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[社區管理] 社區最怕遇到的事:若是管委會和總幹事聯手

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-6-27 10:47 編輯 + ^* P. p. V9 W) G

' d4 n% d/ {7 s& X2 U- L! X我想大部分的管理委員都是善良誠實的,主委和監委的責任和角色就非常關鍵了.
6 e1 s& L, r0 H1 d5 B. J, r6 n2 K
只要其中一人正直無私,管委會的舞弊幾乎就能杜絕.+ J# X8 E+ x# k) g2 }' n
0 x2 @5 g7 z" m" D
但若是"有心的"主委和總幹事聯手,監委不能自持, 那真是社區的末日了.- s# e  k6 Y) `& d2 k/ Z4 P' k
! |% H( a' q( X0 ^, b
1 |& @" y! S* O0 X
社區最怕遇到的事
# t0 |  U5 ^* s# p3 u+ N
9 B1 L, m  ~( k) ]2 F/ C9 x1 hhttp://tthankyou3.pixnet.net/blo ... %E7%9A%84%E4%BA%8B-
- S* q! H, X- q! X$ R8 F
: _9 X' w5 c0 ^& f! m文摘:
+ p/ f6 {7 z5 S6 }- L( ]8 B& D. E2 ]; C) ^. q6 G
社區混亂的首惡：管理委員會！% {0 j3 ?* Y- e% @$ w; }5 `( j9 M' e

; m! J4 j$ }/ }. F錢，是社區管理的基礎；沒有錢，社區無法管理；千方百計担任委員的有心人，目的也都是錢！
6 F- ^+ m4 W0 _3 J2 I/ M8 X2 T% S( ]! X# A& |
社區委員貪污的錢通常來自：
, g6 E5 F% R9 N4 M/ O! P/ R2 L: @& _9 I+ V6 w+ Y7 U
一，社區公共基金8 W, I) `$ c6 Y* k  t3 z2 u9 m

8 H" E* `4 I& ~  _0 M& A0 K舉例：把中信戶頭裡的一百萬轉到北銀，但入帳北銀時只有八十萬。或是任意把社區基金分散在數個不同帳戶，各由不同委員控制印鑑（而這就等同私人專用提款機）；本社區至少仍有一個帳戶、數十萬到數百萬資金去向不明，無法追查！視犯行者創意，花樣繁多不及備載。* K2 x8 f- j& i1 Y  j9 [: u
* {3 W: b6 N" H9 [0 b
二，廠商回扣
  b0 ?+ ]0 q4 C/ Z' A6 H0 N5 N# z
! @0 M1 z0 ~$ Q! w8 x: L5 y4 o/ o社區委員直接向簽約廠商要求回扣最常見，如一百萬元的工程合約相關委員要求若干成數的回扣，或是廠商定時不定時地招待相關委員吃喝玩樂及性招待以爭取合約，甚至兩者皆是。
# U1 S7 I! T: E3 |7 p  l5 t- ^% o+ {( f! Z
視回扣多寡和招待內容，相關委員通常都會簽下內容極不平等遠高於市價，甚至近乎割地賠款的合約，不論如何這種合約價錢一定高得離譜。
- l4 p& m' O' U# f4 l5 i1 Y. Z7 F0 W3 Y: k2 F8 F$ @0 b: p2 \
廠商將本求利，最後一定壓縮到服務品質，這種情況最常見於各項養護工程合約，只要不找原製造商反而找其它副廠小廠甚至不見經傳廠商來承包的合約，絕對都有問題！
. K- x' ^7 S- n; w( Z2 `" s7 b+ S2 L4 Q- q2 [6 N
三、自行承攬社區工程
2 K# G& ?  K) B5 \7 ?* P7 ?! y* r
這是社區委員自肥的第一招，其實委員若是本身學有專精又願為社區貢獻，社區可以得到物超所值的服務本無不可，但是，多數情況並非如此。通常是以遠超出市價標準把養護維修工程由社區委員或有關係的親友承包，項目可以從水電維修到園藝整理大小通吃。" Z1 J  J! ^2 H% X' a4 L% w# ~
# B( C! \! A1 G0 o
本狼就見過把不到五十塊磚頭搬到卅公尺外，每人日薪五千元的帳單，還兩個人承包呢！
: {. E. z% Z% N, E/ v. X3 `2 W/ q
四、私帳公報) V9 F9 F: d$ P! z% j/ S5 k! s
7 F3 B5 r9 x+ Z) L2 W
吃喝玩樂報公帳是很常見的，買自家東西發票回社區報帳更是正常，或是把家裡使用多年的舊電腦以全新價錢賣給社區，諸如此類，端看個人創意可自由發揮。
1 y, T$ e. j+ G9 k
; ^+ N2 b& R3 z5 o- T8 Z看了以上這些就可以知道為什麼許多集合式公寓大樓經常會陷入管理不良的混亂的原因了，由於傳統上當委員就是為了吃錢，也只懂吃錢，根本不知道也不在乎管委會有維護保養管理社區重責大任。* T" p* d8 t, K* d8 ]% y5 S" _; X

