- UID
- 4355
- 閱讀權限
- 45
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 3897
- 活力
- 11257
- 金幣
- 44043
- 日誌
- 9
- 記錄
- 37
- 最後登入
- 2017-12-9
- 社區
- 臺灣
- 文章
- 9422
- 在線時間
- 1428 小時
|
本文章最後由 歐陽 於 2011-2-27 10:22 編輯 / ~2 f0 `0 s) k2 }7 r
- l y( |5 l% @月薪3萬也能在台北市買到好房子／2011我的幸福馭屋術
: S- s o: P, ?: s4 q& H
' }; ]# n( N* r6 @+ K* L # }3 H. K& A, c
【文／林心怡、梁任瑋】* E" U# s: K# |. l7 w
- E7 a# t$ R; ~. A前言
+ _9 ~8 z2 Z( M, e
5 b- m2 i4 v- d: W) Y) j房價高漲，早已不是新聞，政府也多次祭出打房政策，但房價似乎仍居高不下。
. ^# C' a P ?7 ^
7 d a- t; ?: C7 W2 C在這樣的趨勢下，薪水族該如何作才能擁有一個自己的窩？事實上，在高房價時代下，不論是購屋、換屋，甚至於用房子做為理財工具，只要掌握趨勢、用對方法，創造財富、擁有屬於自己幸福的窩，並非夢想。多位薪水族分享他們購屋、換屋的幸福經驗，資深投資者告訴你看房、買房絕招，讓你也能聰明駕馭高房價。
! k7 O2 y* O0 H' j7 X! r
" }1 v# A# x: S% a+ R
: s6 F; J5 A+ l& D- P全台房價高漲，想購屋自住或投資的民眾「既期待又怕受傷害」，既怕買錯、買貴，又怕等下去越貴越買不起，究竟該如何買屋才不會「捶心肝」？薪水族如何在有限的薪水中擠出買房子的錢，多位買房達人以及暢銷書《黑心建商的告白》與《黑心投資客炒房告白》作者Sway告訴你，如何聰明買屋。6 H" F s' k# u, C- R) J+ ?) {
「先求有再求好、由外而內、再由小再換大。」這是中信房屋副總劉天仁，對有買屋自住需求者最常建議的三句順口溜。他認為，長線來看，台灣房地產都是多頭走勢，有自住需求的，只要符合自我期望，隨時都是進場買進的好時機；而且買屋後有存錢「壓力」，是年輕人強迫儲蓄最好的方式，而這樣的觀念，也確確實實地反映在換屋族尹皓的購屋模式裡。
Y w; T" m7 r. N- ?) U9 q1 E
: n) l, k4 y; U4 @! C/ r
換屋族尹皓／勤看屋、狠殺價 順利進駐理想區域
( k3 g) I6 ~5 b J ~+ d7 s/ {7 N; Q2 X$ [8 @- m
6 H1 B1 h# {8 w" n/ R
「我終於搬到信義區了！」去年五月才順利在台北市忠孝東路五段買到房子的資訊業公關尹皓，終於完成「小屋換大屋」的夢想，從西門町八坪夾層屋小套房，搬到夢寐以求的信義區十四坪二房公寓。事實證明，在高房價時代，月薪五萬多元的上班族，依舊有機會在當紅的台北市信義區買到心目中的「理想宅」。
* J% d- Z) r4 u* d( a9 T3 a) `' A4 f! I& C1 e4 ^: q
% B" q( G; M [6 Q* L" S「還記得當時這戶開價八百八十萬元的房子，我硬是殺價到七百五十萬元才出手買下，若以附近目前開價九百萬元來看，短短九個月，我的房子就增值了一百五十萬元！」尹皓掩不住喜悅的心情滔滔不絕地分享著。
1 H( z2 j- n; I7 ~# L0 u! O
* t) } D) z8 S) n2 w) L
