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- 2017-12-9
 
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不畏打房 台客靠店面、老洋房穩賺/徐一鳴、百萬包租公、上海版劉媽媽勇度寒冬不敗
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) P" H1 x; i# v' t N5 L: B 【文/梁任瑋】
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' H- H Z8 O2 d H6 s2 g7 v前言
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- M( y" q5 f2 m3 V4 r1 L* e9 t# t: C M近十年,台灣人前仆後繼赴上海投資房地產,初估有二十餘萬人在當地置產,其中,二○○五年之前進場者,基本上都賺到了「三差」:匯差、利差與房差。如今上海面臨嚴厲政策打房衝擊,現在是適合前進上海投資房地產的好時機嗎?
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乍見台商張英宗,一身黑色防風外套,搭配牛仔褲與休閒鞋,這位低調的中年男子,在上海一口氣租下五十間以上精華地段店面當二房東,地點遍布徐匯區、浦東新區、虹橋開發區,一條街年租金收入一百萬人民幣,堪稱上海最大台籍店面投資客。5 ~( [! S9 g9 g5 B; F3 F
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, p" _5 V" b& y+ D) {房市急凍,台灣人成為房市限購令下的首要目標之一,台灣投資客「窮則變、變則通」,轉向店面二房東及超高檔老洋房,靜待這波房市風暴過境。
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7 F4 I9 G5 T0 q在上海自創女裝服飾品牌「to. U」的張英宗,近幾年服裝公司業績上軌道,他已將投資重心轉向房地產業,「原來只是為了自用,後來乾脆整條街包租下來,其餘店面轉租給其他房客,因緣際會當起二房東。」( ^6 r& e: P2 I! k) J' \' X7 t
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場景回到一九九三年,剛從美國到上海的張英宗,開車在上海大街小巷逛,發現到處都是捷運工程吊桿,「數都數不完,至少兩百座以上。」讓他想起到日本出差時,都搭地鐵前往目的地,與客戶約在地鐵站口見面。因此,當時他就相信,未來上海房地產絕對是跟著地鐵發展。
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$ ? n( X6 }7 m: f6 ~/ a百萬二房東 沿地鐵布局包下整排店面0 W3 Q* s) e1 m& @& q; @7 n. k
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「我只挑離地鐵站出口三分鐘、距離五百米的店面,不用花腦筋嘛!」張英宗專挑一點都不起眼,甚至閒置許久的店面,但他堅持沿著地鐵布局,並先將服飾店開在裡面帶動人氣,再陸續對外招商。4 `7 N, j" {7 F& p) c" C
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% U/ ]8 G, G* W. ?4 H$ A7 g1 \因港澳台個人不能買上海店面,上海所有商鋪全部掌握在官方、國營企業手中,店面租金飛漲,一般人吃不到這塊肥肉。五年前,張英宗看準連鎖業在上海店面需求擴大,租金還有上漲空間,開始切入向房東包租再轉租的二房東生意。為了創造規模經濟,他包下整排店面,一拿就是十至二十個單位。因為有些商圈尚未發展成熟,也增加他談判空間,要求房東跟他簽十年租約,藉此壓低租金,也增加獲利空間。; A0 [' A# O( P( [, {3 I
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一開始,為了找到店面的房東,張英宗耗盡心思查資料、找管道,他甚至為了建立政商人脈,還投資數十萬人民幣念上海交通大學「私募證券投資總裁研修班」,同學裡有大陸上市公司董事長、總經理,甚至還有證交所主管,讓他可以掌握第一手的投資風向。
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今年六十一歲的張英宗,用三十年來在商場累積的零售業經驗投射到房地產投資,他認為,沒有商圈當腹地延伸的店面不會成功。例如地鐵倒數第二站,往往比末端站佳;地鐵站最好是兩線交會以上,要不繁榮也難。例如幾年前他就鎖定新庄、九亭等新重劃區地鐵站附近店面,如今租金都起漲一倍。8 i' B, w/ `/ U6 F3 L1 F
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「我看得到商圈的前景發展,包租時間一定十年以上、店面數量一定要多,後面利潤才會大。」張英宗坦言,包租店面的前三年並不如想像的那麼好做,要花時間養店面。他以閔行區吳寶路華一銀行分行隔壁整排店面為例,三年前還是一片工廠,如今已全部拆除改建為住宅與店面。他包租下來後,目前租給餐廳、腳底按摩店與專賣台灣雜貨的商鋪。隨著上海地鐵九號線通車後,他相信人潮會逐漸增加。
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除了店面、商業不動產是台灣投資客的避風港外,也有台灣投資客早早轉入稀有的老洋房。有「上海版劉媽媽」稱號的鄒媽媽,就是專買有土地所有權的私有老花園洋房,再出租給高級法國料理餐廳,十年來賺足租金與土地增值財的台灣人。
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3 w9 {4 i, f. `2 T2 }1 a5 l上海版劉媽媽 集資億元專買老花園洋房4 ^' n2 S4 k2 W J
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二○○三年,鄒媽媽趁上海市政府尚未禁止外籍人士購買前,集資上億新台幣,收購上海租界區的老花園洋房。目前旗下有六戶,地點都在市中心熱鬧商業區,每平米市價約十八萬至二十萬人民幣以上(每坪約二七○萬新台幣),不輸浦東黃浦江畔頂級豪宅。
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一九八九年就到中國設家電工廠的鄒媽媽,經歷過九○年代中國內、外銷房尚未併軌的洗禮,住家與店面她全都「玩過」,而啟發她買老花園洋房的關鍵在二○○三年。有天晚上她坐在車上沿著延安高架橋走,從兩側一路看下去,住宅大樓是越蓋越多,但點燈率卻非常低,只有三分之一戶的室內電燈是亮的,讓她當下決定把手頭所有住家拋售一空,把資金轉進老花園洋房。
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' D2 A6 @" R( _. T- p5 s6 w( E鄒媽媽說,上海的房價還是會漲,但漲幅一定比不上早年,而且接手人會越來越少,尤其上海的房子多數都只有七十年使用權,但只有老花園洋房沒有房屋使用年限,更顯奇貨可居 ■《今周刊》, D- a' D- k; u7 A
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