, l$ ^" h% _+ h, p; P& v: f集合式住宅大樓不同於一般傳統式公寓，為了在這麼小的地方住進這麼多人（本社區佔地面積約卅乘四十公尺卻住了一千多人）一定要有大量的基礎設施，如水電配管、消防系統、電梯等等，這些東西都需要維護保養，還有門禁保全、環境清潔，都要相關廠商配合進駐後，社區才能住人，而這些廠商都要花錢！- U2 e6 a( K9 Y: q/ w3 U. Q
# \1 b7 T' c% f; q
有這麼多錢進出而沒有良好管理，有心人士就會混水摸魚圖利本身，管委會控制著每個月幾十萬、每年幾百萬的入帳，所以才會有這麼多人千方百計想担任管理委員，並阻擋真正有意服務社區者就是這個原因，他們不會在乎維護這些設施的重要性，儘管他們本身也住在這個社區裡。( I) R' P. Y4 ~: V

6 j/ \4 o/ S: h" F8 c只顧吃錢不管維護，社區不亂才有鬼！. G$ L4 I" n6 {. m1 Y5 d

5 C( y6 h- H8 V& W$ ^% k管理委員會本身就是社區亂源！( W4 z0 Y& N2 K
/ u2 }: a. U/ C6 `# a
; }# v2 d0 R) n' l0 o% n' e* n

; K# R* G+ |) F) D* L社區管理的第二大亂源：總幹事！
' T" c1 ^( q6 U
7 ^; H1 n8 P: x- f+ v4 ^, u. i1 \總幹事會有哪些危害？, P* ~9 \/ O% n' f

; |8 v1 }4 K/ d/ Z從前述就知道，因為多數社區的管理中心就總幹事一個人，管委會成員都要上班、所屬公司更天高皇帝遠，誰也管不了他，曾有一位能力極強（本狼生平所見最強）的總幹事，當面對本狼說：「委員一年一任來來去去，只有總幹事是不會更換的！」可見沒人管又油條的總幹事本位主義有多強，連管委會都沒放在眼中，手裡又隨時都握有大筆社區現金，若想挪用或盜取誰管得了。
# u7 t# ]9 D( B: Q  v) _% }# c( p
) o( n2 N; C/ I0 B, s而所有廠商都要經過總幹事才能承包社區生意，他們甚至連給總幹事的回扣都有公定價（總金額的十到十五趴，狠一點的總幹事可以拿更多），或指定自己親人的公司來承包，本狼見過一些很資深及能力很強的總幹事很湊巧地都有親朋好友在經營和社區維護相關的生意；初掌社區時，來的廠商都只找總幹事談，打個招呼就把本狼晾在一邊就算知道是委員也一樣，可見這種風氣有多普遍，廠商給了回扣自然就算在合約的總金額裡，結果等於是由社區支付這筆回扣。' Y, u& o+ W( i3 w
- ?3 I$ t' I# q" P
這就是為什麼有些社區管委會很乾淨，卻仍然會搞得一團亂的原因；若是管委會和總幹事聯手，一齊吃社區，會闖多大禍、吃多少錢？自己想想！
5 Y7 p9 e+ T) L( b8 b7 S" Z9 j* \+ O; h- ^2 B
管委會就是一個小型社會，容易分派系；最常見是總幹事和吃錢派委員聯合對抗改革派委員，因為總幹事是最了解社區的人，也往往是住戶最熟悉最信任的人，一旦介入管委會政爭對重整社區是很大的阻力，因為他（她）能挑撥住戶對抗管委會，事實上，他（她）一定會這麼做。: {0 f1 i+ H7 H. I0 q1 m