9 S& j$ \* D, d( |2 Y+ O! t4 B ~, o: i家住桃園的尹皓，大學畢業後，為了避開舟車勞頓的通勤生活，就選擇了月付八千元在台北市租屋，但精打細算的他，很快就發現，與其幫人養房不如自己買一戶。二○○○年，尹皓仍是一位年僅二十六歲，月薪二萬八千元的上班族，但他抱著省吃儉用存下的五十萬元，在西門町買下了總價二百多萬元，有挑高夾層的八坪小套房，每月本利攤還八千元，他把省下的房租錢用來繳房貸。除了繳付房貸，每月還規畫扣繳八千元做基金投資，為了省錢，後來尹皓賣掉了汽車，改搭乘捷運、公車等大眾交通工具；另外，由於大學時就有與共同租屋的同學，「集資」買食材做飯省錢的經驗，尹皓維持自己下廚煮的習慣，不得已外食時，一餐也盡量不超過五十元。如此，每月可存下一萬元至一萬四千元不等，一年半下來，好不容易多存二十萬元繳房貸，將每月房貸負擔減輕五千元，他心想：「總有一天，我也要在黃金地段，換一間至少二房的『黃金屋』！」
& t+ R! J# c, M% m# P! q6 E: |7 q7 g" t% y7 \. f" t3 z# O" E* Q
! g) O0 w% `+ t3 l十年後，隨著尹皓的工作收入日益增加，定時定額的基金投資，每年平均也都有三到四成不等的報酬率，於是，即使在台北市房價居高不下的氛圍中，仍決定換屋。「理由很簡單，我想換大一點的房子，而且現在住的房子當年的每坪房價，和我買西門町小套房時其實差不多。但十年後，這邊的房子一坪漲到五十萬元，我的小套房賣掉獲利不過六、七十萬元，價錢真的差很多！」) H& c4 V- p' b! s0 ?
0 g3 r: y/ H8 P# `' g- N' R8 a9 w3 v- C7 I' r+ c2 G7 C
因此這次換屋，尹皓一開始就鎖定在大安區、信義區，總價設定在八百萬元以下正常的二房產品，「為了物色適合物件，我可是花了很長的時間，了解當地區域行情，並在短短一個月的時間，密集看了超過三十間房子，才得以物色到這間，一層一戶、幾乎零公設，且三面採光的稀有公寓。」說起這間鄰近捷運永春站，步行只要三分鐘的自用住宅，尹皓頗為自豪。
" b2 I& Q* l* a
6 A7 {* v9 T. Z9 ]3 t H* Q) U5 U% z/ @. B0 R
至於已婚的吳南山，原本在台北市內湖區與父母同住三房二廳舊公寓，但隨著哥哥的小孩出生，家中成員變多，居住空間逐漸不敷使用，夫妻二人不得不在老家附近另覓住處。今年三十七歲，月薪約莫五、六萬元的吳南山，一開始就設定要買總價千萬元以下的三房公寓，但是在高房價時代，吳南山還是以保值、自住兩相宜的觀點，作為房屋首購的標準。1 G7 w$ ]3 ?( R
5 U6 W6 W8 D8 R6 i- V" B- J3 ^+ h# v# Q
首購族吳南山／減少享受換幸福 保值、自住兩相宜
8 O' ^! G- n# U. P6 x
9 Y/ T N6 ^/ N: i$ {6 Y3 q' E$ {. }9 |/ X& b
經過三個月的密集看屋，吳南山終於在去年十一月，在距離捷運大湖公園站步行不到五分鐘的距離，以每坪二十九萬元買下了三十坪、總價八百七十萬元的三房公寓。「這裡有學區、步行到鄰近的內溝溪清水公園只要十分鐘，加上鄰近捷運站，不但具保值性，也相當符合我們對買屋自住的期待。」。 u, {- }7 y4 ~4 U# E! w d# U
$ b0 [5 q5 f! A7 P' I. t: {6 b% k) D
/ M# s0 P3 B' b8 [; H& U吳南山計算過，扣掉頭期款二百萬元，每月須支付本息攤還的房貸金額將近三萬元，幾乎是薪水的一半。比較令人意外的是，吳南山的太太幾個月前已經辭去工作，他們家變成典型的單薪家庭，一份薪水，如何還買得起房子？令人好奇。「很多人會問，現在只有我在賺，負擔會不會很大？」吳南山透露，「其實在計畫買屋前，我們夫妻日常開銷就很節省，每月花費大約五、六千元，最多不會超過一萬元！」這樣的數字的確讓人很驚訝。
