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新北市熱區 新莊、林口建商「駭」到低點( {2 a/ `3 r+ U
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! ^8 `7 c- B m# o, m) S) k5 s- q文．顏瓊真
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% Z* m! L- T2 C* h: y- ~奢侈稅衝擊，329房市兩大超級戰區的新北市新莊及林口，由火紅地位，頓時被放入冰庫，房市多空對決結果，將影響今年的房市走向。6 {# S& A4 i, P( g* x; J7 ]
7 _ r, q8 G. y% M受到政府研擬在下半年祭出「奢侈稅」的打房重擊，2月26~28日一連3天的房屋代銷熱度大降，根據台北市不動產代銷公會理事長王明成表示，228假期間五大代銷業統計，來客數減少了2~3成，成交量更驟減了50％，使得從3月1日起算的329房市，已經籠罩在打房的陰影中。
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王明成說，奢侈稅如何開徵？政府一直在丟風向球試民氣，而房市最怕這種政策未明的狀態，不消一個月，隨著各界討論奢侈稅該如何課徵的話題，消息面的威力就會顯現出來，然後形成氣氛，如此一來，會讓投資買盤觀望，停下腳步評估能不能投資，接著，自住型買盤也會觀望，並期待及等待房價下跌後好進場，他擔心，這樣的影響威力會比金融海嘯還大。
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1 L2 T- i/ Q1 z6 J■奢侈稅威力勝金融海嘯 : W; S5 w+ W/ a* [" i
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政策衝擊最大的是329房市推案一線戰區的新北市新莊區及林口區，雖然代銷業者對「威力有多大」，不願意輕易鬆口，但私下頭殼都抱著燒。 0 u& v! R& @2 j; o1 X6 q
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唯推案的建商及各大代銷業者，還是從基本面看房市，多數認為在兩岸ECFA正式生效利多、國際熱錢氾濫、本土資金充沛，加上目前仍是低利率的情況下，以長線來看，房市仍屬樂觀，不過，面對政府打房祭出奢侈稅，已有恐將衝擊第2季以後房市的最壞打算。 . l- x1 h. q8 C# \0 {
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■去年買氣旺 移轉逾40萬件
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6 \. p; L, ]7 \8 U1 d, h7 g( [6 x住商不動產企劃研究室主任徐佳馨針對去(2010)年4月開始，政府打房對中古屋市場成交量的影響指出，依據台北地政處的買賣移轉棟數來看，去年5月還有5979棟，6月稍減為5630棟，但一路下滑，8月份來到最低點的3850棟。) o* ?/ T, }" O/ S& P0 I* A& ^! s
3 x3 P5 z. B' O) z' n4 f隨著打房威力不如預期的情況，買氣信心恢復，到今(2011)年1月份的移轉棟數為7051棟，超越去年1月的高點，且是近3年來的新高，徐佳馨表示，除自住買盤湧進威力無窮外，投資盤勇於搶進也是原因之一。
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在此同時，內政部也發布統計資料，去年全台灣地區的房屋交易件數為40萬6689件，再度站上40萬件大關，另財政部所統計的今年1月的土增稅收89億多元，創近6年來最高，申報件數高達5萬9000多件，也創有統計以來的5年新高，加上今年一開春，各建案「春節不打烊」，買氣強強滾，有些建案還傳出「秒殺」捷報，都讓建商看好329房市的買盤力道。* u3 b* J- I T5 W
; Q4 d9 ^9 N+ |4 a9 _+ G- n6 A不過，古有明訓，「呷緊弄破碗」，當房市熱區的建案，競相開出該區域「新高價」，房價呈現是建商及代銷業者「喊水會結凍」的現象，卻引來外界「建商、代銷業者、投資客」哄抬房市的不良觀感。
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, X6 E) g: `8 g9 c7 z房市過熱，也引來是否泡沫化的疑慮，淡江大學產經系副教授莊孟翰就提醒說，過去2、3年成交的預售屋，今年都將陸續進入交屋，高峰潮可能出現投資客的賣方拋售，他認為，房市的「泡泡仍在吹」。
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政大地政系教授張金鶚也對房市呈現「非理性繁榮」指出，房價上漲，投資客是關鍵，政府追查投資客資金來源或課稅，才有助於抑制房價，而奢侈稅的開徵對投資客是一記重拳。
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■過熱引發泡沫疑慮 4 E5 P5 E* G# H) g( u
