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[圖文轉載] 炒房鐵三角－建商、代銷、投資客:3大恩客聯手炒房祕辛

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faith

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發表於 2011-4-28 08:29:08 |只看該作者 |新文章置後
炒房鐵三角－建商、代銷、投資客: V' N- w& j2 ~6 c# p; X
        前言：1 r5 H/ K& X* T+ C; v( E+ \
        房價這麼高，背後的主因是經濟繁榮帶動、還是時勢所趨、熱錢擋不住？其實讓民眾購屋痛苦指數不斷攀升的幕後黑手就是建商、代銷、投資客，再加上房仲來參一咖，超完美獵殺散戶買家的荷包。* Y+ K: b# `  r+ h; k1 y1 L

( }6 S9 k5 w$ a: P- s6 @        內文：2 }7 E6 F2 ]3 p4 m) ]( P* B
        金融海嘯後，房地產市場不僅快速回溫，交易買氣牛氣沖天！這股房市熱火最近被「奢侈稅」澆熄了，房市交易急凍，多數建商、代銷、房仲叫苦連天，只有想要買房子的人拍手叫好。
- j& L4 D3 O, \3 n2 w& m5 G
% ^0 V5 z: s7 b- _+ K        為什麼奢侈稅打房政策會大快購屋大眾的心？先來看看以下數據，回過過去八年，台灣房地產除了金融海嘯期間曾短暫回檔整理外，多數時候都是房價一漲不回頭，一路狂奔。2 X! Z9 r0 d9 |
回來看看國內的環境，薪資成長率幾乎沒有成長，扣除通貨膨長率後，整體薪資不增反減，民眾口袋的實質購買力其實是下降的，但是房價卻一路攀升，中產階級大嘆「到底甚麼時候才買得起房子」，薪資上漲速度永遠追不上房價漲幅。- W5 r) t8 q+ Y8 V4 l% M6 a
. ?! n1 a$ \- _& O5 h5 K
        跟據內政部公布最新的「住宅需求動向調查」顯示，２０１０年第４季第4季整體平均房價所得比（房價占家戶每年所得比例）達8.9倍；貸款負擔率（貸款占家戶收入）為36%；全台購屋總價上衝至800萬元，每坪單價高達23萬元，都創下調查以來新高。+ u7 u. k0 ^; E. n4 j7 P% o- @0 _
$ G7 G; R$ D8 @' H
        其中，購屋痛苦指數最高的就是台北市。跟據調查，台北市去年第4季房價所得比為14.3倍，顯示民眾要不吃不喝14.3年才買的起台北的房子。台北市貸款負擔率為56%，也就是說，民眾5成6收入須作為房貸支出。台北市的購屋總價，從上季的1135萬元衝高到1500萬元，每坪單價從41.9萬攀升至49萬元，這三個數據紛紛創下歷史新高紀錄。+ ]$ _7 ]% Q  n3 Y- v, s/ y, H

