- UID
- 4355
- 閱讀權限
- 45
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 3897
- 活力
- 11257
- 金幣
- 44043
- 日誌
- 9
- 記錄
- 37
- 最後登入
- 2017-12-9
- 社區
- 臺灣
- 文章
- 9422
- 在線時間
- 1428 小時
|
不吃虧 跌價買好屋／2012年 首購、換屋買賣全攻略 K$ G+ v# r8 O7 k+ S* c
3 t6 h0 ^, G; Q - l( ~% A$ |1 N- n# v1 @
【文／方沛晶、梁任瑋】
! m ]1 ]' z. ~: d8 h) Z* s" W& J9 S8 N6 |: z
前言
' o; X: p, ]. v! l- `. Y
! ^4 [5 k9 i. `7 x. [+ f奢侈稅上路、歐債風暴震盪，急凍的房市將在總統大選後見真章，學會在對的時機進場，才能撿到便宜！房價全面上漲的時代已經過去，展望2012年，有購屋、換屋需求的民眾應該如何因應？8指標為你解讀房市真相、7妙招幫你達成幸福買屋，掌握房市最新趨勢，讓你在新的一年買房不吃虧，換屋不怕跌！ G- [- |, m k8 W( i
6 a- {1 ~# `/ J% p# f- \
8 V& _, {' f& Y& w
清晨六點二十分，在竹科上班的李和昇，就得從溫暖的被窩起床出門。每周一到五，他都得趕搭六點四十分從台北市發車的接駁車上班，這種每天通勤超過兩小時的日子，他已經過了四年多。* |3 _, A/ g2 F- `7 [0 m
# w, h, F- ^% H4 t
; X% N4 p( F5 z5 ~ V為了縮短交通時間，二○一○年初，李和昇狠下心在新竹市的關埔重劃區，以每坪二十一萬元，買了一戶總價約一千萬元的預售屋，打算完工後一家四口移居新竹。
8 h, t+ m/ n' Y& \; Y& |
9 z" j8 f/ z4 f N5 w
1 M0 L) N+ \& z; ^: k最近，建設公司告訴他，新房子明年二月前後就可以交屋，但對於入住新房的喜悅，李和昇只高興了短短的一天。
; Y3 H) { a5 k, v2 B( o3 q/ \) G" d" p8 T) m
/ G8 m0 ]. w; |5 O( I2 ?& D對他來說，交屋的另一個意義就是，每個月要開始繳房貸了！只要日常生活省一點，應該還過得去。壞就壞在，從下半年開始產業景氣下滑，竹科廠商放無薪假的人愈來愈多，雖然目前公司經營穩健，但李和昇看著全家福照片裡三歲和一歲孩子的笑顏，眉頭卻還是皺了起來，因為他感受到，在經濟如此動盪的局勢下，原來「有殼蝸牛」的背上，要負擔這麼大的壓力。% j9 ?2 j7 |8 z6 |& t
$ s1 w+ a/ r8 |9 `
2 x& c; N/ B: k! e場景轉到台北市，從奢侈稅上路以後，電線杆上突然增加了許多Ａ４紙大小的廣告單，黃色紙上「缺錢急售」、「開價就賣」的字眼，令人怵目驚心。四年前才成為房仲業務員的小詹說，公司今年下半年只有八月業績達到上半年水準，其餘四個月都很差。 j5 U& b; X# f6 v
* P( `* s# I0 B7 u9 E; D+ L! e6 M8 Q1 C2 {
現象：有殼族還款壓力大 房仲恐掀關店潮. F5 h5 k) R7 c$ m
7 U* H5 z7 F/ c+ M
( P1 F( G+ R2 s( Z5 [ j
「以前大家習慣在辦公室東摸西摸到晚上十點才晃回家，看看有沒有下班的過路客經過，現在等上一個星期，也不見得有人走進來。」原本嘴裡叼著菸的小詹，突然仰起頭，吐出一口長長的煙霧說，「呼！就算是○八年金融海嘯時也沒這麼冷清，現在大家都在比誰的氣長！」" e( z; I- r$ {) t7 {: Z
, A1 ~: q+ B; U( a% ]7 u
0 x# Z* p% t5 M) z- j' c
房市冷氣團來襲，就連大家認為這幾年賺到荷包滿滿的預售屋市場也無法倖免。實際到今年推案量高達五百億元的新北市林口走一遭，不過是七個月前，林口才因為機場捷運線動工，推案開價站上每坪三十萬元，但現在，佯裝買方的記者才坐下來，跑單小姐就急著說，「剩最後兩戶，一坪算你二十四萬元，今天下訂，價格還可以再談。」建商的態度從過去惜售，轉變為急賣。
6 H3 {+ V/ U% X# m
* a7 N g/ I8 t0 v. h