4 ?: _( s5 {# {. }) `  J" `  S只要總幹事介入管委會政爭，既得利益的保守派幾乎都會獲勝，在同時面對管委會反改革成員和社區住戶雙重反抗（有時還要加上廠商）之下，改革幾乎都是失敗收場！
$ A5 @4 g5 [8 k0 l2 H$ i& H% u% G8 F9 ]
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發表於 2016-6-27 10:22:20 |只看該作者
社區成員大家莫不關心社區管理, 就會這樣！
* Q6 B2 {* c0 C5 N
7 J; r% \/ A$ F; F2 @  f2 D% o( G: K  c) D, m- Q: P
應了這句「不管政治的後果就是受到糟糕的人統治」
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easonhuang + 3 非常對
Dailybread + 1 讚！

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發表於 2016-6-27 10:43:26 |只看該作者
我是覺得在簽核時才是關鍵,一般社區支出都需權責委員及主監財簽核,如其中有委員有細心一點看,應該就不會有大問題.就只怕大多數委員都是叫他簽他就簽了沒有仔細去查看內容.一旦簽核就無法挽回.
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Dailybread + 2 好委員就該這麼做!

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盡力而為~問心無愧
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發表於 2016-6-27 13:11:55 |只看該作者
社區成員漠不關心
9 x! U& I0 R: `就會造就管委會任意做為
# ~. I' ^0 M, V唉1 }) m8 x, f- |0 o. }+ j8 l
目前本社區就有此現象7 l8 N% c0 W! q8 i
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asifastho + 1 那個社區管委會任意做為? 說來聽聽~~~.
Dailybread + 1 加油!

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發表於 2016-6-27 13:50:12 |只看該作者
本文章最後由 hahaha 於 2016-6-27 20:44 編輯 8 t1 y: S+ _8 |/ I9 t% X0 e1 G

; I8 F( V3 p8 a  `# N# r據個人經驗+ h* N4 ]2 u0 [+ l
, k0 Y$ e: t6 f8 S
7 b: j5 L  l6 G
社區一旦遭有心人把持, 社區管理委員與保全讓他們集結成一個團隊後
  b! F' Y7 `; a8 e, m' ]* `+ d
$ q# z* v1 n+ x" w! }幾乎就很難再由他們手中拿回正常的管理權
' q) L$ V6 W, F. j$ t8 K9 j7 Q5 n9 W8 }6 A8 `. A
他們幾個就自己集團內一個一個輪流擔任管委會內重要成員與維持數量過半的優勢席位
# F8 ^: Z7 B8 r! U7 x4 e2 [
& K' A# `0 [! e2 v7 t" ?保全呢, 也就不管幹得再爛, 永遠都有理由把合約簽給跟他們配合度最好的那一家
5 Y3 W# Z+ a: E" [: B' v( o: J. R% z9 a* b; \- b- y! L
保全出了事, 應該撤換吧？.....嘿嘿嘿, 沒那麼簡單,  換一家新保全公司, 裏頭人也就還是那幾個熟面孔
7 M( B5 J1 L$ B1 j
# O/ o" M8 W4 Z: P人家換了公司名, 又來投標啦！又來得標啦！又來配合原來的管委會集團一起荼毒社區啦！$ ?( H% q5 {/ d( r. V

$ i5 l+ `. z, Y, S然後胡作非為, 任意茲為, 遇到與法律抵觸的地方, 他們也會修改社區規章,  讓他們能遊走法律邊緣4 U* a* W8 t* g

$ ]; E7 r4 V4 C1 s" ]" j持續的把持社區, 圖利自己
1 N4 s% k% h" q* R: Z8 A; A' t; c5 q  p6 ]* l" }3 Y
社區則越來越沒人管事, 外牆髒了也不洗, 草長了,花枯了,也不找人整理, ' e- g; s, g3 X( U9 ^1 |