. O2 r9 \4 r5 ?! P. b* M$ F
* {) t7 r: k; O! L2 \# g6 W" P: D: s1 @) o* R7 h5 B5 V& d7 K! y
「因為我們不外食、不買名牌奢侈品、假日出遊的頻率少，也幾乎都不上館子的，平日休閒就到附近的公園走走，不用花一毛錢。」因此將多年來基金理財的錢贖回，再加上二人之前每月省下的薪水，剛好足夠支付二百萬元頭期款，吳南山早已盤算好不會超過自己的負擔能力，「而且如果經濟情況允許的話，我還打算一有錢就先攤還房貸本金，其實購屋壓力，並不像朋友想像中的那麼沉重！」因為對財務有規畫，吳南山對未來滿篤定的。& F* }0 r0 x& `; m; X) w; Q9 A
% W1 J/ P- e: ?) B0 K1 n1 S- D% Z# g
場景拉到高雄，從小在高雄長大、從事鋼鐵貿易的曾文衍，則是把買高雄房地產當作一項穩定的理財工具，是典型「憨憨地買、憨憨地賺」的「無尾熊型」投資人，投資房地產資歷長達十三年的他，目前名下有七間不動產，取得成本約七千萬元，市值已超過一億元。: A* K7 a: J$ i" z4 Q
q$ b, \" [' N6 f+ m6 u2 I# N9 I; i- U( D
因為鋼鐵貿易只有二％、三％不高的利潤，因此曾文衍會將多餘資金轉入房地產，對抗通貨膨脹。曾文衍目前手頭上的七間房子，多數都是自用或家人居住，唯一一間對外收租的中古屋，買進時每坪單價十萬元，每月以四萬元的租金，租給高雄外籍工程師，投報率近一○％，就像他的小金雞母。& q1 J4 R! r* I, S
+ v: ]# _* }5 |8 l0 n' R* P
+ p5 {+ V; g. i0 ~* N' r+ d- [1 k; N$ R8 x$ t7 G& n
房市理財曾文衍／以自住為出發點 穩定理財更精打細算
/ [2 \8 D! K3 i9 w' u. w( O
O# A+ ~& \9 S6 @: U7 ^
8 D8 H4 v9 f1 ^# x6 A曾文衍一九九八年第一次投資房子，一開始是為了自住，父親介紹朋友的餘屋給他，地點在高雄火車站所在的三民區，一間三十坪公寓才八十萬元，換算下來一坪二．七萬元，曾文衍覺得很便宜，一次就買五、六間，三年後轉手，一戶都賣兩、三百萬元。1 D0 l2 ]5 H. |. s
/ Z% F4 Q- `: Z/ d& g& p3 i
: G3 T2 {% e! e" @! c0 A「雖然有成功經驗，但我認為高雄房市買賣賺價差的空間實在不大，不過，買屋抗通膨的理財方式，我仍然會持續進行。」曾文衍分析，高雄前一波餘屋去化得差不多了，但未來三年至少會新增一萬五千戶供給量，多數甚至都還沒有完工，龐大的推案量，恐會拖累高雄豪宅房價漲勢。因此他現在買豪宅也有一套自己的原則，一切以自住的角度買屋理財，並不會盲目地追高房價。+ B4 `# r4 m! L& @3 ]
+ X- A" k+ E1 ]9 V9 |# I( V; r% n W+ B% Y ]5 J- h/ Q- O
首先，曾文衍買屋更精打細算，也不會花大錢買房屋的景觀。例如去年曾文衍想換屋，很認真地考慮鼎宇建設在高雄美術館特區的豪宅「美術之星」，並且每坪出價三十四萬元，但建商姿態高，沒有四十萬元不成交，他最後決定不買，轉向美術館第二排看屋，後來又選擇京城建設的「京城美術館」。' Q' Q; h, K! b* ~) X/ u
3 P3 Y" f; D. Y
# }5 E! }9 r' C$ A8 J' X) n
曾文衍認為，買美術館第一排豪宅有景觀沒有錯，但是相對的也會被噪音干擾，尤其他常常早出晚歸，公園美景對他而言，並非最重要，他寧願買第二排豪宅，不但房價省一半，生活品質也較高。此外，曾文衍堅持買通風、採光佳的房子，不碰大樓二、三、四樓層，因為常有排水管阻塞問題發生，也不碰有西曬的房子，並重視風水問題，完全就是以自住的角度做房市理財。
