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[社區管理] 管理維護公司業務執行規範

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Luke

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發表於 2016-1-31 07:27:38 |只看該作者 |新文章置後
本文章最後由 Luke 於 2016-1-31 08:30 編輯 ; `: Q, D4 h) g$ I) q7 h; ^

( @, I+ J6 t0 G" g. K2 B: d* J身為住戶,總是希望物管公司和管委會能廉能兼備,用心建設和管理社區.
! a2 b  b. e# @) O# R5 c; W委員是無給職,又不是專業,絕大部分的管理工作,都交由物管公司代為執行.3 H, _) b) g+ d
% u! @9 z7 p( n6 i
物管公司(尤其是總幹事)既經嚴格訓練和考取證照,又經不同案場的歷練,
! {. X) S5 O5 Q更有政府機構的監督考核,照理說,所有的住戶都應該予以信任才對.* T! O6 y5 L9 ?& s; [
8 k+ _( X9 k* n. Y' ?
事實上,公寓大管理維護人員素質的優劣,不能只看證照,只看外表,
) t; x. a+ R1 ^8 k  {- x* f4 x還要考核其思言行為是否遵守法規,是否具備專業,是否誠實善良,品德高尚?/ s! K/ A- e4 h1 H+ \
. A$ }" X1 i$ Q* S" _4 a$ x
公寓大廈管理服務人管理辦法
& x) t7 N  j0 m$ e" C
' k9 Z0 k2 U4 `第十六條　管理維護公司業務執行規範如下： 8 \. X/ F$ K! \2 u
1 {4 [% `8 n8 H9 G) a! p' y
一、對於受任執行管理維護業務契約所應提供之管理維護服務，應善盡善良管理人之注意義務。 $ _1 i9 B: g& V( e- h' N
7 y% `! z: U& ^4 K
二、受託公共基金及其他費用之收支、保管，不得侵占挪用，亦不得與公司或公司員工之財物款項混用。 3 M3 Z; d5 [& F1 q
6 R* E) u: S/ S3 W7 D" n' X
三、執行業務，應遵守誠實信用之原則，不得有不正當行為或廢弛其業務上應盡之義務。 . b4 z5 m+ k7 k% b

/ v& q: d9 d% L8 W四、對於各項管理維護配合防範注意事項或公寓大廈管理維護之重大缺失，應坦誠告知客戶。 3 W2 F2 V: K" q
/ i% W2 e" Q! f$ V$ z+ b
五、對於因業務知悉他人之秘密，不得洩露。 3 y* q* H+ L  m

; U1 C' _& N6 E. g  F' u6 b+ t六、不得要求期約或收受規定外之任何酬金，亦不得以不正當方法招攬業務。
  t+ p/ H* X0 {% l, k9 m9 Q, O. _
七、受任執行管理維護業務，處理相關事務應留下書面紀錄與報告，建議事項應以書面為之。 * f6 g# E, u& l7 i; f& Z' D
$ @( I1 X  R) S7 k! M5 X3 j7 J! \: q1 D
八、對於火災或其他自然或人為災難，應事先規劃消防、安全與緊急應變方案，並確保發生緊急
! |& S  X) [7 j" `       狀況時，能立即反應而採迅速有效的行動。 - X# D- E3 p1 e, T7 g
! K7 D/ x5 e9 l- P- E  ^  K
九、管理維護公司不得有下列行為： 3 I! O+ a; F/ J

) R; f3 V4 [! l' q0 _. _. V(一)申請登記不實。
2 a5 {( r) R; m% |! Z* T- m9 F2 ]! ^) p- l
(二)無正當理由停止營業六個月以上。
. b9 i. y: q7 q9 D+ z
- D9 A1 g( m4 Z+ x7 ~' L$ \(三)停止營業時不將登記證繳存原核發主管機關。
( p3 c: H$ \9 L" p! W3 a3 Y* [, I5 L% U: H6 O! ?+ s' {
http://www.cpami.gov.tw/chinese/ ... 10540&Itemid=57) U2 k8 H( m1 G4 O
) W5 l" a5 u0 W1 t& I( g# w, d1 p9 M

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發表於 2016-1-31 12:11:28 |只看該作者
專業的就對了
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Luke

