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7年大多頭 房市何時才回頭？
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台灣房市與股市從2002年呈步步高升走勢，卻在2008年後，步調不一，股市腰斬，房市卻在遺產稅率調降及ECFA效應下，逆勢攀升。; R8 y7 y5 F. ~3 w* m
( a/ N- r$ g) \5 g文．顏瓊真 攝影．汪志宏
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台灣房市從2003年SARS事件過後，開始走7、8年的大多頭，似乎來到了歷史經驗的滿足點，但2008下半年的金融海嘯，讓房市拉回整理2~3季，2009年第2季至今(2011)年，卻又上演「看回不回」的多頭行情。 9 S) a! C2 @( t. N; ]7 U
% R5 c; y- o% a0 G4 |: W. Y8 L是什麼因素讓台灣房市在「恐泡沫化」的聲音出現後還「驚驚漲」？而過去，台股表現好，房市也會被帶動，如今，台股在7400多點附近整理，莫非台灣房市也好不到哪裡去？
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8 S5 D8 S3 Q* u金融海嘯洗禮 先蹲後跳
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' O8 I0 T+ s6 c, W+ N* m# T《理財周刊》特別邀請領航國際廣告公司協理蔡宸祐，就股市與房市的連動性，以及中華民國不動產仲介經紀全國聯合會理事長暨台灣不動產交易中心總經理李同榮，就過去11年的房市大事紀做分析。* w$ r/ S: T' n) g, ^
蔡宸祐談到，台股指數從1990年2月的12682相對高點墜地落下到10月的2485點，只花了8個月即跌掉了10000點，其後花了約7年的時間，於1997年的8月才又看到1萬點以上(10256點)。另外在2000年的2~4月(總統大選前後)又見到萬點行情，此後行情頂多只在9000多點即止。
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, e' S& m$ Y& p" q! W! w! U至於房市部分，與股市則有著不同的走勢方向，首先是1990年跟著股市在12682高點的大回檔而下跌，但是卻於1991年即恢復了生機，市場交易量往上逐年增溫，一直到1996年50多萬戶的相對歷史高點。 8 J: K( L, S p% M8 z0 U
此後，房市開始逐年回檔，並於2001年見到相對低點(交易近26萬戶)，2002年谷底反彈，經過2003年的SARS事件測試，房市景氣大幅回升至2006年的45萬戶。後來，2008年雖有全球金融海嘯的洗禮，整體房市卻只花了半年的時間休息，隨即先蹲後跳，繼續了一場狂飆之旅，直至今年6月實施奢侈稅才稍稍暫止了房市熱潮。
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6 {4 Y& i6 P+ O無落底跡象 僅喘口氣% K: D: S, H" `* W6 ~. O% X
M6 \! R$ i* o1 V將11年來股市與房市買賣移轉走勢一併來看，得出一個有趣的現象，那就是股市出現相對高點的第一時間，與買賣移轉件數的最大量有落後一年的趨勢。這樣的走勢是不是可以說房市是股市的領先指標呢？似乎也不是很貼切，畢竟股市很少有人用如此長線的角度來操作(見前一頁圖表)。 @1 f# }; Q$ Y8 _2 D5 Q% U8 x
" U+ {- g( ]1 h: O; L$ t' K0 l不過，由台股在1991~2000年，以及2001年至今的兩個區間走勢，都是在前期落底，經過6~7年的逐步墊高，指數創下萬點或近萬點行情，接著打一個3年的大M頭。第一個M頭市場告訴我們股市是大幅回檔，重新自底部走下一個波段，但第2個尚未完成，仍在進行式當中。/ U2 n% k) e9 u; u( a
4 i3 A6 r3 }+ A# b, M若依照趨勢，原本股市及房市應當於今年出現落底跡象，然而事實並非如此，股市仍在7000~8000點上下震盪，房市則只因奢侈稅而稍稍喘口氣，休息一下。 這兩大指標為何不走上一波的路線呢？蔡宸祐認為，第一個影響走勢的關鍵點應是2008年的金融海嘯。2003年SARS過後一直到2008年金融海嘯前，觀察各項統計數據，光台北市在此5年的房價漲幅接近70％，當時市場已因房價過高疑慮而面臨極大的回檔壓力。此時，剛好金融海嘯此一重大利空引發了市場瞬間真空態勢，股市下挫到4000點以下，房市交易出現急凍 6 Y. b( l! b9 R* {5 Z, u3 ]4 ]4 \
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發表於 2011-9-28 19:37:49
