- UID
- 4355
- 閱讀權限
- 45
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 3897
- 活力
- 11257
- 金幣
- 44043
- 日誌
- 9
- 記錄
- 37
- 最後登入
- 2017-12-9
- 社區
- 臺灣
- 文章
- 9422
- 在線時間
- 1428 小時
|
本文章最後由 歐陽 於 2014-2-2 11:12 編輯
|) O a# e7 g3 y0 V+ p' B; j* b5 f8 d% {) R5 H" I
REITs 22棟知名大樓 誰是超級金雞母？
) \! P d& N6 N! y( C* e9 s6 X9 u' g
9 M% N k0 ^' w8 C, G7 `- h \
, Z1 r6 n s3 Q" T/ W& w# D- G( m
# I5 a" y/ j H
9 V" w1 Q4 p5 l+ a3 E5 G文•張美秀 攝影•鄭暐琪、秦振家
a/ L2 m' D& D* N
! q4 o6 v, {. F大樓獲利績效好壞 就看管理機構行不行
/ f: n5 a, n g( u4 k; ?& }& ^ g8 {: K( O$ ` J& e7 b2 u
台灣六檔不動產信託基金(REITs)內的二十二棟大樓，誰是超級金雞母？以REITs標的物內二十二棟大樓的租金收入、收益率、出租率、及近六年的平均租金收入成長率等數據，所進行的「六檔REITts、二十二棟大樓投資潛力大評比」正式出爐。而在這項評比的背後，也充分說明REITs管理機構的經營績效優劣。
6 Q$ [" A- B! J2 y. z
7 L: w: i: L) R# w) R; c- S4 s1 J' l4 v! o8 r$ T, L( w
國泰R1喜來登飯店拔得頭籌; B" r3 s9 N6 y$ j9 O7 U
$ n1 w8 o& }# b' M8 G- p4 P
在這二十二棟大樓中，誰是超級模範生呢？根據這項評比顯示：國泰R1喜來登大樓當仁不讓，在二十二棟大樓中脫穎而出，成績最為亮眼。以個別指標、民國101年租金收入而言，台北喜來登大樓創下新台幣6.56億元，拔得頭籌，超過排名第二的新光一號新光天母傑仕堡大樓約四億元，充分展現國際觀光飯店的吸客實力。
& x ?5 X* w9 a& f& i, L
( o$ k2 U2 l8 p5 P- T' H. t! U台北喜來登大樓的收益率亦表現不俗，僅次於新光一號的台南新光三越百貨大樓、富邦R2的潤泰中崙大樓(商辦部分)及富邦R1的潤泰中崙大樓(商場部分)，排名第四。
; i- K% _4 F F5 x' d$ s* P8 Q$ U$ p9 [( @# d$ Z
新光一號台南新光三越大樓 收益率居冠
. S1 V! `9 p0 m9 Y" T8 `, l5 Q
6 [! I! P) f( C4 t& ]: b至於出租率則達100％，展現高度管理效率。因此，綜合看來，國泰R1喜來登飯店不愧為2012年六檔REITs內二十二棟大樓的超級模範生。
6 ^$ r6 s! n9 o. n0 R8 T0 g! n& [" _9 P7 i( M9 W' N
對於REITs的投資人而言，富邦R2的潤泰中崙大樓(商辦部分)、新光一號台南新光三越百貨大樓的整體表現，也值得嘉許。其中，新光一號台南新光三越百貨大樓以6.09％，拿下民國101年收益率的排名冠軍，而富邦R2的潤泰中崙大樓(商辦部分)及富邦R1的潤泰中崙大樓(商場部分)，則分別以5.94％、5.18％，分居第二、三名。; g$ a3 o( m) j6 r4 H' `# O
" E. M8 b% M2 B( n+ p; I9 f
過半標的物大樓 出租率百分百- A. x9 { ?+ Y2 O
x) B- a- ~9 W# D
至於出租率，在二十二棟參與評比的大樓中，超過一半以上，有十三棟標的物的出租率達100％，僅九棟大樓未達完租。其中，富邦R1天母富邦大樓因於2012年底公告處分天母富邦大樓，2013年的出租率僅九％；同屬富邦R1的富邦中山大樓也相對黯淡，出租率為七六％；其餘包括國泰R1的台北中華大樓、新光一號中山大樓及富邦R2的富邦民生大樓，出租率則均為九二％，在出租率部分，都屬後段班。! c' Q I) B9 [$ C$ w- C' B% l