x" `/ ^ n$ S" [; z; C9 I以「群魔亂舞、黑白不分」來形容大台北房市的戴德梁行董事總經理顏炳立認為，新北市部分區域的房市衝太快，開春後房市預期漲價心理很強，「亂開價」，創造買不到的假性需求，只會逼得政府出手打房，而政府真的出手了。
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6 a7 k. A( }3 Z. e( v& p唯自去年4月以來，政府為防止房市泡沫，從「健全房市方案」開始，不斷推出打房措施，包括要求房貸利息最底限、選擇性信用管制、土建融資的限縮、空地稅、豪宅稅等，一連串的打房動作，並沒有讓房價下跌。 j2 B7 N3 B. ^
+ j% J& Y' C8 m1 S% h■建商期待黃金10年 8 e5 v" a' R5 {% |3 ]! X
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住展雜誌研發長倪子仁說，從市場的角度來看，隨著兩岸經貿往來愈來愈密切，加上政府當局可望進一步放寬陸資與陸客來台投資房地產，台商資金將回流台灣等利多因素，房市再上演馬總統的「黃金10年」新行情，機率不是沒有。 Q6 Q7 S0 o, O3 m7 Z" |) C5 o
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唯奢侈稅的這顆震撼彈，是否會讓329房市多空對決？後市發展仍待觀察。而目前在新北市及台北市的推案量還是很大，依據租售報導的統計，近6年北台灣的推案量，從2006年起的731億元、2007年1022億元、2008年最高峰的2220億元，金融海嘯後的衝擊，2009年僅有1045億元，去年再恢復至1937億元，今年則可能超過2000億元。 s; y; e" |& @" [+ r+ k6 X: r
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建商原本打的算盤是，329檔期是台商回台兼清明節掃墓的高峰，也為房市銷售旺季，遠雄建設副總經理蔡宗易也說，按慣例，若329檔期銷售得好，今年的買氣將會旺整年。7 u6 Q& ~1 k& [+ Z* c! [9 v
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329檔期爆大量的原因，一方面是去年因五都選舉因素干擾，建照核發速度慢所產生的推案遞延效應；另一方面則是看好建國百年，房市將上演慶祝行情，加上ECFA正式生效的元年，買氣將續強，因此，其中案量最大的新北市新莊副都心及林口區，幾乎成為上市櫃建商的肉搏戰區。2 K1 T. g1 V# _# c6 `
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■新莊副都心 建商高價搶地
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新莊副都心及頭前重劃區，目前有國內高達26家大型建商在此擁地自重，包括興富發、遠雄、國建、鄉林、冠德、宏盛、全坤建、宏盛、宏普、潤泰新、亞昕、達麗等，連電子業的金革科技都來插一腳。- W* l1 o" B3 E
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前3年，房市推案以新北市政府最先發還土地的頭前重劃區為主戰場，今年因副都心的建商在農曆年前都拿到建照，將加入戰場。3 a) o$ t' B/ x7 L/ M' G& d
0 T1 z& z. H0 J- F; h, Q頭前重劃區近3年的推案價格，從2009年5月，興富發在頭前重劃區內開第一槍，所推的「藝術首席」，每坪30萬元起跳，2個月內完銷，接著再推「公園首席」，並與達麗建設的「達麗首席」聯合銷售，也被搶購一空，房價上漲至35萬元，而2009年底，鄉林的「鄉林淳風」，開價直接拉高至45萬元，也是被投資客搶空，更是帶動新北市政府在去年標售副都心土地的搶風，得標價頻創新高，住宅區的土地行情從每坪45萬元上漲，如今已到每坪130萬元。2 g; u" b/ }: Z2 ~
7 C) U) v" J. L& q* k由於建商們飆高價搶地，加上新北市政府在今年調高地價稅達300％，建商今年推案，都把成本反映到售價上，且因建商欲把新莊副都心塑造成新北市的「信義計畫區」，區內預售案的規劃都是大坪數的豪宅，自然開價向上看齊，遠雄所推的「海德公園」，還標榜「不二價」，每坪開價55~60萬元，新春6天假期就銷售了109戶。: J8 B% p: S( v8 S2 }! N" r4 n7 R
6 W2 u. k; U) V- r9 R9 j鄉林建設董事長賴正鎰也表示，「鄉林淳青」的開價也是60~70萬元，並打算跟進，也推「不二價」。
# F& C+ x; f+ k0 v【完整內容及圖表請見《理財周刊》 550期； 訂閱理財周刊紙本雜誌 】
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發表於 2011-3-14 22:37:50
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發表於 2011-3-14 22:50:53
發表於 2011-3-14 23:35:39
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發表於 2011-3-15 08:16:11
