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- 2017-12-9
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不畏打房 台客靠店面、老洋房穩賺／徐一鳴、百萬包租公、上海版劉媽媽勇度寒冬不敗; ?6 t# s4 E( g; S; Q0 J
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, @. B7 U4 P( h* }( c% \, M3 M1 l7 A 【文／梁任瑋】# u# S+ T( }: N1 _6 L# p* C7 s0 n
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前言2 N# B d( A) {( @ G; B" i1 R$ _
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近十年，台灣人前仆後繼赴上海投資房地產，初估有二十餘萬人在當地置產，其中，二○○五年之前進場者，基本上都賺到了「三差」：匯差、利差與房差。如今上海面臨嚴厲政策打房衝擊，現在是適合前進上海投資房地產的好時機嗎？
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9 y, |) C2 X# A2 ~8 P8 R乍見台商張英宗，一身黑色防風外套，搭配牛仔褲與休閒鞋，這位低調的中年男子，在上海一口氣租下五十間以上精華地段店面當二房東，地點遍布徐匯區、浦東新區、虹橋開發區，一條街年租金收入一百萬人民幣，堪稱上海最大台籍店面投資客。/ Z; z) ]3 v: O# |4 W
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8 A. @1 F* n3 F房市急凍，台灣人成為房市限購令下的首要目標之一，台灣投資客「窮則變、變則通」，轉向店面二房東及超高檔老洋房，靜待這波房市風暴過境。9 |5 j6 w1 \& @8 m9 J& d" c6 |6 o! f- J
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在上海自創女裝服飾品牌「to. U」的張英宗，近幾年服裝公司業績上軌道，他已將投資重心轉向房地產業，「原來只是為了自用，後來乾脆整條街包租下來，其餘店面轉租給其他房客，因緣際會當起二房東。」
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7 i$ u" x3 _1 v/ T+ n場景回到一九九三年，剛從美國到上海的張英宗，開車在上海大街小巷逛，發現到處都是捷運工程吊桿，「數都數不完，至少兩百座以上。」讓他想起到日本出差時，都搭地鐵前往目的地，與客戶約在地鐵站口見面。因此，當時他就相信，未來上海房地產絕對是跟著地鐵發展。1 ]7 w$ \1 S* L, |! A! y6 F, E
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9 C/ X/ n7 T7 b, p百萬二房東 沿地鐵布局包下整排店面5 M( t( W2 n8 O1 L: i1 @- ?+ j: [9 S# w
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「我只挑離地鐵站出口三分鐘、距離五百米的店面，不用花腦筋嘛！」張英宗專挑一點都不起眼，甚至閒置許久的店面，但他堅持沿著地鐵布局，並先將服飾店開在裡面帶動人氣，再陸續對外招商。! l+ ^: M' g# Q/ i
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因港澳台個人不能買上海店面，上海所有商鋪全部掌握在官方、國營企業手中，店面租金飛漲，一般人吃不到這塊肥肉。五年前，張英宗看準連鎖業在上海店面需求擴大，租金還有上漲空間，開始切入向房東包租再轉租的二房東生意。為了創造規模經濟，他包下整排店面，一拿就是十至二十個單位。因為有些商圈尚未發展成熟，也增加他談判空間，要求房東跟他簽十年租約，藉此壓低租金，也增加獲利空間。; D' J+ T3 C; |1 t8 r6 B$ A
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. ~8 E @9 U8 J& D( D& P一開始，為了找到店面的房東，張英宗耗盡心思查資料、找管道，他甚至為了建立政商人脈，還投資數十萬人民幣念上海交通大學「私募證券投資總裁研修班」，同學裡有大陸上市公司董事長、總經理，甚至還有證交所主管，讓他可以掌握第一手的投資風向。4 P3 [# S2 Q- p0 q) E; C# ?4 O2 `
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今年六十一歲的張英宗，用三十年來在商場累積的零售業經驗投射到房地產投資，他認為，沒有商圈當腹地延伸的店面不會成功。例如地鐵倒數第二站，往往比末端站佳；地鐵站最好是兩線交會以上，要不繁榮也難。例如幾年前他就鎖定新庄、九亭等新重劃區地鐵站附近店面，如今租金都起漲一倍。
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「我看得到商圈的前景發展，包租時間一定十年以上、店面數量一定要多，後面利潤才會大。」張英宗坦言，包租店面的前三年並不如想像的那麼好做，要花時間養店面。他以閔行區吳寶路華一銀行分行隔壁整排店面為例，三年前還是一片工廠，如今已全部拆除改建為住宅與店面。他包租下來後，目前租給餐廳、腳底按摩店與專賣台灣雜貨的商鋪。隨著上海地鐵九號線通車後，他相信人潮會逐漸增加。
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除了店面、商業不動產是台灣投資客的避風港外，也有台灣投資客早早轉入稀有的老洋房。有「上海版劉媽媽」稱號的鄒媽媽，就是專買有土地所有權的私有老花園洋房，再出租給高級法國料理餐廳，十年來賺足租金與土地增值財的台灣人。
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上海版劉媽媽 集資億元專買老花園洋房
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二○○三年，鄒媽媽趁上海市政府尚未禁止外籍人士購買前，集資上億新台幣，收購上海租界區的老花園洋房。目前旗下有六戶，地點都在市中心熱鬧商業區，每平米市價約十八萬至二十萬人民幣以上（每坪約二七○萬新台幣），不輸浦東黃浦江畔頂級豪宅。
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一九八九年就到中國設家電工廠的鄒媽媽，經歷過九○年代中國內、外銷房尚未併軌的洗禮，住家與店面她全都「玩過」，而啟發她買老花園洋房的關鍵在二○○三年。有天晚上她坐在車上沿著延安高架橋走，從兩側一路看下去，住宅大樓是越蓋越多，但點燈率卻非常低，只有三分之一戶的室內電燈是亮的，讓她當下決定把手頭所有住家拋售一空，把資金轉進老花園洋房。* f) y' G1 p* m S& \' ]* H
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# W" J# f3 R8 W$ \% P7 v鄒媽媽說，上海的房價還是會漲，但漲幅一定比不上早年，而且接手人會越來越少，尤其上海的房子多數都只有七十年使用權，但只有老花園洋房沒有房屋使用年限，更顯奇貨可居 ■《今周刊》
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發表於 2012-1-10 07:13:09
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