c( y3 ^& z
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& j4 g4 z# z# t6 h2若為重建 住戶自建最有利 廠商合建無需額外付費 L# j3 Q2 |0 H
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4 T# ]" k( e' R6 [/ Q$ R. O若是選擇都更重建，目前有2種方式可以進行，一是住戶自建，另一是建商合建。住戶自建最主要的動若是與建商合建，通常建商要取得3-4 成的利潤，住戶只能分回固定比例房屋；或採取權利變換方式折價抵付整建後的房屋，優點是建商只要財務穩定，住戶可能不需額外付費，但相對的，住戶能分回的利益會變小。
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" N/ Z: j; ?0 t+ @, [) c; K3機是，希望提高居住的環境，好處是所有利潤全部歸住戶所有，但通常會因住戶水準參差不齊或是有投資客介入而拖累進度。
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: \& y- g. ^6 Q3 e6 m若是與建商合建，通常建商要取得3-4 成的利潤，住戶只能分回固定比例房屋；或採取權利變換方式折價抵付整建後的房屋，優點是建商只要財務穩定，住戶可能不需額外付費，但相對的，住戶能分回的利益會變小。7 v; q, ~2 l2 r$ o+ P5 V3 z
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3買老屋等改建 少則4年、多則10年
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j/ F) R8 O( q$ e& D撇開堅持不改建的「釘子戶」、或少數獅子大開口的投資客等不可控制的因素，就算住戶共識高，都更重建還是得花上4年。- Q9 y, \7 \! _5 M. s4 O5 b
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p* @5 X/ s9 L因為都市更新的作業流程從初期「申請劃定都市更新單元」，到「都市更新事業計畫」及「權利變換計畫」等，都必須與住戶討論與整合、然後申請送件、與政府審議與核定，前置階段約至少2 年。一旦住戶確認分配的位置和價值後， 進入申請建照、發包、拆除、興建等工程， 也需2 ? 3 年時間，對於純粹投資者，至少要做好4年心理準備。6 q* s9 J: a# h* l6 ^
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買對老屋 還得避開問題屋
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就算買對區域、選對標的，房仲業者提醒，買都更老屋還要注意避開問題屋。舉例來說，像是「租金昂貴的1 樓店面樓上」，曾經發生投資客以低價買進商業區的3、4 樓，但因1 樓店面具商業價值，房東每月坐收百萬租金，對於都更議題興趣缺缺，投資客也只能黯然出場。
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- A* L' K- U( H此外，對於6 米巷以內小巷道的老舊公寓，或是距離變電所、高壓電、垃圾焚化爐等嫌惡設施較近的老房子，都是比較難納入改建範圍的標的。
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5確認都更範圍 搶先卡位
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/ d q& { n1 O8 i1 q$ j5 e( m0 x對於想卡位搶買增值空間大的都更老屋，房仲老手建議，先到內政部營建署或是台北市、台北縣的都市發展局等相關單位，查詢都更計畫的詳細資訊，確實掌握哪些區段隸屬都更範圍，就可縮短投資時間。: j5 J0 ` T* H: q0 N8 [
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; B6 Y7 C; S3 \8 B j u5 |從政府公告的都更計畫著手，最大的好處就是比較明確、風險較低；不過缺點是這些區域多半早有建商進駐卡位，即使買到手，購入價格恐怕也已經被建商炒作偏高，很難低價入手。
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6更新時各項前置費用 都需自掏腰包投資. E& ^- j ?+ L- b, w# _
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D; W9 [5 |2 j- s9 [申請都市更新流程時，初期面臨顧問公司協助寫事業計畫書、建築師規畫設計藍圖、不動產鑑價公司估價及政府規費等，這些初期的前置費用，往往被忽略。
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8 j6 R# W6 P2 s# b8 n在無法確定是否真的可以順利推動都市更新之前，住戶可能先要花上數萬至數十萬元負擔以上費用；如果進入施工階段，還會出現工程期間安置住所、稅費、空氣污染費等。若是自住兼投資者還必須明白老屋的屋況其實並不佳，想要能進駐至少都得再花上數十萬元到數百萬元裝潢費，這些投資成本也都不能輕忽。
