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- 2017-12-9
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新北市熱區 新莊、林口建商「駭」到低點
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文．顏瓊真
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% u9 j( F9 o* D/ W% [6 A奢侈稅衝擊，329房市兩大超級戰區的新北市新莊及林口，由火紅地位，頓時被放入冰庫，房市多空對決結果，將影響今年的房市走向。# f( ]. R4 h" ?% }
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受到政府研擬在下半年祭出「奢侈稅」的打房重擊，2月26~28日一連3天的房屋代銷熱度大降，根據台北市不動產代銷公會理事長王明成表示，228假期間五大代銷業統計，來客數減少了2~3成，成交量更驟減了50％，使得從3月1日起算的329房市，已經籠罩在打房的陰影中。
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0 T# _$ o$ i. i' b4 N- _王明成說，奢侈稅如何開徵？政府一直在丟風向球試民氣，而房市最怕這種政策未明的狀態，不消一個月，隨著各界討論奢侈稅該如何課徵的話題，消息面的威力就會顯現出來，然後形成氣氛，如此一來，會讓投資買盤觀望，停下腳步評估能不能投資，接著，自住型買盤也會觀望，並期待及等待房價下跌後好進場，他擔心，這樣的影響威力會比金融海嘯還大。8 l j3 r# R, g
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■奢侈稅威力勝金融海嘯 8 @* P# |7 j( i; O# h+ d5 I
# U% U% B7 i4 h' `5 r政策衝擊最大的是329房市推案一線戰區的新北市新莊區及林口區，雖然代銷業者對「威力有多大」，不願意輕易鬆口，但私下頭殼都抱著燒。 - a0 k" J" Z6 {5 Z' K6 _
, G1 Q, v% l) j+ l M! W8 Y6 r唯推案的建商及各大代銷業者，還是從基本面看房市，多數認為在兩岸ECFA正式生效利多、國際熱錢氾濫、本土資金充沛，加上目前仍是低利率的情況下，以長線來看，房市仍屬樂觀，不過，面對政府打房祭出奢侈稅，已有恐將衝擊第2季以後房市的最壞打算。
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■去年買氣旺 移轉逾40萬件 3 y/ A: V7 o# y' ?
3 S, ~$ R5 \( h: I! }. a1 g住商不動產企劃研究室主任徐佳馨針對去(2010)年4月開始，政府打房對中古屋市場成交量的影響指出，依據台北地政處的買賣移轉棟數來看，去年5月還有5979棟，6月稍減為5630棟，但一路下滑，8月份來到最低點的3850棟。, Y; W0 p, Q3 J- {5 B0 u' X: H
! o$ ?3 X; O. }8 \0 N, T1 K0 c- R隨著打房威力不如預期的情況，買氣信心恢復，到今(2011)年1月份的移轉棟數為7051棟，超越去年1月的高點，且是近3年來的新高，徐佳馨表示，除自住買盤湧進威力無窮外，投資盤勇於搶進也是原因之一。
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在此同時，內政部也發布統計資料，去年全台灣地區的房屋交易件數為40萬6689件，再度站上40萬件大關，另財政部所統計的今年1月的土增稅收89億多元，創近6年來最高，申報件數高達5萬9000多件，也創有統計以來的5年新高，加上今年一開春，各建案「春節不打烊」，買氣強強滾，有些建案還傳出「秒殺」捷報，都讓建商看好329房市的買盤力道。/ d+ u+ F, I M) Y ~# ^# I
0 L5 R" o& F# `5 Z不過，古有明訓，「呷緊弄破碗」，當房市熱區的建案，競相開出該區域「新高價」，房價呈現是建商及代銷業者「喊水會結凍」的現象，卻引來外界「建商、代銷業者、投資客」哄抬房市的不良觀感。/ ? N/ ?; R1 ^5 Z
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房市過熱，也引來是否泡沫化的疑慮，淡江大學產經系副教授莊孟翰就提醒說，過去2、3年成交的預售屋，今年都將陸續進入交屋，高峰潮可能出現投資客的賣方拋售，他認為，房市的「泡泡仍在吹」。
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6 I6 N5 Q/ Y+ K1 p R: m B1 l政大地政系教授張金鶚也對房市呈現「非理性繁榮」指出，房價上漲，投資客是關鍵，政府追查投資客資金來源或課稅，才有助於抑制房價，而奢侈稅的開徵對投資客是一記重拳。( l& ?3 V0 \/ w j/ }6 ~% j7 D0 X
- k8 }# T% j7 j/ l■過熱引發泡沫疑慮 . k8 m7 n. _) `0 q
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以「群魔亂舞、黑白不分」來形容大台北房市的戴德梁行董事總經理顏炳立認為，新北市部分區域的房市衝太快，開春後房市預期漲價心理很強，「亂開價」，創造買不到的假性需求，只會逼得政府出手打房，而政府真的出手了。
