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不吃虧 跌價買好屋／2012年 首購、換屋買賣全攻略
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【文／方沛晶、梁任瑋】! h. m. b- ~# g9 o+ b
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奢侈稅上路、歐債風暴震盪，急凍的房市將在總統大選後見真章，學會在對的時機進場，才能撿到便宜！房價全面上漲的時代已經過去，展望2012年，有購屋、換屋需求的民眾應該如何因應？8指標為你解讀房市真相、7妙招幫你達成幸福買屋，掌握房市最新趨勢，讓你在新的一年買房不吃虧，換屋不怕跌！% `. R A9 n" i: X
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8 t U- s& v/ C清晨六點二十分，在竹科上班的李和昇，就得從溫暖的被窩起床出門。每周一到五，他都得趕搭六點四十分從台北市發車的接駁車上班，這種每天通勤超過兩小時的日子，他已經過了四年多。% C% ]/ ?* O0 P
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# F& s7 X' N- O9 g r, A# h為了縮短交通時間，二○一○年初，李和昇狠下心在新竹市的關埔重劃區，以每坪二十一萬元，買了一戶總價約一千萬元的預售屋，打算完工後一家四口移居新竹。* p8 m9 C( k2 d
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) [: }5 D w3 f' s4 V( f# A' f7 ~( a最近，建設公司告訴他，新房子明年二月前後就可以交屋，但對於入住新房的喜悅，李和昇只高興了短短的一天。
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對他來說，交屋的另一個意義就是，每個月要開始繳房貸了！只要日常生活省一點，應該還過得去。壞就壞在，從下半年開始產業景氣下滑，竹科廠商放無薪假的人愈來愈多，雖然目前公司經營穩健，但李和昇看著全家福照片裡三歲和一歲孩子的笑顏，眉頭卻還是皺了起來，因為他感受到，在經濟如此動盪的局勢下，原來「有殼蝸牛」的背上，要負擔這麼大的壓力。
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場景轉到台北市，從奢侈稅上路以後，電線杆上突然增加了許多Ａ４紙大小的廣告單，黃色紙上「缺錢急售」、「開價就賣」的字眼，令人怵目驚心。四年前才成為房仲業務員的小詹說，公司今年下半年只有八月業績達到上半年水準，其餘四個月都很差。! \5 G' X0 b3 L2 \. D2 B% O! k! ]- X
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, P% L7 F' A& h* N/ P( t- f- O3 w- C現象：有殼族還款壓力大 房仲恐掀關店潮
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「以前大家習慣在辦公室東摸西摸到晚上十點才晃回家，看看有沒有下班的過路客經過，現在等上一個星期，也不見得有人走進來。」原本嘴裡叼著菸的小詹，突然仰起頭，吐出一口長長的煙霧說，「呼！就算是○八年金融海嘯時也沒這麼冷清，現在大家都在比誰的氣長！」, J- D; }% j! n+ K
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房市冷氣團來襲，就連大家認為這幾年賺到荷包滿滿的預售屋市場也無法倖免。實際到今年推案量高達五百億元的新北市林口走一遭，不過是七個月前，林口才因為機場捷運線動工，推案開價站上每坪三十萬元，但現在，佯裝買方的記者才坐下來，跑單小姐就急著說，「剩最後兩戶，一坪算你二十四萬元，今天下訂，價格還可以再談。」建商的態度從過去惜售，轉變為急賣。 \3 N/ c8 |0 N: F
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( t+ U. {, a9 ~* \+ D/ W( `過去幾年專攻大台北捷運共構住宅案的日勝生，十一月下旬才與營建署簽訂「合宜住宅」興建案。董事長林榮顯不諱言，對於明年的房地產景氣保守以待，原本預計在今年底推出的捷運南港機廠聯合開發案，因為市場買氣不佳，已決定暫緩推出。% @' E& E6 ]* W5 d; P6 A D. Z5 p
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7 q& \! N$ K6 v0 V3 t7 ^ m「雖然合宜住宅房價一坪只有十九．五萬元，但總銷至少有四百億元，對挹注營收數字來說也是很可觀。」日勝生副總經理周惠玉坦言，明年房市回歸市場供需面，建商要滿足目前首購族最需要的「基本款」，才能維持營收。5 F- a3 k1 d5 }
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趨勢：建商推案左傾 房價至少修正兩三年
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& q0 E. O3 I$ f% y和日勝生一樣，從Ｍ型右端的高端消費市場，轉而「左傾」的還有遠雄、長虹等知名建商，和之前創區域新高、每坪開價二百萬元的豪宅案相比，遠雄在桃園八德市推出的「遠雄艾菲爾」每坪開價十七萬元，長虹明年在鶯歌推出的新案每坪開價僅二十萬元。
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* l( c; y8 D' `# Z# X* A6 R! s「接下來的產品會回歸地段、坪數實在、價格等基本要件，低單價、低總價才是市場主流。」房產達人張欣民說，奢侈稅上路後，房市主要買盤皆為自住客，大坪數、高總價就等於是票房毒藥。( x H% Q" z; V$ r1 y( r
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從內政部營建署最新公布的「第三季住宅需求動向調查」結果來看，台北市平均購屋單價再創新高，來到每坪六十二萬元，但平均購屋總價卻是自金融海嘯後首次回跌，從上一季的二七七八萬元高峰，跌至二三五七萬元，跌幅超過四二○萬元！8 i. B) M$ ? a+ N' \
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$ o$ y& s/ T k) l這是否隱含了房價鬆動的徵兆？大多數建商認為，目前市場是「延遲性購買」，而非價格鬆動。
