- UID
- 4355
- 閱讀權限
- 45
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 3897
- 活力
- 11257
- 金幣
- 44043
- 日誌
- 9
- 記錄
- 37
- 最後登入
- 2017-12-9
- 社區
- 臺灣
- 文章
- 9422
- 在線時間
- 1428 小時
|
本文章最後由 歐陽 於 2014-2-2 11:12 編輯
+ `, T" M5 B+ A4 {! H1 D% w E: Q+ C
REITs 22棟知名大樓 誰是超級金雞母？
$ F4 R5 O/ y7 y% E( A7 d: m, t( K% c$ M- g% K0 K, P
. J: k% `, O4 H7 B
/ C, u- B' J0 v* ^+ ~. }! D3 e0 V; z9 m; A* }
2 J3 V$ l/ |* f. N: ?# ]* f文•張美秀 攝影•鄭暐琪、秦振家1 Y/ q' Y! x, M0 ]$ z g3 x) n
/ `! f4 |8 q2 p* _大樓獲利績效好壞 就看管理機構行不行
E5 ^* n$ K& D( L b
3 l3 O1 \1 J6 Y1 b6 k; W0 L% s8 [台灣六檔不動產信託基金(REITs)內的二十二棟大樓，誰是超級金雞母？以REITs標的物內二十二棟大樓的租金收入、收益率、出租率、及近六年的平均租金收入成長率等數據，所進行的「六檔REITts、二十二棟大樓投資潛力大評比」正式出爐。而在這項評比的背後，也充分說明REITs管理機構的經營績效優劣。) S2 i( }( Z Q, y4 v
g/ \: k& {; q0 |2 @6 u; h
0 n3 X2 q6 J+ ~$ _3 k4 c( A r國泰R1喜來登飯店拔得頭籌! ~& h" y" I& y" v7 ~1 k7 y( e( i
1 ?8 \ d5 c1 `0 ^9 K
在這二十二棟大樓中，誰是超級模範生呢？根據這項評比顯示：國泰R1喜來登大樓當仁不讓，在二十二棟大樓中脫穎而出，成績最為亮眼。以個別指標、民國101年租金收入而言，台北喜來登大樓創下新台幣6.56億元，拔得頭籌，超過排名第二的新光一號新光天母傑仕堡大樓約四億元，充分展現國際觀光飯店的吸客實力。" K% q% _" V f$ L4 o' ?/ v
$ H1 p: i! v+ r# C8 t. P$ {2 o# P
台北喜來登大樓的收益率亦表現不俗，僅次於新光一號的台南新光三越百貨大樓、富邦R2的潤泰中崙大樓(商辦部分)及富邦R1的潤泰中崙大樓(商場部分)，排名第四。 ( A) W5 M- J. b4 K
% V) @5 ~0 A: G" k* k W
新光一號台南新光三越大樓 收益率居冠
+ M, A' D! c9 b
4 O# L2 s8 z0 M" i; p$ b至於出租率則達100％，展現高度管理效率。因此，綜合看來，國泰R1喜來登飯店不愧為2012年六檔REITs內二十二棟大樓的超級模範生。 k9 R; d) b2 n3 o F$ C1 W
1 ]6 w; B) t. V% P( a
對於REITs的投資人而言，富邦R2的潤泰中崙大樓(商辦部分)、新光一號台南新光三越百貨大樓的整體表現，也值得嘉許。其中，新光一號台南新光三越百貨大樓以6.09％，拿下民國101年收益率的排名冠軍，而富邦R2的潤泰中崙大樓(商辦部分)及富邦R1的潤泰中崙大樓(商場部分)，則分別以5.94％、5.18％，分居第二、三名。
( V3 v% D/ a& [
2 u4 {8 Z4 W* U: A; F- H( f; }過半標的物大樓 出租率百分百" ~! F1 w9 y+ @$ X7 ?