2 h2 S. A7 l$ N) O樓層本來一周清兩次, 現在好像不知什麼時候改成兩周清一次了....地板上的衛生紙已經一個禮拜了,還在那裡！
2 i$ e- {/ P/ d8 U3 z4 n
. B8 E9 B/ w4 [! W% }1 ~$ U這因為錢都花在系統維護上......錢花完啦, 沒錢搞這些,所以大家省一點,忍耐一點, 要不然我們區分人權大會開會時,我們提議管理費每坪增加個 5 元好了, 現在物價上漲得厲害耶！( g% x* [* Z5 X% w$ Z: ]+ \6 V
6 `$ M8 K& n* r0 U6 A% e5 O) O, ?
意見反應總是推拖拉, 發包修繕卻精神百倍, 社區一天到晚這個壞那個壞, 尤其那個一般人搞不懂的, 污水系統啦, 弱電系統啦,特別常壞.
  N+ O  t# [3 P- m( C
5 k, h0 D: a( K- @  G* `3 B! \2 i停車場地板破損,  頂樓漏水, 下雨天地下室會積水........講了三年還是越來越破....越來越漏！8 x, v3 b( g- e7 {# _$ b
6 D, I) d) K+ o+ i. @
如果不能及時召集1/2以上住戶團結一氣, 重選委員,掌握重要與過半席次(這極難, 一般人都不會替自己惹這種麻煩)2 n4 B1 h) D5 ^# z! X+ U

! r& w" _9 X' Z" |0 v: g; s這種的革命,小社區還比較好辦, 就找個ㄧ,二十戶,難度還可以, 要是像遠雄那幾棟, 動不動就百來多戶, 三四百戶的,誰也沒那精神去一戶一戶談,不是嗎？
5 R, U  Q1 p( z8 _' e% j7 }2 d! N
- r# y* m% M; r- w9 D' ]$ c2 F. v- I0 B1 O* n' F! o2 M
碰到' c9 L. N+ x6 z% O, W% j" l

3 _5 r7 Z3 |% ~6 C! L2 ?0 t勸你們, 趁早, 價格好時賣一賣, 找過新居, 比竟不傷心又不傷身！5 v% ~' K. l& ]2 g* m1 O

; d6 A+ m# e* D* e; U
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蕊貝佳 + 1 你不要這麼專業好不好！
Dailybread + 2 這些現象是現在式 也會是未來式 很可怕.

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發表於 2016-6-28 10:14:23 |只看該作者
物價上漲總是所有廠商調整價格的原因,價格調整了,品質也不一定上升.老是在說編列的人員不足,增加服務人員了,但實際每天工作日誌中寫的都是只有幾件處理事項.雖然不見得是在摸魚,但將工作內容詳細列出甚至數據化也是避免被質疑是否有認真工作的主要依據.
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本文章最後由 Dailybread 於 2016-6-28 10:42 編輯 # N) f1 f: I6 I) a
( u& G) [# F( W# \% z6 T
弱者,你們的名字叫"公寓大樓住戶".
; r) F) u0 \  z: Q- }1 C; {
4 ?1 E) Y/ J) S" \, _1 ~不論是物管保全,或是年度保養合約廠商,莫不把社區視為"很大一塊肥肉",6 y. c9 M" h& G
/ p' j8 L7 B/ b
住戶拼命繳錢,管委會拼命花錢,廠商拼命賺錢,* i5 K7 [$ B! {6 k2 r* P

' w* k) u4 L; g, Y9 C7 l- [" E極少數人主宰社區的修繕採購,也只有這極少數人天天笑呵呵,
) C0 q- X* k+ L2 J: I
. Z5 p; W7 t) W8 Q6 E$ @4 c幾年過去了,大家覺得真的有績優誠實,童叟無欺的好廠商嗎?  p; ]$ n- i9 v; F1 X5 [/ |: ^

" O% h, l1 Z, w+ B9 ?1 M管委會責任重大,主委,監委和財委必須嚴格監督考核物管工作人員,+ u7 E  H" D5 b/ e, L2 j

6 c6 w7 t* ]. D% A. z3 n3 v$ X一個巴掌拍不響,社區管理不善,甚至被掏空,這四個人難辭其咎.# _! A* s" j, ]7 ]8 O
# ]; f5 ?/ K0 o. _
不要再把"無給職"掛在嘴邊了!
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aj0818 + 2 很好～我喜歡！