: l% t% I' R' P% d! X9 h) r: j7 L# {* b9 E! {8 g. K
6 A m+ _4 R% U; z
二○一一年趨勢／業者持續看好多頭 但要觀察三二九買氣
u/ w* d& A# x1 K( O
/ w" G, {5 F i2 Z9 z' u: @2 T- l& o2 a+ K- a; T% W( d1 K
只是，房市是否還會持續走多？信義房屋總經理薛健平下了這樣的註解：「現在的房市就好比是一口灶，灶裡的柴火還很多，火怎麼會熄？」面對房市未來行情，他認為，今年政府雖然還會繼續打房，且力道只會更強不會減弱，但就資金面、基本面來說，仍有利房地產景氣持續復甦；也就是說，台灣經濟基本面好轉，對於未來房地產的買氣有正面加持，但是政府房市管制措施可能壓抑交易，可望造成階段性的盤整，預計今年房市交易量可能與去年持平，將難以隨著經濟成長而放量。
* G& B: V' w( R# K M- a; \, p, d* w1 d: j, y
7 m/ z: z6 I9 A ^' }
薛健平認為，兩岸未來長期房市的發展，在經濟的成長下，將有不錯的基礎，但政府有必要減少市場的投機行為，避免房市脫軌失序。因此，他也贊同政府應該加大打擊投機的力道，並且開玩笑地說，自己是「央行總裁彭淮南的粉絲」。
& b0 Y# B( \, K' W+ o. V: a0 e+ g s; z
' s" m& p8 ]% {* O/ b展望房價未來走勢，薛健平指出，即將登場的房市三二九檔期，包括預售與新成屋的推案價格，依然是牽動下半年房價走勢的觀察重點。例如，頂級豪宅市場就有每坪開價三百萬元的建案要公開、消費者是否還能接受等，而隨著今年景氣走勢將在三、四月明朗化，他保守預估，今年全年買賣移轉件數不會暴增，與去年四十萬件差不多。
' p2 H3 S4 i2 X1 {' k8 i
% T* N! e9 F2 n4 T3 {3 u% T1 o6 H- q$ Z, q0 j0 c9 G+ F; K- j, Q
淡江大學產經系副教授莊孟翰則認為，一一年房價持續飆漲有三項主要原因，第一，全世界處於有史以來最低、最長的低利率時期；第二，有史以來最多的氾濫游資進入房市炒作，又以華僑、台商、港資為主要買方；第三，遺贈稅大幅調降至一○％，是有史以來最大的租稅減幅，卻未相對提供產業投資機會，導致資金大量流入股市、房市。
* ^9 q9 t; N" i/ w
* A7 I F V* A3 B
. g1 y$ t' L, Z; B7 n- j9 l6 N& w! R" g莊孟翰分析，這一波台北市、新北市部分地區，個案投資客比率高達五、六成，政府應盡速消弭這種非自用性的「虛擬需求」，投資人也應注意今年房地產持有成本會不斷增加，要留意政府是否會調高第二戶的房屋稅、地價稅，交易量萎縮，將會壓抑房價走勢。7 |4 |# N! k* ]/ d
: N& \# r) q9 R+ \8 W4 w; C9 e) c, L% i. A. m: M' \
此外，政府打房雖然對資金有限的投資客多少有些影響，但對資金雄厚者來說，似乎力道有限。永慶房仲集團總經理廖本勝就指出，五年前開始，一些客戶看著房價逐漸高漲，而會一直猶豫不決的投資者，目前大多已退場。現在市場出現的買方都是新面孔，他稱這群買方為「置產客」，他們不賺差價、不看報酬率、不求增值、不出租，購買房屋純粹是為了避開遺產贈與稅，這些「置產客」不乏上市公司股東，因為分紅頗豐，因此「房市理財」成為他們資金最佳的避風港。
; N |. n& H7 d* [4 k) j! \9 H
! W; X7 u% b9 g: Z$ y' }9 \! O8 N- c