; Y' P% o0 y. r! u. H過去幾年專攻大台北捷運共構住宅案的日勝生，十一月下旬才與營建署簽訂「合宜住宅」興建案。董事長林榮顯不諱言，對於明年的房地產景氣保守以待，原本預計在今年底推出的捷運南港機廠聯合開發案，因為市場買氣不佳，已決定暫緩推出。
% o8 ?+ H* J! G
; ^* h2 Z$ s( \9 |$ i
! |" l+ ]; `- M$ b4 W X「雖然合宜住宅房價一坪只有十九．五萬元，但總銷至少有四百億元，對挹注營收數字來說也是很可觀。」日勝生副總經理周惠玉坦言，明年房市回歸市場供需面，建商要滿足目前首購族最需要的「基本款」，才能維持營收。
0 f. A5 H" a$ J+ I$ ]* d2 b, w: U) H1 K, H
4 |0 n5 ]/ p. l2 {* y1 T* _
趨勢：建商推案左傾 房價至少修正兩三年# _5 c! b8 }" P% Y& W2 o
. @+ N1 F" G0 `
. X/ l" S! T9 W+ o+ _" z9 N
和日勝生一樣，從Ｍ型右端的高端消費市場，轉而「左傾」的還有遠雄、長虹等知名建商，和之前創區域新高、每坪開價二百萬元的豪宅案相比，遠雄在桃園八德市推出的「遠雄艾菲爾」每坪開價十七萬元，長虹明年在鶯歌推出的新案每坪開價僅二十萬元。
6 Y2 o$ t* J# \
( _6 k. j' \# i1 E
$ u/ f( J/ T2 y, W( L2 T1 ?「接下來的產品會回歸地段、坪數實在、價格等基本要件，低單價、低總價才是市場主流。」房產達人張欣民說，奢侈稅上路後，房市主要買盤皆為自住客，大坪數、高總價就等於是票房毒藥。+ \; h, o- w$ w! Z8 u7 A
' k4 j4 u, b% x
$ e h4 X8 v+ n( n' _從內政部營建署最新公布的「第三季住宅需求動向調查」結果來看，台北市平均購屋單價再創新高，來到每坪六十二萬元，但平均購屋總價卻是自金融海嘯後首次回跌，從上一季的二七七八萬元高峰，跌至二三五七萬元，跌幅超過四二○萬元！
& P3 |5 m9 V9 k5 D, p4 E; ?# a! ?* C0 a. Z5 C, N1 O8 O. ^
# n; g/ ^7 T1 m6 Y& h0 D' h這是否隱含了房價鬆動的徵兆？大多數建商認為，目前市場是「延遲性購買」，而非價格鬆動。' [' T- _ n% u; } R3 k
* v j# r0 E2 c/ U% B: l. O, A; l2 h. e& w5 w8 Q
八大指標看市場動態
. l$ ?8 P- H# J6 }( M' x4 T8 [1 S* L指標一：交易冷 買賣移轉棟數創單月新低
5 o& M& R; w [5 s4 B
p# ^+ `1 P8 M5 P
+ k) U" c7 K+ I0 h7 f5 e華固建設總經理洪嘉昇認為，由於總統大選前政治因素紛擾，購屋者採取觀望的態度，加上政府打房，使得投資客退場、交易量縮，但近期政府對於五百坪以下的國有地出售禁令解除，代表打房將告一段落，在目前低利環境下，房價仍有支撐。
: R' a1 t, \; @5 V: h% {. z
* P6 N" M% P( I* {* ?$ Z
8 F' g- }/ a' e# e) K$ Y1 b不過，政大地政系教授張金鶚認為，「量先價行是必然的趨勢，現在交易量萎縮是事實，等到選後供過於求的壓力真正發酵，價量齊跌就會發生。」他建議持有物件者越早出場越好，因為未來房市修正兩、三年是一定的，修正三、五年是正常的，修正七、八年則是過去歷史的脈絡。
. ^8 w# y" Z; Z: W( u- e: Q
3 d4 N( `. F' y& o8 G' M& ]& C
' b! a% u+ F" j5 ^8 U, L4 K漲了八年的台灣房市，是否真的進入修正期？從量先價行的觀念來看，除了反映市場第一線的各大房仲業者，每個月的內部成交量都不斷下滑，內政部最新公布的十月全國買賣移轉棟數約二．五萬棟，不僅較前月減少近九％，更創下金融海嘯後的單月新低點(下頁圖一)。
/ v7 g/ h1 M: C+ X* q1 T+ [3 V9 l. @3 ]% b% l0 @: @( W: \
. B" O; l$ f1 _3 G1 b, n$ u, a8 l原本最熱門的交易區台北市與新北市，與去年同期相比衰減幅度均超過三成，以目前的交易情形來推估，今年的全國買賣移轉棟數恐怕僅能勉強觸及三十六萬棟的水準，低於○八年金融海嘯的三十八萬棟，創下ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）後近八年新低量。! f8 X$ ^1 ~3 A7 S$ j