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八大指標看市場動態
9 @7 O& f1 {( y( n1 p% F3 O/ c$ @! J- j指標一：交易冷 買賣移轉棟數創單月新低- }: n7 S3 X4 l% o
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# c* Y7 Q: O: v- q- v華固建設總經理洪嘉昇認為，由於總統大選前政治因素紛擾，購屋者採取觀望的態度，加上政府打房，使得投資客退場、交易量縮，但近期政府對於五百坪以下的國有地出售禁令解除，代表打房將告一段落，在目前低利環境下，房價仍有支撐。1 I9 l( [: |7 k% X
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不過，政大地政系教授張金鶚認為，「量先價行是必然的趨勢，現在交易量萎縮是事實，等到選後供過於求的壓力真正發酵，價量齊跌就會發生。」他建議持有物件者越早出場越好，因為未來房市修正兩、三年是一定的，修正三、五年是正常的，修正七、八年則是過去歷史的脈絡。" |# | V" x7 K: v7 x
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, F7 K+ Q- K9 D Q漲了八年的台灣房市，是否真的進入修正期？從量先價行的觀念來看，除了反映市場第一線的各大房仲業者，每個月的內部成交量都不斷下滑，內政部最新公布的十月全國買賣移轉棟數約二．五萬棟，不僅較前月減少近九％，更創下金融海嘯後的單月新低點(下頁圖一)。
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原本最熱門的交易區台北市與新北市，與去年同期相比衰減幅度均超過三成，以目前的交易情形來推估，今年的全國買賣移轉棟數恐怕僅能勉強觸及三十六萬棟的水準，低於○八年金融海嘯的三十八萬棟，創下ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）後近八年新低量。
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! m/ K$ t4 d( J9 a信義房屋企研室經理蘇啟榮說，「量先價行」是房地產市場的鐵律，以○八年金融海嘯為例，當時房地產量縮三個月後，價格開始鬆動，而奢侈稅實施後，全國買賣移轉棟數從六月開始萎縮到現在，價格不可能不降。" U7 }- u9 s, `5 D+ k
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+ j/ _ P8 q3 c) T6 A指標二：量大減 北台灣九二八推案創新低$ [' W# ~1 G. ^0 R; K; s- q
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- |/ u- A; M% m# g除了成屋交易急凍，預售屋的推案量也急踩煞車。從《住展》雜誌的北台灣推案量統計(下頁圖二)，可以發現去年九一三五億元，今年下降到七千四百億元，尤其是九二八檔期，實際推案量還不到七百億元，創下近五年來新低。
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5 o* W1 V4 |$ c1 n D0 P) X原來第四季是旺季，但從選前推案量觀察，雖然量案有一千二百億元，但其中遠雄「U-TOWN第一期」和「雍和台北園區」都是廠辦產品，這兩個案子就占了選前案量的三分之一。0 s4 t" i& [% ^; K# x
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至於選後，包括甲桂林、甲山林、新聯陽、新理想、創意家五家大型代銷，預計明年第一季推出八百億元案量，比起今年同期的一○八○億元下滑超過二五％。看法最保守的甲桂林廣告，明年第一季更是完全不推新案，主要是今年新案平均銷售期都要一年以上，必須繼續銷售年底前未去化的一八○億元案量。- z8 |: k' i3 \! n8 \$ y
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指標三：信心差 建使照總樓地板面積縮小* E, _5 g& W% p& G. g
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量能不足之外，建商對房市前景的信心也不佳。以建造執照和使用執照申請的總樓地板面積(下頁圖三)的變化來看，建照總樓地板面積反映了建商對房市前景的信心，是景氣領先指標之一，而使照總樓地板面積則代表供給量。7 O$ G) m: b8 @( x3 C: h
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去年建使照的總樓地板面積達到高峰之後，今年已經開始往下，六月奢侈稅上路之後尤其明顯。
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建商不看好明年景氣，對於大面積土地的標售意願也降低了。十一月包括南僑台北廠和太子敦南大樓，都開始降價求售。南僑台北廠二千八百坪土地，之前開價三十億元卻沒有買主上門，只好降為二十五億元；太子敦南大樓也是一樣，原本開價一○三．六億元流標，現在確定打八八折，以九十二億元再度標售，預計十二月底開標。
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指標四：單價跌 三大都會區房價鬆動
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除了大型標案降價求售，國泰房地產指數的新推案「可能成交標準單價」也開始鬆動(圖四)。第一季時，高雄就從每坪十六．一八萬元高峰，第二季跌到十五．八四萬元；台中房價也小幅下跌，到了第三季，包括新北市、台南、高雄，每坪單價都往回走，六個主要城市中，已有一半房價疲軟。
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成屋價格部分，根據信義房價指數今年第三季統計結果，一向被視為「量再縮也不跌」的台北市，赫然出現約二％的跌價，而整個台灣地區也出現七％的跌價。至於哪裡會跌？跌幅多大？政治大學經濟學系專任教授林祖嘉認為，應該要先看空屋率 ■《今周刊》( I% }' a; \* q k
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發表於 2011-12-10 07:46:50
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