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都市更新修法 應兼顧實務
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! G+ m7 _) Z% w文.莊孟翰# Y4 t6 B& Y9 _1 T6 V
+ V9 v8 L3 X) j9 z信不信由你,都更一百戶人家,至少會有一千個不同的問題與個別需求! " G1 I/ g; C2 M; Y* |# i
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截至今年六月底,台灣高達三一九.四二萬戶住宅屋齡超過四十年,其中台北市四十四.五六萬戶,新北市五十三.五二萬戶,由此即不難了解當前國內建物老舊、居住環境窳陋,亟待改善數量龐大。偏偏三月又發生文林苑都更糾紛案,導致不少民眾聞都更色變,主管機關亦苦無良策,最後只好走上修法一途。
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行政院於十一月二十九日通過都市更新條例修正案,新增釘子戶拆除須經調處和司法程序、地上物未拆除前不得預售,以及中途撤回同意書等相關條款。其中對於事業概要同意門檻,住戶自行劃定申請者,由私有土地、建物面積及所有權人十分之一,提高為十分之三,建商主導者須達十分之五。至於事業計畫同意門檻,依地區不同,由目前住戶的二分之一到十分之八,提高為三分之二到十分之九;其中迅行劃定地區提高至三分之二,優先劃定地區提高至四分之三,民間自行劃定提高至五分之四,例外規定則提高至十分之九。
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; p7 H* g/ A( F# x7 x; Y! c. G由以上幾項修訂重點與同意門檻之調高,即不難了解未來都市更新困難程度,倘若未來立法院審查時亦僅只著眼於門檻調高,恐亦無法達成原立法意旨。更何況人性面個別因素,再加上土地與建物產權複雜程度,如非親身體驗,否則必然會與現實脫節。 ( j' V H' Z* [& I7 Q
9 U, \. m' z1 ]. D# r6 U目前一般民眾除無法確實了解建蔽率與容積率,對都更流程更一無所知,最無法理解的是,已經表明沒有參與意願,卻又被劃入都更範圍;其次,儘管實施者開出一坪換一坪再加一個停車位的條件,還是無法消除住戶彼此間的猜疑,尤其對都更前估價與都更後預售價,再怎麼換算也是兜不攏。
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$ ^$ ]% G. M& b& x+ z( C因此要想以一個單一數據比例做為權利變換基準,恐亦不切實際。因此都更條例修法時,在鬆緊之間取得平衡點之外,亦應兼顧建物立地條件及其差異補貼,僅空有理想的法令,必無法徹底解決複雜的都更流程。
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