- UID
- 4355
- 閱讀權限
- 45
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 3897
- 活力
- 11257
- 金幣
- 44043
- 日誌
- 9
- 記錄
- 37
- 最後登入
- 2017-12-9
- 社區
- 臺灣
- 文章
- 9422
- 在線時間
- 1428 小時
|
不畏打房 台客靠店面、老洋房穩賺／徐一鳴、百萬包租公、上海版劉媽媽勇度寒冬不敗
" k# V/ i: H( m0 \. Z% Q( k: H1 u" F6 y! e+ d3 x
) P" H1 x; i# v' t N5 L: B 【文／梁任瑋】
# @# X) Q% s6 \
' H- H Z8 O2 d H6 s2 g7 v前言
9 g2 _+ {1 B" @" q7 X7 Q f l
- M( y" q5 f2 m3 V4 r1 L* e9 t# t: C M近十年，台灣人前仆後繼赴上海投資房地產，初估有二十餘萬人在當地置產，其中，二○○五年之前進場者，基本上都賺到了「三差」：匯差、利差與房差。如今上海面臨嚴厲政策打房衝擊，現在是適合前進上海投資房地產的好時機嗎？
- J! j. x% n0 L1 g# m' A/ e e) v9 W+ f) A; M; a4 m6 k" }5 z
K) E4 I0 a- H7 d' z
乍見台商張英宗，一身黑色防風外套，搭配牛仔褲與休閒鞋，這位低調的中年男子，在上海一口氣租下五十間以上精華地段店面當二房東，地點遍布徐匯區、浦東新區、虹橋開發區，一條街年租金收入一百萬人民幣，堪稱上海最大台籍店面投資客。5 ~( [! S9 g9 g5 B; F3 F
: c, f5 z" \" X( a, @6 X- f
, p" _5 V" b& y+ D) {房市急凍，台灣人成為房市限購令下的首要目標之一，台灣投資客「窮則變、變則通」，轉向店面二房東及超高檔老洋房，靜待這波房市風暴過境。
0 V$ G9 d) E4 C$ Q* m. @. \
# J* x! x" ^3 N( @. m! ]
7 F4 I9 G5 T0 q在上海自創女裝服飾品牌「to. U」的張英宗，近幾年服裝公司業績上軌道，他已將投資重心轉向房地產業，「原來只是為了自用，後來乾脆整條街包租下來，其餘店面轉租給其他房客，因緣際會當起二房東。」( ^6 r& e: P2 I! k) J' \' X7 t
; n- t; Z# S; R5 z1 o5 S& x: K. Q4 M! a. H$ D
場景回到一九九三年，剛從美國到上海的張英宗，開車在上海大街小巷逛，發現到處都是捷運工程吊桿，「數都數不完，至少兩百座以上。」讓他想起到日本出差時，都搭地鐵前往目的地，與客戶約在地鐵站口見面。因此，當時他就相信，未來上海房地產絕對是跟著地鐵發展。
- B8 Q' o4 K( K
* V% m3 e i5 r
$ ? n( X6 }7 m: f6 ~/ a百萬二房東 沿地鐵布局包下整排店面0 W3 Q* s) e1 m& @& q; @7 n. k
1 A: l/ g7 D! p, z
3 [/ H$ P, J/ W
「我只挑離地鐵站出口三分鐘、距離五百米的店面，不用花腦筋嘛！」張英宗專挑一點都不起眼，甚至閒置許久的店面，但他堅持沿著地鐵布局，並先將服飾店開在裡面帶動人氣，再陸續對外招商。4 `7 N, j" {7 F& p) c" C
0 T. I; G' I; C) g, |# {* b3 o
% U/ ]8 G, G* W. ?4 H$ A7 g1 \因港澳台個人不能買上海店面，上海所有商鋪全部掌握在官方、國營企業手中，店面租金飛漲，一般人吃不到這塊肥肉。五年前，張英宗看準連鎖業在上海店面需求擴大，租金還有上漲空間，開始切入向房東包租再轉租的二房東生意。為了創造規模經濟，他包下整排店面，一拿就是十至二十個單位。因為有些商圈尚未發展成熟，也增加他談判空間，要求房東跟他簽十年租約，藉此壓低租金，也增加獲利空間。; A0 [' A# O( P( [, {3 I