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發表於 2016-2-1 17:58:30 |只看該作者
一個會議,同一個議題,同一本規約,會後竟然出現二個不同的決議:
5 t9 E4 W* `0 Z7 n
5 _$ ~2 _0 L" j8 z7 M! c* h) j會議記錄修正後:7 l* o$ ~# |, I

1 P* R1 b5 H( [# j& W決議：經管委會研討表決：
7 E4 x8 O4 m' i6 g          6票同意, u) j! _9 K& s* h
          同意票過半，依規約將其管理費繳費單收費項目修改回原「機械式汽車位清潔費 $550元」
4 \: I1 C( V" z% Z) g! _, o9 {( l$ v          及「平面車位清潔費 $300元」。
; @! b  i- C2 z" k6 H$ ~0 w: M! P8 e9 k$ ~1 e7 p$ S$ Z
會議記錄原稿:
, v: O/ r9 V; D, u3 _& p% V& v
4 B& r* T( J. N  M決議：經管委會研討表決：
# ~6 C  I4 Q  u9 t+ Q" X6 C         6票同意
) A8 d3 @, A( h- ]: p4 V/ m: b' ]& l0 H         同意票過半，依規約將其管理費繳費單收費項目修改回原「機械式汽車位管理費」
1 K3 R9 j  G: [$ ?- K/ Y, Q" C9 P1 Y         及「平面車位管理費」。
% |% N0 C. G8 ^/ P2 G! u! Y. k5 {, e
6 D! J8 Y- y0 l2 p; b4 D$ ]3 a& V
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aj0818

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發表於 2016-2-1 19:36:06 |只看該作者
可能是物業打的不夠完善,管委會要求修改的拉,基本上只要是規約上載明的就是這樣應該是沒有問題的.車位應該都是列清潔費沒錯.金額去確認下規約就好了.
盡力而為~問心無愧
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Luke

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發表於 2016-2-2 05:58:55 |只看該作者
本文章最後由 Luke 於 2016-2-2 06:47 編輯   F4 A3 @4 ~4 }" [' h
6 w. V' S6 k0 ~" L4 B, ^) H9 C
個人對總幹事"專業"的認知,其實很簡單,
5 K% a7 ^! }; G" o3 d- G9 W就是"不論在任何情況下,都能堅持把事情做對,做好"/ X7 A# ~' H( f2 v& o
簡言之,就是管理辦法中所寫的:負責盡職,清廉自持,誠實信用,守密守分,善盡義務.
  f% g9 {( ]  W1 ~: }7 F! g
. q3 ~5 x, g% H" E# K% r管理費,清潔費,只要是經過法定程序制定和議決的,尊重.8 i& I9 ]1 p+ V9 u% v9 {
更重要的是,會議中的議案經討論後進行表決,; [7 t) N$ H0 K) V: C: x! ^4 n
不論是"通過","未通過",或"擱置再議",決議只有一個
4 F" Q' _( t2 `9 c# u* i! S+ `
$ \; i# ^! W) _7 T總幹事撰寫會議紀錄,除現場製作筆記外,還有錄音為憑,
+ h) [* `9 c. A" l! c% D& J4 G如果會議記錄先後出現截然不同的決議內容,原因何在?: H2 f: x) r/ z! o; X% V/ i6 t! [
是總幹事的疏忽,學能不佳?還是遭逢壓力,自反而縮?
5 {4 L$ f! F# G6 d) x$ d5 p
# M! y: f# s9 w& t: m會議記錄是正式文件,總幹事可以違反專業,違背良知,) b" U0 F0 s* N, O: w2 N
但總不能不愛惜自己的羽毛吧?. \: t5 X% O4 e4 G0 O# G

9 I, A* E0 k7 O4 q
: x; b+ i3 t" W, Y7 s
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發表於 2016-2-2 06:32:55 |只看該作者
本文章最後由 Luke 於 2016-2-2 06:48 編輯
. `) l/ E$ |2 v# H& R
十方 發表於 2016-2-1 20:56
! p1 ]( N( B$ ^物管公司(尤其是總幹事)既經嚴格訓練和考取證照,又經不同案場的歷練,
' W; D( G2 w, h8 `. i% A  F9 R有政府機構的監督考核,照理說,所有的 ...

