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[綜合新聞] 房市泡沫 只會消風不會爆

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發表於 2014-1-5 10:10:51 |只看該作者 |新文章置後
【聯合報╱太平洋房屋行銷部顧問李季鴻】
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太平洋房屋行銷部顧問李季鴻。! b2 ~* r* Z! }' M
中央銀行總裁彭准南相當關心房市高漲的問題,接著財政部長張盛和也指出,台北市房價泡沫指數中,已經有房價所得比、租金收益率、漲幅大於GDP等指數過高,官方接連大動作強調台北房市有泡沫化的危機。
7 H; C' S4 e1 U  r8 l# M( v/ ?5 R% }% q, S2 n' k8 G- R
其實數年前開始,現任台北市副市長張金鶚首度提出過房市泡沫問題,但這幾年下來,房市因為充沛的資金無處可去,泡沫反而愈吹愈大、不見停勢,也不見破掉的危機。
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; R7 I( w: f8 e7 }$ V如今,房市泡沫化問題又熱烈討論起來。究竟泡沫會不會爆?什麼時候泡沫會爆?各界眾說紛紜。. G1 ~7 C: T; F. m2 N
5 Q6 j9 Q8 O& F
房市屬於長期投資耐久財市場,就過往經驗來看,上漲要一段時間,下跌同樣也要一段時間,除了個案建商周轉不靈、個人理財失當產生的急買、急賣以外,要在一年內突然大跌三成,一定要有很嚴重的「事件」觸發。像是2008年美國發生次貸風暴,引發全球金融海嘯,當時台灣房地產也不能倖免。
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但要發生這些危機的機率,還有多高?6 c3 l# ^8 h! {

) m& b1 t6 \" A% T" i& _2 T5 |研究民眾心態後就可發現,現在要房價立即下跌的機會還是很低。舉例來說,民眾買了一間1千萬元不動產自住,以20年房貸、利率2%、貸款7成來計算,一個月本金加利息約3.5萬元,假設跌3成,房屋只剩7百萬元,貸款每月要攤還的,仍是3.5萬元,如果沒有發生長期失業、大筆負債等其他負面因素,大部分民眾就是摸摸鼻子繼續繳貸款自住,不太可能「現賠」300萬元立刻售屋。
* X0 Z0 q3 f& R" R  b* `) s  s5 X. D. @3 L' J2 ]. E
假設利率從2%升息到3%,每月增加3000元房貸利息費,升息到4%則是每月增加7000元房貸利息,除非繳不起貸款,不然一樣會如同上述,摸摸鼻子繼續縮衣節食繳貸款。( D' u$ ?: m! ~
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再觀察法拍市場,通常物件被法拍的時候,一拍以市價為標準,二拍打8折、三拍再打8折,所以第三拍通常已是市價的64折;以法律的程序來看,欠繳貸款或相關費用3個月之後,銀行催繳才會進入聲請法拍的程序,也就是說,房子進入法拍市場,至少要6個月的時間,但是目前法拍市場交易量比去年減少6成,代表市場狀況穩定,根本沒有多少物件在法拍市場流通。
1 E3 W/ ^1 {4 Y! a  \) p  _
0 `4 E/ Y% ^! |$ ]  ?7 G. W: e: u雖然今年開始房市欠缺動能,但無論從升息、民眾自用、法拍的角度來看,都不太可能出現立即下挫、爆破的危機,不過也正因為房市正「慢慢消風」中,民眾未來購屋仍得謹慎小心、多番思量,以免未來面臨強大的貸款負擔。
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全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 趨勢報導 - 房市泡沫 只會消風不會爆 http://money.udn.com/house/story ... 01963#ixzz2pUBxsXKd5 z+ s5 k7 R: e4 I% Z% ^  t9 m
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發表於 2014-1-5 10:18:59 |只看該作者
本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-5 10:27 編輯 3 h5 D( ]. O8 M- m: C7 o

