iBeta 愛北大論壇

 找回密碼
 註冊
搜索
iBeta 愛北大論壇»首頁 › 北大特區 › 房市動態 › 北大特區的房價究竟是太貴？還是很便宜？($_$) ...
123456下一頁
返回列表 發新文章
查看: 16395|回覆: 52
列印 上一主題 下一主題

[房屋交流] 北大特區的房價究竟是太貴？還是很便宜？($_$)

  [複製鏈接]
DanielYang

75

主題

37

好友

1987

積分

大學生

Rank: 6Rank: 6

文章
815
在線時間
281 小時
回到到指定樓層
樓主
發表於 2014-1-20 14:41:13 |只看該作者 |新文章置後
本文章最後由 DanielYang 於 2014-1-20 14:43 編輯
& d5 E! h# n6 X2 `' V) h
) L3 c% O& o5 ^最近有愈來愈多的朋友們，相當關切北大特區房價的泡沫問題。亦有不少人難以理解，為何尚無捷運的北大特區，房價為何仍這麼貴？故個人想分享一下自己的看法給諸位大大參考.....
  Q8 U, x0 h6 _2 v. u0 }8 B; e" i# m3 b/ d& {% n
什麼叫做價格「貴」？這是一個「主觀」認知性高的題目！) K) G4 O( O2 Y' P6 w+ `$ z, y; E; x8 Y
就經濟學的觀點而言，一件商品的交易價格決定於供需雙方願意接受的交集。/ m) A% u4 K  Y1 s/ [* ?- h/ _
舉例而言，一位漠漠無聞的畫家若在某鄉間兜售一幅畫時，原本願售的最低價格為1000元；不過因當地人經濟能力及學識不高，潛在的需求者心中的願付最高價格為800元，結果自然無法成交。數日之後，該名畫家一度來到繁華的城市中，因當地生活水準高，對藝術品的心中價值較高，結果很快地就被一位急需字畫作家居擺設的年青人以1500元買下。一段日子後，那位畫家逐漸成名，其畫作的價值亦如水漲船高般的快速增長。過了幾年，前述的年青人因搬家欲拍賣該畫家的作品，結果被一位投資客以15000元買下，待數年後再以50000元由一位藝術收藏家買下。試想，究竟是誰買貴了呢？' c; ~9 z& X. H/ ]
同樣的道理，約莫10年前，這裡雖已被劃定為北大特區，放眼望去卻幾乎是荒湮漫草，那時政府劃定的用地幾已標售完畢，卻只有少數建商開始進場「造鎮」，從一坪11~12萬左右的行情開始發展。在一片看衰這裡的聲浪中(意即投資客認定風險高，潛在自住客害怕開發失敗被套牢)，某建商於是啟動諸如構建藝術大道之類的築夢計畫，配合一連串的熱鬧活動，加上與能有效提升生活機能的大賣場及知名商家進駐(當然是憑藉便宜的租金等優惠作誘因)意圖爭取更多目光，吸引更多新住民和投資客進駐。隨著生活機能、交通動線和休閒功能的不斷提升，此區在民眾心中的「價值感」意即迅速攀高；自然建商也有不斷調高房屋價格的本錢。那究竟是誰買的比較貴？是一坪10幾萬的？是20幾萬的？還是30幾萬的？
& G8 J& k8 ~5 s& G; M" c依個人之見，就房產而言，實無昂貴或便宜之區別！那為何許多人卻會有這裡房子怎麼這麼貴的感覺呢？- Q' S  K8 J3 n
首先，是基於與「過去」作比較。不同的時間，這裡給民眾的「價值」本來就不同，依此相較自然失去了客觀性。其次，即便是同時間內，若基於與不同「區段」、建案「品質」、甚或不同「樓層」、「面向」、「採光度」、「社區管理」、「格局」、「裝璜程度」....等，對於不同的需求者都會提供不同程度的心中「價值」，進而在各人心裡產生不同的「最高願付價格」。換言之，既然對同一物件的願付價格都不一樣，貴不貴自在人中的那一把尺衡量。只要賣方願受的最低價格不超過買方願付的最高價格，最後就可能成交。如同許多朋友所說：只要自己喜歡(且有能力負擔)，不管價格高不高都沒關係。
! X6 {' M9 P+ \: p$ U6 a& s或許有人會說：「現在這裡的行情還是很離譜...」、「這裡泡沫化很嚴重....」之類的疑慮。
0 F9 }- q: b0 Q, k6 B6 c6 @9 I$ ]* s在下還是重覆過去的基調，認為台灣在長期低利率、低匯率(其實是指台幣幣值偏低)及低稅賦的三低政策下，市場過剩的資金(即貨幣供給額過多)難以留在金融機構內(利息太低)，在國內直接投資不足下(景氣不佳)，資金雄厚的企業或金主只能將多數資金導入股市及房市等風險性資產。惟因股市投資的技術門檻較高，市場規模亦不大(淺碟)，因此多數資金只能流向相對保值及增值性高的房市了。
; O8 N6 x* n" c在如此市場氛圍下，不管是建商、代銷業、房仲業及各方投資客，假設對此地區房產心中的價值至少有每坪25萬以上的水準(平均而言)，只要有任何賣方願意賣每坪25萬以下的案子(不管是零售或批售)，絕對會馬上被全部吃下，一般自住客根本難以買到。到最後，全北大特區市場內就幾乎看不到每坪25萬以下的成交案了(除了親屬間移轉等特例)。* J) [2 `8 d8 Q( H
就經濟學的角度來看，請參考附圖所示：假設北大特區所有潛在購屋需求者形成的需求曲線為D線(正常需求線)，所有持有房屋之供給者(願意出售者)為S線，且每位潛在售屋者願意接受的價格為至少每坪20萬元；然而市場上因投資客認為只要低於每坪25萬元就會出手掃貨。結果，S線由直線變為折線後，無論需求曲線(D線)如何移動，與供給曲線(S線)形成的均衡價格就一定在每坪25萬元以上；若沒有交集，則因未形成均衡價格，市場即無法成交。在此假設性事例中，倘若單價設定於每坪40萬以上，市場即不再有需求者(即無人最高願付價超過每坪40萬)；而跨入3字頭單價時，才隨著單價下滑，需求者才會愈來愈多，所有潛在需求者即可形成一線負斜率的D曲線。因此，個人認為，對那些售屋定價超過自己心中設定的最高願付價格的人而言，才算是「貴」的價格。2 [% v  x% ?3 O# D+ J7 O

