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炒房鐵三角－建商、代銷、投資客' B% k2 D. Z+ f* m; B2 `9 U0 Q2 d! i
前言：
" {; N6 ~; d3 E8 W4 t& E2 E$ o1 p 房價這麼高，背後的主因是經濟繁榮帶動、還是時勢所趨、熱錢擋不住？其實讓民眾購屋痛苦指數不斷攀升的幕後黑手就是建商、代銷、投資客，再加上房仲來參一咖，超完美獵殺散戶買家的荷包。
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內文：
! n) ^ ~ j. E: T/ [# e 金融海嘯後，房地產市場不僅快速回溫，交易買氣牛氣沖天！這股房市熱火最近被「奢侈稅」澆熄了，房市交易急凍，多數建商、代銷、房仲叫苦連天，只有想要買房子的人拍手叫好。+ z9 j% @9 p6 m) F
& U+ p" y% M2 @+ R; \7 I B 為什麼奢侈稅打房政策會大快購屋大眾的心？先來看看以下數據，回過過去八年，台灣房地產除了金融海嘯期間曾短暫回檔整理外，多數時候都是房價一漲不回頭，一路狂奔。
3 `( t/ P m! W/ V4 k4 s 回來看看國內的環境，薪資成長率幾乎沒有成長，扣除通貨膨長率後，整體薪資不增反減，民眾口袋的實質購買力其實是下降的，但是房價卻一路攀升，中產階級大嘆「到底甚麼時候才買得起房子」，薪資上漲速度永遠追不上房價漲幅。" [- e* V7 z; H" ~# V a
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跟據內政部公布最新的「住宅需求動向調查」顯示，２０１０年第４季第4季整體平均房價所得比（房價占家戶每年所得比例）達8.9倍；貸款負擔率（貸款占家戶收入）為36%；全台購屋總價上衝至800萬元，每坪單價高達23萬元，都創下調查以來新高。
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+ _& g9 A4 Y. A, ? 其中，購屋痛苦指數最高的就是台北市。跟據調查，台北市去年第4季房價所得比為14.3倍，顯示民眾要不吃不喝14.3年才買的起台北的房子。台北市貸款負擔率為56%，也就是說，民眾5成6收入須作為房貸支出。台北市的購屋總價，從上季的1135萬元衝高到1500萬元，每坪單價從41.9萬攀升至49萬元，這三個數據紛紛創下歷史新高紀錄。" K# G- i. Y+ p6 b3 W* p3 w* ] w
. n" v. h* v% o( [5 R 小標：炒房四黑手
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0 q9 c6 B7 ?. \- R& e$ O 房價炒得這麼高，到底誰是幕後黑手？答案就是建商、代銷、投資客，這典型的炒房金三角，再加上房仲業者聯袂演出，四隻黑手四手聯彈出這一波炒房圓舞曲。為了代讀者一窺炒房秘辛，本期專訪了智邦不動產版主、《黑心建商的告白》《黑心投資客炒房告白》兩書的作者Sway，來為讀者剖析這四隻黑手的炒房花招。: Y, ~3 U4 Z, O h2 C
; I8 ]3 g$ k/ q, @4 e, O 花招１：大膽喊價給你殺
+ D3 ?* n/ b( ^7 Z1 U, r. j 曾有房地產代銷工作資歷的Sway舉自己曾經經手的案子為例。這個建案平均底價是一坪40萬元，但是代銷業者訂出60萬元的表價，無論是客戶8折或7折殺價法，還是高過底價，建商、代銷業者還是賺。60萬元的表價很高？別忘了，建商個個都是好朋友，大家心裡有默契，同一個區域附近的個案都是開類似的價格，地段更好的還可能開到一坪80萬元，不管消費者怎麼勤勞走訪，問了10個案子有8個都是這樣的開價，你會認為開價不合理嗎？+ ^9 w3 m7 Y l9 V- x
! ` ~, G3 |1 @' S9 C( l- b; s 花招2：廣告價便宜賣給你. u4 e1 P4 ^ h! E- I: Z* ]" ?8 ]
預售案或還有餘屋的新成屋，通常都會有「廣告戶｣，這也是相對便宜、吸引客戶上門的花招之一。如果開價一坪60萬，跑單小姐放出廣告價一坪45萬元成交的風聲，試想：60萬跟45萬，已經差很多了吧？降價25%耶，跑單小姐營造出「今天用廣告價送送看，不一定會成啦！可是，四樓廣告戶這個價格，你買八樓也用這個價格，超划算的啦。」這個時候，你大概就感動的買了吧？Sway說，其實你還是被建商一坪多賺了5萬呢！9 C! c0 N4 [) q$ O6 U
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花招3：找人頭買，哄抬銷售率0 T2 w( X6 {4 G( v" t9 |$ }
千萬不要相信銷售率，也不要傻傻地相信：「快要完銷了，不訂就來不及了｣這種騙術。Sway表示，建商最常玩的花招之一，就是找人頭慢慢的買下，等半年差不多買到一半時，加上原本賣出的，公開財報都可以光明正大的說我賣掉八成。銷售數字很漂亮吧？. S4 ~, I+ |$ `
還有一點你不知情的是，人頭的買價一定比較高，底價40萬元簽約價就是50萬元，再把這些簽約資料秀給一般客戶看，也可以給銀行看，貸款嘛，50萬元的8成價就是40萬元，把這些房子拿去貸款等於是全額貸，本金跟獲利馬上全部賺到。接下來，再把這些房子丟到仲介市場去賣，只要高於40萬就可以賣，當你看到屋主前一手是買50萬元的合約，只要低於50萬以下成交，你是不是有賺到的感覺？其實真正爽到、賺到的根本就是不是你。3 { t. P+ _1 J1 L+ t! ~
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花招4：轉轉轉、賺賺賺4 ]3 P j' [, ~2 n, G
花招5：投資大咖下訂送大禮
- h; r" d0 Z" h花招6：三期房價漲價法- c6 Q' U4 [, K
花招7：創造話題，拉抬買氣+ D( k- {: p+ t* |) [
花招8：美化報酬率，畫大餅
- T3 S9 \3 F& G/ [, S花招9：搞假租約，以方便出貨' A8 q$ l+ ~% ?9 |! q
花招10：屋主自售，願者上鉤
# @$ i+ H5 l7 p7 B T0 r花招11：從源頭炒起---炒地皮
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詳見五月號"創月刊"; D2 ?! H% H$ |' S, p6 o9 D
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http://www.wretch.cc/blog/bonddealer/16639270 |
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發表於 2011-4-28 08:29:08
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發表於 2011-4-28 11:36:23
有理~~4 l2 |* c6 d2 W0 g4 Y2 [