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有錢人傳子投資心法 ／賺千萬的本領. t4 E4 Z6 }& F- U
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【文／謝富旭、楊卓翰】
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前言+ k& }; {) m8 ^# g& {1 C0 Y7 M2 C
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每個人都渴望有富爸媽無私地傾囊相授，練就上乘投資功力。 {" E0 V$ \- T: A' ^1 Y4 G
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四星上將蔣鼎文的孫子蔣一恕，在縱橫股海數十年父母功力傳輸下，三十幾歲出師成為股市高手。, g$ s7 A/ c% `" p1 Y
K/ ?9 m; g* L$ M* {+ p/ K3 l台北市東區店面投資大戶劉月釵女士的兒子俞公子，因為母親刻意栽培，練就獨到投資眼光。
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永豐投信總經理孫蘭英的兒女，從小學理財長大後不必為錢煩惱。
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股神華倫．巴菲特兒子彼得．巴菲特，也從父親學到過自己想要人生的智慧。
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; _9 Y+ E8 g7 E! g沒有富爸媽的台北市士林青商會會長盧集義，以羅伯特．清崎為師，摸索自己的致富方程式。
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/ b, q& n% x! s9 F, u" [如果你沒有富爸媽，不要怨天尤人，向富爸媽學習，你也可以學到他們的投資智慧。
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放手讓兒子跌倒 「大痛大賺，小痛小賺」／東區最大店面投資客的傳子心法
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劉媽媽靠著精準投資眼光，成為台北市東區最大店面投資客，
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+ H, C" d8 i* }+ Q* g! }她的兒子俞公子出道八年，已青出於藍，近日更準備吃下台中逢甲夜市整棟飯店，
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, o# R1 v+ ~. K* d# n% C; P# S將家族資源與家傳投資心法發揮到極致。
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; ?- }: w# v, r- }* W; w今年三十五歲的俞公子，職業是店面投資客，資歷已有八年，初入行時，曾是北市東區最年輕的店面投資客，目前坐擁台北、台中精華商圈多間店面。
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俞公子的母親是北市東區知名房地產投資客劉月釵，也就是外界所稱的「劉媽媽」，住在帝寶豪宅，是少數靠投資房市而能住進帝寶的家族。
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. ~& p2 S6 ?# Z5 ]從百次挫折培養出看屋眼光% k4 r6 Q, V6 i+ P: |; o) }9 q
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劉媽媽手上最知名的店面，就是台北市忠孝東路、復興南路口雄獅旅行社，其餘包括頂好商場一樓、大安路巷內店面與台中逢甲夜市等地，也都有劉媽媽的店面。4 D9 \( Z4 p! {1 I/ C7 r- o2 q
- n2 d% J* r6 m2 C' {穿著簡單Ｔ恤、牛仔褲的俞公子，走在台北市東區商圈，與時下一般年輕人的打扮沒有兩樣。俞公子從國外念書回來之後，決定從事房地產投資，但一開始，連一坪多大、一尺多長都沒有概念，他跟著媽媽從基本功開始學起。
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3 R, S; V9 H5 W/ T: q/ j4 I俞公子剛開始當投資客時，至少有四年都在挫折中度過，「仲介看我很單純，都給我最芭樂的物件。」他說，因為物件條件都很差，回去問媽媽意見，「這物件可不可以買、多少價位合理、優缺點在哪裡？」然後不斷的被打槍，這樣前後看過一、兩百間店面後，第五年開始，他才真正頓悟出判斷房地產合理價位的方法。「買店面就是要出租作正常門市，不是做目的性消費的行業（例如大型家具店），所以最簡單的法則就是看人潮流量。」俞公子說。
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3 D6 Y* h. p% S0 l+ l& M1 Y4 I) I但條件好的店面，投資門檻自然較高，俞公子也有一套「大痛大賺，小痛小賺，不痛不賺」的投資理論。他寧可選擇人潮多的小店面，也不選擇人潮少的大店面。