" H/ B( ~8 G- I6 H  a9 l) k( m; V小陳就把另外一篇我打的回覆也貼在這篇好了
( P4 m2 x  }% `# }0 S" l# W: e: M+ n1 R9 l/ z$ R7 ]" z
3 K2 X6 ^5 r4 X) C) z1 G+ A$ V
先這樣子說好了,升息一定是先死中小企業,台灣中小企業佔多少比例,可以讓政府敢這樣子搞?( M( f; l; C9 o' k7 |9 i

  f$ u7 t9 n4 R1 L; N: F1 T7 S2 R再來全世界都升不起來了,要唯獨台灣升息?除非真的是想『斷開魂結』『燒毀』台灣
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0 g4 H& v& d* i6 l2 c. ]5 T$ u政府只有口號,只是口號,只能口號,所以每年新聞都差不多,不相信自己往以前文章翻,那事實證明一切,我是個結果論的人。如果過往的歷史不去看,願意相信拔獅子毛可以治禿頭,這種想法我想討論下去也沒用。' A% w. H- m" z
+ y  w. z( N0 ]- S

% y- [  B& n3 _) J數據就擺在你我眼前,如果人只是一昧的只想看到自己所喜歡的,那最後這種鴕鳥類型的人永遠抬不起頭,甚至全身都往土裡埋才開心。  t. E- x% j2 @4 I" G
6 e2 h8 Y9 i: }# h9 b0 n: `; {* g
0 Y5 i. M/ W6 P- o2 K* J% n" u- T
最後小陳是個仲介,我講的話你可以覺得我在為了自己業務所講的,你也可以把我講的話打折扣,但我『個人觀點』就是以上所提及的,升息這種東西根本不可能,中小企業倒,銀行倒,最後才有可能是房地產倒,這三個倒台灣也沉了,你是政府會升息嗎?. _, r* `% e  @$ O+ W1 {0 o4 s
2 j' F$ t( }" g

, a$ u( z4 ~% F* W最後給大家一個討論的方向『持有稅』是否才是真正的有效打房工具,為何政府不提高持有稅?
+ G& G' w& S; A政府官員多的是好幾間房子,甚至有人房子有幾間自己都不清楚了,這中間是不是有什麼問題?2 S2 S0 K, [  u7 C+ J7 Q; C
+ Y' }% ~2 w: F9 J5 ~8 H
要打房早就打了,要升息早就升了,別再聽信那些宦官的讒言,只會害人有不切實際的幻想,98年喊喊到現在,從五百可以買遠雄三房加平面車位到現在套房加車位都買不起,這些人講的話還能相信嗎?2 w+ h& j+ v% b
+ C% y! x% o8 J* v: ?

5 _  ^. B* K( R2 T7 G. k. v- L' c% j% E) }9 n  m
http://www.ettoday.net/news/20130927/275463.htm
5 r" U% v& l& y0 V: I內容節錄( w- v+ L* w3 C! Q( u6 G5 \
                                                                                