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7銀行怕怕 買老屋貸款難度更高
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7 H2 N$ d8 H+ z- ~+ d2 \( r% a, P5 z% w6 T多數銀行內規規定，銀行貸款成數高低會依照貸款人的「年齡＋屋齡＜ 75」的規定。簡單來說，48 歲的老王買了一間35 年的老公寓，那麼老王若想申請30年的房貸，就會有困難。
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銀行更規定，「屋齡＋貸款年限＜ 50」，也就是老王若想申請30年的貸款，他的屋齡＋貸款年限必須小於50。此外，各類構造的耐用年限也不同，以7 層樓的華廈，通常是RC（鋼筋混凝土）構造，耐用年限是55 年，若借款年限要申貸30年，購屋人必須選屋齡25年的華廈產品，才能過關。, y: w& j( t* ]% d, b7 Q
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5 w2 y4 L H* d1 Z; o8買4樓勝5樓 商業比住宅佳
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1 N: I" r3 C6 _0 s投資老屋最豐厚的利益在於更新後價值能夠翻上1 倍，但什麼樣的房子含金量最高呢？由於30年前並未實施容積率管制，因此老屋之所以含金量高，是因為老屋還有尚未用完的容積，住戶可分回的面積更大、價值也愈高。以基地100 坪為例，4 樓公寓的土地持分絕對比5樓公寓高。
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0 e9 a& P; E+ [" l: i2 K若以5 樓公寓為例，商業區的容積率至少560%，等於持分1坪土地可以換5.6坪建坪；但住宅區容積率225%，等於1 坪可換2.25坪，在土地使用分區的選擇，投資商業區又比住宅區更佳。
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^, i6 f! _/ a/ O/ p$ v: d' V9區域價差大 增值效益才會高5 x/ a7 w9 k( H! _" m/ M
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3 R' k2 i; d0 i/ }9 T' D8 e+ V以第一銀行輔導的「仁愛尚華大樓」為例，該大樓是921 地震危樓，前後花了10 年整合，目前已進入發包階段，由於政府針對921 受災戶提高容積獎勵，因此，住戶不用自己掏錢，晉升億萬富翁，但屬於特殊案例。9 r, @9 a/ a' U! R3 A
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# W. J9 o0 J9 ?6 I3 L" [參與協助已有3 年的第一銀行則表示，因為「仁愛尚華大樓」附近老公寓50多萬元，新推案的大樓可拉高至百萬元以上，區域間新舊大樓的價差夠大，更能突顯都市更新的效益，這也可以說明，台北市中心的公寓能夠持續飆到新高的主因。8 C7 e( x) }+ ~2 D
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& e. d4 J2 t6 T' R10房子老不一定好 還要符合都更要件* C" c8 O; y/ Q# T
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台北市屋齡超過26年以上的房子占了5成，很多人以為只要屋齡夠老買了放著，就有機會等待建商來敲門。第一銀行法人金融業務處授信部業務襄理李振祥表示，屋齡30年以上的房子只是指標之一，最好還要符合防火、逃生設備老舊等安全疑慮，才能提高都更機率，但最重要的還是「土地條件」。. b- f! Y9 [) F/ Y. }% Q k1 v9 Y2 Z" j
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( ~% G+ g3 U& |, S3 b: M由於各縣市政府獎勵容積的條件並不相同，原則上只要位於大馬路、基地兩邊臨路、擁有完整街廓、附近500 公尺都是同樣屋齡的老舊公寓等要件，最具都市更新的土地要件。 |
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環保最重要的觀念就是簡樸,簡樸一點過生活,就是生活環保.
走路健康鍊身更可修行鍊心,快走驅遣妄情慢走發慧習定
任何狀況下,都要照顧好自己的心,保持內心的平穩與安定,就是心靈環保
只要自己的心態改變環境也會跟著改變世界上沒有絕對的好與壞
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發表於 2009-12-21 15:38:36
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