- UID
- 27
- 閱讀權限
- 40
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 1695
- 活力
- 738
- 金幣
- 2325
- 日誌
- 1
- 記錄
- 412
- 最後登入
- 2015-12-15
  
- 文章
- 2491
- 在線時間
- 436 小時
|
http://tw.news.yahoo.com/marticl ... l?type=new&pg=1. g1 M; @: e/ d
7 \- b- g3 c' Y! C* J$ x2 u
; ?& K( S' u' v& T. ]" }( J今年7 月忠孝東路二段公寓創下每坪71 萬的法拍天價，幾個月後，信義路以及國產局再次標出每坪破百萬的公寓產品。從信義房屋的成交資料顯示，過去1、2季，屋齡30年以上的老公寓成交比重拉高至3成，比過去平均值多出1成左右，若說今年是老公寓鹹魚翻身年，可說一點都不為過。& ]' r* l. U! i2 ~/ d/ Y
" n0 W. n S% r2 [4 ^4 M6 Y5 Z4 @5 K4 I) q! @3 l0 z: l0 \ E
為什麼老屋受到青睞？房仲業者分析，一來是台北房價過高，老公寓擁有「雙低」優勢──低總價及低公設；再者政府大力推動都市更新議題，使得老公寓奇貨可居。像是第一銀行協助「仁愛尚華大樓」都市更新，因住戶完全不用出一毛錢而一炮而紅，現在銀行接案接到手軟，顯見都市更新的魅力。" S# r. x0 m/ L6 Y& m
+ U9 p/ X0 s- W+ d
9 E' X2 z' {/ @; B0 m% [* K只是，都市更新難度高，達成率約1-2成，也非一朝一夕可以完成，市場吹捧買老公寓自住兼投資的觀念，在做決策前都得再三思量，否則買了老屋不僅脫手不易，萬一等不到都更機會，損失就更大了。
. h8 j$ B# [# K# V/ D4 m O: I- Z
6 L1 N N& M% _
" J' o* }. L# A$ e1都更有3種 重建利益最大、難度也最高
" s1 @; q& a. y$ k
( \; S- a4 |8 s9 _6 [7 ` e+ f7 J3 [
「都市更新≠重建」，根據都市更新條例第4 條規定，都市更新的處理方式可分為重建、整建與維護3 種，後兩者屬近期在台北市流行的老屋拉皮風，但多數投資人都把目光放在利益最高的「重建」。& e; E5 W, Y8 Q/ T
; |8 ~* v( N3 c9 E/ Z
2 Y4 d$ w3 \1 c1 E* b! r0 J
「重建」指的是原有建築物整個拆除重建，涉及到建物及土地所有權人相關權利，而政府為了讓重建更有規模，用獎勵都市更新的方式，提供變更土地使用性質或使用密度的誘因，而使得房價成長空間更大，三者之中重建的利益最大，但難度也最高。
- y0 i% s: p8 B/ T/ U2 G4 w1 J& K2 E
8 y' S- n) w% c' I3 ~2若為重建 住戶自建最有利 廠商合建無需額外付費4 ?/ x/ q9 j" c1 }
! A- W+ Y$ {# |* c3 y5 c
/ L, D$ \' y1 |8 {7 x) [% W6 s
若是選擇都更重建，目前有2種方式可以進行，一是住戶自建，另一是建商合建。住戶自建最主要的動若是與建商合建，通常建商要取得3-4 成的利潤，住戶只能分回固定比例房屋；或採取權利變換方式折價抵付整建後的房屋，優點是建商只要財務穩定，住戶可能不需額外付費，但相對的，住戶能分回的利益會變小。% R) i- H# g, x+ ?
