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[教學區(理財概念)] 結合保險 讓不動產「活」起來

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發表於 2011-7-6 20:54:03 |只看該作者 |新文章置後
■結合保險 讓不動產「活」起來
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0 x, V  `# s0 V8 O: ?8 F( ^美術背景出身的楊裕仲,曾在自己的興趣領域裡盡情揮灑;現在他是「知」的傳遞者,他要藉由《以房養老富三代》新書讓大家了解,不動產是「活」的!. A6 C$ E4 D, {0 G1 V
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文.胡文進 圖.楊裕仲提供7 [6 V' \: T- t# Q
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9 D3 q8 B. f3 l+ _7 P6 @7 v4 {在過去,很多人都知道,手中擁有保單的人,萬一遇到臨時缺錢,可以「保單質借」向保險公司取得短期周轉金,而在政府推廣「以房養老」政策下,台灣人壽仲觀通訊處處經理楊裕仲運用保險觀念相結合,大膽喊出:「以房養老富三代」。 楊裕仲從事壽險業不過6年,便已服務過為數不少的大企業老闆及高階主管,為他們量身訂做關於信託、節稅及資產保全等規劃,過程中,他發現普羅大眾在生涯規劃上,除基本保障外,普遍存在「有土斯有財」的傳統觀念,民眾自有住宅率高達9成,卻多半沒有將不動產做最妥善應用。 ! w. R7 g; D* Z3 z- c! U) C3 [

/ N/ X- L0 j1 D( Z■不動產新價值 5 l! F7 z* v" Q6 ~1 y5 V4 ?
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許多老年人在年輕時辛苦存下一幢房子,大多打算在退休後過戶給兒女,但這種方式往往需付出高額成本,楊裕仲舉例說明,他的一個客戶擁有一間屋齡20幾年,位於新北市捷運站附近、價值600萬元、有都更題材的公寓,若是直接過戶給子女,國稅局便會找上門:土增稅118萬元、贈與稅60萬元,加上過戶的契稅、印花稅……,林林總總得先付出200萬元成本,「如果你是繼承人,你願意用這種方式去換一個不確定的未來(指都更)嗎?」
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2 ]+ P; @( N# w+ o' R楊裕仲提出一個觀念,在我國現行稅法有一道公式:「資產-負債=稅基」,他建議客戶將這間房子向銀行貸款500萬元,假設年利率1.8%、每月只繳利息約7500元,且房子仍是自己的,可自住也可出租。 7 X0 K/ p2 w: D# Y; j: z

! F. ^) I* D. H+ j3 Y' [再將這筆錢轉入特定保險商品,之後每年約可領回20~25萬元,加上租金收入,用來付每月利息綽綽有餘,500萬元資金只上不下且隨時可動用,這就是讓不動產活化的觀念。
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+ K7 F3 d# t7 E* J■資產輕量化 負債也可理財
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  }5 j. ?/ I- w! a同樣的觀念,高資產族群也可套用,但對資產超過2億元的有錢人來說,做法有所不同。楊裕仲曾服務過一位68歲的上市櫃公司執行長,每年有800~1000萬元收入,名下有許多不動產。楊裕仲建議,以這位客戶的年紀要做的應該是「資產輕量化」,也就是創造名下的負債,基於「資產-負債=稅基」原則,該執行長應將不動產拿去抵押貸款,投入免稅的特定金融商品,創造現金流,並達到合法節稅的效果。   U7 q) O3 u2 b+ K& H) j6 |4 D
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楊裕仲指政府「以房養老」的觀念,也就是年滿65歲、沒子女奉養及繼承的老人,可以名下的房子向銀行貸款,每月領取一些現金當生活費,當貸款到期後,借款人可選擇還款,也可以賣掉房子,而萬一房子售價不夠還借貸金額時,不足額部分將由政府承擔。
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■養老準備屬於進行式
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. L+ `4 }) n8 e$ c+ Z除了「以房養老」,金管會也鼓勵保險公司能推出適合老年人的長期看護險、健康險,及年金保險等,顯見政府欲結合不動產與保險,來提升對老人的照顧;而不管現在你是年滿65歲的老人,或是正值青春的青壯年,都要提早思考未來「養老」保障。
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, O5 T& S0 ^5 l8 A2 q+ n" y; X被楊裕仲服務過的高資產客戶,都對他的服務讚譽有加,有位公司營運連年成長的企業客戶曾對他說:「如果我要追求超額利潤,投資我自己的公司就好,但是你卻創造了我其他的附加價值。」也有客戶受惠後,建議楊裕仲:「何不把你為客戶所做的資產活化和節稅規劃等實務經驗集結成冊,分享給更多的人呢?」
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在紮好基本功後,他也認為,業務人員不該僅止於賣商品、賺佣金,而要想想能為社會做些什麼、貢獻些什麼,進而成為提升社會上「知」的訊息傳遞者,因而集結服務經驗,即將出版新書《以房養老富三代》,剛好趕上潮流,機會真的是留給「準備好的人」。而書中也強調藉由不動產「資產活化」過程,人人皆可達到資產自由傳承、財富自由的理念,進而成就社會達到富而有愛的人間天堂。
3 P% r. h& e* [【完整內容及圖表請見《理財周刊》 566期; 訂閱理財周刊紙本雜誌 】  2 J3 i, Q0 T- J4 ]0 c/ |
在股票及期貨市場,散戶投資人成功的不二法門不外乎兩種,一是非常幸運;一是非常自律

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他建議客戶將這間房子向銀行貸款500萬元,假設年利率1.8%、每月只繳利息約7500元,且房子仍是自己的,可自住也可出租。 - f& ?+ ?% R" Z3 ~$ B* K) _7 b9 Q
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再將這筆錢轉入特定保險商品,之後每年約可領回20~25萬元,加上租金收入,用來付每月利息綽綽有餘,500萬元資金只上不下且隨時可動用,這就是讓不動產活化的觀念。
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在股票及期貨市場,散戶投資人成功的不二法門不外乎兩種,一是非常幸運;一是非常自律

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