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新北市熱區 新莊、林口建商「駭」到低點
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文．顏瓊真! V: |# @/ @( Y: R$ K7 x% }* g
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奢侈稅衝擊，329房市兩大超級戰區的新北市新莊及林口，由火紅地位，頓時被放入冰庫，房市多空對決結果，將影響今年的房市走向。
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受到政府研擬在下半年祭出「奢侈稅」的打房重擊，2月26~28日一連3天的房屋代銷熱度大降，根據台北市不動產代銷公會理事長王明成表示，228假期間五大代銷業統計，來客數減少了2~3成，成交量更驟減了50％，使得從3月1日起算的329房市，已經籠罩在打房的陰影中。
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王明成說，奢侈稅如何開徵？政府一直在丟風向球試民氣，而房市最怕這種政策未明的狀態，不消一個月，隨著各界討論奢侈稅該如何課徵的話題，消息面的威力就會顯現出來，然後形成氣氛，如此一來，會讓投資買盤觀望，停下腳步評估能不能投資，接著，自住型買盤也會觀望，並期待及等待房價下跌後好進場，他擔心，這樣的影響威力會比金融海嘯還大。& E3 W$ S0 M/ K4 n8 }" u3 r' q
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■奢侈稅威力勝金融海嘯 $ j6 o# v( c; _
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政策衝擊最大的是329房市推案一線戰區的新北市新莊區及林口區，雖然代銷業者對「威力有多大」，不願意輕易鬆口，但私下頭殼都抱著燒。 7 U9 }0 `: R& Y& {1 ^7 h
' c! u( l) u" U. O2 h. t3 l唯推案的建商及各大代銷業者，還是從基本面看房市，多數認為在兩岸ECFA正式生效利多、國際熱錢氾濫、本土資金充沛，加上目前仍是低利率的情況下，以長線來看，房市仍屬樂觀，不過，面對政府打房祭出奢侈稅，已有恐將衝擊第2季以後房市的最壞打算。
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- O& F9 N5 t l0 ~( _ S■去年買氣旺 移轉逾40萬件
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p* D/ `( d$ K3 s: Q住商不動產企劃研究室主任徐佳馨針對去(2010)年4月開始，政府打房對中古屋市場成交量的影響指出，依據台北地政處的買賣移轉棟數來看，去年5月還有5979棟，6月稍減為5630棟，但一路下滑，8月份來到最低點的3850棟。
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. d5 c# e9 N0 Y i1 P& S D0 n隨著打房威力不如預期的情況，買氣信心恢復，到今(2011)年1月份的移轉棟數為7051棟，超越去年1月的高點，且是近3年來的新高，徐佳馨表示，除自住買盤湧進威力無窮外，投資盤勇於搶進也是原因之一。6 ~! B7 h5 r( q. X0 e2 i5 Z
, T$ p3 `5 O( G2 |7 {- v; a% w在此同時，內政部也發布統計資料，去年全台灣地區的房屋交易件數為40萬6689件，再度站上40萬件大關，另財政部所統計的今年1月的土增稅收89億多元，創近6年來最高，申報件數高達5萬9000多件，也創有統計以來的5年新高，加上今年一開春，各建案「春節不打烊」，買氣強強滾，有些建案還傳出「秒殺」捷報，都讓建商看好329房市的買盤力道。
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+ {! |7 i- f. c不過，古有明訓，「呷緊弄破碗」，當房市熱區的建案，競相開出該區域「新高價」，房價呈現是建商及代銷業者「喊水會結凍」的現象，卻引來外界「建商、代銷業者、投資客」哄抬房市的不良觀感。8 ^' `$ Y7 u1 J) Y1 S* z8 @, q
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房市過熱，也引來是否泡沫化的疑慮，淡江大學產經系副教授莊孟翰就提醒說，過去2、3年成交的預售屋，今年都將陸續進入交屋，高峰潮可能出現投資客的賣方拋售，他認為，房市的「泡泡仍在吹」。
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政大地政系教授張金鶚也對房市呈現「非理性繁榮」指出，房價上漲，投資客是關鍵，政府追查投資客資金來源或課稅，才有助於抑制房價，而奢侈稅的開徵對投資客是一記重拳。4 n$ P6 G/ n) C1 u% A) q/ R
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■過熱引發泡沫疑慮