. F) ]) i! T* q+ Z/ k+ @7 G% J+ ]9 p7 n! g! |6 @! h. V4 e
一開始，為了找到店面的房東，張英宗耗盡心思查資料、找管道，他甚至為了建立政商人脈，還投資數十萬人民幣念上海交通大學「私募證券投資總裁研修班」，同學裡有大陸上市公司董事長、總經理，甚至還有證交所主管，讓他可以掌握第一手的投資風向。
2 c, w6 w5 h$ }2 H! T- b7 w5 T# p, m0 q V- Z( p% g) E
" ]) k. e o* A/ q1 g+ h' P% u4 m
今年六十一歲的張英宗，用三十年來在商場累積的零售業經驗投射到房地產投資，他認為，沒有商圈當腹地延伸的店面不會成功。例如地鐵倒數第二站，往往比末端站佳；地鐵站最好是兩線交會以上，要不繁榮也難。例如幾年前他就鎖定新庄、九亭等新重劃區地鐵站附近店面，如今租金都起漲一倍。8 i' B, w/ `/ U6 F3 L1 F
- f, y, N c# R7 N) g( R
; o$ [" l) H* L+ [2 [3 p$ P. d
「我看得到商圈的前景發展，包租時間一定十年以上、店面數量一定要多，後面利潤才會大。」張英宗坦言，包租店面的前三年並不如想像的那麼好做，要花時間養店面。他以閔行區吳寶路華一銀行分行隔壁整排店面為例，三年前還是一片工廠，如今已全部拆除改建為住宅與店面。他包租下來後，目前租給餐廳、腳底按摩店與專賣台灣雜貨的商鋪。隨著上海地鐵九號線通車後，他相信人潮會逐漸增加。
6 N4 X# h8 S+ \2 e1 S$ V+ E( G4 b/ g8 \1 n- n
% K( R- t( _: m$ d7 X
除了店面、商業不動產是台灣投資客的避風港外，也有台灣投資客早早轉入稀有的老洋房。有「上海版劉媽媽」稱號的鄒媽媽，就是專買有土地所有權的私有老花園洋房，再出租給高級法國料理餐廳，十年來賺足租金與土地增值財的台灣人。
/ j1 P/ h0 _, p8 G0 j( D7 z. \3 B0 n) j0 }* u3 f% i2 H
3 w9 {4 i, f. `2 T2 }1 a5 l上海版劉媽媽 集資億元專買老花園洋房4 ^' n2 S4 k2 W J
! `( s; G9 e# [" \; B3 M I( [* P2 @4 g! q7 f3 g9 p
二○○三年，鄒媽媽趁上海市政府尚未禁止外籍人士購買前，集資上億新台幣，收購上海租界區的老花園洋房。目前旗下有六戶，地點都在市中心熱鬧商業區，每平米市價約十八萬至二十萬人民幣以上（每坪約二七○萬新台幣），不輸浦東黃浦江畔頂級豪宅。
' O7 J5 q$ ~ F# q. j* C
7 Q, j. V7 c$ x6 i u7 r) @" T. b% e y
一九八九年就到中國設家電工廠的鄒媽媽，經歷過九○年代中國內、外銷房尚未併軌的洗禮，住家與店面她全都「玩過」，而啟發她買老花園洋房的關鍵在二○○三年。有天晚上她坐在車上沿著延安高架橋走，從兩側一路看下去，住宅大樓是越蓋越多，但點燈率卻非常低，只有三分之一戶的室內電燈是亮的，讓她當下決定把手頭所有住家拋售一空，把資金轉進老花園洋房。
# J4 Y' h# R. n+ V, p7 D, C0 L W/ y, j( ^
' D2 A6 @" R( _. T- p5 s6 w( E鄒媽媽說，上海的房價還是會漲，但漲幅一定比不上早年，而且接手人會越來越少，尤其上海的房子多數都只有七十年使用權，但只有老花園洋房沒有房屋使用年限，更顯奇貨可居 ■《今周刊》, D- a' D- k; u7 A
|
本文章子中包含更多資源
您需要 登入 才可以下載或查看，沒有帳號？註冊
|
發表於 2012-1-10 07:13:09
收藏
讚