( Q% D% p7 h6 M總之，商品昂貴與否自在於各人心中的那把尺，任何的定價都不宜被籠統的判斷是昂貴或便宜。
( u7 F" h7 B" c個人淺見不吝賜教！

本文章子中包含更多資源

您需要 登入 才可以下載或查看，沒有帳號？註冊

已有 16 人評分金幣 收起 理由
s986892 + 1 你不要這麼專業好不好！
阿亮雞排 + 1 你不要這麼專業好不好！
bbs0704 + 1 很好～我喜歡！
yljimmy + 2 專業論述, 讚
mrkent522 + 1 你不要這麼專業好不好！
c32248 + 1 就是要這樣！
ldc0726 + 2 中肯！
歐陽 + 5 你不要這麼專業好不好！
herolion + 3 你不要這麼專業好不好！
mysketch2012 + 2 讚！

總評分: 金幣 + 31   查看全部評分

人若賺得全世界卻賠上自己，有什麼益處呢？
投資金錢不若投資健康，投資健康不若投資幸福！
回覆

檢舉

階梯

9

主題

56

好友

3331

積分

碩士班

Rank: 7Rank: 7Rank: 7

文章
1431
在線時間
564 小時
沙發
發表於 2014-1-20 14:47:36 |只看該作者
供需定率 + 無差異曲線 + 效率前緣 都是很好之說明
天地有階梯 上下自縱橫
回覆

檢舉

yapi

13

主題

0

好友

2769

積分

大學生

Rank: 6Rank: 6

文章
790
在線時間
615 小時
3樓
發表於 2014-1-20 15:06:59 |只看該作者
岔話一下. k+ T3 l1 l5 K# i# G" H# O

4 F' ~7 X4 L0 J0 L3 l8 r您的圖似乎有點怪怪的
- e' n0 F9 I# p, g. I, ^
8 L2 |" m, t; ~* I$ A( j; a- RD(需求)的數量越大，價格越低?2 U. \# v7 o, ^
S(供給)的數量越大，價格越高?" U  `* ~* U1 u; h

& F1 g) F$ A3 I- V3 K) U似乎反了...
回覆

檢舉

文兒

103

主題

40

好友

5096

積分

碩士班

Rank: 7Rank: 7Rank: 7

文章
2002
在線時間
1139 小時
4樓
發表於 2014-1-20 16:25:41 |只看該作者
11-12萬的時候，荒草瀰漫，不敢買。! Y1 K, }/ K" B' g5 e. v
12-14萬的時候，覺得荒草瀰漫，怎麼還變貴。
0 d/ ~; N( W# \! G16-18萬的時候，有朋友獲利賣出，覺得差不多了。
! C, A; p' |2 a$ O; j: M2 w22-24萬的時候，19萬進場的朋友，又於24萬賣出。- x! D  _3 t' h) u: p( K- c
現在............................朋友只說.............早知道多買幾間。
回覆