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以「群魔亂舞、黑白不分」來形容大台北房市的戴德梁行董事總經理顏炳立認為，新北市部分區域的房市衝太快，開春後房市預期漲價心理很強，「亂開價」，創造買不到的假性需求，只會逼得政府出手打房，而政府真的出手了。6 b% _- j/ q, Z0 _0 X
! C! h% X/ p) ?0 f唯自去年4月以來，政府為防止房市泡沫，從「健全房市方案」開始，不斷推出打房措施，包括要求房貸利息最底限、選擇性信用管制、土建融資的限縮、空地稅、豪宅稅等，一連串的打房動作，並沒有讓房價下跌。1 q) [& U, h5 _' G" h2 Y; M
5 u0 ?) j1 i0 p" j K■建商期待黃金10年
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住展雜誌研發長倪子仁說，從市場的角度來看，隨著兩岸經貿往來愈來愈密切，加上政府當局可望進一步放寬陸資與陸客來台投資房地產，台商資金將回流台灣等利多因素，房市再上演馬總統的「黃金10年」新行情，機率不是沒有。( `+ m3 Z# A% O, x+ w
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唯奢侈稅的這顆震撼彈，是否會讓329房市多空對決？後市發展仍待觀察。而目前在新北市及台北市的推案量還是很大，依據租售報導的統計，近6年北台灣的推案量，從2006年起的731億元、2007年1022億元、2008年最高峰的2220億元，金融海嘯後的衝擊，2009年僅有1045億元，去年再恢復至1937億元，今年則可能超過2000億元。" n4 {5 a, G$ c
& i6 {' R! t1 C1 b) f建商原本打的算盤是，329檔期是台商回台兼清明節掃墓的高峰，也為房市銷售旺季，遠雄建設副總經理蔡宗易也說，按慣例，若329檔期銷售得好，今年的買氣將會旺整年。4 C& Y, n0 n' A: ^3 K s
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329檔期爆大量的原因，一方面是去年因五都選舉因素干擾，建照核發速度慢所產生的推案遞延效應；另一方面則是看好建國百年，房市將上演慶祝行情，加上ECFA正式生效的元年，買氣將續強，因此，其中案量最大的新北市新莊副都心及林口區，幾乎成為上市櫃建商的肉搏戰區。
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■新莊副都心 建商高價搶地
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+ W% p. |# m5 \! L+ Y新莊副都心及頭前重劃區，目前有國內高達26家大型建商在此擁地自重，包括興富發、遠雄、國建、鄉林、冠德、宏盛、全坤建、宏盛、宏普、潤泰新、亞昕、達麗等，連電子業的金革科技都來插一腳。
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* c, G* q E. P, T前3年，房市推案以新北市政府最先發還土地的頭前重劃區為主戰場，今年因副都心的建商在農曆年前都拿到建照，將加入戰場。
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頭前重劃區近3年的推案價格，從2009年5月，興富發在頭前重劃區內開第一槍，所推的「藝術首席」，每坪30萬元起跳，2個月內完銷，接著再推「公園首席」，並與達麗建設的「達麗首席」聯合銷售，也被搶購一空，房價上漲至35萬元，而2009年底，鄉林的「鄉林淳風」，開價直接拉高至45萬元，也是被投資客搶空，更是帶動新北市政府在去年標售副都心土地的搶風，得標價頻創新高，住宅區的土地行情從每坪45萬元上漲，如今已到每坪130萬元。
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8 @( p7 H5 v$ q" W5 b E7 o由於建商們飆高價搶地，加上新北市政府在今年調高地價稅達300％，建商今年推案，都把成本反映到售價上，且因建商欲把新莊副都心塑造成新北市的「信義計畫區」，區內預售案的規劃都是大坪數的豪宅，自然開價向上看齊，遠雄所推的「海德公園」，還標榜「不二價」，每坪開價55~60萬元，新春6天假期就銷售了109戶。
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; e8 t% U$ ^6 M& P( r# _; b1 R6 `鄉林建設董事長賴正鎰也表示，「鄉林淳青」的開價也是60~70萬元，並打算跟進，也推「不二價」。
8 A4 u; p0 X5 _【完整內容及圖表請見《理財周刊》 550期； 訂閱理財周刊紙本雜誌 】 8 C; W/ C1 w, H) N
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理財講座
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發表於 2011-3-14 22:37:50
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讚
發表於 2011-3-14 22:50:53
發表於 2011-3-14 23:35:39
預防泡沫化
發表於 2011-3-15 08:16:11