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$ B7 Y& _. E; c( x& f唯自去年4月以來，政府為防止房市泡沫，從「健全房市方案」開始，不斷推出打房措施，包括要求房貸利息最底限、選擇性信用管制、土建融資的限縮、空地稅、豪宅稅等，一連串的打房動作，並沒有讓房價下跌。" p) a/ `/ s5 c
, c/ r- k9 d" f2 S■建商期待黃金10年
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; K9 k9 D' @- H; E住展雜誌研發長倪子仁說，從市場的角度來看，隨著兩岸經貿往來愈來愈密切，加上政府當局可望進一步放寬陸資與陸客來台投資房地產，台商資金將回流台灣等利多因素，房市再上演馬總統的「黃金10年」新行情，機率不是沒有。- ~& `9 N; N! j: ~
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唯奢侈稅的這顆震撼彈，是否會讓329房市多空對決？後市發展仍待觀察。而目前在新北市及台北市的推案量還是很大，依據租售報導的統計，近6年北台灣的推案量，從2006年起的731億元、2007年1022億元、2008年最高峰的2220億元，金融海嘯後的衝擊，2009年僅有1045億元，去年再恢復至1937億元，今年則可能超過2000億元。
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$ }/ G; w& [) e9 L/ R建商原本打的算盤是，329檔期是台商回台兼清明節掃墓的高峰，也為房市銷售旺季，遠雄建設副總經理蔡宗易也說，按慣例，若329檔期銷售得好，今年的買氣將會旺整年。( j5 L6 n+ s. x3 s: |3 B, V+ n
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329檔期爆大量的原因，一方面是去年因五都選舉因素干擾，建照核發速度慢所產生的推案遞延效應；另一方面則是看好建國百年，房市將上演慶祝行情，加上ECFA正式生效的元年，買氣將續強，因此，其中案量最大的新北市新莊副都心及林口區，幾乎成為上市櫃建商的肉搏戰區。3 d/ l$ C1 J& L- k" J/ y3 P* H
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■新莊副都心 建商高價搶地 9 E; E" e4 c! V8 F' o
- T. y. Q, f2 A3 ]. b" w) e新莊副都心及頭前重劃區，目前有國內高達26家大型建商在此擁地自重，包括興富發、遠雄、國建、鄉林、冠德、宏盛、全坤建、宏盛、宏普、潤泰新、亞昕、達麗等，連電子業的金革科技都來插一腳。6 x' u) |2 K% D$ D% A4 t
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前3年，房市推案以新北市政府最先發還土地的頭前重劃區為主戰場，今年因副都心的建商在農曆年前都拿到建照，將加入戰場。
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; y2 K3 P/ v! g2 e: M8 H" h頭前重劃區近3年的推案價格，從2009年5月，興富發在頭前重劃區內開第一槍，所推的「藝術首席」，每坪30萬元起跳，2個月內完銷，接著再推「公園首席」，並與達麗建設的「達麗首席」聯合銷售，也被搶購一空，房價上漲至35萬元，而2009年底，鄉林的「鄉林淳風」，開價直接拉高至45萬元，也是被投資客搶空，更是帶動新北市政府在去年標售副都心土地的搶風，得標價頻創新高，住宅區的土地行情從每坪45萬元上漲，如今已到每坪130萬元。8 E$ H) E m. V# } B' J# Z1 t
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由於建商們飆高價搶地，加上新北市政府在今年調高地價稅達300％，建商今年推案，都把成本反映到售價上，且因建商欲把新莊副都心塑造成新北市的「信義計畫區」，區內預售案的規劃都是大坪數的豪宅，自然開價向上看齊，遠雄所推的「海德公園」，還標榜「不二價」，每坪開價55~60萬元，新春6天假期就銷售了109戶。) f& v9 u+ i8 G9 M( l
/ B: l8 O4 S! k, T* A% ~ @4 C鄉林建設董事長賴正鎰也表示，「鄉林淳青」的開價也是60~70萬元，並打算跟進，也推「不二價」。
/ b5 Z! x7 I" @! a4 ^2 R【完整內容及圖表請見《理財周刊》 550期； 訂閱理財周刊紙本雜誌 】
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9 n- N; }1 u) {理財講座 / s3 S& k* X8 B3 h, g- R+ b/ f
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發表於 2011-3-14 22:37:50
收藏
讚
發表於 2011-3-14 22:50:53
發表於 2011-3-14 23:35:39
預防泡沫化
發表於 2011-3-15 08:16:11