8 }/ U& v) l- ~) B4 H% R# `- N: K6 E) [( t& {  n7 M
"建議，尊重就好，一個社區首重和平，再來提建設。"
" H. ~9 \) B  D/ a8 d" s6 O9 W-和平有二種:大家都遵守法律規範,或雙方一起和稀泥.- R( }6 K0 W! @8 R2 X5 }
不知十方前輩所說的和平,是哪一種?
5 S: x. q+ F% v% ^# q3 c9 ^) E3 I, k: ~4 D% r
"總幹事呢，有做事，文筆OK，頭腦清楚，坦白誠實，不多話，不挑撥，100分了，不要強求。"
% G7 f* K( X* X-非常同意,但少之又少.- I# g4 p$ ^; V, w; U; j( m. T

3 }+ C# y# x; t/ Q"畢竟在人力銀行裡，這種職務在底下角落，不太顯眼的地方。"* @% g3 D( V" X3 u7 D: Q
-好的總幹事,應該被充分尊重.. J, d1 c9 U+ X' ~$ V$ R
-有些總幹事(或公司)自貶身價,趨炎附勢,自甘墮落,就是害群之馬.
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chialang

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發表於 2016-2-2 11:31:45 |只看該作者
Luke & 十方 .. 很想給你們兩個都讚 .. 因為一個是委員的立場，一個是總幹事的立場。
- |1 F# d1 \$ h8 i如果社區能照著二位這樣順利的運作，不得優良社區都有困難。0 Q3 o, D# q6 m6 Q: S
9 p2 t2 @5 c' P( [8 G
我曾經遇過一個不符合合約年紀跟事務資格的總幹事，我一開始很排斥他，因為不符合招標規範。
3 A) }  W0 }6 x5 m) H! o6 H* t8 B但合作一段時間之後，我發現只有委員不尊重他，秘書跟他都很好。
% C( R9 H$ C9 A3 b4 l後來確實也發現，他對社區的規劃是很全面的，配合度也都很高，但是受不了委員的辱罵以及自己良心就離開了。. Z+ [3 |: s0 r6 H! O

4 N) @/ ^6 q) j) {/ m$ K' B一個社區的好與壞，跟主委有絕大的關係，有些人拿到權力，就不可一世。
8 w' c; Z. [; l) c" k8 V2 `5 }  c把幾個委員的關係打好，每次開會拿到委託，規約也就可以不遵守了。
$ x6 K' j# B% \0 U/ `: j而這社區的最大的殺手，其實是社區的冷漠，不然其實就算是主委，也是受不了與論壓力的。
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十方 + 1 很好～我喜歡！
Luke + 1

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發表於 2016-2-2 18:41:04 |只看該作者
"一個社區的好與壞，跟主委有絕大的關係，有些人拿到權力，就不可一世。
( h6 M4 L6 r# G$ Z( r把幾個委員的關係打好，每次開會拿到委託，規約也就可以不遵守了。8 M! l2 r/ t( |' m+ p% p. i" l
而這社區的最大的殺手，其實是社區的冷漠，不然其實就算是主委，也是受不了與論壓力的。"% x6 n2 W6 o& e, U+ v, ]

4 m8 B- M" Q0 W% e5 X2 V2 JChialang前輩說得太好了,直搗問題核心.
8 c6 h+ h4 B8 e) C/ H: V如果黑心主委和黑心總幹事勾串,社區的住戶就成了"被宰"的羔羊./ @& l. X  X, [6 |7 ?( n* }: u4 _  d
希望北大各個社區的正義人士提供案例,! B* y: o& W* y, V( m  }
幫助大家了解,住戶的冷漠,就是養成"管委腐敗"的溫床,
$ l0 U  ^3 `3 V" M大家繳交的管理費,又是如何被"揮霍"的.
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Dailybread

