- UID
- 4355
- 閱讀權限
- 45
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 3897
- 活力
- 11257
- 金幣
- 44043
- 日誌
- 9
- 記錄
- 37
- 最後登入
- 2017-12-9
- 社區
- 臺灣
- 文章
- 9422
- 在線時間
- 1428 小時
|
不畏打房 台客靠店面、老洋房穩賺／徐一鳴、百萬包租公、上海版劉媽媽勇度寒冬不敗7 v1 ^) J! H$ _+ S
( C- V1 `' d; x' |- d& j; v9 j3 A B
& O& I# i6 Z0 l9 A7 B- R 【文／梁任瑋】: @) ^( G* E) [8 S, z
! g" @' e6 m3 Q& B+ J- C$ w
前言
! d6 i8 G) a: x4 v3 A5 l% u/ N3 f
近十年，台灣人前仆後繼赴上海投資房地產，初估有二十餘萬人在當地置產，其中，二○○五年之前進場者，基本上都賺到了「三差」：匯差、利差與房差。如今上海面臨嚴厲政策打房衝擊，現在是適合前進上海投資房地產的好時機嗎？
. h# E1 w4 Q; V; M" U" D4 P: V5 O# d A* W8 W9 c
5 D' M: _- b5 E: T乍見台商張英宗，一身黑色防風外套，搭配牛仔褲與休閒鞋，這位低調的中年男子，在上海一口氣租下五十間以上精華地段店面當二房東，地點遍布徐匯區、浦東新區、虹橋開發區，一條街年租金收入一百萬人民幣，堪稱上海最大台籍店面投資客。% g, G# T9 G2 e
. k0 _5 c0 k) n9 I# h
3 e7 `: Z& l/ g4 {* @房市急凍，台灣人成為房市限購令下的首要目標之一，台灣投資客「窮則變、變則通」，轉向店面二房東及超高檔老洋房，靜待這波房市風暴過境。
( C2 |, W' U9 ?& x$ G+ U. B& r1 Z* q( y
$ K+ x j- p: @, u在上海自創女裝服飾品牌「to. U」的張英宗，近幾年服裝公司業績上軌道，他已將投資重心轉向房地產業，「原來只是為了自用，後來乾脆整條街包租下來，其餘店面轉租給其他房客，因緣際會當起二房東。」
0 w1 D% [" r$ @- X2 ^
( Q$ n# S- S( G9 Q, g$ N" d7 r$ E: G! \9 E
場景回到一九九三年，剛從美國到上海的張英宗，開車在上海大街小巷逛，發現到處都是捷運工程吊桿，「數都數不完，至少兩百座以上。」讓他想起到日本出差時，都搭地鐵前往目的地，與客戶約在地鐵站口見面。因此，當時他就相信，未來上海房地產絕對是跟著地鐵發展。
% ]* i1 T6 a/ c% u! S9 z: c- X3 N/ \2 b' j- L( r
% ]0 ^) R# m5 r2 W) e百萬二房東 沿地鐵布局包下整排店面
/ @* d9 N7 H O; R
3 Y$ ~3 s& ?% X k' }# n
. A+ Z' x- b7 h: Q6 q「我只挑離地鐵站出口三分鐘、距離五百米的店面，不用花腦筋嘛！」張英宗專挑一點都不起眼，甚至閒置許久的店面，但他堅持沿著地鐵布局，並先將服飾店開在裡面帶動人氣，再陸續對外招商。
: O1 n4 ^2 q1 ]) C' |) v' Q; [7 J
9 S+ _- K' P9 d# K
因港澳台個人不能買上海店面，上海所有商鋪全部掌握在官方、國營企業手中，店面租金飛漲，一般人吃不到這塊肥肉。五年前，張英宗看準連鎖業在上海店面需求擴大，租金還有上漲空間，開始切入向房東包租再轉租的二房東生意。為了創造規模經濟，他包下整排店面，一拿就是十至二十個單位。因為有些商圈尚未發展成熟，也增加他談判空間，要求房東跟他簽十年租約，藉此壓低租金，也增加獲利空間。
