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本文章最後由 DanielYang 於 2014-1-20 14:43 編輯 9 R- A2 E/ E, P
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最近有愈來愈多的朋友們，相當關切北大特區房價的泡沫問題。亦有不少人難以理解，為何尚無捷運的北大特區，房價為何仍這麼貴？故個人想分享一下自己的看法給諸位大大參考.....
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, v3 a( D$ x# r; H' k6 ?什麼叫做價格「貴」？這是一個「主觀」認知性高的題目！
5 |6 K. K& D7 x- P- m1 I9 P就經濟學的觀點而言，一件商品的交易價格決定於供需雙方願意接受的交集。
- ^, G1 A D- a- C. {/ L( Q2 ~( a+ c舉例而言，一位漠漠無聞的畫家若在某鄉間兜售一幅畫時，原本願售的最低價格為1000元；不過因當地人經濟能力及學識不高，潛在的需求者心中的願付最高價格為800元，結果自然無法成交。數日之後，該名畫家一度來到繁華的城市中，因當地生活水準高，對藝術品的心中價值較高，結果很快地就被一位急需字畫作家居擺設的年青人以1500元買下。一段日子後，那位畫家逐漸成名，其畫作的價值亦如水漲船高般的快速增長。過了幾年，前述的年青人因搬家欲拍賣該畫家的作品，結果被一位投資客以15000元買下，待數年後再以50000元由一位藝術收藏家買下。試想，究竟是誰買貴了呢？. F4 N" c! t# F6 n7 n# X
同樣的道理，約莫10年前，這裡雖已被劃定為北大特區，放眼望去卻幾乎是荒湮漫草，那時政府劃定的用地幾已標售完畢，卻只有少數建商開始進場「造鎮」，從一坪11~12萬左右的行情開始發展。在一片看衰這裡的聲浪中(意即投資客認定風險高，潛在自住客害怕開發失敗被套牢)，某建商於是啟動諸如構建藝術大道之類的築夢計畫，配合一連串的熱鬧活動，加上與能有效提升生活機能的大賣場及知名商家進駐(當然是憑藉便宜的租金等優惠作誘因)意圖爭取更多目光，吸引更多新住民和投資客進駐。隨著生活機能、交通動線和休閒功能的不斷提升，此區在民眾心中的「價值感」意即迅速攀高；自然建商也有不斷調高房屋價格的本錢。那究竟是誰買的比較貴？是一坪10幾萬的？是20幾萬的？還是30幾萬的？
& J4 o9 `8 Q. V# x依個人之見，就房產而言，實無昂貴或便宜之區別！那為何許多人卻會有這裡房子怎麼這麼貴的感覺呢？
; f. q5 `# D( t0 ^* `. w) ? }首先，是基於與「過去」作比較。不同的時間，這裡給民眾的「價值」本來就不同，依此相較自然失去了客觀性。其次，即便是同時間內，若基於與不同「區段」、建案「品質」、甚或不同「樓層」、「面向」、「採光度」、「社區管理」、「格局」、「裝璜程度」....等，對於不同的需求者都會提供不同程度的心中「價值」，進而在各人心裡產生不同的「最高願付價格」。換言之，既然對同一物件的願付價格都不一樣，貴不貴自在人中的那一把尺衡量。只要賣方願受的最低價格不超過買方願付的最高價格，最後就可能成交。如同許多朋友所說：只要自己喜歡(且有能力負擔)，不管價格高不高都沒關係。( ~0 g& j% j7 J w
或許有人會說：「現在這裡的行情還是很離譜...」、「這裡泡沫化很嚴重....」之類的疑慮。( z6 a$ ]. r* ]4 q& W6 b
在下還是重覆過去的基調，認為台灣在長期低利率、低匯率(其實是指台幣幣值偏低)及低稅賦的三低政策下，市場過剩的資金(即貨幣供給額過多)難以留在金融機構內(利息太低)，在國內直接投資不足下(景氣不佳)，資金雄厚的企業或金主只能將多數資金導入股市及房市等風險性資產。惟因股市投資的技術門檻較高，市場規模亦不大(淺碟)，因此多數資金只能流向相對保值及增值性高的房市了。
! g( {! b. g; m. G在如此市場氛圍下，不管是建商、代銷業、房仲業及各方投資客，假設對此地區房產心中的價值至少有每坪25萬以上的水準(平均而言)，只要有任何賣方願意賣每坪25萬以下的案子(不管是零售或批售)，絕對會馬上被全部吃下，一般自住客根本難以買到。到最後，全北大特區市場內就幾乎看不到每坪25萬以下的成交案了(除了親屬間移轉等特例)。
) r6 I- c+ V+ {$ V% F就經濟學的角度來看，請參考附圖所示：假設北大特區所有潛在購屋需求者形成的需求曲線為D線(正常需求線)，所有持有房屋之供給者(願意出售者)為S線，且每位潛在售屋者願意接受的價格為至少每坪20萬元；然而市場上因投資客認為只要低於每坪25萬元就會出手掃貨。結果，S線由直線變為折線後，無論需求曲線(D線)如何移動，與供給曲線(S線)形成的均衡價格就一定在每坪25萬元以上；若沒有交集，則因未形成均衡價格，市場即無法成交。在此假設性事例中，倘若單價設定於每坪40萬以上，市場即不再有需求者(即無人最高願付價超過每坪40萬)；而跨入3字頭單價時，才隨著單價下滑，需求者才會愈來愈多，所有潛在需求者即可形成一線負斜率的D曲線。因此，個人認為，對那些售屋定價超過自己心中設定的最高願付價格的人而言，才算是「貴」的價格。7 h9 B# r Y1 B, H
+ J1 ]7 E( j2 R" `: L- z總之，商品昂貴與否自在於各人心中的那把尺，任何的定價都不宜被籠統的判斷是昂貴或便宜。% i ~- D. [( U' a
個人淺見不吝賜教！ |
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發表於 2014-1-20 17:51:26
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