檢舉

家的愛

2

主題

18

好友

4923

積分

碩士班

Rank: 7Rank: 7Rank: 7

文章
2121
在線時間
473 小時
5樓
發表於 2014-1-20 16:36:08 |只看該作者
唉！只是買個窩，怎麼這麼複雜
回覆

檢舉

sanlin

8

主題

2

好友

3344

積分

碩士班

Rank: 7Rank: 7Rank: 7

文章
150
在線時間
976 小時
6樓
發表於 2014-1-20 16:51:24 |只看該作者
想當初有些01網民還在暗笑"點燈率很低"...
回覆

檢舉

小小澤

15

主題

2

好友

667

積分

國中生

Rank: 4

文章
121
在線時間
105 小時
7樓
發表於 2014-1-20 17:51:26 |只看該作者
哀~~~這地方居然會開價到40以上了~~~真是難以置信
回覆

檢舉

CFJ

4

主題

0

好友

624

積分

國中生

Rank: 4

文章
142
在線時間
433 小時
8樓
發表於 2014-1-20 18:17:45 |只看該作者
尚未買房前,希望房價不要太高,最好用便宜的價格買到好宅) b6 v$ N, @+ P

- @" h) ~% R& x2 |% e+ |: F買房之後,如要換屋賣房時,希望成交價能高一點,最好能小賺一點
$ u' u% L1 R5 x7 v) L
% T) G7 \, A' T如此,房價怎會下降
回覆

檢舉

Dora貓

180

主題

15

好友

4437

積分

碩士班

Rank: 7Rank: 7Rank: 7

文章
1694
在線時間
848 小時
9樓
發表於 2014-1-20 20:30:42 |只看該作者
本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-20 20:34 編輯
. I: m- n$ V) H2 J9 l
家的愛 發表於 2014-1-20 16:36   j+ ^, _8 d9 ]& J6 ?) K
唉！只是買個窩，怎麼這麼複雜

2 ~' j; C- F$ K: C: j
1 D4 ~7 V( x  g+ s  Y8 d) S3 }不複雜阿，有能力負擔買下去就對了。) X2 h% \9 B6 k$ d0 B" w- m' [
3 D8 u0 k: r' v0 Y  k4 e
不是說觀望不好，觀望是在沒找到最最喜歡物件前，保持觀望是正確的。
% [% A" p* ^# H: Z5 `  v3 Z3 V
+ [2 U# [3 R/ j0 K- |
* u. G/ n4 D+ ^1 N5 Z9 a但是看到很喜歡的物件請務必把握機會，畢竟您喜歡的條件，大多數人都喜歡。
1 n3 o2 K% P* s# p9 f$ j2 ]2 W
0 g) G( a! S: E機會可遇不可求，所以經濟上能負擔房仲小陳一定是推薦您買的。
) H9 J, j: }2 s) i2 Q6 [. o0 ?' E" A
- F: X6 `  u8 y3 d2 g, i3 {
- l; h8 w) `4 p. Y6 O8 M$ F: Q那這是我這個房仲講的話，您可以去判斷我是因為業務上，還是發自內心個給您建議。
已有 1 人評分金幣 收起 理由
瓜瓜 + 3 中肯！

總評分: 金幣 + 3   查看全部評分

『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
回覆

檢舉

Dora貓

180

主題

15

好友

4437

積分

碩士班

Rank: 7Rank: 7Rank: 7

文章
1694
在線時間
848 小時
10樓
發表於 2014-1-20 20:31:40 |只看該作者
小小澤 發表於 2014-1-20 17:51 : r( k6 J  j) ?! ?6 s& L+ \
哀~~~這地方居然會開價到40以上了~~~真是難以置信
( e! p  a6 R5 P1 b/ M
都有成交四十萬的物件了，如果某些社區某些物件出來都是40萬起跳了。  j, X* ?( Q; i1 e
; S8 x) F8 e' j+ _$ Q4 m
至於小陳講的話您願不願意相信...
『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
回覆

檢舉

123456下一頁
返回列表 發新文章
高級模式
B Color Image Link Quote Code Smilies
您需要登入後才可以回文 登入 | 註冊

本論壇是以即時上傳留言的方式運作，一切留言內容只代表發言者個人意見，非本論壇之立場，本論壇對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。
由於本論壇是以「即時留言」運作方式，所以無法完全監察所有留言內容，若您發現有某篇留言可能有問題，請通知本站管理員處理。

Copyright © 2009~2020 iBeta 愛北大. 保留一切權利

回頂部