6 E2 x8 p" H4 q        小標：炒房四黑手
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        房價炒得這麼高，到底誰是幕後黑手？答案就是建商、代銷、投資客，這典型的炒房金三角，再加上房仲業者聯袂演出，四隻黑手四手聯彈出這一波炒房圓舞曲。為了代讀者一窺炒房秘辛，本期專訪了智邦不動產版主、《黑心建商的告白》《黑心投資客炒房告白》兩書的作者Sway，來為讀者剖析這四隻黑手的炒房花招。
7 }2 i+ G2 L+ H+ `% z8 d0 b8 U% i$ K# N; `/ Z
        花招１：大膽喊價給你殺  r0 l1 x2 m- T# l
        曾有房地產代銷工作資歷的Sway舉自己曾經經手的案子為例。這個建案平均底價是一坪40萬元，但是代銷業者訂出60萬元的表價，無論是客戶8折或7折殺價法，還是高過底價，建商、代銷業者還是賺。60萬元的表價很高？別忘了，建商個個都是好朋友，大家心裡有默契，同一個區域附近的個案都是開類似的價格，地段更好的還可能開到一坪80萬元，不管消費者怎麼勤勞走訪，問了10個案子有8個都是這樣的開價，你會認為開價不合理嗎？4 w% o, @: C, W# v! `
7 t$ y; ]1 H/ d$ X
        花招2：廣告價便宜賣給你
8 K8 Q% V6 P$ d8 W# s4 x: n  q$ \        預售案或還有餘屋的新成屋，通常都會有「廣告戶｣，這也是相對便宜、吸引客戶上門的花招之一。如果開價一坪60萬，跑單小姐放出廣告價一坪45萬元成交的風聲，試想：60萬跟45萬，已經差很多了吧？降價25%耶，跑單小姐營造出「今天用廣告價送送看，不一定會成啦！可是，四樓廣告戶這個價格，你買八樓也用這個價格，超划算的啦。」這個時候，你大概就感動的買了吧？Sway說，其實你還是被建商一坪多賺了5萬呢！
4 _- `% Q5 F2 ^9 `; c4 B+ Z; ]$ p1 |! y. \' `- P- e; A; @1 `
        花招3：找人頭買，哄抬銷售率5 _& C0 n$ E3 O; }4 y) ~
        千萬不要相信銷售率，也不要傻傻地相信：「快要完銷了，不訂就來不及了｣這種騙術。Sway表示，建商最常玩的花招之一，就是找人頭慢慢的買下，等半年差不多買到一半時，加上原本賣出的，公開財報都可以光明正大的說我賣掉八成。銷售數字很漂亮吧？
7 Z; L$ }/ r$ n3 V7 n; O3 T3 \0 \還有一點你不知情的是，人頭的買價一定比較高，底價40萬元簽約價就是50萬元，再把這些簽約資料秀給一般客戶看，也可以給銀行看，貸款嘛，50萬元的8成價就是40萬元，把這些房子拿去貸款等於是全額貸，本金跟獲利馬上全部賺到。接下來，再把這些房子丟到仲介市場去賣，只要高於40萬就可以賣，當你看到屋主前一手是買50萬元的合約，只要低於50萬以下成交，你是不是有賺到的感覺？其實真正爽到、賺到的根本就是不是你。0 [! C+ D: @5 o' p
2 s) m  r2 a2 |, v
其他. B3 ~' {# N& y. T" n
花招4：轉轉轉、賺賺賺2 t5 h3 L, a0 _- a
花招5：投資大咖下訂送大禮
: k5 T& }5 j: i1 X花招6：三期房價漲價法0 ^4 K  `' I! O! _" k* n- m# y$ H
花招7：創造話題，拉抬買氣
9 D( n$ b) P* q- w花招8：美化報酬率，畫大餅+ q2 e) B+ e" ~$ ^: c9 n7 S3 x0 e
花招9：搞假租約，以方便出貨$ y% I2 \/ n, q
花招10：屋主自售，願者上鉤
& n8 G" L- `; N, }# g3 z) H花招11：從源頭炒起---炒地皮+ K5 f; `# _) s( x
......
6 }3 v3 H  p' h1 I! g8 s詳見五月號"創月刊"
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發表於 2011-4-28 11:14:39 |只看該作者
本文章最後由 owen 於 2011-4-28 11:14 編輯
6 k/ ?$ K. v) D; }. ~
+ g3 M. d+ w$ u% F知道一些炒房鐵三角祕辛後，
. A- {' Z; i& p3 t; D: x( Y& q5 j一般老百姓能做什麼嗎？
6 V+ ~1 e4 i5 t" v$ L- v頂多只能不買罷了~~
( E0 z1 T# ]/ ?1 P想買房的話，我們還是多存點錢比較實際，+ T6 F: o% ]7 T4 o& r
等待機會，有合理價，該出手就要出手，
/ p% C# {8 A! @: C不然永遠沒房子住，永遠玩不贏大戶的~~
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發表於 2011-4-28 11:36:23 |只看該作者
owen 發表於 2011-4-28 11:14 * F3 `% M8 |( _2 F
知道一些炒房鐵三角祕辛後，
& x3 r( p( o4 e* ]) c% i  _一般老百姓能做什麼嗎？' m: V3 [; J' o, z% P0 _
頂多只能不買罷了~~

) M; w  ^2 d: f9 S! E; x4 Q是啊~ 一直期待房價之後會跌, 不如積極找房, 找到一個自己能負擔的房子. 從以前的經驗就告訴我們, 只會一直漲, 了不起就是金融風暴那時有回檔. 奢侈稅會導致房價跌嗎? I don't think so~ 也只能說打房的力道根本還不夠.
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發表於 2011-4-28 12:12:19 |只看該作者
本文章最後由 owen 於 2011-4-28 12:13 編輯 0 S( L' V& i+ S4 _* X8 K# e
andy826 發表於 2011-4-28 11:36 " K, D: |$ N, Z" i: A
是啊~ 一直期待房價之後會跌, 不如積極找房, 找到一個自己能負擔的房子. 從以前的經驗就告訴我們, 只會一 ...

; Z" @0 ~2 p$ C9 @, m+ @$ X9 d  `" J$ I& F; ~
真的，如果真的跌很慘，9 q4 m7 E( T& ?% z; r
我看一般人心態也會更悲觀，反而不敢買，
. P5 [; s/ ]; x7 a$ E/ U& [, X再者，真的跌很慘時，就是百業蕭條的時候了，
- G4 g9 g  C5 ?: I, J! }每個人手上不管是股票還是其他有價資產都很難變現，
' |6 s( O4 |: j' C1 C- K更何況有沒有工作都還有不知道勒？
0 A2 H0 ~# V% J5 a% T; z' ?# V+ t所以，跌到合理價就差不多了~~7 U4 k2 G- b- D4 y
一直期待房價之後會跌, 不如積極找房, 找到一個自己能負擔的房子~~ 有理~~
) S# ], ]2 f9 V/ n
7 g: ?) w7 F2 ?4 a* E2 x( e6 v  ^
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