展望今年，廖本勝認為，沒有什麼特別的利空因素，一方面，明年要選總統，政策上會偏多，但「高房價是選票殺手」，政府也不可能讓市場太熱，他認為近期房市多空轉折觀察點是三二九檔期買氣，若預售市場仍有不錯反應，下半年市場會明朗化，反之則會高檔震盪。4 `# h/ R M+ r! K* ^
, Z: g7 R# K& T/ g9 D
; H! l6 z9 \% ]; V4 Q# ^7 h
至於建商對未來則相對樂觀。鄉林建設董事長賴正鎰分析，五都升格後，地價翻升帶動房價效應下，台北市今年預售案不斷飆漲，尤其兩岸近期可望簽署「投保協議」利多效應、五都升格蜜月期、新台幣升值資金行情及陸客自由行啟動，來自國際買盤加持，多方一致看好，一一年上半年將是房市最有表現的黃金時機。% F8 i' Q. V5 S1 i0 {+ L& w( W
' X1 [- m! h( U g
% y9 B2 Y7 j$ B) y0 g不過，元利建設董事長林敏雄則回歸房市基本面，今年他只看好都會區房地產市場，「房價要人多的地方才會漲」，要炒房不會到鄉下去炒，像中南部地方政府不斷釋出重劃區土地，但需求沒有增加，房價較難上漲。. ^: s8 R0 I; l. T" ~
# y5 V- m1 s5 b \# ` F: R7 O
0 J, i7 e$ c& Z$ f; i% `
在購屋選擇上，台灣房屋研究中心執行長邱太O分析，台北市中心五個核心行政區捷運宅，過去因房價漲太多，漲勢鈍化，漲幅大都在一○％以下；反而是二線新北市三環三線捷運路網概念成形後，具有補漲的優勢，根據台灣房屋調查，今年第一季捷運住宅漲幅約一一．三三％，前三名依序為，第一名中和線永安市場站，第二名新店線大坪林站，第三名新店線新店市公所站。值得留意的是，台北市文山區過去房價漲幅不多，連帶這次的捷運宅也有落後補漲效應，漲幅也高達一七％。
& d3 r. Z5 `3 q! O* m6 j
0 c0 L, M+ P2 h5 g% F7 f: v5 @% w! [3 `6 [3 L9 B9 r7 f5 N: Q4 s
1 r1 e. `; \$ T. [2 } e建商信心足／五都升格帶動房價 都會區仍夯
g: L, w. e3 F3 V1 [- N3 `6 B( K7 E& k; Y* a8 r& w. a
: a# |6 c7 c* E- W邱太O指出，台北市十五坪的捷運宅動輒一千萬元至一千三百萬元之間，一般以這樣的價位，買方寧可選擇新北市六百萬元至七五○萬元捷運宅，不僅可以減少房貸支出，通勤時間也不會差太多。此外，北市有些捷運宅雖然很便利，但戶數多、投資客多，房價上漲空間也比較有限。
3 R& Y9 P6 D J* O' U0 t! b; q
& X+ ~% V, o' A5 W& k2 U
; c8 G$ _! h* ^+ K「對於首購自住的人來說，只要勤看標的，現在也可以是購屋的好時機。」劉天仁強調，雖然台北市房價漲幅高，但租金漲幅卻較為遲緩，資金有限者不妨先租後買，但有自備款要買來自己住的話，可朝市中心周圍的都會區，或北市捷運末段的區域開始找起，例如內湖區、文山區捷運附近仍有總價較低的產品...（精采完整內文請見《今周刊》740期，各大便利商店及連鎖書店均有銷售）
) \8 d$ d3 r2 @! H$ [+ K9 n4 u* L2 X
7 {) A" g _# C1 o. R" o- x+ Y/ ]! X* @8 @
( x; @& [" H& r9 J0 b/ A |
|
發表於 2011-2-27 09:15:47
收藏
讚
發表於 2011-2-27 09:23:44
發表於 2011-2-27 09:49:28
發表於 2011-2-27 10:47:34
' W4 K+ ]% h+ ~0 ~7 r