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發表於 2016-2-4 05:18:28 |只看該作者
本文章最後由 Dailybread 於 2016-2-4 05:21 編輯
! Z, H" q4 p( m# I& s* Y$ }' z
+ Q9 K! C# k: L% \& L% |管好社區總幹事，社區發展才有美好的明天。
' o9 R; l2 U. ]* |
* ]" _) @+ I7 o8 I4 b, Vhttp://obo1on1.pixnet.net/blog/p ... E%E5%A4%A9%E3%80%82
7 m4 n/ f5 n* E, A  d. u2 {8 |( z- p; j/ O: i
"在公共基礎設施的管理維護上，社區總幹事負責監督廠商和居中協調，廠商也習慣直接找社區總幹事接洽，意思就是，社區總幹事可以決定把生意給誰做。心懷不軌的社區總幹事可以指定廠商承包社區工作，暗中索取回扣；或和主任委員、監察委員、財務委員、其他管理委員串通，不公開招標，指定由特定管理委員或親朋好友來承包社區工作，提高承包工作合約總價(反正不受財務監督和不開發票收據)，殊不知油水就藏在其中，等於由社區多支付這筆回扣。"4 J- `" v! h0 k4 ]6 D5 S
! W! M; x4 L- h8 _# j7 Z( D" l$ p
: b( w# a8 Q4 `/ m
https://www.pixnet.net/blog/profile/obo1on1
5 r& e) l1 x6 p7 ?# `
! g2 R( x" ~7 q  h2 @, p" y+ D1 n4 p正義的鐵拳怒吼 系列
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Luke

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發表於 2016-2-6 07:17:16 |只看該作者
本文章最後由 Luke 於 2016-2-6 07:26 編輯 3 y+ q& }+ `- M  G$ m2 }  C/ I

- f2 o) D- P. t2 g# ~: O: w7 E+ R+ R) n自由時報9 \. n. `; x5 m9 A2 q5 v& k/ s: }

  t. Q& X% X2 T管委會主委A公款 總幹事共謀起訴  http://news.ltn.com.tw/news/society/paper/586244
' I" |+ L% ^/ ^8 V$ p7 U) z" z# L+ A
2012-05-24/ v  m4 B3 V2 L" V0 h

: R+ Q: p  b: L' d7 m0 c〔記者李忠憲／新北報導〕新北市五股區坎城假期公寓大廈管委會前主委侯界全，98年因為賭六合彩輸數百萬元，竟夥同總幹事陳錦郎拿走社區公共基金450萬元還債，另外還偷領100萬元挪作他用；侯某去年疑似畏罪自殺身亡，檢方昨將陳嫌依業務侵占、偽造文書等罪起訴。7 g# S! W/ Q  B! ^: k4 k3 L1 t+ t

& ^  I* \" z* h9 U7 R7 Z檢方調查，侯嫌在98年9月擔任管委會主委時，因欠下數百萬元賭債走投無路，竟找來社區總幹事陳錦郎，先向管委會徐姓財務委員及胡姓監察委員騙說因為要處理管委會稅務，騙走她們的印章，將管委會的公共基金共450萬元定存解約提領後，拿去償還債務。
& i' l6 r4 t/ Z, w4 Q2 e  K+ h, ?6 H; \$ A7 s
隔年3月，侯嫌又擅自提領管委會戶頭100萬元公基金挪作他用，陳嫌明知錢遭侯領走，竟聽從指示，按月偽造不實報表公布，讓住戶誤以為錢都還在。
: d7 C: W5 n; R8 `* Z- l7 J8 G+ Z+ ]; c( C- W5 W2 l5 H
侯因為良心不安，去年1月28日傳簡訊給胡姓監察委員坦承將基金挪作他用，管委會幹部據此怒告侯、陳及兩名委員涉嫌業務侵占、偽造文書等罪。$ I; w. p+ ?& q1 H$ w1 [2 a
. b) c: w- @% _0 ]+ ~0 |
板橋地檢署昨日偵結，認為兩名委員雖有違失，但無客觀證據可證明有共同侵占犯意及犯行，而侯已死亡，侯等3人做出不起訴處分，陳嫌則依法起訴。
$ c$ Y7 h% E4 N# \: X5 D3 ?  h/ L7 K" H3 Q; ?9 k$ ]  g" P
, n" w  Z+ g. j) @9 x
一個巴掌拍不響!!!!!!!, S2 Z  G3 R+ T
( ]3 t- D, n0 U1 }2 r% O

: u, a2 |/ P% E' r- y/ y
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