4 t9 g% w6 W5 ^0 I! v4 n9 |3機是，希望提高居住的環境，好處是所有利潤全部歸住戶所有，但通常會因住戶水準參差不齊或是有投資客介入而拖累進度。% i U+ | x# D) w; {8 l0 z
% s, P2 C! M: l6 |
( \3 ?9 v/ J8 G5 W O' l5 Z0 W3 q8 [若是與建商合建，通常建商要取得3-4 成的利潤，住戶只能分回固定比例房屋；或採取權利變換方式折價抵付整建後的房屋，優點是建商只要財務穩定，住戶可能不需額外付費，但相對的，住戶能分回的利益會變小。, f: C. C4 u8 p5 u+ E6 V# `
: p& z. Y* ?( \" z- |5 Q
! X6 T3 \( } E) a
3買老屋等改建 少則4年、多則10年0 a: ?! Z) F+ K ~; o# T
9 [, x" T2 _3 O+ l8 I7 O9 {, r
2 O+ M3 r9 R* u6 x撇開堅持不改建的「釘子戶」、或少數獅子大開口的投資客等不可控制的因素，就算住戶共識高，都更重建還是得花上4年。
% m/ s3 ^3 L" O( f. r8 y* c+ \. Q, K* {' B2 ]4 K! S8 j4 Y6 w
% f+ z5 h- O& L4 Z1 i( B0 X( q因為都市更新的作業流程從初期「申請劃定都市更新單元」，到「都市更新事業計畫」及「權利變換計畫」等，都必須與住戶討論與整合、然後申請送件、與政府審議與核定，前置階段約至少2 年。一旦住戶確認分配的位置和價值後， 進入申請建照、發包、拆除、興建等工程， 也需2 ? 3 年時間，對於純粹投資者，至少要做好4年心理準備。
# l& H C6 s* ?2 }. C" }& w0 e9 c5 a0 q8 I5 n! T; E! Y% l
7 s' e1 ^" l; [) A, G& t買對老屋 還得避開問題屋
8 E! _$ A9 Y. M8 E7 |% E+ L* F& ^% H4 {# @' P7 {3 u. h
6 X2 A* c9 u9 e& D3 ?" ?, l- _
就算買對區域、選對標的，房仲業者提醒，買都更老屋還要注意避開問題屋。舉例來說，像是「租金昂貴的1 樓店面樓上」，曾經發生投資客以低價買進商業區的3、4 樓，但因1 樓店面具商業價值，房東每月坐收百萬租金，對於都更議題興趣缺缺，投資客也只能黯然出場。. {# U* X, T# m# z
. C4 o& E" s0 F( c v0 }& n1 B; v4 y/ b( f
此外，對於6 米巷以內小巷道的老舊公寓，或是距離變電所、高壓電、垃圾焚化爐等嫌惡設施較近的老房子，都是比較難納入改建範圍的標的。
& f; U+ n. y$ O* E2 Q5 e/ s W( d2 [' m& t: n
2 }2 g# s. M/ i8 s; s8 y
5確認都更範圍 搶先卡位$ F& U3 `& B/ Q) i
# b& ?/ m) ?% ~( }+ p" c: A1 X. A3 a& z3 F) ^
對於想卡位搶買增值空間大的都更老屋，房仲老手建議，先到內政部營建署或是台北市、台北縣的都市發展局等相關單位，查詢都更計畫的詳細資訊，確實掌握哪些區段隸屬都更範圍，就可縮短投資時間。* o9 f; C5 c9 h' l# q6 Z @
% j0 J; k! T. S& G) l, G
7 [/ H+ I: x$ t! u從政府公告的都更計畫著手，最大的好處就是比較明確、風險較低；不過缺點是這些區域多半早有建商進駐卡位，即使買到手，購入價格恐怕也已經被建商炒作偏高，很難低價入手。 _9 {# e( X7 u7 I2 _+ J
9 _+ v$ F, O0 ^, V1 u
! Z: W5 J0 s1 l# E2 A' O6更新時各項前置費用 都需自掏腰包投資4 B' L) M& \* Y7 {& d) i, L
6 P3 X5 o1 R% N9 E( }$ w
, G/ r x% I* ]! F* D# V% [
申請都市更新流程時，初期面臨顧問公司協助寫事業計畫書、建築師規畫設計藍圖、不動產鑑價公司估價及政府規費等，這些初期的前置費用，往往被忽略。* n3 C* I5 ]: H
. a0 l! t" [7 y0 v" b: H
1 @$ a5 c0 O ~" z% b5 f) k
在無法確定是否真的可以順利推動都市更新之前，住戶可能先要花上數萬至數十萬元負擔以上費用；如果進入施工階段，還會出現工程期間安置住所、稅費、空氣污染費等。若是自住兼投資者還必須明白老屋的屋況其實並不佳，想要能進駐至少都得再花上數十萬元到數百萬元裝潢費，這些投資成本也都不能輕忽。