4 v) t" X0 h- P若以自民國九十六年至101年的平均租金成長率而言，二十二棟大樓亦呈現良莠不齊。有四棟大樓以負五％墊底，分別國泰R1台北中華大樓、新光一號台証金融大樓及台南新光三越百貨大樓、駿馬R1的漢偉資訊大樓等。 不動產信託基金(REITs)一向被視為穩健型的理財商品，對於保守的投資人而言，除了保本，固定配息所享有的現金殖利率也高於定存。只是，當國泰R1的台北中華大樓資產活化持續延燒之際，小股東們心裡的盤算是：「不僅保本，REITs應該也能讓我們大賺『資本利得』財」。) V |" n: i4 i
: J0 D/ Y$ M n0 }3 X! K
保本、穩定配息 REITs最適退休族3 K3 f) ~& V4 P# _
! p4 n0 m0 ~+ Z2 Z$ H據營建業出身的張姓REITs小額投資人表示，當他第一次聽人說起REITs理財商品時，立即反應就是：這不只是一個投資標的，更是一個值得經營的事業。該投資人認為，REITs的投資價值，具「三無」和「三有」的優勢。
- N( k; u+ p) p+ d" `& l! X/ w _7 |
* c2 Q# }; N! B: V& ^是哪「三無」呢？張姓投資人說明，對他而言，REITs有管理員工的困擾，不具產品生命週期的問題，也無需擔心資產減損至於「三有」，則是：REITs具有優於定存的穩定獲利，有機會享受資產增值利益，更具政府租稅優惠的鼓勵(例如：除收益固定10％稅率外，REITs收益尚屬分離課稅，不必併入其他綜合所得合併累計課稅)；它不但是退休人員投資的好選擇，也是年輕人穩健的理財方式。
7 ?+ c; E% V \5 r+ m7 u# r+ j* X: R6 [% f: q& W6 \0 {
處分績效欠佳大樓 讓小股東發財2 ^" n, q4 x# Z+ E, I9 e0 E
' M3 ?8 p, s( ^1 ?+ x" {( _& _2 [# d
除了保本，REITs小額投資人也有小賺一筆的機會。藉由推動資產活化，處分REITs內績效欠佳的大樓，小額投資人也可享受資本利得。6 c, m1 ^; }( o; C) j
8 @- _ y; z1 z3 f# q. s2011年底，駿馬R1公開標售中鼎大樓，率先寫下處分成功案例，為投資人賺進資本利得近九千萬元的收益。, Y1 R* ~- g7 R! Q2 g# D9 }5 }
! ^; W# @/ k0 R$ {每個受益權單位約可配得0.21元的現金股利，擁有一百張駿馬R1的投資人即可得2.1萬元。 ! R2 C+ N* @6 j) {2 n: b' _8 D7 W
富邦R1緊追在後，2012年底，公告處分天母富邦大樓兩層樓，為投資人賺得資本利得近七千四百萬元，每個受益權單位約可配得0.13元的現金股利。
, v9 p) O% m( K+ T( f7 I' U" [7 J
駿馬R1、富邦R1成功在前 國泰R1處分中華大樓呼聲高
6 ]. F9 V9 h4 X# M5 ?9 R7 U- l
* N. k2 f1 s0 T$ E* M0 q7 gREITs連續兩次處分大樓成功，令投資人士氣大振。近日，國泰R1台北中華大樓資產活化議題白熱化，該大樓若順利處分、公開標售，更可望讓國泰R1的小股東們發筆小財。
' I5 Z- s+ l8 H4 A7 \3 H
A+ p* V8 s, E% ] }這個算盤不難打。依據「戴德梁行」的估價報告說明：台北中華大樓的特定價格為六十七．六三億元，扣除土地增值稅0.44億元後的市值為67.19億元，再扣掉本金16.8億元，得到的分配金額為50.39億元；目前，國泰R1的發行股數為13.9億股，折算下來，每個受益權單位可配得3.6元的現金股利；若手中有一百張國泰R1的投資人，處分台北中華大樓後，即可快速現領三十六萬元。
0 M" G4 y% m$ b& j4 j- J1 A5 g; \! `* k* T. t5 e8 ^
7 ~) Q' O' m% T5 ]: m. \0 h- } E9 E* i* L* y
K: w+ @" O( f/ n. \
【理財周刊 】1 L# M& S9 x: [! p: ~* r5 |' W
|
本文章子中包含更多資源
您需要 登入 才可以下載或查看，沒有帳號？註冊
|
發表於 2014-2-2 11:10:59
收藏
讚