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+ D8 b7 m4 }. a9 [5 q例如台北市忠孝東路四段的金店面雖然比較貴，投資報酬率也比較低，但是會大漲；相反地，次級商圈如台北市萬華區、文山區的店面，雖然投報率高、價錢便宜，但房價不動如山，所以，好的店面，就算景氣不好，降租一樣租得掉；但壞的店面，就算景氣好，都可能乏人問津。
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人生最好的一課 是媽媽的「認真」1 P Q& F8 S. T, I6 a- I
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8 @1 R6 d' K. @1 T1 z% B4 }: W俞公子認為，房地產是一個「只能學、不能教」的科目，很難有一套完整的教學系統；地政系、建築系只不過是房地產投資的一個小環節。
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如果真要說媽媽教他的心法，俞公子表示，劉媽媽做事「認真」的態度，影響他很深，也訓練他養成不斷走動觀察的基本功。光是台中逢甲商圈、台北市東區，他就走了一百次以上。他說，不斷一直逛商圈，慢慢地「感覺就出來了！」8 r# W' O+ _6 _* N8 T7 z: {, B1 y8 Y
: M+ Y2 X' f0 I2 x+ s俞公子看媽媽凡事勤快認真，他也耳濡目染，慢慢接手家族的店面投資事業。「房地產市場沒有功力高低問題，就是要常在市場走動，身上的那把劍就會愈磨愈利。」俞公子說，「我常常剛從台中回來台北，人才出站，因為仲介一通電話，又趕快坐高鐵去台中，只為了看一個物件。」$ v7 P J: w1 Z3 V t5 X
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對俞公子而言，這幾年感到最滿意、但也是他認為最可惜的投資案，是今年年中，他買下逢甲夜市一間九十九坪大的店面；因為門面寬、格局方正，以一．三億元買進，原本想整合隔壁另一間面積一百一十坪、要價一．四億元的店面，一起規畫成商場經營，預估可創造一○％投報率。
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% j, ?1 ^! q% o' z" M原本以為，全台中應該只有他會買，但沒想到他誤判情勢，半路殺出程咬金，那間一百一十坪的店面被人以一．四億元買走；後來買下那間店面的買方找他來談，因為這兩間店面要一起持有才能創造價值，最後俞公子獲利兩千萬元賣出。事後他反省，當時多加一點價錢，就換成他來經營。
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" } {" F* j x1 Y# g( P有不少店面在下手之前，他都會與媽媽討論一下，聽聽媽媽的意見，但是這間店是賣出後，他才帶媽媽去看，結果媽媽對他說：「你賣太早了！」 Y( p; X. ]- c4 G2 R1 Q
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事實上，在投資理財上，劉媽媽選擇把翅膀還給孩子，有時候明明知道會賠錢，還是讓孩子去嘗試失敗的滋味，是很另類的親子理財教育。
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俞公子還在念大學時，對股票、期貨等金融商品好奇，向媽媽拿了一百萬元開始做股票、期貨。事實上，母子兩人都知道這筆錢可能「有去無回」，但是劉媽媽為了讓俞公子自己去拿捏、承擔後果，還是讓他去嘗試，「最快的學習方法就是，親自下水游泳，紙上談兵是學不來的。」
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4 \4 K/ p" V: @因為嘗試過不同投資工具特性，俞公子認為這些金融投資商品並不適合他。目前他集中火力，只玩店面一個戰場。
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俞公子認為，住宅市場短進短出，獲利空間不大；這也反映在劉媽媽投資店面的一貫作風——「只進不出」的長線投資法。劉媽媽、俞公子只要有閒錢，就會買進店面，用長線保護短線，一年頂多賣一間店面，多數的店面都是持有十年以上才出脫。1 {9 o- E z4 [
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不過相對地，這些案子獲利金額都相當可觀。例如，俞公子二十五歲時第一間買的店面位於台北市大安路巷內，當時買進才六千多萬元，但是如今行情至少有一．七億元，一旦順利處分，至少獲利一．一億元。 N# ~$ Y# g' f* _/ h
$ G( c# c% q( q9 U7 ]+ S/ U不過，也有投資客批評俞公子因為踏入投資圈時，房地產景氣一直很好，他根本沒有經歷過房地產景氣空頭，不知道什麼叫失敗的滋味。但俞公子反駁，「看過太多次景氣循環的人，反而才不知道如何下手。」他對自己的眼光非常有信心，「不因成功而戀棧，不因失敗而膽怯。」...（精采完整內文請見《今周刊》727期，各大便利商店及連鎖書店均有銷售）
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發表於 2010-11-27 10:33:46
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發表於 2010-11-27 21:10:02