9 m( E5 ?2 R6 y- o8 z* f' c# P$ r( M, [' q7 M
' M& t3 ^. O P一開始，為了找到店面的房東，張英宗耗盡心思查資料、找管道，他甚至為了建立政商人脈，還投資數十萬人民幣念上海交通大學「私募證券投資總裁研修班」，同學裡有大陸上市公司董事長、總經理，甚至還有證交所主管，讓他可以掌握第一手的投資風向。- O/ t+ k8 _6 F
' P' R b3 V. R/ | |7 ~, e9 z# J+ | X; P1 s1 t: [9 k6 d
今年六十一歲的張英宗，用三十年來在商場累積的零售業經驗投射到房地產投資，他認為，沒有商圈當腹地延伸的店面不會成功。例如地鐵倒數第二站，往往比末端站佳；地鐵站最好是兩線交會以上，要不繁榮也難。例如幾年前他就鎖定新庄、九亭等新重劃區地鐵站附近店面，如今租金都起漲一倍。
: \. }1 C6 Z5 v4 _0 a# {
% q2 T1 N q: D# @$ Y7 [6 e5 W2 Z
: S Y* r& \& U& Z「我看得到商圈的前景發展，包租時間一定十年以上、店面數量一定要多，後面利潤才會大。」張英宗坦言，包租店面的前三年並不如想像的那麼好做，要花時間養店面。他以閔行區吳寶路華一銀行分行隔壁整排店面為例，三年前還是一片工廠，如今已全部拆除改建為住宅與店面。他包租下來後，目前租給餐廳、腳底按摩店與專賣台灣雜貨的商鋪。隨著上海地鐵九號線通車後，他相信人潮會逐漸增加。1 l1 n3 q4 d6 O: l2 ?
- t9 s# ^( \! m1 P+ C
# {% l! T* d8 S( ~* x2 t
除了店面、商業不動產是台灣投資客的避風港外，也有台灣投資客早早轉入稀有的老洋房。有「上海版劉媽媽」稱號的鄒媽媽，就是專買有土地所有權的私有老花園洋房，再出租給高級法國料理餐廳，十年來賺足租金與土地增值財的台灣人。
$ @, k9 X) j! W! b. ?4 D6 j
2 E- Q. l9 R9 b3 h; Y' O6 y }8 F8 B0 |' N" Q% Y& e/ P/ @
上海版劉媽媽 集資億元專買老花園洋房- d+ y9 Q: C$ E! E) v, ^' P# v
5 b0 [4 H2 @# {
, \# a$ E5 k- c
二○○三年，鄒媽媽趁上海市政府尚未禁止外籍人士購買前，集資上億新台幣，收購上海租界區的老花園洋房。目前旗下有六戶，地點都在市中心熱鬧商業區，每平米市價約十八萬至二十萬人民幣以上（每坪約二七○萬新台幣），不輸浦東黃浦江畔頂級豪宅。 n$ a1 A; N/ V6 G- r+ U6 g
; k. ~. {0 ^6 n
" |/ a( \& O+ n& d7 g9 B0 C一九八九年就到中國設家電工廠的鄒媽媽，經歷過九○年代中國內、外銷房尚未併軌的洗禮，住家與店面她全都「玩過」，而啟發她買老花園洋房的關鍵在二○○三年。有天晚上她坐在車上沿著延安高架橋走，從兩側一路看下去，住宅大樓是越蓋越多，但點燈率卻非常低，只有三分之一戶的室內電燈是亮的，讓她當下決定把手頭所有住家拋售一空，把資金轉進老花園洋房。% S' l. G2 v$ [7 R
- S$ ]1 y( o% k+ _) Z7 H0 h$ Y
; A- n3 _" u+ X. F9 g6 x7 ]
鄒媽媽說，上海的房價還是會漲，但漲幅一定比不上早年，而且接手人會越來越少，尤其上海的房子多數都只有七十年使用權，但只有老花園洋房沒有房屋使用年限，更顯奇貨可居 ■《今周刊》
% b7 M ~! ~ z7 W- J, z6 w; I- P |
本文章子中包含更多資源
您需要 登入 才可以下載或查看，沒有帳號？註冊
|
發表於 2012-1-10 07:13:09
收藏
讚