4 i* d2 _9 v) }% p/ S& o! K' k
至於出租率，在二十二棟參與評比的大樓中，超過一半以上，有十三棟標的物的出租率達100％，僅九棟大樓未達完租。其中，富邦R1天母富邦大樓因於2012年底公告處分天母富邦大樓，2013年的出租率僅九％；同屬富邦R1的富邦中山大樓也相對黯淡，出租率為七六％；其餘包括國泰R1的台北中華大樓、新光一號中山大樓及富邦R2的富邦民生大樓，出租率則均為九二％，在出租率部分，都屬後段班。/ Q& e( H$ f, t2 z4 s: w/ i
" P) t6 y% `) o- H& @若以自民國九十六年至101年的平均租金成長率而言，二十二棟大樓亦呈現良莠不齊。有四棟大樓以負五％墊底，分別國泰R1台北中華大樓、新光一號台証金融大樓及台南新光三越百貨大樓、駿馬R1的漢偉資訊大樓等。 不動產信託基金(REITs)一向被視為穩健型的理財商品，對於保守的投資人而言，除了保本，固定配息所享有的現金殖利率也高於定存。只是，當國泰R1的台北中華大樓資產活化持續延燒之際，小股東們心裡的盤算是：「不僅保本，REITs應該也能讓我們大賺『資本利得』財」。
$ [# d7 e2 A7 \" s4 m+ I5 w5 V0 p) ]0 m3 V
保本、穩定配息 REITs最適退休族
2 b; {; g7 |: ?
" r5 d6 |5 h+ K據營建業出身的張姓REITs小額投資人表示，當他第一次聽人說起REITs理財商品時，立即反應就是：這不只是一個投資標的，更是一個值得經營的事業。該投資人認為，REITs的投資價值，具「三無」和「三有」的優勢。$ \* N9 H+ }5 Y3 [% g6 p* V; z9 C, }
% r; B( N% e$ ]( n7 [是哪「三無」呢？張姓投資人說明，對他而言，REITs有管理員工的困擾，不具產品生命週期的問題，也無需擔心資產減損至於「三有」，則是：REITs具有優於定存的穩定獲利，有機會享受資產增值利益，更具政府租稅優惠的鼓勵(例如：除收益固定10％稅率外，REITs收益尚屬分離課稅，不必併入其他綜合所得合併累計課稅)；它不但是退休人員投資的好選擇，也是年輕人穩健的理財方式。* o, ?/ C1 c, [! ~: X# r; s
+ d3 a7 J6 z: _+ L" \0 |
處分績效欠佳大樓 讓小股東發財6 J7 D0 m% @! _* U
2 {0 H3 h* l* D8 u, I8 I4 M
除了保本，REITs小額投資人也有小賺一筆的機會。藉由推動資產活化，處分REITs內績效欠佳的大樓，小額投資人也可享受資本利得。
" M* f: R$ Y' p S4 N3 a) P1 y! r4 b, D, `; _ C' I. e- I A
2011年底，駿馬R1公開標售中鼎大樓，率先寫下處分成功案例，為投資人賺進資本利得近九千萬元的收益。$ ?2 L; L# r) g' @6 h& A0 q
1 F, b3 v+ |2 ?6 S每個受益權單位約可配得0.21元的現金股利，擁有一百張駿馬R1的投資人即可得2.1萬元。 + w, u7 _! O5 k: }9 v* `
富邦R1緊追在後，2012年底，公告處分天母富邦大樓兩層樓，為投資人賺得資本利得近七千四百萬元，每個受益權單位約可配得0.13元的現金股利。2 f1 v8 r. _( k& |3 j
2 R$ p! [; y. b& ` f駿馬R1、富邦R1成功在前 國泰R1處分中華大樓呼聲高
! [& L: }0 j' z& o5 L4 ~, R& D2 g# r
" I* ]) h! J1 S& kREITs連續兩次處分大樓成功，令投資人士氣大振。近日，國泰R1台北中華大樓資產活化議題白熱化，該大樓若順利處分、公開標售，更可望讓國泰R1的小股東們發筆小財。
2 O' Q9 v3 k# [8 K. U2 }9 K, k& |
這個算盤不難打。依據「戴德梁行」的估價報告說明：台北中華大樓的特定價格為六十七．六三億元，扣除土地增值稅0.44億元後的市值為67.19億元，再扣掉本金16.8億元，得到的分配金額為50.39億元；目前，國泰R1的發行股數為13.9億股，折算下來，每個受益權單位可配得3.6元的現金股利；若手中有一百張國泰R1的投資人，處分台北中華大樓後，即可快速現領三十六萬元。0 R- u( ?0 y8 P
$ \5 \( q& M% t& r+ x) N
8 I$ }: J1 {$ C3 |7 M V+ n' }$ Q9 _
+ i, o2 g) f0 [0 C
【理財周刊 】
1 p0 @2 j5 y# s2 s7 i |
本文章子中包含更多資源
您需要 登入 才可以下載或查看，沒有帳號？註冊
|
發表於 2014-2-2 11:10:59
收藏
讚