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發表於 2016-6-28 10:50:59 |只看該作者
本文章最後由 hahaha 於 2016-6-28 10:54 編輯 - Z; J! q1 j* b/ _+ j

) }8 [; `2 w8 s7 @" r管理委員跟廠商,保全業者走太近的
* V2 r3 }* g4 s8 X4 z6 A' |, Y' }9 h7 h9 N- g
其實大多都有問題; A3 o( ~" D& f3 d( c* a4 P

4 y  `( r  `+ _. o" P% P尤其那種經常跟保全業者,廠商邀宴的,會到警衛室喝酒的,跟警衛廠商親熱異常的  _' R1 _. I* Z: x4 G1 w3 a) u7 A

, F5 j% u$ U& D; w$ b* b特別要小心!
& W2 ?% C  o, w& ~4 u' \! Z4 p
: D, d2 L2 b! @. d% Q; A3 W9 c# ~* K
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本文章最後由 Dailybread 於 2016-6-28 13:58 編輯
# L' T4 p# o* L8 f6 R. `/ e! s
hahaha 發表於 2016-6-28 10:50 / G4 A  n$ x- G2 E1 v. b. ~
管理委員跟廠商,保全業者走太近的
) F0 Z# R) Y1 M. l: `" b5 Z: `/ `  ?+ p7 n3 L
其實大多都有問題

) T) c9 E. r3 a' r" c( j! u# ~0 b) |2 Q' d& e
保全物管業者的執業名稱是"公寓大廈管理維護人",
" l1 w9 n4 j- {4 W0 d. v' @* k1 m2 w& h  p
公司與聘用的專業人員都必須具備合法有效的證照,方能執行管理業務.
& a2 m9 I" N. z8 ?# l
2 v! E8 s2 k0 c保全物管業者受雇於公寓大廈社區管理委員會,5 a! y, f9 T, M- }. y

5 q7 F' B3 J2 C1 e  @管理委員會是接受住戶的委託和授權,辦理管理維護公司之委託聘任,9 v( P* v9 ~3 n2 b" o/ \

0 T  h% p& s( z所以,保全物管業者的老闆是社區全體住戶.
) H4 X9 S! z' e2 p5 n" M
7 Z) U5 l8 G% P& z5 u% `- {! y2 P而管委會是受命執行對管理維護公司的監督與考核,2 ^+ e% F4 G& s3 \  H

( }; t: g" ]0 P9 h: z$ P如果管委會自廢武功,自失立場,& r- E; ~; R5 u9 K1 Q3 |
& L' O" E5 i; W
委員(尤其是重要委員)和保全物管合約商及其工作人員"禮"尚往來,4 Y# k$ V! d/ e& @& k6 e' n9 k

5 b0 I1 `  c9 o$ H8 m6 y這個社區的前景必然堪憂.
1 y/ o/ A# w. x
# f8 K* w3 r. Y4 m2 U以我們的社區為例,總幹事的地位像是"主任委員",
. ~9 i0 R6 z8 ~# u) a' W0 t9 h$ P1 K! a' V3 @  A
大小修繕一把抓, 除了對少數重要或資深委員(掌握多數者)有交情外,4 J+ k* R, h' [; U

2 g' |7 @0 W. f- }$ j: g4 w9 A# `對其他的委員根本不屑一顧, 在缺乏有效監督的情況下,3 m2 f% |+ @  \7 f6 C  t1 \" {

3 d! _: x" G2 F! r8 D8 u1 `社區的管理會好嗎? 修繕採購會公正透明嗎?
4 b+ z9 u- e5 M6 C5 C8 I9 Z% b0 F- D3 p3 e9 ]  `8 L( y/ l' O

7 X7 E- e4 L. }; f
9 O; \8 s: o" j( F
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hahaha + 3 正解！

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sanyingcity

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發表於 2016-6-30 14:48:03 |只看該作者
舞弊不都是內神通外鬼,只要有目的掛勾一起
% e0 D( u& x9 g+ L" }5 j/ X* ?9 B. m1 B  t. w9 R1 n: Y% X; O
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