- O0 e/ H) n* m7 o5 _1 ~5 |8 e, m0 _/ H
信義房屋企研室經理蘇啟榮說，「量先價行」是房地產市場的鐵律，以○八年金融海嘯為例，當時房地產量縮三個月後，價格開始鬆動，而奢侈稅實施後，全國買賣移轉棟數從六月開始萎縮到現在，價格不可能不降。9 x; i& G6 p+ j
) F. y5 B E4 T1 }. I: e( m1 w3 y
7 H6 @ e# F; @: |8 `指標二：量大減 北台灣九二八推案創新低) k+ C; Z; x% ]! x& A( K0 K
/ ?1 P" y3 N' L* e2 ~6 O. K
! ?* Y) G G8 C0 \) h除了成屋交易急凍，預售屋的推案量也急踩煞車。從《住展》雜誌的北台灣推案量統計(下頁圖二)，可以發現去年九一三五億元，今年下降到七千四百億元，尤其是九二八檔期，實際推案量還不到七百億元，創下近五年來新低。- ^: [7 r/ W6 U# A0 e% R
" r1 d7 f, V+ a' [
( [6 H( a+ _- h! W6 m4 y原來第四季是旺季，但從選前推案量觀察，雖然量案有一千二百億元，但其中遠雄「U-TOWN第一期」和「雍和台北園區」都是廠辦產品，這兩個案子就占了選前案量的三分之一。
% [% l/ ^% h5 s1 e$ U9 e, [& z. R3 N* m% o- h) s
9 y' }. B9 u2 E+ r
至於選後，包括甲桂林、甲山林、新聯陽、新理想、創意家五家大型代銷，預計明年第一季推出八百億元案量，比起今年同期的一○八○億元下滑超過二五％。看法最保守的甲桂林廣告，明年第一季更是完全不推新案，主要是今年新案平均銷售期都要一年以上，必須繼續銷售年底前未去化的一八○億元案量。2 D( |$ @+ C7 \) p
2 R: J$ [& l, H5 Y
) r5 s9 l, H B" C
指標三：信心差 建使照總樓地板面積縮小9 M' R P7 T* w- r9 q% S6 Z4 K8 K
2 u7 y B5 j' o- R5 h1 n, ^
, H$ E2 @4 }* H |$ z( v
量能不足之外，建商對房市前景的信心也不佳。以建造執照和使用執照申請的總樓地板面積(下頁圖三)的變化來看，建照總樓地板面積反映了建商對房市前景的信心，是景氣領先指標之一，而使照總樓地板面積則代表供給量。
/ D8 s3 l- j+ W" f# P
H! R( t1 o; a+ B9 z! C
! [6 q: f o& H: ?+ Q去年建使照的總樓地板面積達到高峰之後，今年已經開始往下，六月奢侈稅上路之後尤其明顯。
9 c# z3 T/ b# [9 E
' H( g/ n1 v- \8 l1 c7 M建商不看好明年景氣，對於大面積土地的標售意願也降低了。十一月包括南僑台北廠和太子敦南大樓，都開始降價求售。南僑台北廠二千八百坪土地，之前開價三十億元卻沒有買主上門，只好降為二十五億元；太子敦南大樓也是一樣，原本開價一○三．六億元流標，現在確定打八八折，以九十二億元再度標售，預計十二月底開標。
- C+ z; Q3 ?" {2 E' D
$ |1 R+ |: K4 H. f3 E1 j4 ^; J
. @$ p- f+ h7 S2 S指標四：單價跌 三大都會區房價鬆動
! q$ w) t% M& y9 y! Z9 O# C N7 R8 R2 l, T- o, A1 s) p6 s
* m2 m" i# U! ^* h( I除了大型標案降價求售，國泰房地產指數的新推案「可能成交標準單價」也開始鬆動(圖四)。第一季時，高雄就從每坪十六．一八萬元高峰，第二季跌到十五．八四萬元；台中房價也小幅下跌，到了第三季，包括新北市、台南、高雄，每坪單價都往回走，六個主要城市中，已有一半房價疲軟。
. }1 Q1 M' h# @$ V8 n. N
8 t5 w5 L# B# d; \ F' c! k4 |( _$ a1 q' V$ s1 S
成屋價格部分，根據信義房價指數今年第三季統計結果，一向被視為「量再縮也不跌」的台北市，赫然出現約二％的跌價，而整個台灣地區也出現七％的跌價。至於哪裡會跌？跌幅多大？政治大學經濟學系專任教授林祖嘉認為，應該要先看空屋率 ■《今周刊》( q1 }9 Y W# x; r1 z
|
本文章子中包含更多資源
您需要 登入 才可以下載或查看，沒有帳號？註冊
|
發表於 2011-12-10 07:46:50
收藏
讚