# \7 |. e/ t# f$ T( E監察院27日最新一期廉政專刊指出,台北市副市長張金鶚申報財產中,多本房地產相關著
8 x1 k; s) [7 q7 M0 x作,總價額則是「無法估價」。他在台北市文山區有4筆土地與5筆建物,擁有2輛豐田汽
9 W' B5 B* m% c/ }4 b  q1 \) U車,存款782萬元,有價證券3萬元,還有總價值約80萬元的黃金存摺,另有債權450萬元% Q: {0 i8 r! z: T# ?/ z$ u. T
,特別註明是借給海外親人的購屋周轉金。7 S% r0 I1 |! O
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http://belongnews.pixnet.net/blog/post/30380513( m$ e) J1 R! @# D
-%e2%98%85%e5%bc%b5%e9%87%91%e9%b6%9a-%e6%9b%be%e6%98%af%e6%88%bf
+ }' C8 }# k$ C) n% S! e$ D%e5%b8%82%e7%9f%ad%e7%b7%9a%e6%8a%95%e8%b3%87%e5%ae%a2---%e7%a9%ba%) }, c( k# h- f" j+ K! D5 }. J' i
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& i) i! Y; Q1 d3 k/ ]% ^7 i- N                                                                                - V( p2 `& J, j2 X) B0 J2 `
此為縮網址http://ppt.cc/BxdZ7 X# x! s0 o# x6 A% O. {  C; L
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政大教授張金鶚在媒體上總給人與建商對立的形象,似乎總要人不要買房產。其實他也曾  k; x. T% p" m2 i
是一位房地產投資客,不僅陸續投資過4間住宅、1間商辦,還買過REITs,且每筆投資都' J4 ~4 G# B1 P! q! b) Q
有獲利,堪稱是房市常勝軍。
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張金鶚最近出版了一本名為「張金鶚的房產七堂課」新書,除了一以貫之挑戰「有土斯有
: y. Y; V; r( w6 ?) o1 o財」、「高通膨或低利率,租房子不如買房子」、「買房子只需注意區位」等五大房地產( R  E' K  c& v- `' g: x3 n
「神話」外,也首度透露自己也曾是一位房地產投資客。
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大家真的都該醒了,會跌還會有人買賣?6 m! n; x  o, B; ?4 H
從98年開始,一堆人看買房子的人最笨,說以後會跌現在買被當傻子,現在結果論,當初沒買的才是傻子。/ u8 P5 \* V6 a' Z* V

" @: e+ E" `$ I: `" T, a: }) J每年都在觀望,每年都說會跌,日複一日,年復一年,觀望的永遠在觀望,就算跌了還只會認為再跌,這種人真的害人不淺,自己沒有真的要買房,反而害到自己親人朋友,反正這種事情講錯對自己也沒差,害到的是更多人,小陳會這麼生氣就是我家當初就是因為這個原因沒有買在北大,現在好了,沒他的事,我家卻後悔不已,有多少人是跟我家一樣?現在被當傻子,說當初怎不買。- k7 ~% Q4 m* B4 F  N
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% @  M0 d# v) m; l. [再拋出一個有趣的議題,如果您中樂透,或是因為什麼原因有了一筆意外之財達上億甚至好幾億時,您會怎樣處理這筆錢?
0 p5 ^8 D% i7 W0 T9 ^$ R+ C1股票
3 i) O5 |: x- j  X2基金9 D+ B4 p+ P8 t& W2 w0 t; p( A3 V
3定存6 D4 E0 @, c( V5 H; q/ J1 h# K
4其他
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5 X4 b# E7 `3 W5當然是房子,不然咧?
8 ]2 b+ D/ _* ]! x% D4 k  ^1 e7 }# V3 r! u/ l3 F0 E4 y: X
房地產一直都是資金避險的第一選擇,股票基金就不用講了,風險大,定存比拚不上通膨,以過往歷史來看,以拉長時間來看,房地產都是增值的,尤其在一些地段好的物件,以大家都是這種心態下,房價你要他有多大的下修幅度?更別說持有稅這麼低,放著空著等到下一波再來買賣就好了,看看金融風暴及SARS,房價有下修嗎?有,緩跌,而且時間不長,再來就是急漲,這就是過往的台灣房市歷史。  u8 c8 b6 ^! @& y: T4 E6 U

6 b2 J+ }( p- k1 p( u# y, f4 j
" L8 t; b) L) I* j好啦,台灣房價其實有崩盤過一次,台海飛彈危機,大家卯起來往國外逃的那時候,除非大家希望戰爭發生,不然房價就是這種循環,詳細數據其實上網都有,小陳就不把數據一一附上了。
『北大王小陳』U質鄉民仲介兼北大生活觀察家,不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171

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