! p) }9 r1 y& b) i, U% \4 x
U; R9 `1 p6 |' _/ }
2 u3 T9 }- W! v# m4 t6 b2 r7 y7銀行怕怕 買老屋貸款難度更高
; S6 ~6 |) G, ]6 z) F/ e) y2 ]. N2 y6 E, p
, Y/ x+ R$ ^/ z c3 k多數銀行內規規定，銀行貸款成數高低會依照貸款人的「年齡＋屋齡＜ 75」的規定。簡單來說，48 歲的老王買了一間35 年的老公寓，那麼老王若想申請30年的房貸，就會有困難。
, W; W2 F8 u# o+ v
3 n( T& H# H, b7 T9 g& o6 S: \& x) G/ G
銀行更規定，「屋齡＋貸款年限＜ 50」，也就是老王若想申請30年的貸款，他的屋齡＋貸款年限必須小於50。此外，各類構造的耐用年限也不同，以7 層樓的華廈，通常是RC（鋼筋混凝土）構造，耐用年限是55 年，若借款年限要申貸30年，購屋人必須選屋齡25年的華廈產品，才能過關。/ O4 a/ N7 W# L3 _ D
6 U( {- U, }6 \) C: f; N+ B9 Y7 ?! [% }3 L1 R
8買4樓勝5樓 商業比住宅佳: }9 j, Z7 g. C- }
5 a9 ^+ l6 A. p/ e" l# h
, x I8 s& x2 e+ R0 q投資老屋最豐厚的利益在於更新後價值能夠翻上1 倍，但什麼樣的房子含金量最高呢？由於30年前並未實施容積率管制，因此老屋之所以含金量高，是因為老屋還有尚未用完的容積，住戶可分回的面積更大、價值也愈高。以基地100 坪為例，4 樓公寓的土地持分絕對比5樓公寓高。
5 S* {. H6 |# W( E! D8 X- C1 l& h8 Q; s( j
! N' P6 X- ]# W$ w& D* P
若以5 樓公寓為例，商業區的容積率至少560%，等於持分1坪土地可以換5.6坪建坪；但住宅區容積率225%，等於1 坪可換2.25坪，在土地使用分區的選擇，投資商業區又比住宅區更佳。
4 X/ M0 U; a0 W( p, C( Q! Q9 {, l; M: B: P6 D
1 r* P: x& ~, F, v: z9區域價差大 增值效益才會高: ]0 @5 j! {; u3 g' z- E% p; w6 j
; q6 O- I) C0 i+ o) U; p
$ ^" S2 L, a: d+ x: l9 E+ R1 _以第一銀行輔導的「仁愛尚華大樓」為例，該大樓是921 地震危樓，前後花了10 年整合，目前已進入發包階段，由於政府針對921 受災戶提高容積獎勵，因此，住戶不用自己掏錢，晉升億萬富翁，但屬於特殊案例。
. K4 W/ V8 M4 _; ~( ~
' E' H6 |3 K1 c o3 M
i( b$ j0 s5 s6 a& p參與協助已有3 年的第一銀行則表示，因為「仁愛尚華大樓」附近老公寓50多萬元，新推案的大樓可拉高至百萬元以上，區域間新舊大樓的價差夠大，更能突顯都市更新的效益，這也可以說明，台北市中心的公寓能夠持續飆到新高的主因。
) G9 Z1 R$ F( T7 S% g# |% W
, M$ I4 O+ D* \ ]% ~/ Z; ]2 T$ \ D. [+ e5 c. t) s
10房子老不一定好 還要符合都更要件1 a& i$ h) l5 E) N. q0 N7 ]' W3 ]
! E' N) y9 Q. t. a9 F( x2 p( Y r% Y( O6 e( [# n
台北市屋齡超過26年以上的房子占了5成，很多人以為只要屋齡夠老買了放著，就有機會等待建商來敲門。第一銀行法人金融業務處授信部業務襄理李振祥表示，屋齡30年以上的房子只是指標之一，最好還要符合防火、逃生設備老舊等安全疑慮，才能提高都更機率，但最重要的還是「土地條件」。
; m9 v. z9 X0 L8 S& E
2 @' t' K" Y# S$ [' H5 t0 N6 D9 `7 L. I2 ?
由於各縣市政府獎勵容積的條件並不相同，原則上只要位於大馬路、基地兩邊臨路、擁有完整街廓、附近500 公尺都是同樣屋齡的老舊公寓等要件，最具都市更新的土地要件。 |
|
|
環保最重要的觀念就是簡樸,簡樸一點過生活,就是生活環保.
走路健康鍊身更可修行鍊心,快走驅遣妄情慢走發慧習定
任何狀況下,都要照顧好自己的心,保持內心的平穩與安定,就是心靈環保
只要自己的心態改變環境也會跟著改變世界上沒有絕對的好與壞
|
發表於 2009-12-21 15:38:36
收藏
讚